N. R.G. 248/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Nicola La Mantia Presidente rel/est dott. Marcella Murana Consigliere
dott. Antonio Caruso Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 248/2022
PROMOSSA DA
, (C.F. ), domiciliato in VIA PACE 21 97013 COMISO;
Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. PELIGRA ANGELO giusta procura in atti.
RICORRENTE
CONTRO
pagina 1 di 12 (C.F. ), domiciliato in VIA VICTOR HUGO 26 Controparte_1 P.IVA_2
FRANCOFONTE; rappresentato e difeso dall'avv. CATALDO GIOVANNI giusta procura in atti.
RESISTENTE
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione e decisione del 5.3.2025 del le parti hanno concluso come in verbale.
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso proposto ai sensi dell'art.702 bis cpc la società ha esposto: Parte_1
- che con contratto di locazione finanziaria stipulato in data 08.04.2003 aveva rilevato da potere della proprietaria “Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring” s.p.a. il legittimo possesso e la materiale disponibilità dello stacco di suolo sito in tenere di Francofonte, Contrada Contrasto della complessiva superficie catastale di “ettaro uno, are trentatre e centiare quarantanove (HA.1.33.49)”, censito nel
Catasto dei Terreni del Comune di Francofonte al foglio 25, particelle:
207 – sem. 3 Ha. 00.26.18 RD Euro 10,14 RAEuro 2,30;
208 – sem. 3 Ha. 00.25.97 RD Euro 10,06 RAEuro 2,28;
209 – sem.3 Ha. 00.25.64 RD Euro 9,93 RAEuro 2,25;
644 – sem.3 Ha. 00.21.89 RD Euro 8,48 RAEuro 1,92;
645 – sem.3 Ha. 00.00.51 RD Euro 0,20 RAEuro 0,04;
638 – sem.3 Ha. 00.16.45 RD Euro 6,37 RAEuro 1,44;
639 – sem.3 Ha. 00.00.65 RD Euro 0,25 RAEuro 0,06;
640– sem.3 Ha. 00.07.50 RD Euro 2,91 RAEuro 0,66;
641 – sem.3 Ha. 00.00.60 RD Euro 0,23 RAEuro 0,05;
642 – sem.3 Ha. 00.07.47 RD Euro 2,89 RAEuro 0,66;
pagina 2 di 12 - che in prossimità del 7.4.2018, data di scadenza contrattualmente prevista, intendendo esercitare il diritto di riscatto e ad esito delle verifiche a tal fine effettuate, aveva modo di constatare come parte dei suoli condotti in locazione fossero stati sottoposti dal comune di Francofonte a procedimento di espropriazione per pubblica utilità condotto nei confronti della proprietaria M.P.S. Leasing & Factoring
e definitosi con il Decreto Definitivo di Esproprio adottato in data 25.11.2016 n° Rep. 964;
- che, in particolare, il comune di Francofonte, previa approvazione con Delibera G.M. n° 181 del
26.11.2009 del progetto per la “Realizzazione del Piano Particolareggiato per gli Insediamenti
Produttivi Zona D2 C.da Boschetto, con decreto del 1.02.2012 aveva disposto l'occupazione d'urgenza,
inter alios, di porzione dei suoli condotti in locazione finanziaria, catastalmente individuata al foglio
25, particelle: 207, per l'intera estensione di mq. 2618; 208, per l'intera estensione di mq. 2597; 209,
per l'intera estensione di mq. 2564; 708, per l'estensione di mq. 922, ricavata dalla maggiore estensione di cui alla part.lla 638; 710 per l'estensione di mq. 457, ricavata dal frazionamento della maggiore estensione di cui alla part.lla 640; 712 per l'estensione di mq. 439, ricavata dal frazionamento della maggiore estensione di cui alla part.lla 642, provvedendo di seguito ed in esecuzione di quanto disposto ad immettersi nel possesso della complessiva superficie di mq.

9.597 come sopra determinata ed individuata;

- che per effetto dell'approvazione di due distinte perizie di variante al progetto originario
(rispettivamente intervenute in data 9.12.2014 e 30.11.2015), l'ente espropriante, in data 25.11.2016 e con Decreto di Esproprio definitivo reso dal settore IV Rep. n° 964, aveva disposto la definitiva acquisizione al patrimonio pubblico in danno della proprietaria della minore superficie di Parte_2
mq. 5215 individuata esclusivamente dalle part.lle 207 e 208, retrocedendo in favore dell'avente diritto il possesso della restante superficie già oggetto di occupazione di urgenza;

pagina 3 di 12 - che, in riferimento alla disposta occupazione d'urgenza dei suoli ed alla conseguente e definitiva espropriazione, il comune di Francofonte, previa iniziale quantificazione in Euro 17.832,94
dell'indennità offerta alla proprietaria M.P.S. L & F. di cui alla disposta occupazione temporanea ed in mancanza di espressa accettazione e consenso alla cessione volontaria da parte della proprietaria, in data 30.11.2016, ad esito dell'emanazione dell'atto definitivo di esproprio, aveva provveduto al deposito della somme ritenute dovute per l'esproprio e l'occupazione, in ragione di complessivi Euro
3.693,96, presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Ragioneria Territoriale dello Stato,
sezione di Palermo;

- che, ad oggi, non risultavano ancora determinate a titolo definitivo dalla Commissione Provinciale
competente ed ai sensi dell'art. 41 D.p.r. 327/2001, le indennità dovute per la disposta espropriazione;

- che con atto pubblico stipulato in Notar il 15.9.2021, nell'esercizio del previsto diritto di Per_1
riscatto finale del bene condotto in locazione e giusta quanto ivi espressamente pattuito e convenuto,
essa ricorrente era subentrata in “ogni diritto, azione e/o ragione derivante in favore di MPS leasing &
factoring s.p.a. nei confronti del Comune di Francofonte per effetto e conseguenza del procedimento di espropriazione”;
- che l'importo individuato dal comune di Francofonte quale dovuta “indennità di esproprio” era assolutamente inadeguato rispetto al reale valore dei suoli oggetto di esproprio;

- che l'ente espropriante, illegittimamente qualificando i suoli appresi come “agricolo/seminativi classe
3^” aveva, per l'effetto, erroneamente ritenuto di poter attribuire ai medesimi il valore di €. 0,50/mq.;
- che a prescindere da ogni rilievo in ordine all'incongruenza dell'importo da ultimo indicato rispetto ai reali valori di mercato per i suoli agricoli in zona, non poteva non rimarcarsi come l'anzidetta qualificazione prescindesse e risultasse in palese contrasto con la Classificazione Urbanistica della
Zona nella categoria “D2” da parte dello stesso Comune di Francofonte nel P.R.G. adottato e vigente;

pagina 4 di 12 - di avere diritto ed evidente interesse ad ottenere corretta ed adeguata indennità per l'espropriazione subita nella misura che, considerati i valori di mercato correnti in zona (quale rilevabili nelle
Quotazioni Immobiliari in ragione di €. 27 circa al mq.) ed in applicazione dei medesimi, è stata indicata prudenzialmente in complessivi €. 140.805,00;
- di avere allo stesso modo diritto ad una adeguata indennità anche in riferimento all'occupazione temporanea d'urgenza da parte dell'espropriante comune di Francofonte, della maggiore estensione di complessivi mq. 9.597 (di cui al Decreto 1.2.2012) nel periodo 1.02.2012/25.11.2016 da quantificarsi,
secondo i parametri di legge.
Per quanto sopra la società ricorrente ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Piaccia a questa Ecc.ma
Corte d'appello, reiectis adversis, preliminarmente ritenuto e dichiarato, alla stregua dei fatti tutti di cui in premessa, il diritto dell'odierna ricorrente a conseguire, per effetto dell'intervenuta espropriazione dei suoli di cui al Decreto di Esproprio Rep. 964 reso dal Comune di Francofonte in data 25.11.2016,
l'indennità, ex Lege prevista e regolata, la stessa determinare, in espressa considerazione delle caratteristiche edificatorie del bene e dei valori di mercato correnti in zona, nel complessivo importo di euro 156.450,00, o in quell'altro maggiore o minore che apparirà di giustizia ad esito di disponenda consulenza tecnica. Parimenti ritenuto il diritto della ricorrente a conseguire indennità per l'occupazione temporanea e d'urgenza dello stacco di suolo (maggiore rispetto quello oggetto di definitiva espropriazione) individuato dal Decreto n° 1 reso dal Comune di Francofonte in data
1.2.2012, dalla data detta e sino al 25.11.2016 di definitiva espropriazione, la stessa determinare in ragione di €. 100.766,00. Per l'effetto, condannare il in persona del Sindaco Controparte_2
legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore dell'avente diritto delle somme quali sopra determinate, oltre interessi legali e rivalutazione dal dì del dovuto sino al soddisfo. Condannare altresì
il in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore al pagamento Controparte_2
pagina 5 di 12 degli interessi legali e della rivalutazione sulle somme determinate a titolo di indennità di espropriazione sino al soddisfo”.
Notificati il ricorso ed il decreto di fissazione udienza, si è costituito il per Controparte_2
contestare la fondatezza del ricorso del quale ha chiesto il rigetto.
Con ordinanza del 11.5.2022 questa Corte ha nominato un CTU al quale è stato affidato il seguente mandato: “1) ricostruisca l'iter amministrativo della procedura, specificando in quale data sia intervenuta la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza;

2) accerti l'estensione del terreno espropriato;

3) acquisisca il certificato di destinazione urbanistica;

4) accerti le possibilità legali ed effettive di edificazione del fondo oggetto del decreto di espropriazione indicato in seno all'atto introduttivo esistenti prima dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio o sopravvenute fino al momento dell'emanazione del decreto di espropriazione, prescindendo dal vincolo preordinato all'esproprio, guardando alla destinazione urbanistica del terreno e alle particolari caratteristiche dello stesso;

5) qualora trattasi di suolo edificabile, determini il valore di mercato dell'immobile alla data del decreto di espropriazione, utilizzando diversi metodi di stima e indicando il valore a mq del terreno de quo;

6) qualora trattasi di suolo non legalmente edificabile:
- se nel terreno de quo siano effettivamente praticate delle colture, determini l'indennità di espropriazione dovuta secondo il criterio di cui all'art. 40, comma 1, il D.P.R.

8.6.2001 n. 327, tenendo conto dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, sempre con riferimento alla data del decreto di esproprio;

pagina 6 di 12 - se nel terreno de quo non siano effettivamente praticate delle colture, determini il valore di mercato dell'immobile alla data del decreto di esproprio, secondo la destinazione non edificabile, tenendo conto del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, sempre alla data del decreto di esproprio;

7) individui il periodo di occupazione legittima, determinando la relativa indennità ai sensi dell'art. 50,
dpr 2001/327, quantificandola secondo il valore del bene con riguardo a ciascun anno di riferimento”.
Depositato l'elaborato peritale la causa, sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del
5.3.2025, è stata introitata in decisione.
Il ricorso è fondato e merita di essere accolto per quanto di giustizia.
Innanzitutto, va rilevato che, per come esposto e documentato dal comune di Francofonte, sia il decreto di occupazione temporanea che il successivo decreto di esproprio hanno riguardato esclusivamente le partt.207 e 208 e non anche le altre indicate nel progetto per la “Realizzazione del Piano
Particolareggiato per gli Insediamenti Produttivi Zona D2 C.da Boschetto. Infatti, per come risulta dal
“verbale di esecuzione del decreto d'esproprio con immissione nel possesso e redazione dello stato di consistenza” del 29.02.2012, dell'Ufficio Tecnico del a firma del dirigente, Controparte_2
ing. e dei testimoni, i terreni di cui alle p.lle nn. 209-708-710 e 712 non hanno subito, Persona_2
mai, alcuna immissione in possesso da parte dell'odierno resistente “perché fuori zona”.
Ne consegue che, con riferimento alle suddette particelle, le pretese di pagamento dell'indennità di occupazione legittima avanzate dalla società ricorrente devono essere rigettate.
Limitando, quindi, l'analisi alle particelle 207 e 208, oggetto sia di occupazione d'urgenza che di successivo esproprio, questa Corte osserva quanto segue.
Preliminarmente, non è controverso che il presente procedimento è relativo ad una procedura ablativa per la quale trova applicazione il d.p.r. n. 327/2001 (c.d. Testo Unico sulle espropriazioni); invero,
l'articolo 57 dello stesso d.p.r. n. 327/2001, modificato dal decreto legislativo n.302/2002, stabilisce pagina 7 di 12 che le disposizioni di quel Testo Unico si applicano ai progetti per i quali, alla data di entrata in vigore di quel decreto (a decorrere dal 30 giugno 2003), non è ancora intervenuta la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza, come appunto si è verificato nel caso di specie.
Nel merito il ricorso è fondato e va accolto per quanto di ragione.
Giova porre in evidenza che è assolutamente incontroverso tra le parti, oltre che accertato dal CTU, che le particelle oggetto di espropriazione sono inserite dal vigente PRG in zona “D2 - aree per insediamenti commerciali ed artigianato di servizio".
A giudizio di questa Corte, sulla base delle conclusioni esposte dal nominato CTU nella relazione in atti, da reputarsi coerenti al mandato ed espressione di corretta ponderazione dei dati tecnici, il valore di mercato delle particelle espropriate deve essere determinato tenendo conto della loro potenziale destinazione edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'adozione del decreto ablativo, siccome espressamente previsto dall'art.37 DPR 327/01.
Le deduzioni articolate dal comune di Francofonte, secondo lui l'area in cui ricadono le ex particelle
207 e 208, successivamente oggetto di frazionamento, dovrebbe essere qualificata come “R1
extraurbana/rurale”, anche in ragione dell'effettivo stato dei terreni in esame e di degrado della zona in cui ricadono, non appaiono condivisibili. Va, al riguardo, ribadito che le particelle in esame ricadono all'interno del progetto per la “Realizzazione del Piano Particolareggiato per gli Insediamenti
Produttivi Zona D2 C.da Boschetto approvato dal comune di Francofonte con Delibera G.M. n° 181 del
26.11.2009. Per come precisato dalla Corte di cassazione (v. Cass. 3459/2017; Cass. 19128/2006; Cass.
9891/2007) "l'inclusione di un'area in un piano per insediamenti industriali (p.i.p.) ne implica l'acquisizione della prerogativa di edificabilita', non diversamente dall'inserimento in un piano di zona per l'edilizia economica e popolare (p.e.e.p.), anche ove l'originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo: infatti, l'acquisto del carattere di pagina 8 di 12 edificabilita' avviene in virtu' della variante introdotta dal piano attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo”.
Esente da censure appare, quindi, l'operato del CTU che ha correttamente valutato le particelle in ragione del loro inserimento in area D2.
Vanno ulteriormente respinte le ulteriori critiche mosse dal comune di Francofonte, secondo cui il nominato CTU avrebbe fornito una stima errata ed esagerata dei terreni per avere utilizzato soltanto il metodo “analitico-ricostruttivo” e non anche quello “sintetico-comparativo”.
Premesso che il CTU ha adeguatamente motivato la propria scelta, spiegando di non avere potuto utilizzare il secondo dei metodi sopra indicati per non avere “trovato – alla data del decreto di espropriazione – alcuna compravendita di aree edificabili simili a quella oggetto di stima”, osserva questa Corte che in tema di valutazione di aree edificabili, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, l'evoluzione del sistema normativo induce a negare valore preminente al metodo sintetico - comparativo, congeniale ad un sistema oggi abbandonato alla luce della L. n. 359 del 1992,
art. 5 bis governato dal principio dell'edificabilità di fatto, mentre il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato del costo di costruzione per pervenire al valore dell'area secondo l'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione, dipende dalla qualificazione urbanistica dell'area, secondo il principio dell'edificabilità
legale.
La soluzione adottata dal CTU appare, quindi, corretta anche sotto questo punto di vista.
Pertanto, aderendo alle conclusioni ed alle valutazioni esposte dal CTU, l'indennità di espropriazione,
ottenuta sottraendo dal valore della costruzione edificabile i costi di costruzione, risulta pari ad
€.146.000,00.
pagina 9 di 12 Va pertanto ordinato al comune di Francofonte il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti della differenza tra la predetta somma di euro 146.000,00 e quella - eventualmente - già depositata, oltre agli interessi legali (sulla predetta differenza) dalla data di emanazione del decreto di espropriazione fino alla data di effettivo deposito.
E' appena il caso di precisare che detto deposito si configura come modalità obbligatoria dell'adempimento sia del debito indennitario che degli accessori in applicazione dei principi posti dalle leggi 25.6.1865 n.2359 e 22.10.1971 n.865 (Cfr. Cass. S.U. 15.3.1999 n.153, ed ancora, sentt.
nn.1125/95, 5991/99).
Per l'ulteriore periodo, fino allo svincolo, gli interessi sulla somma complessivamente depositata decorreranno secondo i criteri previsti dall'ordinamento della Cassa Depositi e Prestiti.
E' dovuta alla società ricorrente anche l'indennità di occupazione, quale compenso per la perdita anticipata, per l'espropriazione, delle facoltà connesse al diritto di proprietà.
Tale indennità spetta dalla data dell'immissione in possesso (29.2.2012) sino alla data dell'espropriazione (25.11.2016) e deve essere calcolata, secondo quanto previsto dall'art.50 DPR
327/01, in misura pari, per ogni anno, ad 1/12 dell'indennità di esproprio. Applicando il citato criterio il
CTU, conteggiando un periodo di occupazione legittima di anni quattro e mesi nove, ha calcolato la relativa indennità in misura pari ad €. 57.791,68.
Va pertanto ordinato al comune di Francofonte il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti della differenza tra l'indennità di occupazione come sopra liquidata e quella eventualmente depositata, oltre agli interessi legali (sulla predetta differenza) dalla scadenza delle singole annualità fino alla data di effettivo deposito.
Per l'ulteriore periodo, fino allo svincolo, gli interessi sulla somma complessivamente depositata decorreranno secondo i criteri previsti dall'ordinamento della Cassa Depositi e Prestiti.
pagina 10 di 12 Non è, invece, dovuta la chiesta rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta ( Cass.,
11.2.2008, n. 3189).
Considerato che l'importo dell'indennità di esproprio spettante alla società ricorrente risulta superiore a quella determinata ed offerta dall'ente espropriante e avuto, quindi, riguardo al principio della soccombenza, le spese di lite (liquidate come da dispositivo in relazione al valore della lite ed all'attività prestata) e quelle di consulenza tecnica (già liquidate con separato decreto e poste in via provvisoria a carico di parte ricorrente) vanno poste definitivamente a carico del comune di
Francofonte.

P.Q.M.

La Corte d'appello di Catania, definitivamente pronunciando,
determina in euro 146.000,00 l'indennità dovuta alla società ricorrente per l'espropriazione dei terreni siti in territorio del comune di Francofonte, censiti al N.C.T. di quel comune al foglio 25, particelle
846, 847, 848 (derivanti dal frazionamento dell'originaria p.lla 207), 849, 850, 851(derivanti dal frazionamento dell'originaria p.lla 208), oltre interessi come indicato in parte motiva;

determina l'indennità dovuta alla società attrice per l'occupazione legittima di tali particelle, per il periodo decorrente dal 29.2.2012 fino al 25.11.2016, nella misura di €.57.791,68, oltre interessi come indicato in parte motiva;

ordina al comune di Francofonte di procedere, nelle forme di legge, al deposito presso la Cassa
Depositi e Prestiti delle somme rispondenti alla differenza tra le indennità di espropriazione e di occupazione come sopra liquidate e quelle eventualmente depositate, oltre ai relativi interessi legali computati secondo i criteri e con le decorrenze di cui in parte motiva;

pagina 11 di 12 condanna il al pagamento, in favore della società ricorrente, delle spese di lite Controparte_2
che liquida in euro 786,00 per esborsi ed euro 14.000,00 per compensi, oltre spese generali, I.V.A. e c.p.a.;
pone definitivamente a carico del il pagamento delle somme già separatamente Controparte_2
liquidate in favore del consulente tecnico d'ufficio.
Così deciso nella Camera di Consiglio della I Sezione Civile della Corte di Appello di Catania il
12.3.2025.
IL PRESIDENTE REL/EST
dott. Nicola La Mantia

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
643 – sem.

3. Ha. 00.00.63 RD Euro 0,24 RAEuro 0,06;