N. 2306/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. RT AP Presidente
Dott. Antonio RT Consigliere rel.
Dott. Maura Barberis Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato l'8.7.2025 da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Fiore Stefania, con elezione di Parte_1 P.IVA_1 domicilio in Via Podgora 12B, Milano, presso e nello studio del difensore;
appellante
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Paoletti Stefano, con Controparte_1 P.IVA_2 elezione di domicilio in Via Freguglia 20122 Milano, presso e nello studio del difensore;
appellata
OGGETTO: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito
1 CONCLUSIONI per Parte_1
Voglia la RT d'Appello Illustrissima, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, premessa ogni più opportuna provvidenza e declaratoria del caso, previa fissazione d'udienza per la discussione del giudizio d'appello:
In riforma integrale della sentenza del Tribunale di Milano n. 1249/2025, pubblicata il 13.02.2025 – non notificata – resa a definizione del procedimento con R.G.N. 39874/2023, Tribunale di Milano,
Sezione XIII civile, G.U. dott.ssa Arianna Chiarentin, così giudicare:
Nel merito:
IN VIA PRINCIPALE
Accertare e dichiarare la nullità dell'aumento del canone di locazione corrisposto da Parte_1 ut supra, in favore di ut supra, per i motivi meglio esposti nella parte in Controparte_1 narrativa del presente ricorso in appello.
Per l'effetto
Accertare e dichiarare il diritto della società ut supra, alla ripetizione di tutte le Parte_1 somme indebitamente corrisposte alla società ut supra, a far data dal luglio Controparte_1
1989 e sino a maggio 2023 e che si quantificano in Euro 438.032,93.
Per l'effetto
Condannare la società in persona del legale rappresentante pro tempore, ut Controparte_1 supra, a restituire alla società in persona del legale rappresentante pro tempore, ut Parte_1 supra, le somme pagate dall'odierna appellante in misura maggiore rispetto a quelle da essa effettivamente dovute ammontanti a Euro 438.032,93 o nella maggiore o minor somma che l'Ecc.ma RT d'Appello adita riterrà di giustizia, oltre agli interessi legali decorrenti dalla presente domanda fino all'effettivo soddisfo.
IN VIA SUBORDINATA - Nella denegata e non creduta ipotesi in cui gli aumenti imposti dalla società ut supra, siano motivati in parte dall'adeguamento ISTAT al 75%, Controparte_2 previo calcolo di tale adeguamento
Accertare e dichiarare la nullità dell'aumento del canone di locazione corrisposto da Parte_1 ut supra, nei confronti di ut supra, al di sopra dell'adeguamento ISTAT per i Controparte_1 motivi meglio esposti nella parte in narrativa del presente ricorso in appello e Per l'effetto Accertare
e dichiarare il diritto di ut supra, alla ripetizione di tutte le somme da essa Parte_1 indebitamente corrisposte alla società ut supra, a far data dal luglio 1989 e Controparte_1 sino a maggio 2023 e che si quantificano in Euro 154.292,82. Condannare la società CP_1
ut supra, in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire a ut
[...] Parte_1 supra, in persona del legale rappresentante pro tempore, le somme pagate in misura maggiore
2 rispetto a quelle effettivamente dovute ammontanti a Euro 154.292,82, o nella maggiore o minor somma che l'Ecc.ma RT d'Appello adita riterrà di giustizia, oltre agli interessi legali decorrenti dalla presente domanda fino all'effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, CPA e IVA se e in quanto dovuta.
In via istruttoria
Si chiede:
-Ammettersi prova per interrogatorio formale del rappresentante legale della società CP_1
e per testi sui capitoli di prova di seguito dedotti ed articolati, con i testi infra indicati:
[...]

1. Vero che all'art.2 dell'originario contratto di locazione era stabilito l'obbligo dell'odierna ricorrente di corrispondere a parte convenuta un canone annuo che, in origine, era stato fissato in
Lire 30.000.000, per un canone trimestrale di L. 7.500.000, pari agli attuali € 3.873,43 oltre IVA?

2.Vero che le spese condominiali venivano corrisposte dalla direttamente Parte_1 all'amministratore di condominio?

3. Vero che alcuna richiesta formale da parte della locatrice avveniva annualmente in relazione al pagamento dell'aggiornamento ISTAT?

4. Vero che nel corso del primo periodo locatizio, ed in particolare nel periodo intercorrente tra il

1.07.86 e il 30.06.87, e solo limitatamente a questo periodo, vi fu da parte della società locatrice un primo unilaterale aumentò del canone di locazione: il canone, infatti, passò dall'importo originariamente pattuito di € 3.873,43 oltre IVA al 19% ad € 5.887,85?

5. Vero che a partire da giugno 1989, e senza soluzione di continuità, la società locatrice iniziò ad aumentare nuovamente il canone di locazione, come comprovato dalle fatture e dal riepilogo che le si rammostrano?

6. Vero che l'odierna ricorrente provvedeva a comunicare la sua formale disdetta del contratto di locazione in data 10.11.2022, con rilascio dell'immobile per il 10.05.2023?

7. Vero che il rilascio dell'immobile avveniva in data 10.05.2023?

8.Vero che per il periodo intercorrente tra il 01.04.2023 e il 10.05.2023 era dovuto dalla Pt_1 alla un canone di locazione pari ad € 1.721,32?
[...] Controparte_1

9.Vero che la si è rifiutata di restituire le somme indebitamente percepite e Controparte_1 richieste dalla Parte_1
Si indica a testimone la signora c/o addetta all'ufficio Testimone_1 Parte_1 contabile/amministrativo

3 - Ammettersi Consulenza Tecnica d'Ufficio contabile sull'ammontare dei canoni dovuti e sulle differenze richieste in restituzione.
Per Controparte_1
Voglia l'Ill.ma RT d'Appello adita – contrariis reiectis – così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE: rigettare l'appello e confermare la sentenza di primo grado;

IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio e nel caso ex art. 96
c.p.c. accertando che ha agito nella consapevolezza della illegittimità della richiesta Parte_1 dimostrata dai documenti dalla stessa prodotta;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Ci si oppone alla richiesta di CTU in quanto esplorativa per tutti i motivi dedotti in narrativa.
Si richiede in ogni caso fin d'ora di essere ammessi a prova contraria su tutti i capitoli di prova eventualmente richiesti da controparte ed eventualmente ammessi.
Con riserva di meglio precisare e integrare le proprie istanze e deduzioni istruttorie se eventualmente concesso dal Giudice.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato presso la cancelleria del Tribunale di Milano in data 10 novembre 2023 e notificato in data 18/12/2023 al resistente unitamente al Controparte_1 decreto di fissazione dell'udienza, – premesso che in data 1 giugno 1982 veniva Parte_1 sottoscritto tra la società New Sky S.p.a., in veste di parte locatrice, e la società Controparte_3
nella veste di parte conduttrice, un contratto di locazione ad uso commerciale avente ad
[...] oggetto l'immobile sito in Via Panzini, 12, Milano costituita da n. 7 locali più servizi;
che a seguito di una serie di operazioni societarie le originarie parti negoziali New Sky S.p.a. ed
[...] acquisivano rispettivamente la denominazione di ed Controparte_3 Controparte_1 Pt_1
che in data 10.11.22 Intraco S.p.a. recedeva dal contratto;
che il contratto prevedeva
[...]
l'obbligo per la conduttrice del versamento di un canone annuo pari a Lire 30.000.000, oltre all'importo di Lire 2.000.000 a titolo di oneri ed accessori, “da pagarsi presso il domicilio del locatore in quattro eguali rate anticipate (…) scadenti il 30/6-30/9-31/12-31/3”da L. 7.500.000
(pari ad € 3.873,43); che le parti convenivano, altresì, che “dall'inizio del quarto anno di locazione il canone sia aggiornato con le modalità, e nella misura massima, previste dall'art. 32 Legge
4 27.7.1978, n. 392”, norma che prevedeva che “le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
e impiegati”; che nessuna richiesta formale proveniva da parte della locatrice in relazione al pagamento dell'aggiornamento ISTAT;
che nel corso del rapporto la resistente aveva erroneamente beneficiato del versamento dell'importo totale di € 768.995,80 (somma di tutte le fatture emesse e pagate dalla ), in luogo della somma in realtà dovuta pari ad € 330.962,87, per una differenza Pt_1 indebita pari a € 438.032,93; che l'art. 79 della legge n. 392/1978 stabilisce che “è nulla ogni pattuizione diretta … ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti”, come confermato dalla Suprema RT con sentenza n. 34148/2019 laddove ha stabilito che “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del
1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa Legge”; che gli aumenti del canone da parte di sulla scorta dei principi Controparte_1 sopra menzionati, “dovranno essere considerati nulli”, con conseguente “diritto dell'odierno ricorrente al rimborso di tutte le somme indebitamente corrisposte, che si quantificano nel presente atto in € 438.032,93”, giusta il disposto dell'art. 79, secondo comma, della L. 392/78 laddove dispone che “Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”; che doveva escludersi che gli aumenti del canone potessero essere giustificati da un eventuale aggiornamento ISTAT, non solo in quanto mancava una puntuale richiesta annuale da parte del locatore, ma anche in quanto tali aumenti erano al di sopra del limite del 75% imposto dalla legge- tanto premesso, chiedeva accertare e dichiarare la nullità dell'aumento del canone di locazione corrisposto, accertare e dichiarare il diritto di alla ripetizione Parte_1 dell'indebito, e per l'effetto condannare a restituire € 438.032,93; in via Controparte_1 subordinata, accertare dichiarare la nullità dell'aumento del canone di locazione corrisposto da nei confronti di al di sopra dell'adeguamento ISTAT, con Parte_1 Controparte_1 ripetizione dell'indebito, e condanna a restituire la somma € 154.292,82, oltre agli interessi legali decorrenti dalla presente domanda.
Si costituiva in giudizio chiedendo la reiezione delle domande, e deducendo Controparte_1 che il contratto prevedeva all'articolo 2 una clausola di aggiornamento del canone ai sensi dell'articolo 32 della legge 392/1978; che ogni anno, con la fattura del trimestre giugno-luglio- agosto, la società locatrice, nel solo caso di intervenuta variazione del potere di acquisto del denaro, richiedeva con la fattura l'aggiornamento del canone applicando la variazione prevista dal contratto,
5 che la conduttrice aveva sempre provveduto a versare senza svolgere alcuna contestazione;
che nel corso del 2020, a seguito della pandemia, le parti avevano concordato una riduzione del canone di locazione;
che successivamente, tra il luglio e il settembre 2022, ripresa la vigenza del pagamento del canone contrattuale, la conduttrice ritardava il pagamento del canone trimestrale giugno - luglio- agosto (comprensivo dell'aumento ISTAT ivi richiesto) e tentava di concordare una nuova diminuzione del canone;
che in questo contesto “quale gesto di distensione con il CP_1 conduttore proponeva allo stesso con email del 28 settembre 2022 di rinunciare all'adeguamento
ISTAT dovuto e già richiesto in fattura per l'anno”; che dopo aver pagato con ritardo il canone richiesto, in data 10 novembre 2022 il conduttore comunicava il recesso dal contratto e contestualmente riscontrava la proposta di rinuncia all'aumento ISTAT del locatore, accettandola:
“ringraziamo per la rinuncia all'adeguamento ISTAT…”.
Il Tribunale con sentenza 13.2.2025, ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, rigettava le domande svolte da condannava alla Parte_1 Parte_1 rifusione delle spese di lite a favore di Controparte_1
Riteneva in sintesi il Tribunale che non di aumento di canone si trattava, come tale nullo per contrasto con l'art. 79, ma di adeguamenti Istat;
che tali adeguamenti erano previsti in contratto, e conformi alle previsioni normative;
che, pur non essendo stata formulata formale richiesta di adeguamento, erano state emesse fatture che tale voce ricomprendevano, e parte conduttrice, nelle comunicazioni intercorse nell'ambito del rapporto, si dimostrava ben consapevole della specifica richiesta, cui aveva sempre adempiuto;
che l'azione di ripetizione ex art. 2033 c.c. trova ingresso soltanto nel caso di esecuzione di una prestazione priva di causa solvendi (indebito oggettivo), circostanza che nel caso in esame deve escludersi, stante l'esistenza di un contratto valido ed efficace;
che, infine, la richiesta di CTU doveva considerarsi del tutto esplorativa, in assenza di qualsivoglia prova del pagamento di maggiori somme rispetto al canone rivalutato.
Avverso la sentenza proponeva appello deducendo, con un primo motivo di appello, Parte_1
l'illegittimità della motivazione ex art. 360 co.1, n. 5, c.p.c. per erronea valutazione della domanda di parte ricorrente in primo grado;
con un secondo motivo di appello, la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. in relazione all'art. 360 co.1, n. 5 c.p.c. per omessa motivazione del rigetto dell'istanza di ammissione di CTU contabile;
con un terzo motivo di appello, l'erronea qualificazione degli aumenti del canone come aggiornamento Istat ex art. 32 l.392/1978 –violazione e falsa applicazione della normativa in tema di rivalutazione monetaria- motivazione illogica e contraddittoria in violazione del principio dell'onere della prova ex art. 2697 c.c.; con un quarto
6 motivo di appello, l'omessa pronuncia sulla domanda subordinata di parte ricorrente di restituzione parziale delle somme indebitamente versate -violazione dell'art. 112 c.p.c.. produce documenti nuovi.
Si costituiva chiedendo respingere l'impugnazione e confermare la sentenza gravata. CP_1
La causa veniva discussa dalle parti all'udienza di prima comparizione, tenutasi il 5.11.2025, ed immediatamente decisa con lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'impugnazione non può essere accolta.
Il primo motivo di appello, deducente l'illegittimità della motivazione ex art. 360 co.1, n. 5, c.p.c. per erronea valutazione della domanda di parte ricorrente in primo grado, non è fondato.
Prospetta l'appellante che oggetto della domanda non era la dichiarazione di nullità dell'art. 2 del contratto di locazione, ma la declaratoria di illegittimità delle maggiorazioni che l'odierna controparte aveva illegittimamente applicato ai canoni di locazione richiesti senza che tali maggiorazioni potessero esser ricondotte ad un legittimo adeguamento dell'indice ISTAT.
La doglianza è frutto di una lettura erronea della sentenza.
La sentenza spiega che non di illecite maggiorazioni ai canoni si poteva parlare, ma di lecite operazioni di adeguamento Istat, sulle quali più diffusamente di seguito.
Il secondo motivo di appello, che prospetta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. in relazione all'art. 360 co.1, n. 5 c.p.c. per omessa motivazione del rigetto dell'istanza di ammissione di CTU contabile, non è fondato.
Il Tribunale ha ritenuto la richiesta di CTU inammissibile perché esplorativa, e la decisione deve essere confermata, perché corretta.
Si deve infatti osservare che parte ricorrente, nei termini preclusivi previsti dal rito, si è limitata a prospettare la non correttezza del calcolo degli interessi, e fornire un dato alternativo.
In questo contesto, senza cioè che vengano esplicitate le ragioni del prospettato errore,
l'esperimento di CTU contabile è evidentemente inammissibile, perchè del tutto esplorativa.
Chiarisce da tempo, costantemente, la S.C. che la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a
7 supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati. (Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 8498 del 31/3/2025, Rv. 674241, e prec. ivi indicate).
Può comunque darsi atto che la RT, operata a mezzo dei comuni strumenti di calcolo presenti sui siti specializzati (ad es. quello denominato “Rivaluta” del sito Istat.it) una ricognizione a campione dei canoni, ne constatava la sostanziale regolarità.
Il terzo motivo di appello, che lamenta l'erronea qualificazione degli aumenti del canone come aggiornamento Istat ex art. 32 l.392/1978 –violazione e falsa applicazione della normativa in tema di rivalutazione monetaria- motivazione illogica e contraddittoria in violazione del principio dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., non è fondato.
Giova ricordare che l'art. 32, commi 1 e 2, L. 392/1978 stabilisce che, nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo le parti possono prevedere un adeguamento automatico del canone in misura non superiore al 75% delle variazioni accertate dall'indice ISTAT, dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati
Non è in discussione la presenza nel contratto della clausula, e la sua legittimità (“mai contestata”, pag. 14 dell'atto di citazione in appello).
Prospetta parte appellante che gli aumenti sarebbero stati applicati in assenza di formale richiesta da parte del locatore.
La prospettazione non è fondata.
L'esame delle fatture prodotte consente infatti di osservare che la richiesta di adeguamento Istat è stata ivi formulata, e comunque si deve affermare che, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell'esplicazione della loro autonomia negoziale, sono libere di stabilire le modalità attuative della richiesta prescritta dall'art. 32 della legge 392/1978 per ottenere l'aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell'indice ISTAT.
Tale richiesta, pertanto, può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (Cass. n. 9351/92, id. 7982/1994, id. n. 14655/02, id. n.
15034/2004, id. n. 25645/2010).
Nel caso in esame, la richiesta del canone aumentato nelle fatture, la documentata consapevolezza da parte conduttrice della sua applicazione (doc. 8), ed il regolare adempimento alle richieste, impongono di considerare legittimi gli aumenti applicati a tale titolo.
Si consideri in particolare il citato documento 8: si tratta di missiva in data 10 novembre 2022, nella quale tra le altre cose si ringrazia la locatrice per la rinuncia all'adeguamento Istat per il periodo
8 1.7.2022-30.6.2023, così dimostrando che dell'adeguamento si è parlato nel corso del rapporto, e di essere perfettamente a conoscenza del suo ammontare.
Il quarto motivo di appello, che deduce l'omessa pronuncia sulla domanda subordinata di parte ricorrente di restituzione parziale delle somme indebitamente versate -violazione dell'art. 112 c.p.c., non è fondato.
Il Tribunale ha esaminato la domanda, e l'ha respinta, non ritenendo vi fossero state somme indebitamente versate, posto che le richieste si riferivano al canone aggiornato secondo contratto e disposizioni normative.
Si aggiunga che lo spontaneo adempimento a prestazione dovuta, pur se richiesta senza le richieste formalità, non fonda indebito, e non consente la ripetizione: in caso analogo, di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, notoriamente più garantiti, è stato chiarito che “l'art. 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale prevede che l'aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti” (Cass. n. 16110 del 2009, Rv. 608803; id. sez. 3, Sentenza n. 2462 del 8/3/1991,
Rv. 471198).
S'impongono quindi la reiezione dell'impugnazione, con conferma della sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM 55/14 e ss., nei valori medi per le fasi di studio e introduzione, minimi per le fasi di trattazione e decisione con discussione orale.

P.Q.M.


La RT d'Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Milano n. 1249/2025, pubblicata in data 13.2.2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 13.530,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

9 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 5/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio RT RT AP
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