N.R.G. Cont. 3263/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Michele Magliulo Presidente dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore dott. Monica Cacace Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 3263/2021 promossa da:
(C.F. , rappresentato e difeso dell'avv. Parte_1 C.F._1
Raffaele Di Nardo.
APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._2
difeso dagli avv.ti Luca Vaccaro e Laura Pellegrino.
APPELLATO
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni del 15.05.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
1

I.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., in qualità di promissario Parte_1
acquirente, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord,
, promissario venditore, esponendo che in data 22 Controparte_1
giugno 2016, presentava una proposta di acquisto per un immobile sito in
Villaricca, alla via Padre Vittorio Marino n. 62/B, per un corrispettivo pari ad €
184.500,00.
A garanzia della proposta, consegnava all'agenzia immobiliare un assegno dell'importo di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Tale assegno veniva successivamente sostituito, su richiesta del promittente venditore, con uno di importo pari ad € 4.500,00.
In data 27 luglio 2016, le parti sottoscrivevano contratto preliminare di compravendita, con il quale il promittente venditore si Controparte_1
obbligava a vendere l'immobile al garantendone la piena libertà Parte_1
da pesi, oneri, diritti, garanzie reali, sequestri e pignoramenti. Contestualmente il versava a titolo di caparra confirmatoria al Procentese la somma Pt_1
complessiva di € 20.500,00.
Nel contratto preliminare veniva indicato quale termine per la stipula del rogito notarile la data del 12 settembre 2016. Inoltre, in esso si stabiliva espressamente (al punto IV, lettera c), che il saldo del prezzo sarebbe stato versato al definitivo mediante la erogazione di un mutuo in favore dell'acquirente.
Il dichiarava che, pertanto, si era attivato per ottenere il mutuo, ma che Pt_1
nel corso delle verifiche effettuate dalla banca erogante, sarebbe emerso che l'immobile era gravato da un'ipoteca iscritta il 7 dicembre 1984, per un importo complessivo di € 17.043,08, formalità di cui ai numeri 36349/3439, successivamente rinnovata in data 7 dicembre 2004, a favore del Fondo di
Previdenza del Banco di Santo Spirito.
Tale circostanza avrebbe determinato, a detta dell'istante, il rigetto della richiesta di mutuo da parte dell'istituto bancario, impedendo, di fatto, la stipula
2 del contratto definitivo non avendo egli conseguito la liquidità necessaria per l'acquisto dell'immobile. Aggiungeva l'istante che, nelle more, era emersa anche la mancanza di conformità dell'immobile alle risultanze catastali, per cui in data 28/07/201 avrebbe invitato il promittente venditore a fornire la documentazione attestante l'avvenuta liberazione dall'ipoteca.
Non avendo ricevuto riscontro, in data 14/03/2017 comunicava al resistente promissario venditore il recesso dal contratto preliminare, richiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata di € 20.500,00 ex art. 1385 cc.
Chiedeva, pertanto, previo accertamento dell'inadempimento del promittente venditore ( ) agli obblighi scaturenti dal contratto Controparte_1
preliminare di compravendita (e segnatamente all'obbligo di trasferire l'immobile libero da pesi, oneri, iscrizioni e trascrizioni), dichiarare il proprio legittimo recesso dal contratto preliminare e condannare il resistente al pagamento del doppio della caparra versata, nonché alla rifusione delle spese di lite.

I.2. Si costituiva in giudizio , il quale deduceva Controparte_1
l'infondatezza delle avverse deduzioni e domande, eccependo di aver sempre agito in buona fede, sia dopo la proposta di acquisto del 22/06/2016 che all'esito del preliminare di compravendita, con la effettiva intenzione di trasferire l'immobile libero da vincoli o gravami. Precisava di essere stato ignaro dell'esistenza della mera formalità pregiudizievole non cancellata iscritta sull'immobile, avendo fatto legittimo affidamento sulle indicazioni fornite dal
Tribunale di Napoli in un precedente provvedimento del 2012. Aggiungeva che la sua buona fede era dimostrata dal fatto che, venuto a conoscenza del problema a seguito di comunicazione del promissario acquirente del 28 febbraio 2007, a distanza di pochi giorni, il 2 marzo 2017, aveva presentato in sede giudiziaria istanza per ottenere la cancellazione delle formalità residue,
3 richiesta accolta dal Tribunale in data 7 giugno 2017. Evidenziava di non aver commesso alcun inadempimento colpevole, contestando invece la condotta a suo dire colpevole del promissario acquirente che, pur consapevole della situazione, senza attendere i tempi necessari alla soluzione del problema in data 14.03.2017 dichiarava di recedere dal contratto richiedendo il pagamento del doppio della caparra versata.
Concludeva, pertanto, per il rigetto del ricorso, previa dichiarazione di nullità del preliminare per mancanza di data, o, in subordine, per la risoluzione del contratto in suo favore, non essendogli imputabile alcun ritardo. Chiedeva inoltre la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

I.3. Con sentenza n. 1726/2021, pubblicata in data 15 giugno 2021, il Tribunale di Napoli Nord - II Sezione civile, riteneva inefficace il recesso del ricorrente
(promissario acquirente) dal preliminare e negava il diritto alla restituzione della caparra. Precisava che il termine del 12/09/2016 per la stipula del definitivo non aveva carattere essenziale, circostanza non contestata dalle parti, e che non era emerso alcun grave inadempimento del promittente venditore, il quale aveva dimostrato di essere attivato prontamente per la cancellazione dell'ipoteca, presentando relativa istanza al Tribunale solo pochi giorni dopo la segnalazione del ricorrente, non avendo quest'ultimo provato di aver già comunicato tempo prima al promissario venditore una tale richiesta evidenziando il problema. La domanda del ricorrente (promissario acquirente veniva, quindi, rigettata con sua condanna alla refusione delle Parte_1
spese di lite.

II.1. Avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord proponeva gravame con atto di citazione in appello ritualmente notificato alla Parte_1
controparte.
4 Con esso l'appellante ha censurato la sentenza di prime cure sulla base essenzialmente di cinque motivi di doglianza.
Con il primo motivo censurava la sentenza di primo grado nella parte in cui il giudice non avrebbe adeguatamente valutato il grave inadempimento contrattuale di (promissario venditore). Controparte_1
A suo dire il ritardo del Procentese nell'adempimento degli obblighi contrattuali veniva dal Tribunale erroneamente giustificato dall'essersi questi attivato per la cancellazione dell'ipoteca subito dopo la segnalazione del promissario acquirente, senza però tener conto che detta ipoteca non era stata dichiarata al momento della stipula del preliminare benché nota al proprietario, in quanto risultante dall'atto di acquisto dallo stesso depositato, mentre invece a lui completamente ignota. Sottolineava inoltre di avere facoltà di agire per la risoluzione del contratto anche senza la previa richiesta al giudice di fissazione di un termine per la cancellazione dell'ipoteca, trattandosi di adempimento gravante sul promittente venditore.
Con il secondo motivo deduceva che la sentenza era nulla e illegittima anche per la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, sancito dall'art. 112 c.p.c., nonché del principio della domanda di cui all'art. 99
c.p.c., in relazione all'art. 2907 c.c., oltre che della normativa speciale dettata dalla L. 47/1985 e successive modifiche e integrazioni. In particolare, lamentava che il Giudice, con la sentenza impugnata, avesse omesso di pronunciarsi su uno specifico capo della domanda, ossia sulla richiesta di declaratoria di recesso dal contratto preliminare per incommerciabilità dell'immobile, in quanto non conforme alla normativa urbanistica e privo del certificato di agibilità.
Con il terzo motivo lamentava che il Tribunale non avesse riconosciuto l'essenzialità del termine del 12/09/2016 indicato nel contratto preliminare ai fini della stipula del contratto definitivo, con conseguente violazione dell'art. 1457 c.c. e dell'art. 1454 c.c. per omessa valutazione della comunicazione
5 stragiudiziale del 28/02/2017 contenente diffida ad adempiere e determinante la risoluzione di diritto del contratto preliminare per colpa del promissario venditore. Parimenti, veniva censurata l'omessa considerazione da parte del
Tribunale delle ulteriori diffide stragiudiziali e della fissazione verbale del termine di adempimento, già evidenziate nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado.
Con il quarto motivo censurava la sentenza impugnata per violazione delle norme in materia di disponibilità e valutazione delle prove. In particolare, lamentava il mancato accoglimento della richiesta di prova testimoniale e di interrogatorio formale dell'appellato, che avrebbero consentito di chiarire non solo l'intervenuta richiesta verbale di adempimento da parte del promissario acquirente anche in relazione alla eliminazione delle formalità pregiudizievoli, ma anche il momento in cui tale diffida sarebbe avvenuta e la essenzialità del termine.
Con il quinto motivo di appello censurava l'omessa valutazione del collegamento negoziale tra la vendita immobiliare ed il mutuo previsto nel contratto preliminare, da stipularsi quale condizione essenziale dell'acquisto, il quale era stato impedito a causa delle pregiudizievoli iscrizioni gravanti sull'immobile e per le irregolarità urbanistiche del cespite.
Pertanto, l'appellante hiedeva la riforma integrale della sentenza Parte_1
impugnata e l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto di appello con riconoscimento della legittimità del recesso dal contratto preliminare da lui operato, con conseguente condanna di (promissario Controparte_1
venditore) alla restituzione della caparra pari ad € 20.500,00 e/o del suo doppio, oltre agli interessi legali e commerciali dalla data del recesso e/o della domanda fino al soddisfo.

II.2. Si costituiva , contestando integralmente le Controparte_1
deduzioni di controparte e replicando puntualmente ai motivi di appello,
6 reiterando e argomentando la propria ricostruzione dei fatti anche alla luce della documentazione acquisita nel giudizio di primo grado, come da comparsa di risposta cui si rinvia espressamente in questa sede. Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado, con condanna dell'appellante alla refusione delle spese di lite.
II.3. All'udienza del 15 maggio 2025, la causa veniva riservata in decisione con la concessione di termini abbreviati di 20 + 20 giorni di cui all'art. 190 c.p.c.
L'appello è infondato e deve essere rigettato, con conseguente integrale conferma della sentenza di primo grado.
Ritiene il Collegio che quanto sostenuto con logica, sintetica, ma esaustiva e chiara motivazione, nella sentenza impugnata debba essere condiviso alla stregua degli elementi probatori acquisiti all'esito del giudizio di primo grado, adeguatamente valutati dal Tribunale.
In considerazione della stretta connessione logico-giuridica delle questioni ad essi sottese si ritiene opportuno procedere alla trattazione unitaria ed all'esame congiunto dei primi quattro motivi di gravame innanzi esposti.
Carattere pregiudiziale assume la questione (sollevata col terzo motivo di gravame) della natura essenziale o meno, ai sensi dell'art. 1457c.c., del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del rogito definitivo.
Va innanzi tutto rilevato che l'essenzialità del termine per l'adempimento non può trarsi automaticamente dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” (o similari), riferita al momento di esecuzione della prestazione (vedi ex multis
Cass. sent. 10/12/2019, n.32238).
La essenzialità del termine deve infatti ricavarsi sul piano sostanziale, e non formale, da un esame in concreto degli interessi delle parti ad esso sottesi, ovvero da specifiche esigenze (come ad esempio nel caso “de quo” impellenti necessità di natura abitativa personale per l'acquirente) al cui soddisfacimento tale termine fosse preordinato, esigenze poste dalle parti a fondamento e
7 giustificazione del contratto a termine concluso e che, in caso di mancato rispetto di tale scadenza, risulterebbero per la loro stessa natura e tipologia irrimediabilmente frustrate e non soddisfatte, facendo perdere all'una o all'altra parte (o ad entrambe) interesse alla prosecuzione del rapporto ed all'adempimento del contratto.
Nel caso di specie non è stata fornita alcuna prova a riguardo, nè tale essenzialità sul piano sostanziale del termine emerge dall'esame del contenuto espresso del contratto preliminare (ad esempio per esigenze).
Va pienamente condivisa, pertanto, la valutazione del giudice di primo grado, il quale ha escluso l'essenzialità del termine, rilevando come questa non potesse di per sé desumersi da pretese comunicazioni successive al contratto intercorse tra le parti, né comunque essere provata per testi stante la genericità
(soprattutto sotto il profilo temporale) e la irrilevanza della prova orale così come articolata dal ricorrente, non risultando comunque idonea ad accertare la sussistenza di uno specifico e concreto interesse sostanziale del promissario acquirente che rendesse imprescindibile il rispetto del termine di stipula del definitivo.
D'altra parte, determinante appare al riguardo la circostanza che lo stesso appellante (promissario acquirente), per giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento di controparte, faccia riferimento ad una diffida stragiudiziale ad adempiere da lui stesso comunicata al promissario venditore solo in data 28.02.2017, ossia oltre quattro mesi dopo la scadenza del termine contrattualmente previsto per la stipula del rogito (12.09.2016). Tale comportamento dirimente dimostra che, evidentemente, neanche il promissario acquirente considerava termine essenziale quello indicato nel contratto preliminare, e che alla data, di molto successiva, di tale diffida ad adempiere (28.02.2017) egli aveva ancora un indubitabile interesse alla esecuzione del contratto.
8 Per tali ragioni anche la indubitabile dedotta circostanza della mancata colpevole indicazione nel contratto preliminare, da parte del promissario venditore, dell'esistenza dell'iscrizione ipotecaria sull'immobile, non assume, nella fattispecie concreta, i connotati del grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto. Lo stesso appellante (promissario acquirente) infatti, si ripete, nella successiva diffida del 28.02.2017, manifestava ancora un espresso e chiaro interesse alla prosecuzione del rapporto contrattuale, sollecitando l'altra parte all'adempimento.
Né, poi, l'effetto risolutivo del contratto può farsi discendere automaticamente di diritto da tale diffida ad adempiere del 28.02.2017, sia perché in essa veniva concesso un termine per adempiere del tutto incongruo di soli cinque giorni, in violazione dell'art. 1454 c.c. (che ne prevede quindici), sia perché in relazione ad essa comunque non sussiste un inadempimento grave del promissario venditore giustificante la risoluzione. Il promissario venditore, difatti, con condotta collaborativa e di buona fede prontamente si attivava ponendo in essere quanto da lui esigibile, ovvero proponendo sin dal 02 marzo 2017 (due giorni dopo), istanza giudiziale per la cancellazione della iscrizione ipotecaria, istanza poi accolta dal Tribunale nel giugno dello stesso anno, laddove di certo i tempi di durata del procedimento intentato non possono essere imputati all'istante essendo riconducibili alle esigenze di ufficio della Pubblica
Amministrazione.
A conferma della insussistenza del grave inadempimento, si rileva ancora che la cancellazione giudiziale dell'iscrizione ipotecaria derivava dal fatto che il debito garantito risultava già estinto da tempo, e che la formalità ipotecaria persisteva illegittimamente a carico del bene immobile.
In riferimento poi a quanto dedotto col secondo motivo di appello innanzi illustrato, va osservato che nel contratto preliminare non era previsto alcuno specifico termine antecedente la data di stipula del rogito definitivo entro cui il promissario acquirente doveva rendere lo stato di fatto dell'immobile conforme
9 alle risultanze catastali. Nella premessa del preliminare, infatti, veniva stabilito soltanto che detto obbligo andava adempiuto prima del rogito notarile, per cui l'adempimento dello stesso poteva essere dimostrato dal promissario venditore anche in sede di convocazione innanzi al notaio ed immediatamente prima della contestuale stipula del rogito definitivo. Pertanto, questi avrebbe ben potuto provvedere a tale regolarizzazione urbanistica e/o catastale, nonché alla produzione del certificato di abitabilità (in relazione al quale non era previsto alcuno specifico obbligo e termine) anche in prossimità del rogito, producendo poi, in sede di convocazione innnanzi al notaio, tale documentazione comprovante l'avvenuta conformità dello stato di fatto dell'immobile alla situazione catastale e la certificazione di abitabilità del medesimo.
Tuttavia, tale adempimento non si è reso possibile a causa della condotta colpevole di controparte (promissario acquirente) che, per le predette ragioni, avrebbe dovuto quindi comunque comunicare al promissario venditore il nominativo del notaio rogante da lui scelto e la data di stipula innanzi ad esso del rogito definitivo (secondo l'obbligo su di lui gravante stabilito all'art. 5 del preliminare), laddove invece il promissario acquirente non risulta aver mai effettuato tale comunicazione in adempimento del suo obbligo contrattuale, né risulta aver cooperato con la controparte o essersi mostrato disponibile per addivenire ad un incontro risolutivo presso notaio di sua fiducia.
Ancora, sul quarto motivo di appello, con cui l'appellante ha censurato il mancato accoglimento della richiesta di ammissione della prova testimoniale e dell'interrogatorio formale dell'appellato, oltre le osservazioni innanzi esposte cui si rimanda, esso risulta infondato ed irrilevante anche alla luce delle risultanze documentali già acquisite agli atti, ed in particolare della più volte richiamata diffida del 28.2.2017, inviata dal promissario acquirente al promittente venditore. Con tale comunicazione, con cui si invitava formalmente il promissario venditore ad adempiere, il promissario acquirente gli concedeva
10 infatti un ulteriore termine di cinque giorni per l'adempimento del contratto. Tale chiara manifestazione espressa di volontà del promissario acquirente risulta evidentemente incompatibile con quanto da lui sostenuto circa la riconducibilità della risoluzione a suoi precedenti inviti e/o solleciti non riscontrati da controparte ed espressione quindi, a suo dire, dell'altrui colpevole condotta inadempiente, nonché circa la dedotta essenzialità del termine contrattuale di stipula del definitivo (e ciò a prescindere dunque dalla totale assenza di prova documentale di tali pretesi precedenti solleciti/inviti ovvero di idonei elementi presuntivi a riguardo).
Del tutto infondato è, infine, anche il quinto ed ultimo motivo di appello.
Al riguardo basta rilevare che il contratto preliminare non subordina in alcun modo la stipula del definitivo al preventivo ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente, né tale circostanza è prevista in contratto quale condizione risolutiva del preliminare o sospensiva del rogito definitivo.
Il riferimento di cui all'art. IV lett. c del contratto preliminare alla “erogazione di un mutuo che la parte promissaria acquirente richiederà presso Istituto bancario di sua scelta…” è inserito solo nella descrizione relativa al versamento del saldo e chiaramente attiene esclusivamente alla descrizione delle modalità di esecuzione del contratto ovvero di pagamento del prezzo della compravendita immobiliare, ed è richiamato al solo fine di assicurare e garantire da parte del notaio rogante l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile una volta ottenuto il consenso dell'istituto di credito all'erogazione del finanziamento ed il conseguente consenso all'ipoteca (quale terzo datore) del promissario venditore.
Pertanto, l'eventuale difficoltà o impossibilità per il promissario acquirente di ottenere da un istituto di credito il finanziamento, di per sé non incide in alcun modo sul regolamento contrattuale e sugli obblighi assunti dalle parti nel preliminare e non costituisce causa giustificativa della mancata conclusione del contratto definitivo non essendovi alcun collegamento causale-funzionale
11 tra la concessione del mutuo ipotecario e la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
Per tutte le ragioni sopra esposte, le domande del promissario acquirente di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento Parte_1
di controparte e di condanna di quest'ultimo alla Controparte_1
restituzione della caparra confirmatoria versata e/o del doppio della stessa, risultano infondate e vanno rigettate, confermandosi integralmente la sentenza di primo grado.
Infine, con riferimento alla contrapposta domanda riconvenzionale avanzata in primo grado dalla parte convenuta, ora appellata, – di Controparte_1
risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte con tutti gli effetti di legge – si rileva che il giudice di primo grado ha omesso di pronunciarsi su di essa.
Poiché la parte interessata (ovvero appellata) non ha espressamente riproposto tale domanda nel presente giudizio di appello impugnando l'omissione del Tribunale su di essa, detta domanda deve intendersi rinunciata ai sensi dell'art. 346 c.p.c. e dunque non più esaminabile nel presente giudizio non facendo più parte dello stesso.
Le spese processuali del grado di appello sostenute dall'appellato CP_1
devono seguire la soccombenza dell'appellante e si
[...] Parte_1
liquidano a carico di quest'ultimo, ed in favore del primo, come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 147 del
13/08/2022, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile, scaglione da
€ 26.000,01 ad € 52.000,00, ex art. 5 comma 6 del DM) ed applicato per ciascuna fase di giudizio effettivamente svolta (con esclusione dunque di
12 quella istruttoria non tenuta in appello) l'importo tabellare medio previsto dal detto DM.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello respinto, l'appellante soccombente a l'obbligo di versare Parte_1
un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis di detto articolo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza n.
1726/2021 emessa dal Tribunale di Napoli Nord, così provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado impugnata compresa la pronuncia sulle spese processuali del grado;

2) Condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellato Parte_1
, delle spese del presente grado di giudizio che si Controparte_1
liquidano in € 6.946,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre Iva e Cpa come per legge, con attribuzione in favore dei difensori dichiaratisi anticipatari avv.ti
Luca Vaccaro e Laura Pellegrino;

3) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l'appellante di versare un Parte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co. 1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli il 26.06.2025
Il Consigliere estensore dott. Paolo Mariani
Il Presidente dott. Michele Magliulo
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