R.G. n. 229/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Aldo GUBITOSI Presidente dott.SS Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 229 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
nato a [...] il [...] Parte_1
); C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Alberto Cerracchio per procura allegata all'atto di appello;

- appellante principale -
E
, nata a [...] il [...] ); CP_1 C.F._2
rappresentata e difesa dall'avv. Gaetano Di Sirio per procura allegata alla comparsa di risposta;

, nato a [...] il [...] ); Controparte_2 C.F._3
rappresentato e difeso dall'avv. Fabrizio Forzati per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellanti incidentali -
con sede legale in Milano alla piazza Controparte_3
Tre Torri n. 3 (p.iva ; P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Andrea Baratta e Matilde Baratta per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado;

, nato a [...] il [...] (p.iva ); Controparte_4 P.IVA_2
1

rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Losacco per procura allegata alla comparsa di risposta;

(c.f. ); Controparte_5 P.IVA_3
rappresentata e difesa dagli avv.ti AleSSndro Lanzi e Andrea Bellenchi per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellati -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 505/2024, pubblicata il 29/01/2024.
CONCLUSIONI
Per l'appellante principale: “1) Voglia la Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, in accoglimento del proposto gravame, riformare la sentenza n. 505/2024 del
Tribunale di Salerno resa in data 25.01.2024, pubblicata il successivo 29.01.2024, notificata il 30.01.2024 con cui il Giudice Unico dott. Giulio Fortunato, ha deciso definitivamente la causa rubricata al n. R.G 3942/2013 e quindi: 2) In via assolutamente preliminare accertare e quindi dichiarare che il presente gravame è legittimo ed ammissibile;
3) Nel merito, accertare e quindi dichiarare che la sentenza qui impugnata è errata, contraddittoria ed ingiusta rispetto alla attività istruttoria espletata e, quindi, accogliere l'appello spiegato avverso la sentenza n.
505/2024 del Tribunale di Salerno, in persona del Giudice dott. Giulio Fortunato, nel senso di riformare la steSS in accoglimento delle motivazioni dinanzi spiegate;

4) Accertare e quindi dichiarare che la sig.ra DO.SS si è resa CP_1
inadempiente, omissiva e reticente nella consegna di tutta la documentazione afferente la regolarità amministrativa, urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto LL proposta di vendita come sopra descritta. Per l'effetto accertare e quindi dichiarare che il bene immobile per cui è causa non poteva legittimamente essere oggetto del rogito e quindi non sarebbe stato assolutamente possibile procedere alla stipula dell'atto pubblico per la vendita del bene promesso in vendita, così come lo stesso non poteva né è restato oggetto e riferimento per la concessione del mutuo bancario;
5) Sulla scorta di tale inadempimento accogliere la richiesta di parte attrice e quindi confermare la legittimità del recesso dal contratto preliminare del 15.10.2012 e di tutti gli atti precedenti e susseguenti per inadempimento solo ed esclusivo LL parte promittente venditrice, sig.ra DO.SS
; 6) in accoglimento delle richieste di parte attrice, così come CP_1
supportate dalle argomentazioni in atti, ordinare e condannare la convenuta, a restituire all'odierna parte attrice l'importo di € 35.000,00 già versati a titolo di
2 acconto, ed all'importo addendo a titolo di caparra ovvero all'importo superiore od inferiore che l'Ecc.ma Corte vorrà determinare;
7) a tale importo vanno naturalmente addende in restituzione le somme già effettuate per le spese sostenute
a causa LL mancata possibilità di poter godere, disporre e acquisire il bene nel suo patrimonio, che vengono quantificate in euro 11.200,00, di cui € 2.700,00 corrisposti in favore LL , € 5.000,00 per la Controparte_6 sostituzione degli infissi corrisposti alla , ed € 3.500,00 per Parte_2
canoni di locazione dei mesi di Aprile, Maggio, Giugno, Luglio ed Agosto dell'anno
2013; ovverosia all'importo superiore od inferiore che l'Ecc.ma Corte vorrà determinare;
8) Condannare e quindi ordinare, altresì, alla agenzia
[...]
che ha effettuato attività di intermediazione per Controparte_7
l'appartamento oggetto di controversia, che ha trascurato di verificare che tale immobile ab origine risultava privo dei requisiti fondamentali per il trasferimento sia dal punto urbanistico che edilizio, alla restituzione dell'importo di euro
4.500,00, versato a titolo di compenso per intermediazione immobiliare;
ovverosia all'importo superiore od inferiore che l'Ecc.ma Corte vorrà determinare, con i dovuti oneri addendi;
9) gli importi richiesti vanno addendi, naturalmente degli oneri conseguenziali, interessi e rivalutazione monetaria;
10) condannare le parti convenute al pagamento di tutte le spese, competenze ed onorari di entrambi i giudizi con attribuzione al sottoscritto antistatario. 11) Per quanto alle richieste di garanzia indiretta che sono state invocate dai convenuti vorrà la Ecc.ma Corte verificare ed accertare se sussistono i presupposti per ottenere la manleva richiesta
e decidere di conseguenza”.
Per l'appellante incidentale : “1) Rigettare l'appello proposto in CP_1
ordine alla eccepita nullità del contratto preliminare e confermare la sentenza del
Tribunale di Salerno n. 505/24; 2) Rigettare l'appello proposto e confermare la sentenza del Tribunale di Salerno N.505/24, con la quale è stata rigettata la domanda di accertamento LL legittimità del recesso promoSS da Parte_1
; 3) Rigettare l'appello proposto e confermare la sentenza del Tribunale di
[...]
Salerno n. 505/24, con la quale è stata dichiarata inammissibile la domanda di risarcimento del danno sperimentata dall'attrice, anche in considerazione LL infondatezza in fatto ed in diritto LL steSS;
4) Rigettare l'appello proposto e confermare la sentenza del Tribunale di Salerno n. 505/24, nella parte in cui è stata accolta la domanda riconvenzionale di e, per l'effetto, accertato il CP_1
grave inadempimento di , è stata dichiarata la legittimità del Parte_1
3 recesso espresso dalla convenuta ed il diritto LL steSS a ritenere CP_1
la caparra confirmatoria ricevuta;
5) In riforma parziale LL sentenza del
Tribunale di Salerno n. 505/24, accogliere l'appello incidentale e condannare
l'Arch. (C.F.: ), nato a [...] il Controparte_2 CodiceFiscale_4
20.11.1972, ivi residente a[...], al risarcimento diretto, in favore LL dott.SS (C.F.: ), nata a [...] il CP_1 CodiceFiscale_5
21.01.1984, residente in [...], delle spese tecniche
e legali sostenute per il procedimento innanzi al TAR, che si quantificano in
€.2.000,00, e di quelle resesi neceSSrie per ottenere la regolarizzazione urbanistica ed edilizia dell'immobile, presso il Comune di Salerno, quantificate in
€.20.086,10, oltre interessi e rivalutazione monetaria al soddisfo effettivo;
6) In riforma parziale LL sentenza del Tribunale di Salerno n. 505/24, nella ipotesi di accoglimento anche parziale del proposto appello, accogliere l'appello incidentale subordinato e condannare l'Arch. (C.F.: Controparte_2 C.F._4
), nato a [...] il [...], ivi residente a[...], al
[...]
risarcimento diretto in favore LL DO.SS di tutte le somme, Parte_1
che saranno eventualmente stabilite in suo favore, a seguito dell'accoglimento anche solo parziale LL domanda, e, comunque, in via gradata, a garantire e tenere indenne e quindi a rimborsare e rivalere la convenuta , per CP_1
tutte le somme, che quest'ultima dovesse essere condannata a pagare a qualsivoglia titolo in conseguenza del presente giudizio in favore LL DO.SS
[...]
; 7) Vittoria di spese e compensi di causa di entrambi i gradi di Parte_1 giudizio”.
Per l'appellante incidentale : “- In via preliminare dichiarare Controparte_2 il difetto di legittimazione passiva dell'Arch. in merito all'avverso atto di CP_2
appello; - In subordine, rigettare nel merito l'avverso atto di appello in quanto del tutto infondato in fatto ed in diritto;
- Rigettare la domanda incidentale sollevata dalla appellata IG.ra ad oggetto il rigetto LL domanda di garanzia dalla CP_1 steSS avanzata nei confronti dell'Arch. con conferma integrale LL CP_2
sentenza nella parte in cui, con ampia ed esaustiva motivazione, ha escluso qualsiasi responsabilità in capo al professionista chiamato in causa;
- Accogliere, in ogni caso, la domanda di appello incidentale avanzata dall'Arch. e, per CP_2
l'effetto, in parziale riforma LL sentenza di primo grado n. 505/2024 del
Tribunale di Salerno limitatamente alla compensazione delle spese di lite, condannare la IG.ra e/o la IG.ra , anche CP_1 Parte_1
4 eventualmente in via solidale, secondo il principio di soccombenza e di causalità, al pagamento delle spese del primo grado di giudizio quantificate in Euro 22.564,80 oltre spese generali IVA e CPA, secondo i parametri medi di cui al D.M. 147/2022,
o in quella diversa misura che verrà quantificata dall'On.le Corte adita, con attribuzione al sottoscritto legale dichiaratosi antistatario;
- Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa del presente giudizio di appello con attribuzione al sottoscritto antistatario procuratore”.
Per l'appellata “1) rigettare l'appello Controparte_3
come proposto siccome infondato in fatto e in diritto;
2) solo nella denegata ipotesi di accoglimento dello stesso nella parte in cui viene censurata la sentenza che rigetta la domanda proposta nei confronti LL accertare e Controparte_7
dichiarare che a norma di polizza i compensi percepiti a titolo di provvigione non rientrano tra i rischi denominati perdite patrimoniali e per l'effetto rigettare la domanda di garanzia così come formulata dalla nei confronti LL Parte_3
Compagnia di Assicurazioni 3) in via ulteriormente gradata e solo in CP_3
caso di accoglimento LL domanda proposta nei confronti di Controparte_7
e LL pedissequa domanda di manleva proposta nei confronti LL Compagnia contenere quest'ultima nei limiti del giusto e del provato e comunque del massimale di polizza e con le franchigie ivi previste pari ad € 250,00; 4) con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
Per l'appellato : “disporre l'integrale rigetto dell'atto di Controparte_4
appello promosso dalla dott.SS avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Salerno sentenza n. 505/2024 Giudice Unico dott. Giulio Fortunato, ha deciso definitivamente la causa rubricata al n. R.G. 3942/2013; e per l'effetto di confermare integralmente in ogni sua parte la predetta pronuncia;
in via gradata, nella denegata ipotesi di condanna LL comparente, si chiede condannarsi le
a tenere indenne manlevare sig. Controparte_3 Controparte_4
titolare LL di tutte le somme, a seguito dell'accoglimento Controparte_7
anche solo parziale LL domanda, e, comunque, in via gradata, a garantire e tenere indenne e quindi a rimborsare e rivalere la convenuta Controparte_7
per tutte le somme, che quest'ultima dovesse essere condannata a pagare a qualsivoglia titolo in conseguenza del presente giudizio in favore dell'appellante; condannare l'appellante dott.SS alle spese del presente Parte_1
giudizio ivi compreso il rimborso forfettario del 15% ex art. 2, D.M. 55/2014, cap e iva come per legge in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
5 Per l'appellata “In via principale: Rigettare Controparte_5
l'appello proposto dalla DO.SS e per l'effetto confermare la Parte_1
sentenza n. 505/24 del Tribunale di Salerno, pubblicata il 25 gennaio 2024 a definizione del giudizio r.g.n. 3942/13; In via subordinata: Nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello proposto dalla DO.SS : - accertare e Parte_1
dichiarare il difetto di legittimazione passiva dell'Arch. - Controparte_2
rigettare la domanda di manleva svolta dall'Arch. nei Controparte_2
confronti degli che hanno sottoscritto la Polizza Parte_4
A113C16485 per i motivi esposti in narrativa;
In via ulteriormente subordinata Per il caso di accoglimento anche parziale delle domande proposte contro l'Arch.
e di accoglimento anche parziale LL domanda di indennizzo e manleva CP_2
svolta da quest'ultimo, limitare l'obbligo indennitario entro il limite del massimale di cui alla polizza n. A113C16485 e detrarre la franchigia di Euro 3.500 di cui alla polizza n. A113C16485; In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e onorari di causa”.
FATTI DI CAUSA
La sentenza di primo grado promiSSria acquirente di un appartamento sito in Salerno Parte_1
alla via Raffaele Cavallo n. 4, chiedeva al Tribunale di Salerno di “dichiarare risolto il contratto preliminare del 15.10.2012” per inadempimento LL promittente venditrice, , data l'impossibilità di procedere alla stipula CP_1
del contratto definitivo a causa delle irregolarità urbanistiche ed edilizie e la mancanza del certificato di agibilità; chiedeva, inoltre, la condanna LL convenuta al pagamento del doppio LL caparra confirmatoria di € 35.000,00 CP_1
già versata e al risarcimento dei danni nella misura di € 11.200,00 per le spese sostenute (acquisto dei materiali per i lavori di ristrutturazione dell'immobile) e per non aver potuto godere e disporre del bene;
chiedeva, infine, la condanna di
, titolare dell'agenzia , alla restituzione Controparte_4 Controparte_7
dell'importo di € 4.500,00 versato a titolo di compenso per l'attività di intermediazione svolta.
Qualificata la domanda come azione di recesso (ex art. 1385, comma 2, c.c.), anziché come azione di risoluzione del contratto (ex art. 1385, comma 3, c.c.), la sentenza in oggetto dichiara inammissibile la domanda di risarcimento del danno
(capo 2 del dispositivo), essendo incompatibile con l'attivazione del meccanismo del recesso e con la domanda di pagamento del doppio LL caparra, avente la
6 funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento, e rigetta la domanda di accertamento LL legittimità del recesso promoSS da Parte_1
(capo 1), non sussistendo un grave inadempimento di .
[...] CP_1
Espone, sul punto, che dal tenore letterale dell'art. 10 (il quale prevede l'obbligo delle parti di stipulare il contratto definitivo entro e non oltre il 28.2.2013, prevedendo la prorogabilità del termine su comune accordo e la necessità, in ogni caso, dell'immissione in possesso LL parte promiSSria acquirente) si desume il carattere non essenziale del termine fiSSto per la stipula del definitivo, di cui non è stata neppure esclusa la prorogabilità; che dalla documentazione prodotta risulta il rilascio nei mesi di novembre e dicembre dell'anno 2013, sia LL concessione edilizia in sanatoria, sia del certificato di agibilità dell'immobile; che le condizioni essenziali alla commerciabilità del bene e, dunque, alla stipula del negozio traslativo sono maturate alcuni mesi dopo il termine del 28.2.2013 fiSSto in sede di preliminare;
che, stante la non essenzialità del termine, la promiSSria acquirente
“ben avrebbe potuto attendere che la promittente alienante provvedesse, come poi effettivamente fatto, a ottenere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria e del certificato di agibilità, anziché manifestare, già in data 12 febbraio 2013 e, dunque, prima ancora LL scadenza del termine pattuito (28 febbraio 2013), la volontà di sciogliere il vincolo negoziale”; che la gravità dell'inadempimento LL promittente venditrice non emerge neppure in base al parametro soggettivo di valutazione, considerato che l'immobile era stato acquistato dalla promittente alienante all'esito di una procedura esecutiva immobiliare, sulla base di un decreto di trasferimento e del conseguente convincimento LL regolarità edilizia e urbanistica e che già nel mese di novembre del 2012 ha attivato la CP_1
procedura per ottenere dall'ente locale la sanatoria delle irregolarità edilizie ed ha manifestato la disponibilità (espreSS in data 13.2.2013) a consentire l'immissione in possesso LL promiSSria acquirente nell'immobile; che, pertanto, alla data prevista per la stipula del contratto definitivo (28.2.2013) non era maturato un grave inadempimento da parte di e, dunque, si è rivelata prematura e CP_1
ingiustificata la volontà di recedere dal rapporto manifestata dalla promiSSria acquirente già in data 12.2.2013.
La sentenza di primo grado ritiene, poi, che “l'illegittimo recesso dell'attrice configuri ex se un rilevante inadempimento idoneo a comunicare legittimità alla dichiarazione di recesso espreSS dalla convenuta nel corpo LL comparsa di costituzione e risposta”; che, infatti, “la volontà frettolosamente espreSS dal
7 promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale in assenza dei presupposti idonei a giustificare l'attivazione del meccanismo di autotutela, rappresenta un'ipotesi di grave inadempimento dell'obbligazione principale del contratto preliminare, che il convenuto ha dimostrato di non poter tollerare anche in ragione dell'impegno immediatamente profuso per realizzare l'assetto d'interessi sotteso alla contrattazione preliminare (criterio soggettivo)”. Pertanto, accoglie la domanda riconvenzionale di e, per l'effetto, accertato il grave CP_1
inadempimento di dichiara la legittimità del recesso espresso Parte_1
dalla convenuta e il diritto LL steSS a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta
(capo 3).
Proseguendo, la sentenza rigetta la (implicita) domanda di risoluzione del contratto di mediazione del 1.10.2012 e, per l'effetto, rigetta la domanda di restituzione dell'importo di € 4.500,00, versato a titolo di compenso per l'intermediazione immobiliare, esperita nei confronti di (capo Controparte_4
4).
Osserva, in proposito, che nessuno specifico incarico di riscontro LL regolarità edilizia e dell'abitabilità dell'immobile è stato conferito al mediatore;
che nel contratto di mediazione viene stabilito che l'acquisto è fatto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, del quale se ne impone la libera commerciabilità ai sensi LL legge 47 del 1985 solo al momento dell'atto notarile, attraverso l'utilizzo di una formula letterale neutra che non vale a suggerirne, in modo chiaro, la sua regolarità edilizia e urbanistica al momento dell'attività d'intermediazione; che non
è emersa la prova LL consapevolezza dell'agente immobiliare, al momento LL mediazione, dell'illegittimità edilizia, e dell'assenza delle condizioni di abitabilità del cespite immobiliare;
che non è esigibile un controllo da parte del mediatore sulla presenza del certificato di agibilità a fronte dell'esistenza di un decreto di trasferimento supponente le prodromiche condizioni di regolarità edilizia e urbanistica.
La sentenza di primo grado rigetta le domande (risarcitoria e di garanzia) di nei confronti del consulente tecnico nominato dal giudice CP_1
dell'esecuzione, l'arch. (capo 5), chiamato in causa, per non Controparte_2
aver correttamente verificato la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto del decreto di trasferimento.
Qualificate le domande in termini di responsabilità extracontrattuale, il giudice di primo grado non ravvisa alcuna negligenza nello svolgimento dell'opera
8 professionale demandatagli, “tenuto conto LL non linearità delle indagini volte a verificare la regolarità edilizia dell'immobile acquistato dall'attrice, in considerazione: a) dell'esistenza di un'autorizzazione edilizia rilasciata nel 1972 a
ai fini LL costruzione dell'intero fabbricato per civili Controparte_8
abitazioni in Salerno alla via Raffaele Cavallo in cui è collocato l'immobile acquistato dall'attrice; b) del pregresso trasferimento LL medesima unità immobiliare in virtù di atto pubblico del 2 agosto 2001”.
La sentenza in oggetto dichiara assorbito l'esame delle domande promosse nei confronti delle imprese di assicurazione (capo 6), la Controparte_3
e (chiamate in causa,
[...] Controparte_5
rispettivamente, da e da per essere tenuti Controparte_4 Controparte_2
indenni in caso di condanna), stante il rigetto delle domande dell'attrice ed il mancato accoglimento LL domanda risarcitoria LL convenuta.
Infine, compensa tra tutte le parti le spese processuali (capo 7), “tenuto conto dei profili argomentativi LL decisione e LL complessità e LL controvertibilità in fatto delle questioni esaminate”.
Avverso la sentenza propongono appello, sia (in via Parte_1
principale), sia e (in via incidentale). Le altre CP_1 Controparte_2
parti, costituitesi, resistono.
L'appello principale
L'appellante deduce, anzitutto, la nullità del contratto Parte_1 preliminare “perché il bene immobile promesso in vendita risultava mancante dei permessi originari per la sua reale esistenza” e censura l'omesso esame del “merito LL domanda principale, attraverso la quale parte attrice ha chiesto al Tribunale
l'accertamento LL validità del contratto preliminare, avente ad oggetto la compravendita di un immobile (inalienabile)”.
Rappresenta che l'accertamento LL validità del contratto (momento genetico) è pregiudiziale rispetto all'indagine sugli inadempimenti addebitati;
che, ai sensi dell'art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, tutti gli atti inter vivos riguardanti beni immobili devono contenere, a pena di nullità, gli estremi del permesso a costruire o del permesso in sanatoria;
che, né alla data di stipula del contratto preliminare, né alla scadenza del termine per la stipulazione del definitivo, il bene immobile poteva formare oggetto di una compravendita, essendo inalienabile per mancanza del permesso di costruire;
che la nullità del contratto preliminare rende irrilevante ogni comportamento susseguente delle parti;
che l'inesistenza del
9 permesso di costruire è dimostrata dal ricorso al TAR da parte di CP_1
avverso il diniego del condono edilizio e dalla sanatoria ottenuta solo in data
10.12.2013.
L'appellante contrasta, poi, la valutazione di non essenzialità del termine fiSSto per la stipula del contratto definitivo, la quale non tiene conto che in data 12.2.2013 aveva inviato una formale costituzione in mora, chiarendo che il termine doveva intendersi perentorio ed essenziale a tutela dei propri interessi, lamentando sia il decorso del termine del 30.1.2013 entro il quale la promittente venditrice avrebbe dovuto realizzare le convenute lavorazioni, sia il termine del 28.2.2013, data in cui le parti avevano convenuto la stipula del contratto definitivo e per il quale aveva già officiato da tempo il notaio rogante;
non tiene conto, inoltre, LL propria esigenza di un immobile da destinare alla famiglia LL figlia.
Contesta l'assunzione dell'impegno a consegnare la certificazione idonea a comprovare la regolarità edilizia in sede di stipulazione del contratto definitivo, dato che la promittente venditrice non ha fatto menzione, né nella proposta di vendita, né nel preliminare dell'irregolarità amministrativa e alla data fiSSta per il rogito non era in grado di riferire gli estremi del permesso a costruire. Ritiene inconferente ed estranea alla volontà delle parti “la manifestata disponibilità a raggiungere accordi circa forme di pagamento diverse dal mutuo bancario”.
L'appellante principale impugna, poi, l'accoglimento LL domanda riconvenzionale di , la quale non ha mai espresso una sua volontà di CP_1
recedere dal contratto e, in ogni caso, è la parte a cui l'inadempimento è imputabile.
Impugna anche il rigetto LL domanda restitutoria proposta nei confronti dell'agente immobiliare che ha concorso con la promittente venditrice a porre in essere un contratto ab origine nullo, sussistendo la sua responsabilità in caso di mancata informazione del promiSSrio acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto LL promeSS di vendita (Cass., 5.5.2023, n. 11371).
L'appello incidentale di Controparte_1
impugna, in via incidentale, il rigetto LL sua domanda nei
[...]
confronti dell'arch. , che ha chiamato in causa per il Controparte_2
risarcimento dei danni che avrebbe potuto subire in caso di accoglimento LL domanda attorea e per la condanna al rimborso di tutte le spese tecniche e legali sostenute per il procedimento innanzi al TAR (quantificate in € 2.000,00) e di
10 quelle resesi neceSSrie per l'ottenimento LL concessione in sanatoria
(quantificate in € 19.999,26).
Premette che la consulenza tecnica dell'arch. nella Controparte_2
procedura esecutiva immobiliare aveva accertato, in relazione alla regolarità urbanistica del bene, che il fabbricato era stato edificato su licenza edilizia n. 22/72 del 20.6.1972, mancava la dichiarazione di agibilità, ma aveva tutte le caratteristiche previste dalla legge per ottenerla;
che, certa LL regolarità urbanistica dell'immobile, attestata dal consulente tecnico di ufficio, aveva accettato la proposta di compravendita ed aveva stipulato il contratto preliminare, nel quale veniva convenuto il prezzo di € 225.000,00; che solo dopo aver presentato la domanda di rilascio del certificato di agibilità era venuta a conoscenza che non poteva essere rilasciato perché l'immobile era abusivo;
che in data 22.11.2012 aveva chiesto il rilascio del condono edilizio, ai sensi dell'art. 46 D.P.R. n. 380/01 e art. 40 legge n. 47/85; che aveva, poi, presentato un ricorso al TAR avverso il diniego del condono edilizio;
che il Comune di Salerno, successivamente alla certificazione del 16.5.2013, aveva rilasciato la concessione edilizia in sanatoria ed il certificato di agibilità in data 9.12.2013; che l'immobile era stato, infine, venduto in data 30.1.2014 a ad un prezzo notevolmente inferiore a quello Persona_1
concordato con la promiSSria acquirente.
Ciò premesso, l'appellante incidentale dissente dalle ragioni di rigetto LL sua domanda risarcitoria nei confronti del consulente, dovendosi ravvisare una colpa grave del professionista nello svolgimento dell'incarico, da cui è sorto ogni contenzioso, per aver rappresentato impropriamente la legittimità edilizia e urbanistica dell'immobile, sprovvisto, a suo dire, solo del certificato di agibilità.
Obietta che si è reso, invece, neceSSrio ottenere il rilascio di una concessione edilizia in sanatoria;
che la colpa grave del consulente consiste nel fatto che la licenza edilizia n. 22/72, acclusa alla consulenza, prevedeva la costruzione di un fabbricato costituito da un piano rialzato e due piani in elevazione, mentre quello realizzato è formato da cinque piani;
che l'intero piano (seminterrato) nel quale è ubicato l'appartamento oggetto di causa non era previsto nella licenza edilizia, così come il locale destinato a garage;
che l'arch. è, perciò, tenuto a Controparte_2
risarcire tutte le spese tecniche e legali sostenute per il procedimento innanzi al
TAR (€ 2.000,00) e per l'ottenimento LL concessione in sanatoria per € 19.999,26
(versamento per oblazione a conguaglio allo Stato € 6.681,00 e al Comune €
6.681,00; oneri concessori a saldo € 1.410,65; incremento diritti di istruttoria €
11 141,07; diritti di istruttoria € 520,00; diritti di segreteria € 80,00; incremento diritti amministrativi € 60,00; 7 bollettini tasse postali € 9,10; onorario al tecnico per redigere e seguire la pratica presso l'ufficio condono € 3.335,44; ritiro concessione bollo € 16,00; costo LL pratica per l'ottenimento dell'agibilità dell'appartamento
€ 1.062,00 di cui € 16,00 per bollo relativo all'istanza, € 230,00 per diritti di segreteria, € 800,00 per onorario al tecnico come da fattura pro-forma allegata ed €
16,00 per bollo relativo al ritiro del certificato di agibilità).
L'appello incidentale di Controparte_2
impugna in via incidentale la compensazione delle spese di
[...]
lite per violazione del principio LL soccombenza, stante il totale rigetto nel merito delle domande di chiamata in causa di garanzia e di risarcimento danni (in via autonoma) avanzate da . CP_1
Lamenta che la compensazione si basa su una motivazione del tutto insufficiente ed inconferente con quanto accertato nel merito, la quale avrebbe potuto giustificare la statuizione nel caso in cui, per effetto del rigetto LL domanda dell'attrice, il giudice non avesse ritenuto neceSSrio esaminare la domanda di garanzia proposta nei suoi confronti (come avvenuto per le domande promosse nei confronti delle assicurazioni, dichiarate assorbite nel dispositivo di sentenza); che, invece, il giudice di primo grado ha esaminato nel merito la domanda e, avendola rigettata, doveva riconoscere il suo pieno diritto al rimborso delle spese di primo grado, tanto più che la convenuta, oltre alla domanda di garanzia, aveva avanzato anche un'autonoma domanda di rimborso delle spese sostenute per il condono/sanatoria dell'immobile.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Qualificate entrambe le contrapposte domande come azione di recesso dal contratto preliminare, ex art. 1385, comma 2, c.c., anziché come azione di risoluzione giudiziale, ex artt. 1385, comma 3, e 1453 c.c., la sentenza di primo grado ritiene, da un lato, illegittimo il recesso dichiarato dalla promiSSria acquirente con la racc.ta del 12.2.2013 e, dall'altro lato, Parte_1
legittimo il recesso dichiarato dalla promittente venditrice ( ) nella CP_1
comparsa di risposta contenente la domanda riconvenzionale di ritenzione LL caparra confirmatoria. Secondo la sentenza impugnata, solo la promiSSria acquirente è gravemente inadempiente rispetto all'obbligazione di stipula del contratto definitivo di compravendita, non avendo atteso che la promittente venditrice si procurasse, qualche mese dopo (a novembre e dicembre 2013), la
12 concessione edilizia in sanatoria ed il certificato di agibilità dell'immobile, stante la non essenzialità del termine del 28.2.2013 fiSSto dalle parti per la stipula del contratto definitivo.
L'appello principale impugna il rigetto LL sua azione di recesso e l'accoglimento dell'azione di recesso proposta con la domanda riconvenzionale, avendo erroneamente individuato nella promiSSria acquirente, anziché nella promittente venditrice, la parte inadempiente. Ad avviso dell'appellante, il giudice di primo grado incorre in un duplice errore: l'aver ignorato che aveva CP_1
promesso in vendita un bene che, essendo sprovvisto di concessione edilizia, non poteva essere alienato, con conseguente nullità del contratto preliminare;
l'aver ritenuto non essenziale il termine fiSSto dalle parti per la stipula del definitivo.
Chiarite le questioni devolute dall'appello principale rispetto al contratto preliminare, risulta evidente che quella logicamente prioritaria consiste nello stabilire se il contratto preliminare era nullo per avere ad oggetto un immobile abusivo. In caso di nullità perdono qualsiasi significato, sia il recesso esercitato dall'una parte, sia quello esercitato dall'altra, non essendo evidentemente possibile recedere da un contratto improduttivo di effetti perché nullo. Così come non può discutersi di essenzialità o meno di un termine fiSSto da un contratto nullo.
Pertanto, solo se si ritiene che il contratto preliminare non sia nullo sarà possibile valutare gli inadempimenti reciprocamente addebitati.
In ordine alla nullità del contratto preliminare, va chiarito, anzitutto, che non ha proposto in primo grado una domanda di dichiarazione di Parte_1
nullità del contratto preliminare (avente ad oggetto un immobile incommerciabile).
Né ha introdotto in appello una siffatta domanda, la quale risulterebbe inammissibilmente nuova. La nullità contrattuale è stata dedotta in primo grado, con il riferimento all'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001, e riproposta come motivo di impugnazione (solo) in funzione LL valutazione di legittimità del recesso LL promiSSria acquirente per inadempimento LL controparte, alla quale addebitare l'impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo alla scadenza del termine previsto.
Ciò premesso, nel merito la nullità non sussiste.
Il contratto preliminare contiene la dichiarazione LL promittente venditrice che il bene è stato edificato in base alla licenza edilizia n. rilasciata in data Nu_1
20.6.1972. Trattandosi di un immobile costruito prima dell'entrata in vigore LL legge 28 febbraio 1985, n. 47, il riferimento normativo è l'art. 40, comma 2, di detta
13 legge, che prevede la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali se non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi LL licenza o LL concessione ad edificare, anche in sanatoria, o se non viene allegata la prescritta documentazione alternativa (copia per il richiedente LL domanda di condono, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari LL domanda medesima corredata LL prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione). La norma, però, è riferita solo al contratto traslativo e non al contratto preliminare, che ha effetti meramente obbligatori (Cass., 9.8.2024, n. 22656). Anche rispetto al contratto traslativo, la nullità è solo formale e testuale, come chiarito dalle Sezioni Unite 22.3.2019, n.
8230, e consiste nella omissione LL dichiarazione dell'alienante circa gli estremi LL licenza o LL concessione ad edificare, anche in sanatoria, o nella mancata allegazione LL prescritta documentazione alternativa. La dichiarazione resa dal proprietario esclude la nullità testuale, a meno che il titolo abilitativo dell'immobile dichiarato dal venditore nell'atto sia inesistente (poiché la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione) o non riferibile proprio a quell'immobile; per cui “in presenza nell'atto LL dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo LL conformità o LL difformità LL costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Il contratto preliminare, perciò, non era nullo ma, poiché aveva CP_1
promesso la vendita di un appartamento dichiarando in buona fede che era stato costruito in base a regolare licenza (mentre la licenza edilizia n. era stata Nu_1
rilasciata per un edificio di minore consistenza, nel quale mancava il piano in cui era allocato l'appartamento promesso in vendita ed il piano sottostante), non era tenuta ad informare la promiSSria acquirente che l'immobile era abusivo, non essendone consapevole, ma era tenuta a provvedere alla sua sanatoria dopo aver scoperto l'irregolarità del bene promesso a seguito LL presentazione, in data
14.11.2012, LL richiesta di certificato di agibilità. Trattandosi di un bene acquistato in una procedura esecutiva immobiliare, poteva beneficiare LL sanatoria prevista dall'art. 40, ultimo comma, LL legge n. 47/1985. A tale obbligazione strumentale la promittente venditrice ha prontamente adempiuto, poiché in data 22.11.2012 ha presentato l'istanza di sanatoria. Dopo un primo rigetto LL sua domanda per inosservanza del termine di 120 giorni dal decreto di trasferimento dell'immobile (in data 10.12.2012), la promittente venditrice, che
14 aveva impugnato il rigetto dinanzi al Tar NI, ha infine ottenuto la concessione in sanatoria in data 14.11.2013 ed il certificato di agibilità in data
6.12.2013.
Nel frattempo, il termine fiSSto dalle parti per la stipula del contratto definitivo
(28.2.2013) era già scaduto, la promiSSria acquirente, che aveva dichiarato (con la racc.ta del 12.2.2013) di recedere dal contratto preliminare per l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo, aveva già introdotto il giudizio (maggio del 2013) e la promittente venditrice si era già costituita in giudizio (con comparsa depositata il
16.9.2013), dichiarando di recedere a sua volta dal contratto e spiegando domanda riconvenzionale per la dichiarazione di legittimità del suo recesso.
Da questa ricostruzione risulta che, nel momento in cui è intervenuta la concessione in sanatoria (novembre 2013), entrambe le parti avevano già dichiarato di recedere dal contratto preliminare. Pertanto, anche se si ritiene, come nella sentenza di primo grado, che il termine fiSSto dalle parti per la stipula del contratto definitivo (28.2.2013) non sia essenziale, comunque la promiSSria acquirente non può ritenersi inadempiente, dal momento che il suo obbligo di stipulare il contratto definitivo poteva sorgere solo a partire dal rilascio LL concessione in sanatoria, la quale, però, è intervenuta allorquando il contratto preliminare doveva ritenersi già ceSSto per effetto LL dichiarazione di recesso di entrambe le parti.
Dall'altro lato, anche se si ritiene, invece, essenziale il termine del 28.2.2013, non si può ravvisare un inadempimento imputabile alla promittente venditrice che, immediatamente dopo la scoperta LL natura abusiva dell'immobile, ha presentato la domanda di sanatoria, ex art. 40, ultimo comma, cit. (in data 22.11.2012), mentre il mancato rilascio LL concessione in sanatoria entro il termine di stipula del contratto definitivo è imputabile all'autorità amministrativa che, dopo un primo rigetto (in data 10.12.2012), l'ha rilasciata solo nel mese di novembre 2013.
Concludendo in merito all'appello principale proposto da nei Parte_1
confronti di , la mancata stipula del contratto definitivo non è dovuta CP_1
ad un inadempimento imputabile, né alla prima (per non aver atteso la sanatoria), né alla seconda (per non aver sanato l'immobile entro la scadenza del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo), bensì alle reciproche dichiarazioni di recesso prima del rilascio LL concessione in sanatoria.
Pertanto, l'appello principale proposto nei confronti di è fondato CP_1
nella parte in cui impugna l'accoglimento LL domanda riconvenzionale, la dichiarazione di legittimità del recesso LL promittente venditrice e del suo diritto
15 a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta (capo 3 del dispositivo di primo grado); nonché nella parte in cui rigetta la domanda LL promiSSria acquirente di restituzione LL caparra confirmatoria. È, invece, infondato nella parte in cui rigetta la domanda LL promiSSria acquirente di accertamento LL legittimità del suo recesso (capo 1 del dispositivo), non sussistendo l'inadempimento imputabile LL controparte.
L'appellante principale impugna anche il rigetto LL sua domanda di condanna dell'agente immobiliare alla restituzione LL provvigione di € Controparte_4
4.500,00 (capo 4 del dispositivo). Secondo l'appellante, l'agente non avrebbe diritto al compenso perché, venendo meno ai suoi doveri di informazione LL promiSSria acquirente sulla natura abusiva dell'immobile, avrebbe concorso con la promittente venditrice a determinarla alla stipula di un contratto preliminare nullo.
Scartata la ragione LL nullità del contratto preliminare, resta da esaminare l'altro motivo su cui si basa l'impugnazione, ossia la violazione degli obblighi informativi. Anche se il contratto preliminare è esente da ragioni di nullità, è comunque legittimo il rifiuto di pagare la provvigione, laddove il mediatore sia inadempiente rispetto all'obbligo, ex art. 1759, comma 1, c.c., di comunicare alle parti le circostanze relative alla valutazione e sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione, compresa la regolarità urbanistica ed edilizia, qualora si tratti di circostanze a lui note (Cass., ord., 16.5.2022, n. 15577), o conoscibili secondo il criterio LL media diligenza professionale. In relazione a tali doveri, si è affermato che la mancata informazione del promiSSrio acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto LL promeSS di vendita, LL quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promiSSrio di corrispondere la provvigione, in quanto la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi (Cass., ord., 12.11.2019, n. 29229; Cass. 16.7.2010, n.
16623).
Da quanto precede risulta condivisibile l'affermazione del primo giudice, secondo cui il meditatore non aveva avuto uno specifico incarico di verificare la regolarità edilizia e l'abitabilità dell'immobile, né era comunque tenuto a svolgere indagini in tal senso, a fronte di un titolo di provenienza (il decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione) che suppone la previa verifica delle condizioni di regolarità dell'immobile. Né l'appellante ha dedotto alcun motivo in base al quale il
16 mediatore avrebbe dovuto agevolmente riscontrare in base agli atti, secondo la media diligenza professionale, che l'edificio di cui faceva parte l'appartamento era difforme da quello assentito nel lontano 1972. Di qui il rigetto dell'appello principale proposto nei confronti di Controparte_4
Venendo all'appello incidentale di , la sua domanda risarcitoria nei CP_1 confronti del consulente tecnico LL procedura esecutiva immobiliare (l'arch.
), qualificata dal primo giudice come azione di responsabilità Controparte_2
extracontrattuale, è duplice: da un lato, chiede il ristoro del danno consistente nelle somme che sarà eventualmente tenuta a pagare alla promiSSria acquirente
(domanda che rimane circoscritta, in conseguenza del parziale accoglimento dell'appello principale, alla restituzione LL caparra confirmatoria); dall'altro lato, ha oggetto danni ulteriori, che prescindono dall'esito delle domande proposte nei suoi confronti da (le spese tecniche e legali sostenute per il Parte_5
giudizio dinanzi al Tar e le spese sostenute per ottenere la concessione in sanatoria).
Sul punto, non può essere condivisa la ragione di esclusione LL responsabilità del consulente tecnico esposta dal giudice di prime cure, basata sull'insussistenza di profili di negligenza nell'espletamento dell'opera professionale. Tra i quesiti posti dal giudice dell'esecuzione nel conferimento dell'incarico vi era espreSSmente anche la verifica LL regolarità edilizia e urbanistica (quesito n. 9). La consulenza tecnica del 4.3.2010 ha accertato che il fabbricato in cui ricade l'immobile oggetto dell'esecuzione era stato edificato in base alla licenza edilizia n. 22/72 del
20.6.1972, ma ha mancato di esaminare doverosamente la conformità di quanto assentito con quanto realizzato. Né può ritenersi giustificabile un errore di valutazione, dal momento che, come già rilevato, si trattava di una difformità sostanziale che riguardava la realizzazione di due piani non previsti nel progetto assentito.
Tuttavia, per la sussistenza LL responsabilità extracontrattuale del consulente tecnico devono sussistere, oltre al fatto illecito (l'omesso accertamento LL sulla non conformità dell'immobile oggetto LL procedura esecutiva immobiliare rispetto a quanto assentito dalla licenza edilizia del 1972) e all'evento di danno cagionato all'acquirente LL procedura esecutiva (l'acquisto di un immobile abusivo), anche le conseguenze dannose di tale evento (c.d. danni-conseguenza) dedotte in giudizio. Queste ultime, secondo i principi LL causalità giuridica desumibili dall'art. 1223 c.c., richiamato dall'art. 2056 c.c., sono risarcibili solo come conseguenza immediata e diretta dell'illecito o, per giurisprudenza pacifica,
17 come conseguenze pregiudizievoli indirette e mediate che si presentino come effetto normale, secondo il principio LL c.d. regolarità causale (Cass., 6.3.1997, n. 2009;
Cass., 4.7.2006, n. 15274). Il danno-conseguenza è da considerare causato da un illecito se non si sarebbe verificato in assenza dell'illecito (cd. teoria LL condicio sine qua non).
Dalle considerazioni che precedono si desume la regola di giudizio del caso concreto, secondo cui, per integrare la responsabilità extracontrattuale dell'arch.
occorre affermare, in base a un giudizio controfattuale, che, se Controparte_2
il tecnico avesse rilevato la natura abusiva dell'immobile oggetto dell'esecuzione immobiliare, l'acquirente non avrebbe subito i danni di cui chiede il CP_1
risarcimento.
Orbene, se il consulente avesse rilevato che l'appartamento non era conforme alla licenza edilizia, riducendo la stima (rispetto al valore di € 328.000,00), la avrebbe appreso che il bene era abusivo e che, in caso di acquisto, avrebbe CP_1
dovuto presentare la domanda di sanatoria ex art. 40, ultimo comma, LL legge n.
47/1985 entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
Se avesse rinunciato a fare l'offerta di acquisto a causa dell'abuso sanabile, evidentemente nessuno dei danni di cui chiede il risarcimento si sarebbe mai potuto concretizzare non avrebbe potuto stipulare il contratto preliminare, CP_1
né avrebbe sostenuto spese per il giudizio dinanzi al Tar e per la regolarizzazione del bene). Ma tale scelta non è stata dedotta a fondamento LL domanda risarcitoria. Se avesse, invece, deciso comunque di presentare l'offerta di acquisto e si fosse aggiudicato il bene, avrebbe dovuto comunque presentare la domanda di sanatoria entro quattro mesi dall'aggiudicazione (con decreto di trasferimento depositato il 25.11.2011). Conseguentemente, avrebbe comunque sostenuto le spese neceSSrie all'ottenimento LL concessione in sanatoria (quantificate in €
19.999,26), che perciò non potrebbero essere risarcite per mancanza di una relazione di causalità giuridica di tali spese con il fatto illecito. In tal caso, il danno risarcibile può consistere solo nel maggior prezzo pagato dall'aggiudicataria per l'acquisto, nella vendita senza incanto di settembre 2011, di un bene regolare, rispetto a quello che avrebbe pagato per un bene irregolare. Ma tale perdita patrimoniale, del tutto eventuale (si consideri che il bene è stato aggiudicato per un prezzo - € 184.500,00 - di gran lunga inferiore al prezzo di stima - € 328.000,00 - e anche al prezzo convenuto nel contratto preliminare - € 225.000,00 -) non forma oggetto LL domanda risarcitoria.
18 Non è risarcibile neanche il danno consistente nella restituzione LL caparra confirmatoria. Se avesse presentato la domanda di sanatoria entro CP_1
120 giorni dal decreto di trasferimento depositato il 25.11.2011, avrebbe potuto promettere in vendita a con il contratto preliminare del Parte_1
15.10.2012, un bene regolare sul piano urbanistico. In tal caso, però, il danno risarcibile, che ha natura di lucro ceSSnte, può consistere solo nella differenza (di €
25.000,00) tra il prezzo convenuto nel contratto preliminare del 15.10.2012 (€
225.000,00) ed il prezzo ricavato da nella vendita del bene al terzo CP_1
( con il contratto del 30.1.2014 (€ 200.000,00). Ma neanche tale Persona_1
danno, ontologicamente diverso dalla restituzione LL caparra confirmatoria, forma oggetto LL domanda risarcitoria.
Resta il danno consistente nelle spese sostenute per il procedimento dinanzi al
Tar. Come sopra evidenziato, aveva proposto ricorso al giudice CP_1 amministrativo per l'annullamento del diniego del alla sua Controparte_9
istanza di sanatoria ex art. 40, ultimo comma LL legge n. 47/0985. Il Comune aveva dapprima negato la sanatoria in ragione del ritardo nella presentazione dell'istanza (oltre 120 giorni dal decreto di trasferimento) ma poi, con provvedimento del 14.11.2013, aveva rilasciato la concessione in sanatoria. Dalla motivazione di tale provvedimento non risulta che la sanatoria sia stata conceSS per effetto LL presentazione e/o dell'esito del giudizio amministrativo (di cui non si fa menzione), né risulta che il giudizio sia stato definito favorevolmente per CP_1
(la quale ha prodotto solo il ricorso al Tar). Pertanto, non vi è prova che le
[...]
spese sostenute da per il giudizio dinanzi al Tar (documentate solo CP_1
per il pagamento dell contributo unificato di € 650,00 per la presentazione del ricorso al Tar NI, sezione di Salerno, depositato in data 11.2.2013) sia risultate neceSSrie per ottenere la sanatoria. Conseguentemente, anche queste spese sono prive di una relazione di causalità giuridica con il fatto illecito.
Di qui il rigetto dell'appello incidentale di , che esclude la CP_1
rivalutazione LL domanda di manleva proposta da nei Controparte_2
confronti del suo assicuratore ( , dichiarata Controparte_5
assorbita dal primo giudice (capo 6 LL sentenza di primo grado).
Va, infine, rigettato anche l'appello incidentale di sulla Controparte_2
compensazione delle spese processuali.
Trattandosi di una causa introdotta in primo grado nel 2013, la compensazione delle spese processuali è regolata ratione temporis dall'art. 92, comma 2, c.p.c., nel
19 testo anteriore alla modifica apportata dall'art. 13, comma 1, del decreto-legge n.
132 del 2014, convertito con modificazioni nella legge n. 162 del 2014. Pertanto, le spese possono essere compensate in caso di soccombenza reciproca o altre gravi ed eccezionali ragioni. Diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, lo svolgimento dell'incarico conferito dal giudice dell'esecuzione da parte del consulente non può non ritenersi negligente e idoneo a fondare una responsabilità extracontrattuale per fatto illecito nei confronti dell'acquirente nella procedura esecutiva immobiliare. Responsabilità esclusa (solo) per insussistenza di una relazione di causalità giuridica tra il fatto illecito del consulente e i danni prospettati dall'aggiudicataria dell'immobile. In ciò si ravvisano gravi ed eccezionali ragioni di compensazione delle spese processuali tra e . Per CP_1 Controparte_2
le medesime ragioni, vanno compensate tra loro anche le spese di secondo grado.
Stante l'accoglimento parziale dell'appello principale di nei Parte_1
confronti di , occorre procedere d'ufficio al regolamento tra loro delle CP_1 spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo LL lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606), L'esito finale LL lite è la parziale soccombenza di (rispetto alle sue domande di recesso e Controparte_10
di risarcimento del danno), e la soccombenza di (rispetto alla sua CP_1
domanda riconvenzionale di recesso e di ritenzione LL caparra confirmatoria).
Conseguentemente, tra loro ricorre una delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2,
c.p.c., (soccombenza reciproca) per la compensazione per intero delle spese processuali di primo e secondo grado.
Resta ferma, invece, la compensazione delle spese processuali disposta in primo grado (capo 7), relativamente a quelle sostenute da (stante il Controparte_4 rigetto dell'appello principale nei suoi confronti) e dalle società di assicurazioni, in mancanza di appello incidentale da parte loro. La soccombenza in appello di nei confronti di comporta la condanna LL Parte_1 Controparte_4
prima al rimborso delle spese processuali sostenute in appello dal secondo, che si liquidano come in dispositivo (valore LL causa tra loro € 4.500,00).
Infine, le spese processuali sostenute in secondo grado dalle società assicurazione devono essere compensate, essendosi costituite nonostante la mancanza di un appello incidentale dei loro assicurati.


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 229/2024, così provvede:
20 1. accoglie parzialmente l'appello principale proposto da nei Parte_1
confronti di e, per l'effetto: CP_1
a. in riforma del capo 3) LL sentenza di primo grado, rigetta la domanda riconvenzionale di;
CP_1
b. condanna alla restituzione LL caparra confirmatoria di € CP_1
35.000,00 in favore di oltre interessi legali dalla Parte_1
domanda al soddisfo;

2. rigetta l'appello principale proposto da nei confronti di Parte_1
; Controparte_4

3. rigetta l'appello incidentale di e l'appello incidentale di CP_1 [...]
; CP_2

4. compensa interamente le spese processuali di primo e secondo grado tra e;
Parte_1 CP_1

5. condanna al rimborso delle spese processuali del grado di Parte_1 appello in favore di , che liquida in € 2.300,00 per onorari di Controparte_4
difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario, avv. Antonio Losacco, per dichiarato anticipo;

6. compensa interamente le spese processuali di secondo grado tra le società di assicurazione ( e Controparte_3 Controparte_5
ed i loro assicurati;

[...]

7. conferma nel resto la sentenza di primo grado.
Salerno lì 09/01/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott. Aldo GUBITOSI)
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