N. R.G. 1938/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Prima Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Domenico Bonaretti Presidente dott. Beatrice Siccardi Consigliere rel. dott. Manuela Cortelloni Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1938/2023 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA LENTASIO 9 Parte_1 C.F._1
MILANO presso lo studio dell'avv. CASTEGNARO MARCO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. BELTRAMETTI MARCO ( ) VIA C.F._2
LENTASIO 9 20122 MILANO;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Controparte_1 C.F._3
DEGLI ARCIMBOLDI, 5 20123 MILANO presso lo studio dell'avv. CAVENAGHI ALBERTO
BRUNO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti;

pagina 1 di 13 elettivamente domiciliata in VIA DEGLI ARCIMBOLDI, 5 20123 Parte_2
MILANO presso lo studio dell'avv. CAVENAGHI ALBERTO BRUNO, che la rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLATI
avente ad oggetto: Mediazione sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
voglia la Corte d'Appello di Milano adita respinta ogni contraria istanza, riformare integralmente l'impugnata sentenza n. 1038/2023 del Tribunale di Milano e per l'effetto nel merito:
1) in accoglimento della domanda proposta in primo grado, dato atto che tra l'Appellante e il signor non è mai intervenuto un rapporto di mediazione o che, comunque, il signor Controparte_1
è risultato gravemente inadempiente ai suoi obblighi di mediatore nei confronti del Controparte_1
signor , anche previa dichiarazione di risoluzione del rapporto mediatorio, condannare Parte_1
il signor in solido con quale terza intervenuta volontaria, in Controparte_1 Parte_2
quanto conferitaria della ditta individuale a restituire il Controparte_3 compenso versato dal signor e quindi a versare in favore dell'Appellante la somma di Parte_1
euro 56.360,00 (cinquantaseimilatrecentosessanta/00), o quella diversa, maggiore o minore, che verrà ritenuta dovuta, da determinarsi, se del caso, anche in via equitativa, oltre a rivalutazione monetaria e interessi dal dovuto al saldo.
Sempre nel merito:
2) per i motivi indicati e i titoli dedotti in atti, accertata la responsabilità del signor Controparte_1 nel danno patito dall'Appellante, condannarlo, in solido con la quale Parte_2
conferitaria della ditta individuale Time Immobiliare di Alessandro Bove, a risarcire al signor Parte_1
la somma di euro 70.708,00 (settantamilasettecentotto/00), o quella diversa, maggiore o minore,
[...]
che verrà ritenuta dovuta, da determinarsi, se del caso, anche in via equitativa, oltre a rivalutazio ne monetaria e interessi dal dovuto al saldo;

3) condannare la alla restituzione dell'importo di euro 11.672,96 percepito in Parte_2
esecuzione della sentenza di primo grado, con gli interessi legali dalla data della ricezione al saldo effettivo;
pagina 2 di 13 4) con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio e della fase di mediazione.
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In via istruttoria, ove ritenuto necessario ai fini del decidere, si insiste per l'ammissione, senza inversione dell'onere probatorio, dei capitoli di prova dedotti a prova diretta con la memoria depositata in primo grado ai sensi dell'art art. 183, comma 6, n. 2 cod. proc. civ. di seguito trascritti e con i testi ivi indicati:
1. «vero che tra il mese di marzo 2019 ed il maggio 2019 il signor pubblicizzava sul sito CP_1 www.immobiliare.it l'Immobile nei termini indicati nel documento (doc. 1 di parte attrice) che si mostra al teste, della quale si chiede al teste di riconoscere il contenuto»;
2. «vero che tra il mese di marzo 2019 ed il maggio 2019 il signor pubblicizzava sul sito della CP_1 propria agenzia l'Immobile nei termini indicati nel documento (doc. 2 di parte attrice) che si mostra al teste, della quale si chiede al teste di riconoscere il contenuto»;
3. «vero che tra marzo e maggio 2019 il signor comunicava al signor e alla di lui CP_1 Pt_1 moglie, IG , che le misure dell'Immobile erano quelle indicate negli annunci Persona_1
pubblicitari»;
4. «vero che nel corso delle visite presso l'Immobile antecedenti alla proposta di acquisto, il signor confermava a voce al signor e alla di lui moglie, IG , che le misure CP_1 Pt_1 Persona_1 dell'Immobile erano quelle indicate negli annunci pubblicitari»;
5. «vero che nel maggio 2019 il signor comunicava al signor di voler acquistare Pt_1 CP_1
l'Immobile per un prezzo complessivo di euro 1.220.000 (pari a euro 6.320 a mq commerciale) tenuto conto che l'unità box era stata posta in vendita per complessivi euro 50.000»;
6. «vero che in occasione della visita all'Immobile del 20 marzo 2020, il signor consegnava alla CP_1
IG la planimetria indicata nei documenti (docc.

3.a e 3.b di parte attrice) che si Persona_1
mostrano al teste, della quale si chiede al teste di riconoscere il contenuto»;
7. «vero che in occasione delle visite successive il signor ometteva di consegnare o inviare CP_1 all'Attore planimetrie dell'Immobile con indicate le misure dello stesso»;
8. «vero che in data 31 maggio 2019 l'Immobile veniva visionato dall'arch. per una Persona_2
valutazione circa i possibili interventi di ristrutturazione»;
9. «vero che in data 6 giugno 2019 l'Immobile veniva visionato dagli architetti , Parte_3 Per_3
e per una valutazione circa i possibili interventi di ristrutturazione»;
[...] Persona_4
pagina 3 di 13 10. «vero che in data 12 giugno 2019, si teneva un incontro tra il signor , l'arch. ed il Pt_1 Per_2
signor alla presenza anche della IG , nel corso del quale il signor CP_1 Persona_1 CP_1
dichiarava di aver visto la documentazione tecnica dei signori di cui alla documentazione Per_5
(docc. 10 e 15 di parte attrice) che si mostra al teste ma di non averla mai ricevuta»;
11. «vero che in data 12 giugno 2019, il signor comunicava alla IG Persona_6 Per_1
di aver inviato al signor la planimetria rappresentata nel documento (doc. 15 di parte
[...] CP_1
attrice) che si mostra al teste»;
12. «vero che con incarico del 14 marzo 2019 i signori conferivano al signor Per_5 CP_1 incarico per individuare promissari acquirenti interessati all'acquisto dell'Immobile come da documento (doc. 1 di controparte) che si mostra al teste al teste»;
13. «vero che nel periodo compreso tra il marzo 2019 ed il giugno 2019 tra il signor e la IG CP_1
intercorreva la corrispondenza via s.m.s. di cui ai documenti (docc.

7.a, 7.b e 16) che si Persona_1
mostrano al teste»;
14. «vero che in occasione dell'incontro del 5 giugno 2019 in cui il signor consegnava al signor CP_1
l'assegno che si mostra (doc. 6 avversario), il signor gli consegnava un importo di Pt_1 Pt_1
euro 10.000»;
15. «vero che tra il 24 maggio ed il 4 giugno 2019 il signor e la IG Pt_1 Persona_1 prelevavano dai propri conti l'importo complessivo di euro 10.000, come da estratti conto (docc. 19,
20, 21.a e 21.b di parte attrice) che si mostrano al teste»;
16. «vero che tra marzo e giugno 2019 tra il signor e la IG intervenivano le CP_1 Persona_1
comunicazioni via s.m.s. di cui alla documentazione (da doc. 16.a. fino a doc. 16.s di parte attrice) che si mostrano al teste».
Sempre in via istruttoria, ove ritenuto necessario ai fini del decidere, si insiste per l'ammissione, senza inversione dell'onere probatorio, di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova articolati dalla controparte in primo grado nonché sui capitoli specificatamente dedotti con la memoria depositata in primo grado ai sensi dell'art art. 183, comma 6, n. 3 cod. proc. civ. di seguito trascritti e con i testi ivi indicati, e segnatamente:
- per l'eventualità in cui fosse ammesso il capitolo 2) a prova diretta di controparte, si chiede l'ammissione a prova contraria dei seguenti capitoli di prova: (i) «è vero che nel corso dell'accesso presso l'immobile eseguiva delle verifiche sugli spazi da distribuire in vista della futura ristrutturazione», (ii) «è vero che le planimetrie dettagliate dell'immobile sono state elaborare in data
pagina 4 di 13 successiva al 10 giugno 2019», (iii) «è vero che in data 12 giugno 2019, il signor alla presenza CP_1 del signor , della IG e dell'arch. dichiarava di aver visionato il computo Pt_1 Per_1 Per_2 metrico ed il rilievo dell'immobile trasmesso dai signor , come da documentazione (doc. 15 Per_5
di parte attrice e allegati) che si rammostra al teste, ma non di non averla ricevuta in precedenza;

- per l'eventualità in cui fosse ammesso il capitolo 3) a prova diretta di controparte, si chiede
l'ammissione a prova contraria dei seguenti capitoli di prova: (iv) «è vero che nel corso dell'accesso presso l'immobile eseguiva delle verifiche sugli spazi da distribuire in vista della futura ristrutturazione», (v) «è vero che le planimetrie dettagliate dell'immobile sono state elaborare in data successiva al 10 giugno 2019»;
- per l'eventualità in cui fosse ammesso il capitolo 4) a prova diretta di controparte, si chiede
l'ammissione a prova contraria del seguente capitolo di prova: (vi) «è vero che la pratica edilizia avviata per conto del signor è stata protocollata in data 21 febbraio 2020, come da Pt_1
documento (documento 25 di parte attrice) che si rammostra al teste».
Per e CP_1 Controparte_1 Parte_2
In via principale e nel merito piaccia al giudice adito, respinta ogni contraria istanza e confermando la pronuncia di primo grado dichiarare preliminarmente improcedibile e/o inammissibile e comunque rigettare nel merito il gravame perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal Sig. avverso la sentenza n. 1038/2023 del Tribunale di Milano, per tutti i motivi ex Parte_1
ante meglio rappresentati.
Si chiede la conferma di quanto statuito nella sentenza di primo grado nel merito.
Sempre nel merito, in via gradata, si chiede che l'eventuale condanna al risarcimento del danno venga contenuta al minimo e che l'eventuale restituzione delle provvigioni tenga conto dell'attività professionale prestata dal mediatore, nonché della già avvenuta rinegoziazione della provvigione spettante ammontane a €46.360 (ovvero al netto del restituito assegno di 12.000 €).
In via istruttoria, si insite nel chiedere il rigetto di tutte le richieste istruttorie formulate dalla parte avversa, già espletate tutte e in identica formulazione nel primo grado.
In ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
pagina 5 di 13 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Il fatto e il giudizio di primo grado.
I.1. Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Milano il sig. titolare dell'agenzia chiedendone la Controparte_1 Parte_2
condanna alla restituzione della somma di euro 56.360,00 (o quella diversa, maggiore o minore, risultante in corso di causa), corrisposta al a titolo di provvigione per l'intermediazione nella CP_1
compravendita dei un immobile sito in Milano, via Anelli, oltre al risarcimento del danno asseritamente subito, quantificato in euro 70.000,00 (o nella maggiore o minore somma da determinarsi in corso di causa).
I.2. A fondamento della domanda, l'attore, operandone qui una sintesi, esponeva:
-che nel marzo del 2019 aveva rinvenuto sul sito www.immobiliare.it l'annuncio di vendita di un immobile in Milano, zona Quadronno, descritto come appartamento al piano quinto composto di cinque camere e due bagni per complessivi mq 185, oltre a 30 mq di terrazzo, box e cantina, offerto in vendita al prezzo di euro 1.420.000,00;
-che, avendolo trovato confacente alle proprie esigenze abitative, aveva preso contatto con l'agenzia immobiliare di titolarità del signor : da questi aveva ricevuto due planimetrie Pt_2 Controparte_1 dell'appartamento prive di misure, effettuando poi alcuni sopralluoghi nell'immobile;
-che in data 15 maggio 2019 si era quindi determinato a sottoscrivere, su formulario proposto dall'intermediario, una proposta di acquisto “a corpo” al prezzo di euro 1.270.000,00 (di cui euro
1.220.000,00 per l'appartamento e la cantina – pari a circa 6.300 euro /mq - ed euro 50.000,00 per il box) ed un riconoscimento provvigionale a favore dell'agente immobiliare di complessivi euro
58.560,00, di cui aveva poi pagato euro 56.360,00 (euro 36.000,00 oltre ad IVA mediante assegni ed euro 10.000,00 in contanti non fatturati).
-che la proposta di acquisto era stata accettata dalla proprietà il 21 maggio 2019, perfezionandosi così il vincolo negoziale;

- che in seguito egli aveva appreso che la superficie commerciale dell'immobile non era affatto quella pubblicizzata dall'agente immobiliare, di 185 mq per il solo appartamento e di 30 mq per il terrazzo, ma di 185 mq complessivi, comprensivi della superficie del terrazzo già opportunamente ricalcolata in applicazione dei coefficienti di riduzione ordinariamente applicati: la superficie commerciale del solo appartamento, comprensiva di muri interni, stanze, muri perimetrali e cantina, era pertanto di 176 metri quadri.
pagina 6 di 13 -che, per non perdere la caparra confirmatoria versata, non potendo addebitare alcunché ai venditori i quali, come emerso, avevano a suo tempo consegnato al mediatore un computo metrico, egli addiveniva all'atto definitivo di compravendita a tutte le condizioni in precedenza stabilite.
I.3. Il convenuto non si costituiva e veniva dichiarato contumace. Interveniva invece Controparte_1
in causa dichiarando di esser conferitaria di azienda della ditta individuale Parte_2
[così nel testo] , che contestava tutto quanto ex adverso dedotto e Controparte_3
chiedeva il rigetto di tutte le domande attoree. Nei confronti di quest'ultima, con la memoria n. 1 ex art. 183, 6° comma, c.p.c., l'attore estendeva le proprie domande.
I.4. All'esito del giudizio, il Tribunale pronunciava sentenza con la quale rigettava le domande dell'attore, condannandolo al pagamento delle spese di lite in favore della terza intervenuta.
Il primo giudice, essenzialmente, ha così motivato:
-la carenza informativa lamentata dall'attore era attinente al fatto che nell'inserzione pubblicitaria curata dall'agenzia la superficie dell'immobile fosse stata indicata in mq 185 oltre terrazzo, laddove la metratura commerciale è invece di mq 185 incluso il terrazzo;

-che, per quanto emerso nel corso dell'istruttoria, l'annuncio pubblicitario sul punto era stato effettivamente inesatto;

- tuttavia, considerata la modalità di computo della superficie dei balconi utilizzata nelle perizie di parte
(ai fini del computo dei metri commerciali la superficie dei balconi viene considerata per il 30% fino a mq 25 e successivamente al 10%) la superficie commerciale di un terrazzo di 30 mq era pari a circa 9 mq: pertanto, la misura pubblicizzata dall'agenzia sarebbe risultata superiore di circa 9 mq rispetto a quella effettiva, ed in tale contesto, considerato che la misura della superficie commerciale è comunque frutto di operazioni di stima, l'indicazione contenuta nell'inserzione pubblicitaria appariva verosimilmente frutto di un errore, piuttosto che della volontà del mediatore di trarre in inganno i potenziali acquirenti, e tale errore, altrettanto verosimilmente, non aveva inciso sulla formazione della volontà negoziale dell'attore, né gli aveva cagionato alcun danno.

II. Il giudizio di appello.
II.1. Avverso tale decisione ha proposto appello, affidato a quattro motivi come di Parte_1
seguito rubricati e che si riassumono in sintesi:
pagina 7 di 13 Primo motivo di appello: erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto irrilevante
l'errata indicazione della superficie dell'immobile sulla formazione della volontà negoziale e sui danni che ne sono derivati.
Con questo motivo l'appellante si duole del fatto che, pur avendo il primo giudice accertato che tra la superficie commerciale pubblicizzata e quella effettiva dell'appartamento vi fosse una differenza di 9 mq, il medesimo abbia ritenuto che l'errore indotto non abbia influito sulla formazione della volontà negoziale, quando oltre tutto, stando al prezzo di € 6.594,00 al metro quadro dallo stesso giudice accertato come congruo per la tipologia di immobile, il danno in relazione alla accertata differenza di 9 mq sarebbe comunque stata pari a € 59.346,00 (euro 6.594 x 9 mq = euro 59.346).
Secondo motivo di appello: erroneità della sentenza per errata valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie.
Errata era stata comunque la quantificazione della differenza di superficie. Infatti, la perizia – prodotta sub doc. 4 fascicolo di primo grado da – aveva accertato che la superficie Parte_2
commerciale complessiva era di 180,81 mq, comprensiva di terrazzo, quantificato in 8,24 mq, derivandone che la stessa aveva affermato e documentato in causa che la Parte_2
superficie commerciale del solo appartamento era di mq 172,57 (180,81 – 8,24 = 172,57).
Qualora il calcolo operato dal Tribunale fosse stato rapportato alla effettiva superficie commerciale di mq 172,57, sarebbe emerso che l'appellante aveva acquistato l'immobile al prezzo, al metro quadro, di euro 7.069,59 (1.220.000 / 172,57 = 7.069,59), eccedente i prezzi massimi della zona.
Anche sotto questo profilo, dunque, il ragionamento del Tribunale era gravemente viziato, risultando che l'errore del mediatore aveva portato l'appellante ad acquistare l'immobile ad un valore addirittura superiore a quello massimo di mercato.
In definitiva l'appellante, in conseguenza diretta ed esclusiva della violazione da parte dell'agente immobiliare degli obblighi di cui all'art. 1759, comma 1, cod. civ., aveva indiscutibilmente patito un danno grave, concretamente determinabile in (non meno di) euro 78.309,00, corrispondente al prezzo al metro quadro offerto (euro 6.300 mq), moltiplicato per i 12,43 metri quadri di minor superficie commerciale acquistata.
Terzo motivo di appello: omessa pronuncia del Tribunale sull'eccezione di mediazione atipica e sulla richiesta di restituzione della provvigione pagata al mediatore:
Con questo motivo l'appellante si duole dell'omessa pronuncia del Tribunale sulla domanda di restituzione del compenso provvigionale, fondata sia sul rilievo che l'agente aveva operato pagina 8 di 13 nell'interesse esclusivo della parte venditrice, che sul rilievo dell'inesatto adempimento colpevole in relazione all'attività mediatoria svolta.
Quarto motivo di appello: la condanna dell'Appellante al pagamento delle spese del giudizio di primo grado.
Con questo motivo l'appellante si duole della subita condanna alle spese di lite, che in tesi avrebbero dovuto essere quanto meno compensate data l'ingiustificata mancata partecipazione del alla CP_1
mediazione.

II.2 Si sono costituiti con unico atto e eccependo Controparte_1 Parte_2 preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ex art. 348bis c.p.c. e domandando, nel merito, il rigetto del gravame. In subordine, per il caso di condanna alla restituzione della provvigione, il contenimento nel minimo, tenuto conto dell'attività prestata e della somma realmente ricevuta.
III. Le osservazioni della Corte
In premessa è da dire che l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348bis c.p.c. è da ritenersi superata, avendo la Corte dato corso alla trattazione allorché ha fissato udienza per la rimessione in decisione.

III.1. Il primo e il secondo motivo di appello, da trattare congiuntamente per l'intima connessione degli argomenti trattati, sono infondati.
Il Tribunale ha rilevato (pag. 7 della sentenza) che, in ragione delle produzioni dello stesso attore
(docc. 9a, 9b e 10), era documentale che l'agente immobiliare avesse ricevuto, dai venditori, un CP_1
rilievo planimetrico ed un computo metrico che indicavano la superficie lorda commerciale dell'appartamento -terrazzo compreso- in 185,73 metri quadri.
Ne ha dedotto che, stante che il nell'annuncio pubblicato, aveva indicato una metratura di 185 CP_1
mq oltre terrazzo di 30 mq, l'incongruità di tale indicazione doveva essere ricondotta alla superficie del terrazzo, nel senso che questa era stata erroneamente presentata come ulteriore rispetto ai 185 mq dell'appartamento. Peraltro, il corretto calcolo della superficie commerciale del terrazzo era di 9 mq
(poiché la superficie commerciale dei terrazzi viene calcolata al 30% sino a 25 mq e successivamente al
10%, la superficie commerciale di un terrazzo di 30 mq è pari a circa 9 mq).
pagina 9 di 13 Riguardo a tutti questi passaggi motivazionali l'odierno appellante non ha mosso alcuna censura, anzi ne ha espressamente affermato la correttezza (cfr. pagg. 8, 9 e 10 dell'atto di appello).
Il primo giudice ha quindi così concluso: “secondo le allegazioni attoree il sig. avrebbe inteso Pt_1
offrire circa 6300 euro al mq.; in particolare atteso che il prezzo offerto per l'immobile sarebbe di euro
1.220.000 (ed euro 50.000 per il garage – cfr. pag. 3 dell'atto di citazione - ) ne deriva che l'offerta è stata formulata con riferimento ad un immobile di circa 194 mq (ossia 185 oltre 9 mq di terrazzo – infatti euro 1.220.000 : 194 = 6.288); considerando una superficie commerciale di mq 185, secondo la stima dei proprietari che lo stesso attore produce come stima corretta (doc. 9 attore) il prezzo offerto risulterebbe invece pari ad euro 6.594 al mq (infatti euro 1220.000:185= 6594 al mq). Ebbene dalle quotazioni di mercato prodotte da parte attrice (docc. 17A e 17 b) in base alle quali il valore di mercato per abitazioni in ottimo stato – tale appare dalle foto l'immobile dei signori Per_5
acquistato dal sig. – oscillerebbe tra 5.400 e 6.900 al mq, emerge che il prezzo offerto e Pt_1
pagato risulta comunque coerente con il valore di mercato”.
L'appellante, nel suo primo motivo, si duole del fatto che in tal modo il giudice abbia ridotto la rilevanza della differenza di metratura all'aspetto economico ovvero di convenienza dell'affare¹, ma in tal modo trascura sia di aver incentrato la propria domanda in primo grado proprio su questo aspetto
(pag. 6 dell'atto di citazione, in nota: A causa delle errate indicazioni fornite dal signor infatti, l'Attore CP_1 riteneva (errando) di formulare una proposta di acquisto dell'Immobile ad un prezzo ritenuto congruo (pari a
c.a.

6.300 mq) venendo a scoprire soltanto successivamente, al sorgere del vincolo negoziale con i promittenti venditori, che in realtà si era impegnato a versare un prezzo superiore (e non di poco) a quanto avrebbe realmente voluto), sia che l'acquisto -come pacifico- è avvenuto a corpo e non a misura, per cui l'adeguatezza del prezzo offerto, in un range che corrisponda ai valori di mercato per la tipologia di bene -sì che non possa ritenersi che l'affare sia stato oggettivamente sconveniente e per questo pregiudizievole- non ha potuto basarsi in via esclusiva sulla metratura dell'immobile, tanto più alla luce ¹ Pag. 11 dell'appello: “Il Tribunale, all'opposto, trascurando l'unico elemento che sotto il profilo giuridico avrebbe dovuto rilevare (e cioè che il processo formativo della volontà negoziale dell'Appellante non era stato libero e consapevole, ma era maturato su una rappresentazione distorta della realtà) ha operato una inammissibile valutazione di merito, circa la convenienza dell'affare, ritenendo, in modo del tutto arbitrario, che l'operazione negoziale, per come conclusa, rispondesse comunque all'interesse della parte acquirente: con ciò coartandone l'autonomia e la libertà contrattuale. Il Tribunale, in sostanza, invece di rimanere nei limiti delle proprie prerogative giurisdizionali, valutando la sussistenza di un inadempimento e le relative conseguenze sull'economia del contratto che l'Appellante avrebbe voluto, è sconfinato nella sfera del merito dell'affare, operando un inaccettabile sindacato sull'opportunità e sull'adeguatezza dell'acquisto di un bene immobile, che lo stesso Tribunale aveva riconosciuto essere parzialmente diverso da quello che l'Appellante intendeva acquistare pagina 10 di 13 del fatto che il discostamento riconducibile al colposo inadempimento del mediatore si è rivelato contenuto nei suddetti 9 mq commerciali.
Sempre, poi, per la dirimente ragione che l'acquisto è avvenuto a corpo e non a misura, non coglie nel segno la censura mossa alla sentenza per non aver, in tesi, considerato, che i metri quadri in difetto corrispondevano a un importo pagato in eccesso di euro 59.346 (euro 6.594 x 9 mq).
Quanto al secondo motivo, esso si fonda sulle risultanze di un calcolo della superficie dell'immobile che in primo grado, è ben vero, è stato prodotto dall'odierna appellata -terza intervenuta in primo grado- (suo doc. 4), stima secondo la quale la superficie dell'immobile, terrazzo Parte_2
incluso, sarebbe di 180,81 mq, dunque tale da portare la differenza, tra affermato e reale, da 9 mq a
12,43 mq. Ciò il Tribunale avrebbe del tutto omesso di considerare.
La Corte osserva che, come il primo giudice in realtà non ha mancato di osservare (cfr. pag. 8), quello della superficie commerciale è un calcolo non esatto, ma frutto di stima, dovendosi precisare che esso comprende un valore presumibile ma non direttamente riscontrabile, e cioè lo spessore dei muri. E' però un dato di fatto che la stima di 185,73 mq sia quella fornita al dai venditori al fine della CP_1 pubblicizzazione dell'appartamento, peraltro mediante un rilievo planimetrico molto preciso e a seguito di un calcolo che gli stessi venditori attribuivano ai figli “architetti” (cfr. doc. 10 di parte appellante), per cui non è sostenibile, né invero lo sostiene l'appellante, che il mediatore immobiliare fosse onerato di compiere una approfondita verifica sulla metratura comunicatagli e documentatagli, di certo non macroscopicamente incongruente con lo stato dei luoghi. Anzi, come il Tribunale ha rilevato (pag.9), senza che tale affermazione sia stata censurata, per primo l'odierno appellante, in causa, ha ritenuto corretta la stima dei venditori. Va dunque confermato che l'unico addebito che può essere mosso al mediatore è di aver erroneamente pubblicizzato la metratura di 185 mq come del solo appartamento, anziché come comprensiva di quella del terrazzo, il tutto per una differenza di 9 mq commerciali.
La sentenza impugnata, sotto tutti i profili visti, non merita perciò censura.
III.2. Il terzo motivo di appello è pure infondato.
L'omessa pronuncia non si configura, atteso che il Tribunale ha respinto tutte le domande attoree. Il difetto di motivazione in ordine alla restituzione del compenso provvigionale può essere colmato dalla
Corte. L'appellante ha fondato la pretesa di restituzione su due assunti: l'uno, che il non avrebbe CP_1 agito quale mediatore, nell'interesse di entrambe le parti, bensì nell'esclusivo interesse della parte mediatrice;
l'altro, l'inadempimento alle obbligazioni nascenti dall'incarico di mediazione. Ebbene,
pagina 11 di 13 sotto il primo profilo il motivo è certamente insuscettibile di accoglimento perché, aldilà dell'errata indicazione sull'entità della superficie commerciale dell'appartamento, l'appellante non ha dedotto alcun elemento da cui dedurre il ricorrere di una mediazione c.d. atipica, corrispondente a un mandato nell'esclusivo interesse della parte venditrice: al contrario, è documentale (v. proposta di acquisto;
doc.
4) che l'appellante abbia riconosciuto l'attività di mediazione del ai fini della conclusione CP_1 dell'affare, e si sia obbligato nei suoi confronti al riconoscimento dell'importo provvigionale. Quanto al secondo profilo, stante che il mediatore ha messo in relazione le parti e provocato la conclusione dell'affare, l'accoglimento della domanda di restituzione potrebbe derivare solo dall'accertamento di un inadempimento agli obblighi derivanti dal contratto di mediazione, in questo caso informativi, di gravità tale da giustificare la risoluzione. Tale gravità, avuto riguardo all'interesse del , deve Pt_1
però essere esclusa, tenuto conto del fatto che questi è addivenuto al rogito pur dopo aver appreso la reale estensione della metratura commerciale dell'appartamento, e che, come accertato dal Tribunale,
l'errata informazione non ha provocato il pagamento di un prezzo superiore al range di mercato per tipo di immobile e zona, né altro tipo di pregiudizio che lo stesso abbia allegato. Pt_1

III.3. Il quarto motivo, in punto spese, è infondato, atteso che il Tribunale ha correttamente applicato il principio della soccombenza. Né risulta, dagli atti, una ingiustificata sottrazione del alla CP_1
procedura di mediazione, cui anzi aveva inizialmente aderito, tale da dover essere sotto questo profilo sanzionata.
IV. L'appello va dunque complessivamente rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza, e si liquidano in dispositivo, in base al D.M. 55/2014 per come modificato dal D.M. 147/2022, in relazione al valore della controversia, applicati i parametri medi ed avuto riguardo all'attività prestata. Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato in misura doppia, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n.
115/2002.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n.1038/23, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa e respinta o altrimenti assorbita, così provvede:
pagina 12 di 13 1. Respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata.

2. Condanna l'appellante alla rifusione delle spese del grado in favore degli appellati, liquidate in €
9.991,00 per compensi, oltre rimborso forfetario nella misura del 15% ed accessori per legge dovuti.

3. Dichiara che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 26.03.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Beatrice Siccardi Domenico Bonaretti
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