REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile, composta dai magistrati: dott. Eugenio Forgillo Presidente dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 1877/2021
TRA
, c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Stefano Maione, c.f. Parte_1 C.F._1
, presso il cui studio elettivamente domicilia, in Napoli, alla via Stazio n. 3, in virtù di C.F._2 procura allegata alla comparsa di costituzione del fascicolo di primo grado
APPELLANTE
E
società unipersonale, c.f. e per essa, quale mandataria, la Controparte_1 P.IVA_1 [...]
c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Deosdedio Litterio, c.f. Controparte_2 P.IVA_2
, presso il cui studio elettivamente domicilia, in Napoli, alla via Scarlatti n°67, in virtù C.F._3 di procura allegata alla comparsa di costituzione
APPELLATA
c.f. Controparte_3
P.IVA_3
APPELLATA CE
, c.f. , rappresentata TR P.IVA_4
e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Marco Ferraro, c.f. , e Maurizio Gugliotta, C.F._4
c.f. , presso lo studio dei quali elettivamente domicilia in Roma, al Viale Regina C.F._5
Margherita n. 278, giusta procura allegata all'atto di intervento ad adiuvandum
INTERVENTRICE AD CP_5
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1581/2021, pubblicata il 18.02.2021.
Conclusioni per l'appellante : in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda Parte_1 attorea, non sussistendo alcuna responsabilità del notaio con riguardo all'evento dannoso;
in Pt_1 subordine, qualora si ravvisasse una responsabilità del notaio, accertare il danno in misura non superiore ad euro 12.000,00, come quantificata dal CTU, importo da ridurre ex art. 1227 c.c., in ragione dell'evidente corresponsabilità della banca creditrice.
1

Conclusioni per l'appellata rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto;
Controparte_1 rigettare la domanda di intervento ad adiuvandum proposta dalla TR
, in accoglimento dell'eccezione preliminare di inammissibilità dell'intervento.
[...]
Conclusioni per l'interventrice ad adiuvandum :in accoglimento del gravame, rigettare CP_4 la domanda attorea non sussistendo alcuna responsabilità del notaio con riguardo alla verificazione Pt_1 dell'evento dannoso;
in subordine, qualora si ravvisasse una corresponsabilità del notaio, accertare il danno in misura non superiore ad euro 12.000,00, come quantificato dal CTU, importo da ridurre ex art. 1227 c.c., in ragione dell'evidente corresponsabilità della banca creditrice;
in via ancora gradata, con riferimento al rapporto di garanzia, in caso di ritenuta responsabilità del notaio liquidare l'indennizzo dovuto tenendo conto Pt_1 del massimale di polizza e della franchigia di euro 5.000,00 a carico esclusivo dell'assicurato, in forza della sottoscrizione della polizza IFL/IFL0005993.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Con atto di citazione notificato in data 9.7.2014, la Controparte_6 convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, il notaio premettendo di aver concesso, Parte_1 con contratto del 25.9.2006, un mutuo fondiario ai sensi degli artt. 38 e ss. del D.lgs. n.385/1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) a favore di e , coniugi in Controparte_7 Controparte_8 separazione dei beni, e di avente ad oggetto la somma di euro 140.000,00, con garanzia Controparte_9 ipotecaria su una porzione di fabbricato sito in Castel Volturno (CE), al viale Flumendosa, costituita da un'autorimessa della superficie di circa mq 70 e da un appartamento di tre vani e accessori, riportati rispettivamente in catasto al foglio n. 18, part. 5498 sub 1, e al foglio n. 18, part. 5498 sub 3.
L'attrice espose che, a causa dell'inadempimento della parte mutuataria, aveva intrapreso una procedura esecutiva immobiliare presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel corso della quale era emerso che gli immobili oggetto di ipoteca sottoposti a pignoramento ricadevano in fondo demaniale gravato da uso civico, la cui esistenza non era stata rilevata dal notaio rogante - il quale, nella relazione prodromica alla stipula del mutuo, aveva dichiarato l'inesistenza di formalità pregiudizievoli sugli stessi - con conseguente grave danno per la banca, in ragione dell'infruttuosità dell'esecuzione immobiliare, conclusasi con la declaratoria di improcedibilità per difetto di affrancazione e impignorabilità dei beni staggiti gravati da uso civico.
Tanto premesso l'attrice concluse chiedendo la condanna del notaio al pagamento, a titolo Parte_1 risarcitorio, della somma complessiva di euro 141.469,23 - di cui euro 134.016,96 per capitale residuo risultante dal piano di ammortamento del mutuo, euro 1.781,63 per rate insolute, euro 4.958,97 per interessi corrispettivi ed euro 711,67 per interessi di mora - nonché di euro 7.827,00 per spese e competenze della infruttuosa procedura esecutiva immobiliare.
§ 1.2. Si costituì in giudizio il notaio e chiese il rigetto della domanda, rappresentando di aver Parte_1 agito diligentemente in quanto “dall'esame di tutti gli atti (atto di compravendita risalente ad oltre un ventennio, visure ed ispezioni catastali, certificazioni comunali, e domande in sanatoria) alcun elemento era emerso tale da poter indurre CC a ritenere necessaria la verifica della sussistenza su un terreno, tra
l'altro di dimensioni esigue (circa 250 mq) su cui era edificato un fabbricato su due livelli, di un uso civico
2 che per definizione interessa unicamente terreni destinati a pascolo, bosco o a fondo agricolo”. Evidenziò che la banca aveva erogato, a titolo di mutuo fondiario, l'importo di euro 140.000,00 di gran lunga maggiore rispetto al valore dei beni sui quali aveva concesso l'ipoteca, in quanto il prezzo di acquisto dei suddetti beni da parte dei mutuatari, con contratto di compravendita del 25.9.2006 - immediatamente precedente alla stipula del contratto di mutuo avvenuta in pari data - era di euro 80.000,00; quindi la banca non aveva eseguito una compiuta indagine peritale sul valore dei beni, prima di determinarsi a concedere un mutuo con ipoteca sugli stessi, per un importo notevolmente superiore rispetto al loro valore, rendendosi senza dubbio corresponsabile nel danno che assumeva di aver patito. La difesa del notaio sottolineò, inoltre, che quest'ultimo era obbligato ad una prestazione di mezzi e non di risultato, non essendo tenuto a garantire il buon esito dell'escussione della garanzia ipotecaria.
§ 1.3. In data 6.7.2020 spiegò atto di intervento la - nella dedotta qualità di cessionaria Controparte_1 dei crediti della società attrice, - e, per essa, la mandataria Controparte_6
e, nella comparsa conclusionale, chiese la condanna del notaio alla maggior Controparte_2 somma di euro 246.378,00, oltre ad euro 7.827,00 per le spese della procedura esecutiva immobiliare che aveva avuto esito negativo.
§ 1.4. Espletata la consulenza tecnica d'ufficio, il primo giudice, con la sentenza oggetto di gravame in epigrafe indicata, accolse la domanda e condannò il notaio al pagamento della somma di euro Parte_1
254.205,11 (euro 246.378,00 + euro 7.827,00) a favore dell'interventrice - quale Controparte_1 cessionaria dei crediti della - e per essa la mandataria Controparte_10 [...]
.. Controparte_2
Il primo giudice ha posto a fondamento della decisione le ragioni che di seguito si sintetizzano.
1) Al notaio è affidato il compito di dare certezza nei rapporti giuridici, anche attraverso ricerche ed indagini, da svolgere in maniera puntuale e diligente, tenuto conto dell'oggetto del rogito. La mancata consultazione dell'ufficio degli usi civici della Regione va parificata all'omissione nell'espletamento delle visure immobiliari, con la conseguenza dell'evidente responsabilità del professionista per il danno arrecato. Nel caso in esame non risulta dimostrato che il notaio abbia effettuato ricerche finalizzate ad individuare l'esistenza o meno di usi civici;
tali ricerche non sarebbero state eccessivamente complesse, posto che l'arch. , Persona_1 incaricata dal giudice dell'esecuzione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere di stimare i beni ipotecati a favore della banca ed oggetto di pignoramento, “effettuando le ricerche del caso e mediante l'accesso agli
Uffici della Regione Campania di Napoli, individuava l'esistenza di tali usi civici”.
2) Non può essere ritenuto argomento idoneo ad escludere la responsabilità del notaio, il fatto che la presunta destinazione demaniale civica del terreno sul quale sorgono i beni ipotecati non sia mai stata rilevata da nessun notaio rogante precedente. “Difatti la circostanza che altri notai non si siano avveduti, in maniera negligente, dell'esistenza della destinazione demaniale civica del terreno non rende ipso facto diligente l'operato del convenuto”.
3) L'attività di accertamento da parte del professionista, mediante consultazione dell'ufficio usi civici della
Regione, avrebbe potuto consentire alla banca di essere adeguatamente informata in merito all'esistenza di un
3 vincolo pregiudizievole sui beni oggetto della costituenda ipoteca, consentendole di richiedere ulteriori garanzie o di non erogare il mutuo.
4) La consulenza tecnica d'ufficio, esente da vizi logici-giuridici, ha confermato l'omesso rilievo, da parte del notaio, dell'esistenza degli usi civici sui beni in questione.
5) Il danno da risarcire alla banca va quantificato nella misura pari al residuo della somma capitale erogata dalla banca attrice per la concessione del mutuo, oltre alle spese documentate per l'attività di esecuzione.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello, cui ha resistito, costituendosi, la Parte_1
per mezzo della mandataria Controparte_1 Controparte_2
La non si è costituita e ne va dichiarata la contumacia. Controparte_10
Si è costituita in giudizio con intervento ad adiuvandum delle ragioni dell'appellante, la
[...]
, chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, in sostanza TR spiegando un'impugnazione incidentale adesiva rispetto alle ragioni del notaio appellante.
Le parti hanno formulato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.3.2025, ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini di 30 giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi 20 giorni per il deposito delle memorie di replica.
§ 2.1. Col primo motivo di gravame il notaio lamenta la “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1176 c.c. secondo comma e 2236 c.c. – errore in giudicando sulla dedotta responsabilità del professionista - omessa
e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo”.
Secondo l'appellante il primo giudice avrebbe errato nel ritenere che in capo al notaio vi fosse un dovere assoluto, per qualsiasi trasferimento di beni immobili, di interrogare l'ufficio “Usi Civici”.
Il professionista evidenzia di aver eseguito tutte le necessarie attività di verifica, risalendo ad oltre il ventennio antecedente la stipula del contratto di mutuo ipotecario, dalle quali non emergeva la presenza di usi civici;
non vi era alcun elemento, neanche di natura indiziaria, che avesse potuto far presagire la sussistenza del vincolo gravante sul compendio immobiliare e, quindi, tale da indurre ad ampliare l'indagine su un dato preciso e specifico come la presenza di un uso civico.
La difesa dell'appellante precisa che né le verifiche ipocatastali sugli immobili né i precedenti atti di trasferimento degli stessi, effettuate da altri due notai, avevano evidenziato il vincolo dell'uso civico. Invoca la difficoltà, talvolta insuperabile, di rinvenire la prova della demanialità civica di un terreno, anche per il giudice, il quale, a tal fine, deve avvalersi dell'ausilio di un professionista particolarmente esperto;
pertanto, tale tipo di verifica non rientra nei compiti che il notaio deve svolgere in base al dovere di diligenza media.
Aggiunge che le specialità tecniche richieste al notaio non sono sovrapponibili a quelle del tecnico incaricato dal giudice dell'esecuzione, il quale, solo a seguito di indagini sul terreno su cui era stato edificato il manufatto oggetto di ipoteca, individuò lo specifico peso degli usi civici.
L'appellante sostiene, quindi, di essersi attenuto a quanto disposto dalla legge, agendo con la diligenza media esigibile da un professionista, come previsto dal comma 2 dell'art 1176 c.c..
§ 2.1.1. Il motivo di gravame è infondato.
4 La sentenza della Corte di Cassazione n. 4911/2022 ha affermato: “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti
e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato la responsabilità professionale di un notaio il quale, in sede di stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, aveva omesso di accertare che l'immobile ipotecato era incommerciabile, in quanto gravato da usi civici non affrancati)”.
Non si può ignorare che nella parte motiva della suddetta sentenza si sottolinea che il notaio deve effettuare indagini più approfondite - estese quindi alla situazione dei terreni sui quali sono edificati i beni immobili oggetto di atti a suo rogito anche in relazione alla eventuale esistenza di usi civici - quando vi siano ragioni, ovvero «indici di allerta», che inducano a dubitare della sicura libertà da vincoli di tale tipologia sui beni. Del resto questa sezione di Corte d'Appello, con sentenza n. 4030/2022 (pres. Forgillo, est. Cristiano), ha affermato: “Va esclusa la sussistenza, se non in presenza di indici di allerta, di un obbligo per il notaio di svolgere accertamenti in relazione ad eventuali usi civici gravanti sugli immobili, oggetto degli atti da lui rogati”.
Ciò posto, nella fattispecie in esame, deve ritenersi che il notaio rogante, nell'esaminare l'impianto catastale del terreno sul quale erano stati edificati i manufatti oggetto di ipoteca, avrebbe dovuto rilevare un elemento di 'allerta' che gli avrebbe senza dubbio imposto necessari approfondimenti.
E invero - come si evince dalla relazione di consulenza tecnica effettuata in sede di esecuzione immobiliare -
i beni immobili ipotecati a garanzia del mutuo, sono costituiti da un locale per autorimessa della superficie di circa mq 70, posto al piano terra, e da un appartamento composto da tre vani e accessori, posto al primo piano, contraddistinti in catasto al foglio n. 18, particella n. 5498, sub 1 e sub 3. La suddetta particella n. 5498 proviene dalla soppressa particella n. 1509, che ha sostituito quella n. 24L - Pascolo di 5,00 are, in ditta
[...]
e per 1/2 ciascuno, “livellari al Comune di Castel Volturno”. CP_11 Controparte_12
La indicazione come “pascolo” del terreno di provenienza di quello su cui sono stati edificati i manufatti oggetto di ipoteca e la qualità di “livellari” degli originari intestatari catastali del terreno, non potevano non indurre il notaio ad effettuare ulteriori approfondimenti al fine di verificare l'eventuale sussistenza di un uso civico sul terreno e l'eventuale avvenuta affrancazione dello stesso. Si osserva, peraltro, che lo stesso notaio, nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado, nel descrivere l'istituto dell'uso civico, rappresenta che i terreni utilizzabili come “bosco” o “pascolo” erano verosimilmente beni di proprietà collettiva, facenti parte del “demanio civico universale o comunale”.
Ne consegue che il notaio, in conformità dei canoni di ordinaria diligenza, avrebbe dovuto effettuare le ricerche del caso presso l'ufficio usi civici della Regione, anche mediante l'ausilio di un tecnico, ricerche che avrebbero consentito di individuare la sussistenza di un uso civico sul compendio immobiliare in questione, come rilevato dal consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice dell'esecuzione, o, quantomeno, avrebbe dovuto segnalare alla banca mutuante il rischio della presenza di un uso civico.
5 Non può essere ritenuto argomento idoneo ad escludere la responsabilità del notaio, il fatto che la presunta destinazione demaniale civica del terreno sul quale sorge il fabbricato in questione non fosse mai stata rilevata da nessun notaio rogante precedente. Difatti - come statuito condivisibilmente dal primo giudice - “la circostanza che altri notai non si siano avveduti, in maniera negligente, dell'esistenza della destinazione demaniale civica del terreno non rende ipso facto diligente l'operato del convenuto”.
§ 2.2. Con il secondo motivo di gravame l'appellante lamenta l'“Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio sulla dedotta perdita della garanzia”.
La difesa dell'appellante contesta l'assioma “perdita della garanzia-danno arrecato”, sul rilievo che l'ente mutuante, oltre a poter chiedere l'affrancazione del bene, onde procedere alla vendita coattiva dello stesso,
“non aveva minimamente provato la sussistenza di ulteriori, diverse, azioni intraprese nei confronti della parte debitrice, né evidentemente, quali esito queste avessero avuto”. Sottolinea, poi, che, a fronte di un compendio immobiliare acquistato dai mutuatari per il prezzo di euro 80.000,00, la banca aveva concesso un prestito - iscrivendo ipoteca sul suddetto compendio - per l'importo di euro 140.000,00, di gran lunga superiore al valore dei beni ipotecati, superando il limite di finanziabilità dell'80% del valore dell'immobile ipotecato (come da delibera CICR del 22 aprile 1995, in applicazione del disposto dell'art. 38, comma 2°, TUB), il cui superamento può essere causa di nullità del contratto di mutuo fondiario.
Secondo la difesa del notaio appellante, in ogni caso, ai fini della quantificazione del danno di cui la banca chiede il ristoro, occorrerebbe tener conto - nell'ipotesi di riconoscimento della responsabilità del professionista - del valore venale dei beni in questione, valore che il consulente tecnico d'ufficio, con un corretto iter-logico giuridico, all'esito di un attento confronto con il valore di mercato di beni simili
(esaminando 15 beni immobili della stessa tipologia trasferiti con asta pubblica) ha stimato in euro 12.000,00.
L'appellante sottolinea la gravissima negligenza nella valutazione del merito creditizio del cliente da parte dell'ente mutuante ed aggiunge “Tali fatti avrebbero dovuto indurre a ritenere che l'impossibilità di soddisfare il proprio credito non veniva determinata dall'impossibilità di alienare il cespite sottoposto a garanzia, il cui valore determinato dal CTU risultava essere accertato in € 12.000,00, ma in quanto era stato erogato un mutuo in misura eccedente, non solo al detto valore, ma anche alla somma pari all'80% del prezzo di acquisto Part del cespite, e ciò in spregio al ma addirittura al doppio del prezzo stesso”.
§ 2.3. Con il terzo motivo di gravame l'appellante lamenta l'“error in iudicando in ordine alla quantificazione del danno e l'omessa valutazione della responsabilità dell'ente mutuante”.
La difesa dell'appellante evidenzia, innanzitutto, che la banca ha agito per il recupero delle somme erogate a titolo di mutuo, quantificando l'importo residuo del mutuo erogato, in base al piano di ammortamento, nella somma di euro 141.469,23, oltre interessi convenzionali, non allegando alcun mezzo di prova documentale a sostegno del suddetto ammontare, e addirittura “modificando confusamente” - soltanto in sede di compara conclusionale - il “quantum” richiesto, da euro 141.469,23 ad euro 246.378,00, importo (quest'ultimo) di cui erroneamente ha tenuto conto il giudice di primo grado, condannando il notaio al pagamento di euro Pt_1
246.378,00, maggiorato delle spese della procedura esecutiva immobiliare, per un complessivo importo di euro
254.205,11 ( euro 246.378,00 + euro 7.827,11 per spese della procedura esecutiva immobiliare infruttuosa) .
6 L'appellante reitera, poi, la mancata adeguata valutazione dei beni immobili da parte del tecnico di fiducia della banca, prima della concessione del mutuo.
§ 2.4. Il quarto motivo di gravame è rubricato “Error in iudicando nel merito - violazione e falsa applicazione dell'art. 2033 c.c.; nonché del combinato disposto degli artt. 1227, 2055 e 2056 c.c.”.
Il notaio appellante, alla luce di quanto già esposto nel secondo e nel terzo motivo di gravame con riguardo alla negligente stima degli immobili ipotecati da parte della banca, invoca l'applicazione degli artt. 2055, 2056
e 1227 c.c. ed argomenta “quando a cagionare l'evento concorra anche la condotta del danneggiato, in tal caso si applicherà l'art. 1227 c.c., comma espressamente richiamato dall'art. 2056 c.c.. In ragione di tanto, se una delle persone responsabili del fatto sia la vittima stessa, non potendo questa indennizzare se stessa, la misura del risarcimento che dovrà gravare sul terzo, o sui terzi, sarà diminuita della quota di responsabilità riconducibile all'acquirente danneggiato”.
§ 3. Il secondo, il terzo e il quarto motivo di gravame vanno esaminati congiuntamente in quanto - posta la responsabilità del notaio rogante per il mancato riscontro dell'uso civico sui beni costituiti in garanzia ipotecaria - attengono tutti alla quantificazione del danno da risarcire alla banca e alla eventuale corresponsabilità di quest'ultima nell'aver cagionato il danno patito di cui chiede il ristoro.
Va esclusa preliminarmente la fondatezza del rilievo dell'appellante secondo cui l'ente mutuante avrebbe potuto ottenere l'affrancazione del compendio immobiliare e procedere alla vendita coattiva dello stesso. E invero - a prescindere da ogni questione sulla sussistenza di un onere della banca di provvedere a tanto, prima di escutere i beni oggetto di ipoteca costituti a suo favore - alla pag. 7 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio, espletata in primo grado, si legge: “si può affermare che il piccolo lotto di terreno sul quale sorgono le unità immobiliari oggetto del contratto di mutuo, è stato non solo alienato, ma in precedenza frazionato e, pertanto, non risponde ai requisiti necessari per ottenere l'affrancazione”.
Quanto alla dedotta circostanza della mancanza di prova in ordine alla sussistenza di ulteriori e diverse azioni intraprese dalla banca nei confronti dei mutuatari, si osserva quanto segue.
Nessun onere grava sulla banca di documentare di avere intrapreso altre azioni o procedure esecutive nei confronti dei debitori, ben avendo essa potuto confidare nell'escussione della garanzia ipotecaria, accessoria al contratto di mutuo, dovendo, al più, essere la parte interessata (debitrice o, come nel caso di specie, il professionista nei cui confronti è stata promossa l'azione risarcitoria) a provare che la banca avrebbe potuto evitare il danno scaturente dall'infruttuosa esecuzione del bene ipotecato, escutendo altri beni ricompresi nel patrimonio dei debitori mutuatari.
Rilevante, è, invece, quanto evidenziato dall'appellante con riguardo alla sovrastima dei beni ipotecati, effettuata dalla banca in sede di istruttoria finalizzata alla concessione del mutuo, verosimilmente, com'è prassi, avvalendosi dell'ausilio di un esperto, istruttoria che si è conclusa con la concessione di un prestito per un importo di euro 140.000,00 garantito con ipoteca su beni che venivano acquistati dai mutuatari per il prezzo pari all'importo notevolmente inferiore di euro 80.000,00, il medesimo giorno in cui veniva concesso il mutuo.
Né vale un'eventuale ipotesi di pattuizione, in concreto, di un prezzo superiore rispetto a quello dichiarato nell'atto, per fini fiscali, atteso che nell'atto notarile di compravendita si legge: “Ai sensi dell'art. 1 comma
7 497 della legge 23 dicembre 2005 n. 266, la parte acquirente richiede a me notaio che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al D.P.R.
26 aprile 1986, n. 131, corrispondente ad euro 44.900,00”.
A sostegno della sopravalutazione dei beni su cui è stata costituita l'ipoteca si richiama quanto affermato dal consulente tecnico d'ufficio nominato nel giudizio di primo grado: “La maggior parte degli operatori mi ha sottolineato la difficoltà nell'esprimere un valore, a causa della difficoltà di vendita di immobili similari in zona. Inoltre, hanno specificato che non è possibile in tali casi esprimere un valore unitario per mq, bensì è più opportuna una valutazione a corpo. Il valore da loro indicato è stato oscillante tra gli euro 20.000,00 e gli euro 25.000,00, in quanto per valori inferiori alla soglia minima di solito i proprietari rinunciano alla vendita per ovvi motivi… Molto spesso gli immobili vengono alienati a prezzi 'simbolici', in quanto lo scopo per i venditori è quello di liberarsi di un bene improduttivo, in termini reddituali, e generatore di spese”.
Ciò posto, deve, però, escludersi che il superamento del limite di finanziabilità dell'80% del valore dell'immobile ipotecato (come da delibera CICR del 22 aprile 1995, in applicazione del disposto dell'art. 38, comma 2°, TUB), sia causa di nullità del contratto di mutuo fondiario, con conseguente caducazione della garanzia ipotecaria accessoria, come sostenuto dalla difesa dell'appellante.
E invero, va dato seguito al principio affermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione
è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere.” (cfr. Cass. Sez. Unite, sentenza n. 33719 del
16/11/2022) (sottolineatura aggiunta).
Proprio in applicazione del suddetto principio, alla banca non può spettare una tutela risarcitoria commisurata ad un credito insoddisfatto, relativo alla concessione di un prestito per un importo di gran lunga superiore al limite di finanziabilità dell'80% del valore dei beni ipotecati previsto dalla citata delibera CICR del 22 aprile
1995, limite posto proprio a presidio del contenimento dei rischi nella concessione del credito da parte delle banche. Ne consegue che la banca, per contenere i suddetti rischi, avrebbe dovuto limitare il mutuo nella misura dell'80% del prezzo di acquisto dell'immobile, pari ad euro 80.000,00, vale a dire avrebbe dovuto mutuare una somma di euro 64.000,00, attenendosi, nel suo interesse, a tale limite, e, quindi, subisce le conseguenze di aver erogato una somma di gran lunga superiore. Ne consegue che, in applicazione dell'art. 1227, 1° comma c.c., richiamato dall'art. 2056 c.c., stante il concorso del fatto colposo del creditore - non avendo peraltro la banca appellata preso posizione sul suddetto rilievo della violazione del limite di finanziabilità, e non avendo
8 allegato quale sarebbe stato l'interesse corrispettivo che avrebbe applicato ad un mutuo del suddetto inferiore importo di euro 64.000,00 - la base di partenza per la quantificazione del danno da risarcire all'istituto mutuante non può che essere l'importo di euro 64.000,00, oltre a quello di euro 7.827,11 per spese della procedura esecutiva immobiliare. Sui suddetti importi vanno calcolati gli interessi compensativi al tasso legale, sulle somme via via rivalutate di anno in anno, in base agli indici ISTAT FOI, dalla data di erogazione del finanziamento del 25.09.2006 fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, quanto all'importo di euro 64.000,00, e dalla data del 4.07.2013 dell'ordinanza con la quale il giudice dell'esecuzione ha dichiarato l'improcedibilità della procedura esecutiva immobiliare, quanto all'importo di euro 7.827,11.
E' appena il caso di rilevare che non si può parametrare il danno - come sostenuto dall'appellante - all'importo di euro 12.000,00, indicato dal CTU come valore di mercato di beni simili (risultante a seguito dell'esame dell'esito delle espropriazioni forzate di 15 beni immobili della stessa tipologia di quelli ipotecati dedotti in lite, situati nel medesimo territorio). E invero il danno non può essere quantificato considerando il valore effettivo risultante dai plurimi tentativi di vendita, in sede di esecuzione immobiliare, di beni immobili simili a quelli ubicati nella medesimo territorio, atteso che, nel caso di specie, si tratta di un compendio immobiliare che non potrebbe essere venduto coattivamente, in quanto impignorabile, per come statuito dal giudice dell'esecuzione (cfr. in termini parte motiva della sentenza della Corte di Cassazione n. 4911 del 2022, che ritiene corretta la parametrazione del danno patito dalla banca all'importo del mutuo erogato).
Di conseguenza, il danno provocato dal notaio per il mancato rilievo degli usi civici, che ha comportato l'improcedibilità dell'esecuzione immobiliare intrapresa, deve essere quantificato tenendo conto, per quanto già esposto, dell'importo che la banca ha erogato a titolo di mutuo, ridotto, nel caso di specie, nella misura dell'80% del valore di mercato del compendio immobiliare, pari al prezzo di acquisto dello stesso da parte dei mutuatari, stante il concorso colposo della banca danneggiata, che ha concesso un mutuo fondiario in misura superiore rispetto a quella che, in base alla delibera CICR del 22 aprile 1995, avrebbe dovuto prudenzialmente rispettare.
Per quanto esposto restano assorbite le altre doglianze dell'appellante con riguardo all'aumento, in sede di comparsa conclusionale, dell'importo richiesto dalla banca da euro 141.469,23 ad euro 246.378,11, e con riguardo alla mancanza di documentazione a sostegno della quantificazione di tali importi.
§ 4. Va dichiarata l'inammissibilità dell'intervento ad adiuvandum di TR
, atteso che l'interveniente, quale compagnia di assicurazione del notaio non
[...] Pt_1 agisce per far valere un diritto autonomo incompatibile con quanto ha costituito oggetto del giudizio di primo grado. Va dato seguito al principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “L'intervento in appello è ammissibile soltanto quando l'interventore faccia valere una situazione soggettiva che lo legittima
a proporre opposizione di terzo, ai sensi dell'articolo 404 c.p.c., ossia nel caso in cui egli rivendichi, nei confronti di entrambe le parti, la titolarità di un diritto autonomo la cui tutela sia incompatibile con la situazione accertata o costituita dalla sentenza di primo grado, e non anche quando l'intervento stesso sia qualificabile come adesivo, perchè volto a sostenere l'impugnazione di una delle parti, al fine di porsi al riparo
9 da un pregiudizio mediato e dipendente dai rapporti che lo legano ad una di esse” (cfr. Cass. Ordinanza n.
32887 del 08/11/2022).
§ 5. Va rigettata la doglianza veicolata con l'ultimo motivo di gravame relativa al difetto di “legittimazione attiva” della Controparte_1
La Corte osserva che l'eccezione del difetto di “legittimazione attiva” (recte “titolarità attiva” del rapporto obbligatorio controverso), nella dedotta qualità di cessionaria del credito della Controparte_10
è stata sollevata tardivamente dal difensore del notaio soltanto nelle memorie di
[...] Pt_1 replica nel giudizio di primo grado, impedendo il contraddittorio sul punto.
In ogni caso l'eccezione è infondata.
E invero, sin dal momento della costituzione in giudizio in primo grado, la ha depositato Controparte_1
l'estratto della Gazzetta Ufficiale n. 130 dell'8.11.2018 dalla quale si evince che tutti i crediti relativi a contratti di finanziamento (incluse aperture di credito) sorti nel periodo compreso tra il 1960 ed il 2016 sono stati ceduti, con le garanzie specifiche, ai sensi della legge sulla cartolarizzazione n. 130 del 30 aprile 1999, dalla
[...] alla Controparte_10 Controparte_1
Ciò posto non vi è dubbio che il credito scaturente dal contratto di mutuo ipotecario dedotto in lite, sottoscritto il 26.09.2006, rientra tra le posizioni creditorie oggetto di cessione a favore della Controparte_1
§ 6. La riforma della sentenza impugnata impone un nuovo regolamento delle spese processuali del giudizio di primo grado, in considerazione dell'esito complessivo della lite.
Va tenuto conto del DM 147/2022 e dello scaglione di riferimento compreso tra euro 52.000,01 ed euro
260.000,00.
Quanto al rapporto processuale tra la banca e il notaio , il parziale accoglimento della domanda Parte_1 della prima (in una misura inferiore alla metà dell'importo richiesto a titolo di risarcimento) giustifica la compensazione per un mezzo delle spese di lite, sia del primo che del presente grado, spese che per la residua metà vanno poste a carico di . Esse vanno quantificate nella misura pari ai medi di tariffa. Parte_1
Nulla va disposto sulle spese con riguardo al rapporto processuale tra e la Parte_1 [...]
rimasta contumace nel presente grado di giudizio e non destinataria in Controparte_13 primo grado di alcun importo a titolo di spese processuali (sul punto non vi è impugnazione).
La stante l'inammissibilità del suo intervento, va TR condannata al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore della CP_14
[...]
Vanno compensate le spese di lite tra e la Parte_1 TR
, in quanto il primo non ha formulato alcuna domanda nei confronti della seconda.
[...]
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio del giudizio di primo grado vanno poste definitivamente a carico del notaio . Parte_1
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, per il versamento,
a carico della di un ulteriore importo a titolo di TR contributo unificato, a norma del comma 1 - bis del citato art. 13
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PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede:
1) dichiara la contumacia della Controparte_13
2) dichiara inammissibile l'intervento della TR
3) in parziale accoglimento dell'appello, accoglie parzialmente la domanda formulata in primo grado dalla banca e condanna al pagamento a favore della per essa la mandataria, Parte_1 Controparte_1
della somma, a titolo risarcitorio, di euro 64.000,00, oltre interessi al tasso Controparte_2 legale sulla suddetta somma via via rivalutata di anno in anno, in base agli indici ISTAT FOI, dalla data del
25.09.2006 fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, nonché di euro 7.827,11, oltre agli interessi al tasso legale sulla suddetta somma via via rivalutata di anno in anno, in base agli indici ISTAT FOI, dalla data del 4.07.2013 fino alla data di pubblicazione della presente sentenza;

4) condanna e la stante Parte_1 TR
l'inammissibilità del suo intervento, al pagamento, in via solidale, delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore della e per essa la sua mandataria, Controparte_1 Controparte_2
spese che, già compensate per la metà, si liquidano, per il primo grado, in euro 7.051,50 per compensi,
[...] oltre al rimborso per spese generali al 15%, iva e cpa, e, per il secondo grado, in euro 7.158,50 per compensi, oltre al rimborso per spese generali al 15%, iva e cpa;

5) nulla sulle spese con riguardo al rapporto processuale tra e la Parte_1 Controparte_13
[...]
6) compensa le spese di lite tra e la;
Parte_1 TR
7) le spese di consulenza tecnica d'ufficio del giudizio di primo grado vanno poste definitivamente a carico di
; Parte_1
8) Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, per il versamento, a carico della il cui intervento va TR qualificato come impugnazione incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.
Così deciso 13 giugno 2025
Il Consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
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