REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile – riunita in camera di consiglio e composta dai sigg.ri magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere
Dott.ssa Sebastiana Ciardo Consigliere rel. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1578/2022 del R.G. di questa Corte di Appel- lo, vertente in questo grado
TRA
, nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliata in Palermo, Via Val- C.F._1
derice n.26, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Apolloni, che la rappre- senta e difende per mandato in atti;

– parte appellante –
CONTRO
nato il [...] a [...] (C.F. CP_1
, elettivamente domiciliato in Palermo, nella via C.F._2
Giuseppe La Farina n. 13/a, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Genna- ro, che lo rappresenta e difende per mandato in atti,
– parte appellata –
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Conclusioni delle parti: Appellante come in atto di citazione;
Appellato: come in comparsa
Corte di Appello Palermo sez. II civile

R.G. n.1578/2022
di costituzione e risposta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
❖ Fatti di causa
Con sentenza n. 3265/2022 pubblicata il 22 luglio 2022, il Tribuna- le di Palermo dichiarò la risoluzione del contratto di affitto di immobi- le per uso diverso stipulato tra le parti in data 10 febbraio 2018 e regi- strato il 14.2.2018 presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provincia- le di Palermo - Ufficio Territoriale di Palermo 1 al n. 2292, serie 3T, per inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice
[...]
, confermando l'ordinanza di rilascio pronunciata ai sensi Parte_1
dell'art. 665 c.p.c. del 24 maggio 2019 e condannò la resistente al pa- gamento, in favore di , della somma di € 13.500,00 a ti- CP_1
tolo di canoni dovuti da marzo 2018 a novembre 2018, coincidente con il periodo del mancato preavviso, oltre gli interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino all'effettivo sod- disfo ed oltre le spese di lite.
Avverso la suddetta sentenza, proponeva appello , Parte_1
chiedendo, in via preliminare, la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado. Chiedeva, altresì, nel merito, la riforma integrale della sentenza impugnata, per non avere, il giudice di prime cure, ritenuto legittimo il recesso esercitato dall'odierna appellante ai sensi dell'art. 27 della l. 392/1978 e per non aver ritenuto provati i pa- gamenti effettuati da nei confronti di , Parte_1 CP_1
relativi alle mensilità dell'affitto per un importo totale di € 6.000,00.
Si costituiva eccependo preliminarmente CP_1
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l'inammissibilità dell'appello e chiedendo, nel merito, la conferma dell'impugnata sentenza.
Precisate le conclusioni con il deposito telematico di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c., la causa è stata assunta in decisione in data
16.10.2024, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
❖ MOTIVI DI APPELLO

1. Con il primo motivo di appello, l'appellante lamenta l'erronea applicazione, da parte del giudice di prime cure, delle norme sulla riso- luzione per inadempimento di non scarsa importanza del debitore, di cui agli art. 1453 e 1455 c.c. L'appellante sostiene che, in ragione dell'allagamento accertato dai Vigili del Fuoco in data 29 giugno 2018 che inibiva l'utilizzo di parte del negozio il Giudice avrebbe dovuto sussumere la fattispecie nell'ambito applicativo dell'art. 1460 c.c., po- sto che l'immobile locato risultava inutilizzabile e la controprestazione del locatore si era ridotta al punto tale da essere, di fatto, annullata.
L'appellante rileva, infine, che il giudice di prime cure avrebbe potuto inquadrare la fattispecie, altresì, nell'ipotesi di impossibilità sopravve- nuta della prestazione di cui all'art. 1256 c.c. per causa non imputabile alla debitrice con estinzione della prestazione pecuniaria sulla Pt_1
medesima gravante.

2. Con il secondo motivo di appello, l'appellante lamenta l'erronea valutazione del compendio probatorio ad opera del primo giudice il quale ha ritenuto non provati i pagamenti con denaro con-
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tanti, effettuati da nei confronti di , non ha computato la Pt_1 CP_1
somma di € 800,00 pagata con bonifico e non ha compensato la cifra dovuta per l'affitto con il deposito cauzionale già versato prima dell'inizio della locazione, di importo pari a € 3.200,00, condannando a una somma superiore rispetto a quella effettivamente dovuta. Pt_1
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Preliminarmente, appare necessaria la disanima dell'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. sollevata da parte ap- pellata per difetto di specificità dei motivi e violazione del principio di chiarezza.
L'eccezione è infondata e, pertanto, si rigetta.
Per ciò che attiene alla carenza della specificità dei motivi di appel- lo, a mente dell'art. 342 c.p.c., la relativa sanzione dell'inammissibilità
è ravvisabile solo allorquando l'appellante ometta di indicare, per cia- scuna delle ragioni esposte nella sentenza impugnata, le contrarie ra- gioni di fatto e di diritto che ritenga idonee a giustificare la doglianza, in ossequio al principio stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni
Unite per il quale: “la specificità dei motivi richiesta dall'art. 342 c.p.c. può sostanziarsi anche nella prospettazione delle stesse ragioni addotte nel giudizio di primo grado, a patto che la censura mossa risulti specifi- ca ed adeguata, idonea, cioè, a consentire al giudice di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adot- tate dal primo giudice” (Cass. SS.UU. n. 28057 del 25.11.2008).
Nell'atto di citazione di cui si chiede dichiararsi l'inammissibilità sono indicati due motivi di gravame, per ciascuno dei quali
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l'appellante indica un percorso argomentativo di tipo logico-giuridico alternativo rispetto a quello adottato dal Giudice di prime cure, offren- do una diversa ricostruzione dei fatti e indicando le norme che si ri- tengono violate.
L'eccezione, pertanto, è priva di fondamento.
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1. Il primo motivo di gravame è infondato e deve essere inte- gralmente rigettato.
L'appellante ritiene che il giudice di primo grado avrebbe dovu- to inquadrare la fattispecie oggetto del presente giudizio come ina- dempimento reciproco. Infatti, il mancato pagamento dei canoni era dipeso dall'inutilizzabilità dei locali oggetto del contratto di locazione a causa dell'allagamento che aveva provocato la caduta di una parte dell'intonaco, a seguito del quale i Vigili del Fuoco avevano inibito l'utilizzo dell'immobile fino al ripristino dello stesso. Il mancato utiliz- zo dell'immobile, secondo la prospettazione dell'appellante, aveva di fatto impedito al locatore di eseguire la sua prestazione, alterando in maniera sostanziale il sinallagma contrattuale, sicchè il mancato pa- gamento dei canoni mensili sarebbe stato giustificato dalla impossibili- tà, per la conduttrice di usufruire dei locali oggetto di locazione. Pt_1
Sul punto, è bene precisare che l'eccezione di inadempimento è stata proposta per la prima volta in questo grado del giudizio da Pt_1
e giammai formulata nei precedenti scritti difensivi depositati nel giu- dizio di primo grado, con l'effetto che, integrando una eccezione in senso stretto la parte è decaduta dalla facoltà di poterla sollevare, ai
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sensi dell'art. 345 c.p.c.
Infatti, nel procedimento di opposizione e con la memoria inte- grativa depositata nel giudizio di merito, si è limitata a contesta- Pt_1
re l'infondatezza dell'ordinanza provvisoria di rilascio, senza fare al- cun riferimento all'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. e senza mai invo- care il disposto dell'art. 27 della l. 392/1978 che avrebbe asseritamen- te fondato il recesso anticipato dal contratto, non risultando peraltro depositato, il verbale dei vigili del fuoco richiamato.
si è limitata a contestare la legittimità dell'ordinanza di Pt_1
rilascio allegando di avere pagato una parte del credito in denaro con- tanti, senza proporre l'eccezione di inadempimento, che, pertanto, de- ve ritenersi tardivamente proposta e, in ogni caso, priva di fondamento non risultando provata la totale inutilizzabilità dell'immobile.

2. Il secondo motivo di gravame è accolto nei termini di seguito precisati.
L'appellante censura la valutazione del materiale probatorio fatta dal giudice di primo grado, che ha ritenuto non provati i paga- menti in contanti effettuati da in favore di . Pt_1 CP_1
Invero, l'appellante sostiene di avere assolto al pagamento dei canoni di locazione versando a le seguenti somme: € 800,00 a CP_1
mezzo bonifico bancario in data 24.03.2018 con causale “acconto per affitto”; € 1.000,00 versati in contanti all'inizio dei mesi di aprile e maggio 2018 (cfr. verbale di udienza del 5.02.2021, R.G. 9443/2019) e
€ 3.200,00 versati in contanti a titolo di deposito cauzionale al mo- mento conclusione del contratto (cfr. art. 14 del contratto di locazione,
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allegato alla comparsa di costituzione di , R.G. 1578/2022), per CP_1
un totale di € 6.000,00. In ragione dei pagamenti suddetti, CP_2
[... che la somma di € 6.000,00 era sufficiente a soddisfare la pretesa creditoria fino al mese di giugno 2018, momento in cui si è verificato l'allagamento che ha “azzerato” la prestazione di e ha dato diritto CP_1
alla stessa di sospendere il pagamento delle mensilità.
Tale assunto, tuttavia, è solo parzialmente fondato.
Deve, infatti, ritenersi provato il pagamento della somma di €
800,00 a mezzo bonifico bancario, confermato anche dal locatore che non ne ha mai contestato la ricezione, nonché il versamento della somma di 2000,00 per i mesi di aprile e maggio di cui hanno riferito i testi escussi nel giudizio, con dichiarazioni puntuali e convergenti (si vedano dichiarazioni rese dai testi e di cui Testimone_1 Tes_2
al verbale di udienza del 5.2.2021).
Tali somme, di cui vi è prova del pagamento non contestato dal
, dovranno essere scomputate dal maggiore debito maturato in CP_1
capo alla e ciò in applicazione del seguente principio di diritto: Pt_1
“In presenza di una pluralità di rapporti obbligatori, se il debitore non si avvale della facoltà di dichiarare quale debito intenda soddisfare, la scelta spetta, ex art. 1195 c.c., al creditore, il quale può dichiarare di im- putare il pagamento ad uno o più debiti determinati, mentre i criteri le- gali ex art. 1193, comma 2, c.c., che hanno carattere suppletivo e sussi- diario, subentrano soltanto quando l'imputazione non è effettuata né dal debitore, né dal creditore, fermo restando che l'onere di provare le con- dizioni che giustificano una diversa imputazione grava sul creditore.
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(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione della Corte d'appello che - accertata la sussistenza di una pluralità di crediti da parte di un istituto bancario nei confronti di una cooperativa e dato atto di pagamenti par- ziali effettuati da alcuni soggetti coobbligati - aveva imputato detti pa- gamenti ai debiti meno garantiti, senza verificare l'esistenza di eventuali dichiarazioni d'imputazione da parte del debitore o del creditore)” (Cas- sazione civile sez. III, 27/10/2022, n.31837).
Ora, risulta che abbia comunicato a il recesso dal Pt_1 CP_1
contratto in data 30.05.2018. L'art. 27 della l. 392/1978 assegna al conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Pertanto, a seguito della suddetta comunicazione di recesso ef- fettuata da il contratto si sarebbe concluso nel mese di novem- Pt_1
bre 2018, e la conduttrice è tenuta ad effettuare i pagamenti per le mensilità dal mese di marzo 2018 – indicato da locatore come inizio della morosità senza che si abbia prova del pagamento della relativa mensilità - fino al mese di novembre 2018, per un totale di €
13.500,00.
Occorre precisare che “una volta comunicato il recesso dal con- tratto di locazione ex art. 27 della legge n. 392/1978, il conduttore è tenuto al pagamento del canone dell'intero semestre di preavviso e non per il solo periodo di effettiva occupazione dei locali dopo il reces- so. La consegna delle chiavi deve poi avvenire con modalità idonee a non ritardare la presa in possesso dell'immobile da parte del locatore.
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pertanto, era tenuta non solo al pagamento delle mensi- Pt_1
lità a partire da marzo 2018, ma altresì del canone di locazione fino al- la data di scadenza del contratto, cioè fino a novembre 2018, sicché la riconsegna delle chiavi al locatore (di cui si da atto nel verbale dell'udienza del 5.02.2021), non esime la conduttrice dall'obbligo di pagamento del canone, sulla medesima gravante fino alla scadenza del contratto.
Indi, non avendo il locatore/creditore dichiarato alcuna impu- tazione dei predetti pagamenti a debiti pregressi, la complessiva som- ma di € 2800,00 dovrà essere scomputata dall'ammontare complessi- vo di € 13.500,00 residuando un debito pari ad € 10.700,00 a carico della conduttrice.
Infine, la somma versata dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale non può essere compensata con la somma dovuta per ca- noni di locazione perché l'art. 14 del contratto di locazione preclude tale possibilità. Peraltro, “in tema di locazione di immobili urbani, la clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all'eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, come forma di estinzione del credito del locatore, non si pone in contrasto con i prin- cipi normativi attinenti al tipo di contratto, ma li potenzia e specifica, poiché persegue lo scopo di impedire un utilizzo di tale deposito non conforme alla sua funzione di garanzia delle condizioni in cui viene re- stituito l'immobile al momento del rilascio” (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza
n. 20975 del 01/10/2020).
Pertanto, in parziale accoglimento dell'appello proposto e in
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parziale riforma della sentenza di primo grado, è condannata a Pt_1
pagare la somma di € 10.700,00 oltre interessi legali dalla maturazio- ne di ogni singolo credito mensile fino al soddisfo.
In ossequio alle regole della soccombenza, residuando comun- que una consistente morosità, in applicazione del criterio della preva- lente soccombenza (cfr. Cassazione civile sez. un., 31/10/2022,
n.32061), l'appellante deve essere condannata alla refusione delle spe- se di lite sostenute dall'appellato del presente grado di giudizio, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa e delle questioni trattate, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 come modificato e integrato dal D.M. 147/2022.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in parziale accoglimento dell'appello proposto ed in parziale ri- forma della sentenza n. 3265/2022 emessa dal Tribunale di Palermo in data 22.07.2022; condanna a pagare a la complessi- Parte_1 CP_1
va somma di € 10.700,00, oltre gli interessi da ogni singola scadenza fino al soddisfo;
condanna l'appellante a rimborsare all'appellato le spese di lite che liquida in complessivi € 3.540,00, oltre spese generali, cpa ed iva come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di
Palermo del 23.1.2025.
- 10 - Corte di Appello di Palermo sez. II civile Il Consigliere Estensore
Dott.ssa Sebastiana Ciardo

R.G. n.1578/2022

Dott. Giuseppe Lupo

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