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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere rel. est.
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1793/2022 R.G., promossa in grado di appello
DA
nato ad [...] il [...], C.F.: Parte_1
e per esso la società “ , in C.F._1 Controparte_1
persona dell'amministratore unico e come tale legale rappresentante
[...]
, con sede legale in Castellammare del Golfo (TP), partita iva Pt_1
, quale successore a titolo universale in tutti i beni aziendali ed in P.IVA_1
tutti i rapporti giuridici attivi e passivi già facenti capo alla impresa “
[...]
” corrente in Castellammare del Golfo via Gorizia n. 1, p. iva Pt_1
, giusto atto di costituzione di società in accomandita semplice con P.IVA_2
conferimento di azienda per Notar del 03/02/2015 rep. 16957, Persona_1

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racc. 880, rappresentati e difesi dall'Avv. Ivano Matteo Barbera e dall'Avv.
Patricia Maria Cristina Fischioni;

appellanti
CONTRO
nato a [...] il [...] CF: , Controparte_2 C.F._2
rappresentato e difeso dall'avv. Vittorio Cangemi;

appellato
Conclusioni delle parti: come in atti:
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con citazione notificata ai sensi dell'art.140 c.p.c. il 5.8.2017 Parte_1
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Trapani Controparte_2
chiedendo, per quanto di rilievo, che, acclarato l'inadempimento di quest'ultimo,
quale promittente venditore, in relazione al contratto preliminare di compravendita tra loro stipulato con scrittura privata del 6.4.2011, parzialmente modificata con altra del 3.8.2012, avente ad oggetto un lotto di terreno edificabile ubicato a Trapani, identificato al NCT di tale Comune, sezione ex Paceco, al foglio 317, particelle 181 e 182 (a seguito di frazionamento divenute particelle
401-408), e previo accertamento della obbligazione gravante sul convenuto di procedere, a sua cura e spese, ad ottemperare a tutti gli adempimenti richiesti dall'Amministrazione comunale con nota n.47425/17 al fine della stipula della convenzione urbanistica e del rilascio del titolo abilitativo afferenti al fabbricato destinato ad essere ivi edificato, venisse emessa sentenza ai sensi dell'art.2932
c.c. di trasferimento dell'area in favore della società Controparte_1 3
(indicata quale contraente del contratto definitivo che si era riservato di nominare)
previo pagamento del saldo prezzo, pari ad euro 800.000,00, ma con riconoscimento del diritto ad una riduzione di tale corrispettivo nella misura di euro 343.743,00 o in altra ritenuta di giustizia.
Il si costituiva tardivamente - dopo la scadenza dei termini di cui CP_2
all'art.183 c.p.c. e quando era già stato disposto l'espletamento di una c..t.u.
affidata all'ing. - deducendo la invalidità della notifica nei suoi Controparte_3
confronti dell'atto di citazione e segnalando di avere a sua volta promosso, con atto notificato il 7.11.2018, autonomo giudizio (portante il n.ro 2579/18) per fare dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del Pt_1
e per ottenere la condanna di quest'ultimo a corrispondergli, in forza della clausola penale pattuita, l'importo di euro 250.000,00, al netto della somma di euro 100.000,00 ricevuta all'atto della stipula del contratto a titolo di caparra confirmatoria, da accertarsi essere stata da lui legittimamente trattenuta.
I due processi venivano riuniti.
Dopo l'intervento in giudizio, adesivo rispetto alle ragioni dell'attore, della società
“ – qualificatasi come soggetto subentrato nella azienda Controparte_1
del predetto - e l'assunzione delle prove orali chieste dal il Tribunale CP_2
adito, con sentenza n.298 del 23-24 marzo 2022, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo ravvisando l'inadempimento del e Parte_1
condannava quest'ultimo a corrispondere alla controparte l'importo di euro
100.000,00 a titolo di risarcimento residuo dovuto in base alla clausola penale –
che riduceva di ufficio, ai sensi dell'art.1384 c.c. – nonché una quota delle spese 4
di lite;
ripartiva tra le parti (50% a carico dell'attore e dell'intervenuto -50% a carico del i costi della c.t.u.. CP_2
Hanno proposto appello e la omonima s.a.s. invocando, sulla Parte_1
scorta di plurimi profili di gravame, la riforma integrale della decisione con l'accoglimento delle proprie originarie domande e la declaratoria di inammissibilità/improcedibilità, o comunque il rigetto, di quelle avanzate dal e condanna del medesimo ai sensi dell'art.96 c.p.c.. CP_2
Ha resistito il sollecitando la conferma della sentenza di primo grado. CP_2
Alla data del 18 dicembre 2024, sulle note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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Appare necessario verificare in via preliminare il perimetro della delibazione rimessa a questa Corte.
Gli appellanti, infatti, in seno all'atto di impugnazione (v. pag.24 dell'appello),
hanno riproposto la questione circa la “litispendenza” tra il giudizio originario avviato da e quello successivamente intrapreso dal Parte_1 CP_2
lamentando che il Tribunale di Trapani, disponendo la riunione dei due processi anziché la “soppressione” del secondo, avrebbe consentito al convenuto di eludere le decadenze processuali già maturate nella prima causa.
La questione, pur non essendo stata inquadrata correttamente sul piano giuridico, rivelandosi improprio il richiamo diretto all'istituto di cui all'art.39 c.p.c.,
si presenta tuttavia fondata. 5
Premesso, infatti, che la deduzione difensiva del circa la invalidità della CP_2
notifica della citazione rivoltagli dal – invalidità che non gli avrebbe fatto Pt_1
conoscere l'esistenza del processo fino alla casuale scoperta della trascrizione della domanda nei registri immobiliari – è stata espressamente disattesa dalla sentenza impugnata con statuizione non gravata da appello incidentale e su cui,
quindi, si è formato giudicato interno, la proposizione del secondo giudizio, con la richiesta “speculare” di accertamento dell'inadempimento contrattuale della controparte, non poteva consentire all'odierno appellato di aggirare le decadenze già maturate a suo carico in relazione ai termini per presentare domande riconvenzionali e istanze istruttorie. E' infatti orientamento giurisprudenziale pacifico quello secondo cui in questi casi il giudice deve trattare solo la causa iniziata per prima (Cass. 567/15, 24529/18, 20248/23), con la precisazione che la inammissibilità non si estende alle attività meramente assertive e difensive svolte dalla parte (arg. ex Cass. 18808/21).
Ne consegue che non solo deve ritenersi preclusa in via definitiva la delibazione delle domande “riconvenzionali” proposte dal con l'espediente del CP_2
separato giudizio poi riunito – cosicché andranno caducate le statuizioni di accoglimento contenute nella sentenza impugnata - ma non possono utilizzarsi gli esiti della attività istruttoria svolta in accoglimento delle richieste tardive avanzate da tale parte – il che dispensa dall'esaminare il motivo di gravame proposto avverso le relative ordinanze ammissive – esiti che, comunque, non sono stati posti a fondamento del convincimento espresso dal giudice di prime cure. 6
Tanto premesso, nel merito tutte le censure volte a contestare la valutazione della sentenza di primo grado circa l'insussistenza dell'inadempimento del si presentano però infondate. CP_2
E' innanzitutto provato che il promittente venditore ebbe ad adoperarsi per portare avanti la complessa pratica amministrativa finalizzata al rilascio del titolo concessorio per la realizzazione, sul lotto oggetto del contratto, del fabbricato ad uso commerciale la cui edificazione, con precise caratteristiche dimensionali,
costituiva precipuo interesse del promissario acquirente, come emerge espressamente dal regolamento negoziale, tanto che il conseguimento del titolo abilitatorio era stato posto come condizione di efficacia dell'accordo.
Emerge infatti documentalmente, ed è comunque incontestato, che il CP_2
curò, tra l'altro, venendo incontro alle richieste del il frazionamento delle CP_4
particelle, che intraprese il giudizio innanzi ai Giudici Amministrativi per ottenere,
riuscendovi, un ridimensionamento delle condizioni imposte nella prima delibera di approvazione del progetto, e che si rese disponibile all'asservimento gratuito di una ulteriore limitrofa area di sua proprietà, la particella 397 estesa circa 500
mq., al fine di assicurare il rispetto della cubatura dell'edificio nonché a fornire garanzia fideiussoria in relazione al rischio di evizione di altra fascia di terreno destinata ad essere ceduta all'ente territoriale.
A tale riguardo, le deduzioni degli appellanti incentrate sulla asserita violazione da parte del promittente venditore dell'obbligo contrattuale di informare costantemente la controparte degli sviluppi dell'iter amministrativo e sulla negligenza nella iniziale presentazione di un progetto non conforme rispetto alle 7
prescrizioni degli strumenti urbanistici si presentano non fondate e comunque irrilevanti al fine del decidere.
Infatti, posto che il tecnico che seguì la pratica venne retribuito dalla stessa parte acquirente sicché appare inverosimile che quest'ultima non avesse mantenuto diretta contezza dell'andamento del procedimento amministrativo e degli ostacoli che si erano via via via presentati, vieppiù avendo corrisposto già al proprietario una non esigua somma a titolo di caparra/acconto, la modifica/integrazione fatta dalle parti in data 3.8.2012 dell'accordo originario si mostra all'evidenza intervenuta proprio a seguito della necessità, imposta dalla interlocuzione con gli uffici comunali, di rimodulare il contenuto della iniziale istanza (cosa che avvenne, dopo pochi giorni, con la presentazione al Comune di un nuovo progetto in data 10.8.2012, come emerge dall'excursus contenuto nella relazione di c.t.u.), mentre gli ulteriori rilevanti sviluppi della pratica furono oggetto di formale comunicazione da parte del CP_2
In ogni caso gli stessi appellanti danno atto che l'iter della pratica edilizia si è
positivamente concluso e deducono che le condizioni contrattuali, “previste
nell'esclusivo interesse della parte promissaria acquirente”, sono per quest'ultima da intendersi avverate, vieppiù rimarcando come il termine stabilito per la stipula del definitivo non doveva ritenersi essenziale (v. pag.13, punto D) dell'atto di appello), non deducendo, infatti, alcuno specifico pregiudizio ad essi derivato dalla durata pluriannuale del procedimento amministrativo.
L'ulteriore profilo di addebito riproposto dagli appellanti attiene alla discrasia tra la estensione del lotto di terreno riportata nel contratto preliminare, pari a mq. 8
3.350,00, e quella effettiva, risultata inferiore di circa 250,00 mq, per come attestato dal c.t.u..
Tale profilo di gravame si presenta ai limiti della ammissibilità non essendo supportato da una effettiva contestazione alle argomentazioni spese sul punto nella sentenza impugnata la quale ha evidenziato, sulla scorta di una valutazione comparata delle condotte delle parti e alla luce delle indicazioni del c.t.u., la trascurabilità della divergenza “ai fini del mantenimento del risultato contrattuale”.
L'assunto circa una vendita “a misura” del terreno non trova, in effetti, riscontro nel testo contrattuale del 6.4.2011, tenuto conto che, al di là del riferimento ai
3.350,00 mq. - riferimento che di per sé non è incompatibile con la vendita “a corpo” (v. l'art.1538 c.c.) - il lotto veniva di fatto individuato dagli stipulanti in base al suo perimetro, per come emergente dagli allegati A) e B) della scrittura privata
(rispettivamente stralcio catastale e stralcio del P.R.G.), e senza alcuna menzione di una attività di calcolo della effettiva estensione. Né sfugge, ai fini della applicazione della regola ermeneutica di cui all'art.1362 co.2 c.c., che la questione non risulta essere stata sollevata dal prima del sorgere del Pt_1
contenzioso giudiziario.
Va del resto ribadito che tale minore estensione – invocata nell'atto di appello, va ribadito, al precipuo fine di dimostrare l'addotto inadempimento del promittente venditore - non ha inciso sull'accoglimento del progetto edilizio posto che il rispetto del volume edificatorio è stato garantito, come sopra detto,
dall'asservimento della p.lla 397. A tale riguardo, non può non rimarcarsi la contraddittorietà della posizione difensiva degli appellanti che, da un lato, 9
sottolineano come la mancanza di tale particella, non inclusa nell'oggetto dell'accordo, avrebbe impedito il buon esito della pratica amministrativa, dall'altra intendono avvantaggiarsi di tale esito, dando esecuzione coattiva al contratto e all'obbligo del di conseguire il titolo edificatorio per il cui rilascio, in CP_2
ossequio alle regole urbanistiche vigenti già all'epoca della stipula del contratto,
era però in ogni caso necessario che il programma edificatorio riguardasse l'intero comparto (e dunque anche la p.lla.397) e non singole porzioni di terreno
(v, sul punto, le risposte del c.t.u. a pag.16 della relazione depositata il
10.12.2020).
L'ulteriore profilo di addebito a sostegno del dedotto inadempimento dell'appellato attiene alla sopportazione dei costi per gli adempimenti necessari alla stipula della convenzione urbanistica e al rilascio del titolo abilitativo edilizio,
per come richiesti dal Comune di Trapani con la nota prot. 47425 del 19/05/2017,
ossia dei costi afferenti agli oneri di urbanizzazione, al contributo di costruzione e alla costituzione delle garanzie fideiussorie. Il si è reso infatti disponibile CP_2
solo a sostenere il costo per garantire la P.A. dal rischio di evizione, negando di essere tenuto a sopportare gli altri oneri.
Gli appellanti contestano la valutazione espressa sul punto dal giudice di prime cure, di sostanziale condivisione dell'assunto del (v. pag.23 della CP_2
sentenza impugnata), sostenendo che, in base alla interpretazione letterale dell'art.4 del contratto preliminare, a carico del promissario acquirente gravano solo gli oneri e le spese inerenti alla presentazione dei documenti e dei progetti. 10
Deve però ritenersi che l'applicazione dei criteri esegetici previsti dagli artt. 1362
e ss. c.c. convalidi l'opzione interpretativa seguita dalla sentenza impugnata.
Muovendo dal dato letterale, va osservato che l'art.4 del contratto recava la seguente rubrica: “Spese per il rilascio della concessione edilizia”, cui seguiva solo il punto 4.1. che così recitava: “Tutti gli oneri e le spese inerenti la
presentazione di documenti, progetti, ecc. sono a carico del promissario
acquirente.”.
Orbene, tenendo conto che già nelle premesse del contratto era previsto che la parte promissaria acquirente era interessata all'acquisto solo a condizione del rilascio del titolo per l'erigendo fabbricato e che avrebbe presentato a propria cura e spese il relativo progetto – anche se avrebbe dovuto necessariamente intestarlo al quale proprietario del lotto, ragione per la quale CP_2
quest'ultimo si impegnava a tenere il aggiornato sull'iter amministrativo Pt_1
mentre la stipula del contratto definitivo era posticipata al ritiro del provvedimento amministrativo - deve concludersi che l'art.4, che costituiva previsione di carattere generale sul punto, intendesse porre a carico di tale parte ogni tipo di costi che si sarebbero necessari per il conseguimento dei titoli legittimanti l'attività edilizia (si noti il richiamo alla loro totalità e l'utilizzo della locuzione
“ecc.”).
Del resto, sarebbe del tutto inverosimile ipotizzare, nell'ambito di un accordo di non esigua portata economica, che al promittente venditore del lotto di terreno, in alcun modo direttamente interessato al progetto edificatorio, potessero venire addossati, senza alcuna espressa previsione giustificativa e/o compensativa, 11
oneri esclusivamente collegati a tale progetto, vieppiù di ammontare non preventivabile con precisione ma comunque notoriamente consistente, anche in considerazioni della natura e dimensione dell'erigendo fabbricato (i soli oneri di urbanizzazione e di costruzione vennero poi quantificati nella delibera del
Consiglio Comunale di Trapani del 18.4.2016 in circa 175.00,00 euro), anche ove comparati all'entità del prezzo di vendita, determinato in modo preciso dai contraenti (euro 1.000.000,00, ridotto a 900.000,00 con l'accordo modificativo del
3.8.2012).
Le argomentazioni di segno contrario degli appellanti, volte a valorizzare la circostanza che il solo a distanza di anni dalla stipula dell'accordo CP_2
avrebbe chiesto alla controparte di pattuire espressamente l'obbligazione di quest'ultima alla sopportazione di tali costi, non trovano riscontro nel tenore della documentazione all'uopo richiamata (mail del 9.1.2017 e del 12.6.2017).
In conclusioni, dovendosi confermare il giudizio espresso dal giudice di prime cure in ordine alla insussistenza di un grave inadempimento del promittente venditore, deve ritenersi assorbita la delibazione delle domande che costituiscono corollario di quella avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Il motivo di gravame avverso la statuizione di condanna del alla Parte_1
corresponsione della penale è invece assorbito dalla declaratoria di inammissibilità delle domande proposte dal CP_2
L'esito finale del giudizio impone in ogni caso una nuova regolamentazione delle spese di lite e fa emergere le condizioni per una compensazione integrale delle stesse per entrambi i gradi, tenuto conto che i motivi di appello sono stati rigettati 12
ma che è risultata fondata la questione processuale che impone la revoca delle statuizioni della sentenza di primo grado favorevoli all'appellato.
Va invece mantenuta ferma, in quanto basata su motivazioni non contestate e di perdurante validità, la statuizione afferente al riparto del costo della c.t.u..


P.Q.M.


La Corte definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti;

in parziale riforma della sentenza n.ro 298/2022 emessa dal Tribunale di Trapani
il 23-24 marzo 2022, appellata da e dalla società Parte_1 [...]
; Controparte_1
- dichiara la inammissibilità delle domande proposte da Controparte_2
nel giudizio riunito (portante il n.ro 2579/18 R.G. Trib. Trapani) e, per l'effetto, revoca le statuizioni con cui è stata dichiarata la risoluzione del contratto preliminare del 6.4.2011 e successive modifiche e
[...]
è stato condannato al pagamento in favore del della Pt_1 CP_2
somma di euro 100.000,00 oltre interessi;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite, confermando nel resto la sentenza di primo grado.
Compensa tra le parti le spese di lite anche del presente grado di appello.
Palermo, 18.6.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Rossana Guzzo Dott. Giuseppe Lupo