Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CRISCUOLO Alessandro - Presidente -
Dott. VITRONE Ugo - Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore - rel. Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio - Consigliere -
Dott. GIULIANI Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI VALLO DELLA LUCANIA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEGLI AVIGNONESI 5, presso l'Avvocato Visone Ludovico, rappresentato e difeso dall'Avvocato Scuderi Antonio, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
RU OV BA;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 12759/03 proposto da:
RU OV BA, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA CIVILE DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli Avvocati Palmieri Feliciano e Vita Roberto, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
COMUNE DI VALLO DELLA LUCANIA, CONSORZIO ARTIGIANI VALLO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 91/03 della Corte d'Appello di SALERNO, depositata il 31/01/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/2006 dal Consigliere Dott. SALVAGO Salvatore;

udito per il ricorrente l'Avvocato Scuderi, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso ed il rigetto del ricorso incidentale;

udito per il controricorrente e ricorrente incidentale l'Avvocato Palmieri, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. UCCELLA Fulvio che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte di Appello di Salerno con sentenza del 31 gennaio 2003 ha determinato l'indennità dovuta dal Comune di Vallo della Lucania a VA AT SI per l'espropriazione ,con decreto sindacale 1 settembre 1995, di un terreno di sua proprietà ubicato nella fraz. Angellara di quel Comune (in catasto all'art. 2237, fg. 10, part. 856 e 173); nella misura complessiva di Euro 320.016,960; e l'indennità per l'occupazione temporanea, disposta con decreto sindacale del 15 gennaio 1990, in Euro 203.008,430. Ha osservato al riguardo: a) che il terreno aveva natura edificatoria, ricadendo in zona D3, destinata dal piano urbanistico del Comune ad insediamenti produttivi;
b) che pur essendo il mercato immobiliare di quella zona saturo e mancando, quindi, atti di compravendita anche perché le aree erano tutte sottoposte a procedimenti espropriativi, ne era stato possibile accertare il valore, compreso tra L. 65.000 e 70.000 mq., attraverso una indagine presso tecnici ed agenzie immobiliari;
c) che tale stima trovava conferma in quella analitica, effettuata in base alle norme di attuazione e ad un indice di edificabilità pari a 2 mc./mq.; d) che non doveva essere applicata l'ulteriore decurtazione del 40% per il carattere incongruo della somma offerta dall'espropriante rispetto all'effettivo valore dell' immobile.
Per la cassazione della sentenza, il Comune di Vallo della Lucania ha proposto ricorso per 6 motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso il SI, il quale ha formulato a sua volta ricorso incidentale per un motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi vanno, anzitutto, riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c. perché proposti nei confronti della medesima sentenza. Con il primo motivo di quello principale, il Comune di Vallo della Lucania, deducendo violazione della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, nonché difetto assoluto di motivazione, si duole che la
Corte di Appello abbia ritenuto il terreno edificabile senza averne esaminato la destinazione urbanistica all'atto di adozione del p.i.p. e considerando, invece, i vincoli preordinati all'espropriazione dei quali non doveva tenersi conto. Il motivo è infondato.
La sentenza impugnata ha infatti accertato, senza contestazione alcuna del Comune al riguardo, che all'epoca del decreto ablativo (settembre 1995) - che è quella alla quale va eseguita la ricognizione legale del suolo ex L. n. 359 del 1992, art. 5 bis - il terreno SI rientrava in zona D3 dello strumento urbanistico comunale, destinata all'insediamento di attività commerciali, laboratori artigianali, nonché servizi pubblici e privati;
ed era inserita in un piano urbanistico per insediamenti produttivi.
E tanto è sufficiente a rivelarne la natura edificatoria avendo la giurisprudenza di questa Corte, resa anche a Sezioni Unite (Cass. n. 172 e 173 del 2001 e succ.), costantemente enunciato la regola che un'area va ritenuta edificabile quando, e per il solo fatto che, come tale, essa risulti classificata in ragione della sua allocazione zonale e della destinazione (generale) correlativa al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilità legale. Sicché siffatta destinazione legale è sufficiente ad imprimere al fondo detta qualità, la quale non richiede, perché rilevi giuridicamente, di essere volta a volta confermata da ulteriori indagini sulle sue caratteristiche materiali: essendo state queste già preventivamente apprezzate in un certo modo nella fase di elaborazione dello strumento urbanistico e tradotte nelle conseguenti prescrizioni che le rispecchiano;
e si realizza per ciò solo il presupposto (e la condizione) dello sfruttamento edificatorio da parte del proprietario.
D'altra parte, il fatto che l'immobile sia stato incluso in un piano per insediamenti produttivi conferma questa destinazione, posto che il piano in questione, di carattere attuativo, e volto ad incentivare le imprese mediante offerta di aree per l'impianto e l'espansione di azienda, deve necessariamente comprendere secondo il disposto della L. n. 865 del 1971, art. 27, comma 2, aree incluse "nell'ambito delle zone destinate a insediamenti produttivi dai piani regolatori generali o dai programmi di fabbricazione vigenti": e perciò necessariamente classificate edificabili dallo strumento urbanistico generale (Cass. n. 5874/2004; n. 4473/1999; n. 13250/1991; Cons. St. n. 5501/2004). Con il secondo motivo, l'Amministrazione comunale, deducendo altra violazione della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, e comunque contraddittorietà ed illogicità della motivazione, censura la sentenza impugnata per avere disapplicato il criterio sintetico- applicativo, ritenendo di non potersene avvalere - dopo avere peraltro dichiarato di recepire imprecisate indagini di mercato condotte dal consulente - perché non vi era uno specifico mercato di trasferimenti immobiliari, senza considerare, da un lato, che essa aveva appena dato atto proprio di molteplici trasferimenti di proprietà nella zona;
e dall'altro, senza tenere in alcun conto gli atti segnalati da esso ente relativi proprio a lotti di terreno inclusi nello stesso p.i.p. Cognulo.
Con il terzo motivo, denunciando altre violazioni della medesima disposizione legislativa, nonché delle norme di attuazione del p.i.p. ed ulteriori illogicità nella motivazione, si duole che la Corte nell'adottare il metodo di stima analitico :a) non abbia anzitutto risposto ad alcuno degli specifici rilievi sollevati alla consulenza, limitandosi ad affermarne la compiutezza ed esattezza, malgrado già il costo di produzione sia stato determinato utilizzando quello concernente l'edilizia convenzionata, che riguarda invece l'edilizia abitativa;
b) abbia determinato il volume edilizio massimo realizzabile in base a parametri errati ed all'indice fondiario di 2 mc./mq.: senza considerare che il calcolo doveva essere compiuto in base all'indice territoriale e comunque all'indice di fabbricabilità medio;
che altrimenti buona parte del terreno espropriato, non destinato ad alcuna edificazione sarebbe risultato sprovvisto di qualsiasi indice di edificabilità: e sia quindi pervenuto ad un valore dell'area, priva dell'indice considerato, notevolmente superiore a quello effettivo;
c) non abbia tenuto conto dell'assenza di opere di urbanizzazione e dell'influenza che su tale situazione avevano i parametri su di esse fondati. Con il quarto motivo, deducendo ancora violazione della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis nonché della L. n. 2359 del 1865, art. 39,
censura la sentenza per avere stimato l'area senza tener conto che le opere di urbanizzazione erano state realizzate da esso espropriante;
e comunque che all'epoca dell'esproprio la stessa era costituita da un terreno incolto ed inaccessibile privo di dette opere anche perché proprio le norme di attuazione prevedono che i costi dell'esproprio e dell'urbanizzazione devono gravare sui concessionari e/o sugli assegnatari dei vari lotti. Queste doglianze sono fondate.
La Corte di Appello, contrariamente a quanto dedotto dal Comune, ha provveduto alla valutazione del terreno espropriato sia con il metodo sintetico-comparativo, sia con quello analitico ricostruttivo.
Con riferimento al primo ha ritenuto di recepire le indagini compiute dal consulente presso tecnici ed agenzie immobiliari che avevano indicato un valore, all'epoca del decreto ablativo, di L. 65.000-70.000 mq.; e di rispondere alle contestazioni formulate dalle parti in relazione alla genericità e non controllabilità di detti accertamenti con il fatto che non era, da un lato, possibile rinvenire atti traslativi attendibili e probanti, e dall'altro che non vi erano neppure atti di compravendita di terreni similari posto che "il mercato è saturo per suoli destinati dai piani urbanistici comunali alla realizzazione di insediamenti produttivi".
Ma siffatta motivazione ha finito per negare validità alla valutazione recepita, non potendosi sfuggire alla seguente alternativa: o ritenere che non sussistessero atti traslativi di terreni compresi nella zona D2 per la quale era stato adottato il p.i.p., e tra di essi neppure atti di compravendita per la motivazione prospettata dalla sentenza. Ed allora la conseguenza era l'impossibilità di ricorrere al metodo sintetico-comparativo, che si avvale proprio delle indicazioni costituite dal prezzo pagato per immobili omogenei, e presuppone una comparazione che non può essere generica, ma deve essere fondata su una precisa indagine che evidenzi le caratteristiche specifiche del bene da valutare e di quelle degli altri assunti a termine di paragone;

sicché risulti possibile verificare l'omogeneità delle situazioni raffrontate e l'attendibilità del risultato raggiunto. Ovvero ritenere che vi fossero atti traslativi di terreni omogenei, come la Corte sembra ritenere, in contrasto con quanto affermato in precedenza nel prosieguo della motivazione ove è riferito che sussistevano numerose procedure di espropriazione aventi per oggetto i fondi della zona "che avevano generato altrettanti trasferimenti di proprietà di terreni con le specifiche caratteristiche del suolo oggi in esame": ed allora a nulla rilevava che non fossero stati rinvenuti atti di compravendita relativi ai terreni suddetti in quanto il metodo sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Per cui, siffatta rappresentatività si configura allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.): a prescindere dunque dalla categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita. E ben può essere rinvenuta anche (e soprattutto) in decisioni giudiziali, o in atti amministrativi relativi a procedimenti ablativi dato che il valore degli immobili coattivamente trasferiti all'espropriante per il disposto della L. fondamentale n. 2359 del 1865, art. 39 deve essere determinato in misura corrispondente "al giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione di compravendita". Pertanto, proprio perché la Corte territoriale ha accertato che gli immobili oggetto di questi procedimenti erano muniti di caratteristiche analoghe al terreno espropriato, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti, non si poteva prescindere dal loro esame per la valutazione del bene con il criterio sintetico-comparativo fondato proprio sul riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione:
soprattutto se si consideri che il Comune ha dedotto di avere indicato quali dati di comparazione anche 4 "contratti di diritto privato", specificamente individuati con i nomi di ciascun assegnatario, riguardanti anch'essi immobili compresi nella stessa zona p.i.p. E, d'altra parte, non poteva assumere valore di conferma della valutazione eseguita al di fuori dei dati suddetti, il terreno menzionato dalla sentenza impugnata, limitrofo a quello espropriato, avente il valore di L. 70.000 mq. proprio per averne la stessa Corte di Appello escluso la rappresentatività avendo accertato che si trattava di immobile incluso in una zona diversa, destinata ad edilizia abitativa pubblica.
Ma i vizi denunciati dall'Amministrazione ricorrente sussistono anche in relazione al metodo analitico-ricostruttivo, corrispondente invece al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a sborsare indipendentemente dall'andamento del mercato, utilizzato dalla sentenza per confermare il risultato raggiunto con il criterio comparativo: posto che il Comune ricorrente aveva rivolto specifiche censure alla valutazione eseguita dal consulente tecnico, riportate nel ricorsola cominciare dal meccanismo di calcolo dei costi di produzione con particolare riferimento alla volumetria realizzabile sul terreno espropriato. Alle quali la sentenza impugnata ha genericamente risposto soltanto che detti costi "erano stati effettuati sulla scorta delle norme di attuazione del p.i.p.".
Vero è, infatti, che la valutazione delle risultanze probatorie rientra nei compiti istituzionali del giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prove che ritenga più attendibili ed idonee alla formazione dello stesso e di disattendere taluni elementi ritenuti incompatibili con la decisione adottata;
e che quando accoglie le conclusioni del consulente tecnico di ufficio, non è tenuto a confutare dettagliatamente le contrarie argomentazioni delle parti. Ma è pur vero che, quando le parti muovano alla consulenza argomentati rilievi e contrappongano specifici elementi di calcolo non presi in esame dal consulente, detto giudice non può limitarsi a disattenderli con generiche e non controllabili affermazioni di adesione agli accertamenti dell'ausiliario, ma è tenuto ad una più puntuale e dettagliata motivazione che ne dimostri le ragioni dell'infondatezza, o comunque quelle per le quali devono comunque essere preferiti questi ultimi (Cass. n. 9178/2006; n. 4140/2003). A maggior ragione detta motivazione si rendeva necessaria in relazione all'individuazione dell'indice di edificabilità da utilizzare per l'accertamento dei volumi realizzabili nel lotto espropriato - ritenuto dalla Corte pari a 2 mc./mq. senza alcun'altra indagine o distinzione, che l'Amministrazione ricorrente aveva dedotto corrispondere, invece, all'indice fondiario - essendo stato tratto dalla consulenza tecnica che aveva fondato la valutazione su tale indice più favorevole al proprietario ed, invece, inutilizzabile per la valutazione. Questa Corte, infatti, ha più volte rilevato che la densità fondiaria di un'area è utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice vale ad individuare l'effettiva superficie suscettibile di edificazione;
laddove una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, art. 3 e ss. spazi pubblici nonché aree aventi le destinazioni previste da questa normativa che li ripartisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni;
di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (c.d.
territoriale) che, comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l'effettivo valore in comune commercio. Per tale ragione la giurisprudenza ordinaria, e quella dei giudici amministrativi, hanno ripetutamente affermato che, allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo), deve essere recepito non l'indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato: laddove la Corte di Appello non ha compiuto alcuno di detti accertamenti, non ha indicato neppure quale fosse l'indice di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso il terreno espropriato;
e non ha risposto ai rilievi del Comune che non contestava affatto che l'indice fondiario di edificabilità rilevato dal consulente fosse pari a 2 mc./mq., ma ne escludeva l'applicabilità per determinare l'effettivo valore del fondo anche perché l'area interessata dall'edificazione risultava pari a mq. 13.440, mentre quella espropriata misurava mq. 18.167, sicché la differenza riservata ai servizi ed alle attrezzature generali, non era coperta da alcun indice di edificabilità fondiaria (Cass. n. 11477/2006; n. 18254/2004; n. 16710/2003; Cons. St. IV, n. 443/1998). Ed infine nessun cenno è contenuto nella sentenza ai costi di urbanizzazione malgrado questa Corte abbia più volte enunciato il principio che, una volta accertata la vocazione edificatoria del fondo alla stregua degli strumenti urbanistici vigenti, devonoe assumere rilevanza, in sede di individuazione del valore di mercato dell'area stessa, come componenti dei parametri di cui alla già citata L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, i profili attinenti agli oneri di urbanizzazione al momento dell'esproprio:
nel senso di considerare vuoi la preesistenza delle relative opere, le quali, eseguite nella zona dallo stesso espropriante, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, apprezzabile come sua qualità intrinseca, rilevante in una libera contrattazione, vuoi, all'opposto, l'inesistenza di siffatte opere.
Assorbiti, pertanto, restanti motivi del ricorso principale, nonché quello incidentale, la Corte deve cassare la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviare anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità alla stessa Corte di Appello di Salerno in diversa composizione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, accoglie il secondo, terzo e quarto;
ed assorbiti gli altri, nonché il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 18 dicembre 2006.
Depositato in Cancelleria il 24 aprile 2007