REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1573/2025 R.G.A.C.
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 2465/2025 deliberata il
10.3.2025 e pubblicata il 10.3.2025 (n. 10198/2024 RG);
TRA
c.f. Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv.to Fabiana Sansone, (c.f. C.F._2 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
c.f. CP_1 C.F._3 difeso dagli avv.ti Camillo Bruno (c.f. ), Giancarlo Parente C.F._4
(c.f. ) e Sergio Garofalo (c.f. ) C.F._5 C.F._6 domicilio digitale:
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IV sezione civile
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APPELLATO
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
I fatti di causa sono stati riportati nella sentenza impugnata nei termini che seguono.
“Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario di convalida di sfratto per morosità contrassegnato dal numero di ruolo 9331/2024 R.G., ha CP_1 dedotto di aver concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto regolarmente registrato, l'immobile di sua proprietà sito in Napoli (NA), alla via Po n. 15, al piano 6, contraddistinto dall'interno n. 45, in favore di tale , con decorrenza dal Parte_1
18/6/2018 e successivo tacito rinnovo per ulteriori quattro anni fino al 7/6/2026.
L'intimante ha precisato che gli oneri accessori, in base all'art. 4 del contratto, erano stati posti a carico del conduttore, ed ha lamentato che quest'ultimo si era reso moroso nel pagamento di tali oneri nella misura complessiva di euro 2.269,15, come da tabella inserita nel corpo dell'atto di citazione, che faceva menzione anche dei consumi idrici dell'ente di gestione. L'attore ha anche fatto riferimento alla missiva di messa in mora inviatagli dall'amministratore di per il versamento di tali oneri. In CP_2 aggiunta il ha asserito di aver manifestato al la propria necessità di CP_1 Parte_1 vendere l'immobile, avendo conferito mandato in tal senso alla , Parte_2 in virtù dell'esigenza di completamento del concordato minore omologato dal Tribunale di Napoli con sentenza n. 29/2024, al fine di distribuire il ricavato ai propri creditori, come da proposta da questi ultimi accettata ed omologata dal Tribunale (v. all. 6), ed ha lamentato che il conduttore, in palese violazione dell'art. 12 del contratto di locazione, non consentiva ai potenziali acquirenti l'accesso all'immobile, che avrebbe dovuto essere garantito almeno una volta a settimana per due ore anche non consecutive, nonostante fosse stato messo in mora con raccomandata a/r n. 200766457945 del 21/2/2024 all'indirizzo di via Po n. 15 (all. 07 e 07bis- plico disponibile per il ritiro, con allegazione in data 9/5/2024 nel fascicolo di parte intimante dell'avviso al mittente per compiuta giacenza dopo che il 25/3/2024 il piego era stato depositato ) ed anche con
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IV sezione civile raccomandata 200734782872 indirizzato alla via Adriano Tilgher n. 2 (atto rifiutato all. 8), dove svolgeva la propria attività produttiva.
Di qui l'affermazione della morosità nonché dell'inadempimento ulteriore del e Parte_1 la intimazione di sfratto in suo danno con contestuale richiesta in via principale di convalida e di emissione di un decreto ingiuntivo ai sensi degli artt. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento degli oneri condominiali, e in subordine di risoluzione del contratto per mancato adempimento all'obbligo di consentire la visita del bene.
Una volta notificata il 12/3/2024 l'intimazione al convenuto, questi si è costituito con comparsa di risposta depositata ai sensi dell'art. 660 comma 5 c.p.c. ed ha controdedotto che non era stato allegato alcun bilancio o criterio di imputazione o ripartizione da cui potesse desumersi l'esistenza di una morosità e tantomeno era stata depositata alcuna ricevuta di pagamento attestante il diritto di credito al rimborso o un documento giustificativo delle spese effettuate, non essendo sufficiente a tale scopo la allegazione della mera distinta analitica delle spese.
Sulla richiesta subordinata di risoluzione, l'intimato ha eccepito che la raccomandata del
21/2/2024 contenente la richiesta di concordare il giorno e l'ora della visita non gli era mai stata consegnata e che l'invio presso l'altro indirizzo indicato dall'attore quale luogo di lavoro del conduttore non poteva essere utilizzato, trattandosi di un locale deposito ove era impossibile che fosse recapitata la posta, e che inoltre da contratto il domicilio eletto era unicamente quello dove era ubicata l'abitazione concessa in locazione.
All'udienza del 15/5/2024 l'intimante ha chiesto la emissione di una ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
All'esito della fase sommaria il Giudice con ordinanza del 16/5/2024 ha rigettato la richiesta di pronuncia ex art. 665 c.p.c. sul rilievo che non erano state prodotte le delibere dell'assemblea condominiale di approvazione dei consuntivi redatti dall'amministratore, ha disposto il mutamento del rito da sommario in ordinario a cognizione piena ex artt. 426 e 667 c.p.c. fissando udienza di discussione per il
20/6/2024 e assegnando alle parti termini perentori sfalsati per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c. e un distinto termine per l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, che ha avuto luogo, ma senza esito. Al mutamento del rito ha fatto seguito la formazione di un nuovo fascicolo di ufficio, contraddistinto dal numero di ruolo 10198/2024 R.G.
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IV sezione civile
Nell'ambito del giudizio a cognizione piena, il Giudice ha accolto la richiesta di rimessione in termini formulata dal all'udienza del 20/6/2024, (…) e pertanto CP_1 con ordinanza del 25/6/2024 da un lato ha fissato nuova udienza di discussione al
22/1/2025, cui ha rinviato il giudizio, e dall'altro ha assegnato ai sensi dell'art. 153 comma 2 c.p.c. all'attore nuovo termine fino a trenta giorni prima di tale data per il deposito di una memoria integrativa e di documenti ed alla parte convenuta termine di dieci giorni prima della nuova udienza di discussione per la allegazione di una propria memoria e di documenti.
In proposito l'attore con la propria memoria integrativa depositata il 7/6/2024 aveva già prodotto il bilancio consuntivo dell'anno 2022 e quello preventivo per l'anno 2023, entrambi approvati con il deliberato assembleare del 13/7/2023 (punti o.d.g. 1 e 2 approvati all'unanimità – v. all. 2), le ricevute relative agli oneri per i consumi idrici non versati (all. 03) e il riassunto per estratto dell'ammontare complessivo della morosità del conduttore aggiornata al 24/5/2024, pari ad euro 2.532,63, con timbro e firma dell'amministratore (v. all. 4). Quindi il aveva ribadito le proprie richieste CP_1 integrando solo la domanda di pagamento nel senso di chiedere il versamento della maggior somma di cui sopra. Il nella sua memoria integrativa depositata il Parte_1
10/6/2024 aveva a sua volta ribadito l'istanza di rigetto delle domande avversarie.”
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, ha pronunciato come segue:
“a) rigetta la domanda attorea principale di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali;

b) accoglie parzialmente la domanda attorea di pagamento degli oneri condominiali e per l'effetto condanna al versamento in favore di della Parte_1 CP_1 somma di euro 1.053,95 oltre interessi legali come specificati in motivazione;

c) accoglie la domanda subordinata attorea di risoluzione del contratto per inadempimento all'obbligo di consentire la visita dell'immobile locato e per l'effetto dichiara lo scioglimento del rapporto e condanna al rilascio in favore di Parte_1
dell'immobile ubicato in Napoli (NA), alla via Po n. 15, al piano 6, CP_1 contraddistinto dall'interno n. 45, per la data del 10/4/2025;
d) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Parte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione, che si liquidano in CP_1 complessivi euro 5.450, di cui euro 5.150 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre
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IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore degli avvocati Camillo Bruno, Giancarlo
Parente e Sergio Garofalo quali distrattari;

e) visto l'art. 136 comma 2 D.P.R. 115/2002 revoca l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato disposta provvisoriamente in favore di dal Consiglio Parte_1 dell'Ordine degli Avvocati di Napoli in data 30/4/2024 tramite deliberazione prot. n.
4501/2024 e per l'effetto rigetta la richiesta di liquidazione del patrocinio a spese dello
Stato.”
Avverso questa pronuncia ha proposto appello , ne ha Parte_1 argomentato i motivi a sostegno ed ha chiesto:
“annullare la sentenza emessa dal Giudice di prima cure in quanto non sussistono i presupposti per condannare al pagamento degli oneri condominiali e non essendo stato provato che la dichiarata morosità, seppur ridotta rispetto alla domanda fosse sussistente al momento della pronuncia;

- annullare la sentenza di prima cure in quanto non sussistono i presupposti per dichiarare il grave inadempimento del conduttore , non essendo stata Parte_1 fornita alcuna prova in tal senso da parte del locatore;
- annullare la sentenza di prime cure nella parte in cui revoca l'ammissione al beneficio al patrocinio a spese dello stato del sig. ritenendo che lo stesso abbia resistito con colpa grave;
- per l'effetto, Parte_1 revocata la condanna al pagamento delle spese competenze di lite del sig. Parte_1
condannare il sig. al pagamento delle competenze di lite del
[...] Parte_3 doppio grado di giudizio.”
Si è costituito in giudizio che ha concluso come segue: CP_1
“Dichiarare improponibile l'appello proposto da poiché proposto Parte_1 oltre il termine perentorio ex art. 325 c.p.c.; Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal avverso la sentenza n. 2465/2025 del Tribunale di Napoli. Confermare Parte_1 la sentenza n. 2465/2025/2022; In ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa.”
All'esito, la causa è stata decisa con dispositivo all'udienza del 24.6.2025, tenuta nella forma scritta/telematica di cui all'art. 127 ter cod. proc. civ.
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§ - L'INAMMISSIBILITA' DELL'IMPUGNAZIONE
L'appello proposto da è inammissibile perché tardivo. Parte_1
La sentenza di primo grado veniva regolarmente notificata dal procuratore di , al fine di far decorrere il termine cd. breve (30 CP_1 giorni) per l'impugnazione (art. 325 c.p.c.), in data 10.03.2025 all'indirizzo p.e.c. del procuratore costituito in primo grado per , l'avv. Manuela Parte_1
Ciccolella , estratto dal pubblico Email_5
Reginde.
Con ricorso in appello, depositato in data 10/04/2025 e notificato in uno col decreto di fissazione di udienza, proponeva impugnazione Parte_1 avverso la sentenza di primo grado.
L'art. 325 comma I c.p.c. stabilisce che il termine, perentorio, per proporre l'appello è di 30 giorni e l'art. 326 comma I c.p.c. chiarisce che tale termine è perentorio e decorre dalla notificazione della sentenza. Premesso che l'art. 147 comma III c.p.c. stabilisce che il perfezionamento della notifica a mezzo p.e.c. si ha, per il destinatario, nel momento in cui è generata la ricevuta di avvenuta consegna, il che, nel caso specifico, è avvenuto il giorno 10/03/2025.
Orbene, la notifica della sentenza, al procuratore costituito, è stata effettuata in data 10/03/2025 e di conseguenza l'ultimo giorno per depositare il ricorso in appello sarebbe stato il 09/04/2025 e non il 10/04/2025, giorno del deposito eseguito dall'appellante.
Per tale ragione l'appello proposto è inammissibile.
§ - LE SPESE DI LITE
Le spese del secondo grado si liquidano sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia, determinato in € 6.600,00 (canone locativo annuale dell'immobile). Pertanto, trova applicazione la tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00.
A questa pronuncia di rigetto del gravame, consegue l'obbligo di
[...]
di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a Parte_1 quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).
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P.Q.M

La Corte di Appello, letti gli artt. 447 bis, 437 comma I cod. proc. civ., ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 2465/2025, deliberata e depositata il 10.3.2025 (n. 10198/2024 RG), così provvede:
1) dichiara inammissibile l'appello proposto da;
Parte_1
2) condanna al pagamento delle spese del giudizio di Parte_1 secondo grado, che liquida, in € 4.300,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater d.p.r.
115/2002, a carico di per il versamento dell'ulteriore Parte_1 contributo unificato di cui all'art. 13 co. I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
Così deciso in Napoli, in data 24 giugno 2025.
IL PRESIDENTE EST.
Giuseppe De Tullio (firma apposta in modalità digitale)
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