REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE

La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
1) Dott. Aldo Gubitosi Presidente
2) Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere
3) Dott.ssa Marina Mainenti Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. 118\2022 RG, vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Napoli, alla via Chiatamone n. 23, presso lo Parte_1
studio dell'avv. Prof. Riccardo Sgobbo, che lo rappresenta e difende, congiuntamente all'avv.
Andrea Moffa, come da procura in calce all'atto di citazione per la riassunzione del giudizio di appello;

APPELLANTE in riassunzione
E
in Santa Marina (SA), in persona del suo Controparte_1
amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Napoli, alla via G. Melisurgo n. 4,
1 presso lo studio dell'avv. Sara Pedace, che lo rappresenta e difende come da procura rilasciata su foglio separato in calce alla comparsa di costituzione nel giudizio di riassunzione;

APPELLATO in riassunzione
NONCHE'
(già , con sede legale in Bologna;
Controparte_2 Controparte_3
APPELLATA in riassunzione - contumace

OGGETTO: riassunzione ex art. 392 c.p.c. a seguito di ordinanza della Corte di Cassazione n.
3028/2021, pubblicata in data 9\02\2021; in materia di risarcimento del danno
extracontrattuale da mancato godimento;
CONCLUSIONI: come rassegnate dalle parti nelle note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 7\11\2024.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5-7\2\2022, riassumeva ex Parte_1
art. 392 cpc il giudizio dinanzi alla Corte di Appello di Salerno dopo la cassazione (cfr. Cass.,
ordinanza n. 3028\2021, pubblicata in data 9\02\2021) della sentenza n. 399\2019 pubblicata il
25\3\2019, con la quale la Corte d'Appello di Salerno, in parziale riforma della sentenza n.
76\2011 resa dal Tribunale di Sala Consilina, sezione distaccata di Sapri, in data 19\8\2011,
aveva rideterminato in € 38.000,00 il danno da mancato godimento in favore di Parte_1
Invero, con atto di citazione in primo grado del 23\11\2005, evocava in Parte_1
giudizio, dinanzi al Tribunale di Sala Consilina, sezione distaccata di Sapri, il
[...]
sito in Santa Marina (SA), Frazione di Policastro Bussentino, Controparte_1
loc. Santa Lucia, chiedendone, previo accertamento della responsabilità per le denunciate
2 infiltrazioni, la condanna alla rimozione delle cause e al risarcimento di tutti i danni subiti al proprio locale.
Invero, l'attore rappresentava di essere proprietario di un locale di circa 130 mq, ubicato nel convenuto, costituito da un ambiente principale e due servizi, con due accessi, CP_1
di cui uno carrabile prospiciente lo spazio condominiale adibito a parcheggio e l'altro pedonale,
ubicato nel corridoio al primo piano;
che a causa di abbondanti infiltrazioni di acqua piovana provenienti dai sovrastanti spazi condominiali e non regimentata, versava in condizioni di grave degrado, come emergente dalla CTP allegata;
che detta situazione non aveva consentito l'utilizzo sin dal 1996, non avendolo potuto cedere in fitto a tale Dober srl di Torre Le Nocelle
per il canone annuale di già Lire 9.000.000, né adibirlo a spazio espositivo di infissi;
che,
nonostante le reiterate richieste (cfr. racc. a\r del 29\12\1994 e, da ultimo, del 20\10\2000), il convenuto non provvedeva ad eliminare le infiltrazioni, pur avendo dato CP_1
incarico a proprio tecnico;
che, di conseguenza, il , previo Controparte_1
accertamento della responsabilità, andava condannato alla rimozione delle cause dei danni denunciati, oltre al risarcimento dei danni conseguenti, compreso il danno per mancato godimento del bene, per la somma complessiva di € 50.000,00 ovvero in quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa.
Instauratosi il contraddittorio in primo grado, si costituiva il Controparte_1
contestando gli assunti avversi per insussistenza del nesso di causalità, sia
[...]
perchè l'umidità presente nel locale del derivava dal vicino terrapieno, sia perché il Pt_1
si era attivato per la manutenzione dei beni condominiali. Inoltre, il CP_1
eccepiva la prescrizione del diritto al Controparte_1
risarcimento danni da mancato godimento, sottolineando che l'attività che avrebbe dovuto esercitare l'eventuale locatario, la DOBER Srl, sarebbe stata comunque contraria al regolamento condominiale. Il convenuto chiedeva, in ogni caso, la chiamata CP_1
3 in garanzia della FONDIARIA SAI spa, che rimaneva contumace, benchè regolarmente citata
(cfr. chiamata in causa notificata in data 13\3\2006).
Quindi, assunta la prova testimoniale ammessa (cfr. ordinanza del 20\6-24\9\2008 e verbale di udienza del 13\11\2009 per il teste ed espletata CTU (cfr. relazione dell'ing. Testimone_1
depositata il 13\6\2009), il Tribunale di Sala Consilina, sez. distaccata di Sapri, Persona_1
emanava la sentenza n. 76\11, con la quale così provvedeva: a) Accoglie la domanda proposta
da nei confronti del in persona Parte_1 Controparte_1
dell'amministratore p.t. e, per l'effetto, lo condanna all'esecuzione delle opere necessarie
all'eliminazione delle cause dei danni nonché al ripristino delle condizione dell'immobile
dell'attore, come meglio descritti nell'elaborato peritale del CTU, ing. del Persona_1
13/06/2009 (nel paragrafo intitolato: “opere necessarie per la rimessione in pristino del locale
e relativo costo” e nell'allegato computo metrico-estimativo) ed, in mancanza, al pagamento
in favore dell'attore ella somma di € 6.950,00, oltre interessi legali sulla somma originaria di
€ 4.757,02 di anno in anno rivalutata secondo gli indici Istat FOI, a far data dal dicembre
1994, sino alla data di pubblicazione della presente sentenza;
b) Condanna il
[...]
in persona dell'amministratore p.t a pagamento in favore di , Controparte_1 Parte_1
a titolo di risarcimento per il mancato godimento dell'immobile, della somma di € 81.000,00,
oltre interessi legali sulla somma originaria di € 58.695,65, di anno in anno rivalutata secondo
gli indici Istat FOI, a far data dal gennaio 1996, sino alla data di pubblicazione della presente
sentenza; c) rigetta la domanda di garanzia formulata dal Controparte_1
nei confronti della Fondiaria Sai s.p.a. per intervenuta prescrizione ex art. 2952 comma 2 c.c;
d) condanna il in persona dell'amministratore p.t. al Controparte_1
pagamento elle spese di lite in favore dei , che liquida in complessivi euro Parte_1
5.700,00, di cui euro 1.600,00 per spese (ivi comprese le spese di ctu), euro 2.000,00 per diritti,
euro 2.100,00 per onorari, oltre 12,5% su diritti ed onorari, IVA e CPA come per legge, con
4 attribuzione all'avv. Francesco Borea ed all'avv. Maria Teresa Scarano, dichiaratisi
anticipatari; e) compensa le spese tra il e la Fondiaria Sai Controparte_1
spa>.
In particolare, per quel che qui ci interessa, il Tribunale accertava che la la quale Parte_2
aveva già in uso a titolo gratuito il locale del , dal gennaio 1996, data in cui avrebbe Pt_1
dovuto stipulare una regolare locazione al canone annuo di già Lire 9.000.000, era stata costretta a lasciare i locali a causa delle infiltrazioni provenienti dai beni condominiali. Quindi, il danno per il mancato godimento dell'immobile veniva calcolato nella complessiva somma di €
81.000,00. Infine, il giudice di prime cure rigettava la domanda di garanzia proposta dal nei confronti della FONDIARIA SAI spa, stante la maturata prescrizione ex CP_1
art. 2952, comma 2, cc, peraltro in presenza di un contratto di assicurazione stipulato in data
24\11\2003.
Avverso detta sentenza proponeva appello (notificato il 12\3\2018) il
[...]
per i seguenti motivi: Controparte_1
- Erronea valutazione del danno da mancato godimento come calcolato dal CTU, sulla base del valore locativo affermato da parte attrice e delle dichiarazioni dell'unico teste,
a distanza di 13 anni dai fatti (che riferiva di un accordo per la locazione con la Dober
srl), in palese contraddizione con la natura non commerciale del locale, accatastato quale locale\garage ed all'interno di un parco privato. Per l'appellante, il CTU avrebbe dovuto utilizzare i valori cd. OMI, dai quali emergeva un valore locativo al 2006 di € 153,60
mensili;
- Mancata e\o erronea valutazione del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno;

- Mancata e\o erronea valutazione della domanda di garanzia.
5 Quindi, l'appellante concludeva, previa sospensione ex art. 283 cpc, per il rigetto della domanda di risarcimento avanzata dal per intervenuta prescrizione ovvero, in via gradata, per il Pt_1
ricalcolo del risarcimento per mancato godimento dell'immobile sulla base del valore di mercato, eventualmente da determinare con una nuova CTU;
in ogni caso, con condanna della
FONDIARIA SAI spa a mantenerlo indenne.
Instauratosi il contraddittorio in secondo grado, si costituiva la FONDIARIA SAI spa,
eccependo l'improcedibilità dell'appello per la tardiva iscrizione a ruolo e, in subordine,
l'inoperatività della polizza stipulata solo nel 2003.
Con la comparsa di costituzione eccepiva l'inammissibilità dell'appello per Parte_1
difetto di procura, evidenziando che l'appellante aveva prestato acquiescenza in ordine alla condanna all'esecuzione delle opere e chiedendo, comunque, il rigetto dell'appello.
Di poi, rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione ex art. 283 cpc, la Corte
di Appello di Salerno rideterminava il danno da mancato godimento nella somma di € 38.000,00
a decorrere dall'ottobre 2000, data della prima messa in mora, sulla base delle specifiche caratteristiche dell'immobile (cat. C\2, seminterrato, posto all'interno di un parco, con una porta vetrata al di sotto della rampa di accesso, quindi poco visibile) e del regolamento condominiale,
che vietava la destinazione del locale ad attività commerciale, prendendo come parametro di riferimento i valori dell'OMI-Osservatorio Mobiliare Italiano, che registra le variazioni di mercato. Con la sentenza n. 399\19, quindi, la Corte di Appello di Salerno così statuiva:
Accoglie, per quanto di ragione, l'appello del ed in parziale riforma Controparte_1
della sentenza gravata condanna il in persona del l.r.p.t., al risarcimento Controparte_1
della somma di €38.000,00 comprensiva di rivalutazione ed interessi calcolati all'attualità,
oltre interessi legali sull'intero importo dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo>, con spese a carico del . Controparte_1
6 Avverso detta pronuncia ricorreva in Cassazione, affidando a quattro motivi Parte_1
la propria difesa, con i quali censurava la sentenza di appello in punto di valutazione equitativa,
per essersi il giudice dell'impugnazione di merito discostato dalla CTU svolta in primo grado e per l'illegittima riduzione del periodo di mancata locazione dell'immobile, facendola decorrere dal 2000 invece che dal 1996.
La Corte di Cassazione accoglieva il primo e il terzo motivo di impugnazione, ritenendo assorbiti gli altri due, affermando che la Corte di Appello salernitana, pur dichiarando di utilizzare i valori OMI, variabili per ogni semestre, tuttavia non indicava in maniera espressa detti valori, né emergeva alcuna motivazione sulla loro applicabilità agli immobili non adibiti ad uso abitativo, circostanza pure contestata. Per la Suprema Corte, poi, erroneamente nella sentenza impugnata la Corte di Appello aveva individuato una diversa decorrenza del danno
(ottobre 2000), pur essendosi formato sul punto il giudicato interno in assenza di qualsiasi impugnazione specifica. Di conseguenza, la Corte di Cassazione cassava per quanto di ragione la sentenza della Corte di Appello di Salerno, alla quale rimetteva, in diversa composizione, il nuovo esame in virtù dei principi enunciati (cfr. ordinanza n. 3028\2021 del 3\12-9\2\2021).
Quindi, con l'atto di riassunzione del giudizio, notificato in data 5-7\2\2022, Parte_1
conveniva in giudizio, innanzi alla Corte d'Appello di Salerno, in diversa composizione, il e la (già FONDIARIA Controparte_1 Controparte_2
SAI spa), così concludendo: 1) rigettare l'appello proposto dal Controparte_4
, in persona dell'amministratore pro tempore, e, per l'effetto, confermare la
[...]
condanna del detto condominio al pagamento in favore dell'Ing. , a titolo di Parte_1
risarcimento per mancato godimento dell'immobile, della somma di € 81.000,00, oltre interessi
legali sulla somma originaria di € 58.695,65 di anno in anno rivalutata secondo gli indici Istat
FOI a far data dal gennaio 1996 sino alla data di pubblicazione ella sentenza di primo grado
n.76/2011 (19/08/2011), così come correttamente statuito dal Tribunale di Sala Consilina con
7 la sentenza n.76/2011 del 19/08/2011; 2) in via subordinata, condannare il
[...]
, in persona dell'amministratore pro tempore, al risarcimento del Controparte_4
danno per il mancato utilizzo dell'immobile nell'importo pari al valore locativo di mercato
dell'immobile dall'1/01/1996 al 19/08/2011, con rivalutazione e interessi;
3) con vittoria di
spese e compensi professionali di tutti i gradi di giudizio, ivi compreso il giudizio di legittimità,
compresi i rimborsi I.V.A., C.P.A. e spese generali>.
In primo luogo, l'ing. contestava l'utilizzazione degli indici OMI per la Pt_1
determinazione del risarcimento da mancato godimento, atteso che questi criteri non riguardano gli immobili ad uso deposito (C\2), come quello per cui è causa, chiedendo, in subordine, l'uso di quelli relativi ai locali commerciali, perché l'immobile era stato concesso in locazione alla
Dober srl per esposizione infissi. In secondo luogo, l'appellante in riassunzione rimarcava che la data di decorrenza del risarcimento era stata correttamente individuata nel gennaio 1996,
come sottolineato dalla Cassazione.
Nel presente giudizio di rinvio si costituiva il , Controparte_1
eccependo, in via preliminare, di aver dato esecuzione da tempo alla sentenza di primo grado,
mediante il versamento della somma liquidata dal Tribunale di Sala Consilina, di cui chiedeva la restituzione per l'eventuale eccedenza. Il , poi, dopo aver riprodotto per CP_1
intero il primitivo atto di appello, reiterava l'eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento, l'errata decorrenza del risarcimento da collocare al momento della proposizione della domanda (2005) e, in merito alla determinazione del quantum, si rifaceva a quanto indicato dal proprio CTP, chiedendo in subordine una nuova CTU. Infine, l'appellato reiterava la domanda di manleva nei confronti della CP_1 Controparte_2
ritenendo erronea l'accertata prescrizione della domanda di garanzia, come accertata con la sentenza di primo grado. Il tutto, con vittoria delle spese di lite.
8 Rimaneva, di contro, contumace la (già FONDIARIA SAI spa), non Controparte_2
costituitasi, benchè regolarmente evocata in giudizio.
Quindi, la Corte, riservata la causa una prima volta in decisione (cfr. ordinanza 18\5\23), la rimetteva sul ruolo per l'acquisizione del fascicolo cartaceo di primo grado e della CTU (cfr.
ordinanza del 16\11\23).
Comunque, con la comparsa conclusionale il per la prima volta eccepiva, tra l'altro, Pt_1
l'inammissibilità e\o nullità della costituzione del nel giudizio di rinvio per CP_1
l'assenza della delibera assembleare di autorizzazione.
In seguito, veniva disposta la rinnovazione della CTU per determinare il valore locativo dell'immobile in questione (cfr. ordinanza dell'1-2\2\2024 e relazione dell'ing. Per_2
depositata il 7\10\2024).
[...]
Infine, sulle conclusioni come precisate dalle parti nelle comparse conclusionali e nelle note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 7\11\2024, la causa era riservata al collegio per la decisione con provvedimento del 14\11\2024, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Ciò premesso, ritiene la Corte che l'appello in riassunzione sia parzialmente fondato e vada,
pertanto, accolto nei limiti e per le motivazioni che di seguito di esporranno.
A. Eccepita inammissibilità\nullità della costituzione del . CP_1
Con la comparsa conclusionale del 14\7\2023, sollevava per la prima volta la Parte_1
questione della inammissibilità e\o nullità della costituzione del Controparte_1
, per la mancata delibera assembleare di autorizzazione.
[...]
Rileva la Corte che l'eccezione è superata dal deposito, subito dopo la contestazione, della delibera di autorizzazione e ratifica dell'operato dell'amministratore e del difensore costituito nel giudizio di rinvio (cfr. verbale di assemblea condominiale del 17\8\2022, punto n. 7), così
sanando l'originario difetto a norma dell'art. 182 cpc.
9 E' noto, infatti, che l'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, ed essendo però tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi
2 e 3, c.c., può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Nel ricostruire la portata dell'art. 1131, comma 2, c.c.,
Cass., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331, ha invero affermato che, ferma la possibilità
dell'immediata costituzione in giudizio dell'amministratore convenuto, ovvero della tempestiva impugnazione dell'amministratore soccombente (e ciò nel quadro generale di tutela urgente di quell'interesse comune che è alla base della sua qualifica e della legittimazione passiva di cui è
investito), non di meno l'operato dell'amministratore deve poi essere sempre ratificato dall'assemblea, in quanto unica titolare del relativo potere (cfr. Cass., Sez. Unite, Cass., 6 agosto
2010, n. 18331; Cass., ordinanza, n. 5448\2022).
D'altra parte, la regolarizzazione ai sensi dell'art. 182 c.p.c., in favore dell'amministratore privo della preventiva autorizzazione assembleare, come della ratifica, può operare in qualsiasi fase e grado del giudizio, con effetti "ex tunc" (Cass. Sez. 6 - 2, 16/11/2017, n. 27236; arg. anche da
Cass. Sez. U, Sentenza n. 4248 del 04/03/2016).
B. Giudizio di rinvio: oggetto e limiti.
In via preliminare, giova sottolineare che nel momento in cui la Corte di Cassazione cassa con rinvio la sentenza impugnata (nel corso di quella che viene definita fase rescindente), si svolge,
su impulso di parte, un'ulteriore fase del processo di merito (c.d. fase rescissoria), destinata a concludersi con nuova sentenza di merito, la quale andrà a sostituirsi a quella cassata.
Il giudizio di rinvio si definisce proprio ed ha luogo quando la sentenza sia cassata per i motivi di cui all'art. 360 del c.p.c., nn. 3 o 5, realizzando quella funzione di prosecuzione del processo,
10 attraverso cui è possibile giungere ad una nuova definizione della controversia, cioè ad una nuova sentenza di merito in sostituzione di quella cassata. Sotto questo profilo, si dice che il rinvio ha una funzione prosecutoria, in quanto compito del giudice di rinvio è quello di dover pronunciare una nuova sentenza di merito in luogo di quella cassata, tenendo conto del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione ex art. 384 del cpc.
La riassunzione della causa davanti al giudice di rinvio non si configura come un atto di impugnazione, ma come mera attività di impulso processuale, volta a riattivare la prosecuzione del giudizio conclusosi con la sentenza cassata, instaurando un processo chiuso.
Ed invero, principio consolidato dalla Suprema Corte si evince dalla sentenza n. 5137 del
21\2\2019, nella quale si chiarisce che con il giudizio di riassunzione della causa innanzi al
Giudice di rinvio si instaura quindi un processo chiuso, nel quale è preclusa alle parti ogni possibilità di proporre nuove domande, eccezioni e conclusioni diverse, salvo che queste siano intese nell'ampio senso di qualsiasi attività assertiva o probatoria e che, dunque, siano rese necessarie da statuizioni della sentenza della Cassazione.
Così come ampiamente precisato dalla giurisprudenza di legittimità, con il giudizio di rinvio si costituisce una nuova ed autonoma fase funzionale alla emanazione di una sentenza che statuisce direttamente sulle domande residue proposte dalle parti e che non si sostituisce a quella emanata in precedenza. La cognizione del Giudice del rinvio è, invero, condizionata dal vizio censurato dalla Cassazione, motivo per cui, a seconda dei casi, il Giudice del rinvio dovrà
applicare al caso concreto la norma di diritto come interpretata dalla Suprema Corte o, compiere un nuovo apprezzamento dei fatti, al fine di emettere una pronuncia correttamente motivata,
dando al giudizio in corso carattere prosecutorio, finalizzato all'emanazione di una nuova sentenza che statuirà direttamente sulle domande proposte dalle parti o, al contrario, in presenza di vizi procedimentali, avrà natura restitutoria, in virtù della retrocessione alla fase in cui si è
verificato il vizio procedimentale.
11 Il caso sottoposto alla cognizione dell'odierno Collegio di rinvio è sicuramente di carattere prosecutorio: ciò in quanto la Corte di Cassazione, nell'accogliere il primo e terzo motivo del ricorso, con assorbimento dei altri due, destituisce di fondamento la sentenza dell'appello solo relativamente al criterio di determinazione del risarcimento dei danni da mancato godimento dell'immobile e alla sua decorrenza, rimettendo alla Corte una specificazione dei criteri già
adoperati nella sentenza cassata, mediante eventuale nuova CTU.
Rimane ferma, tuttavia, la statuizione in merito all'accertata responsabilità del
[...]
e alla eccepita prescrizione del diritto al risarcimento da parte del Controparte_1
, nonché in merito alla prescrizione della domanda di manleva proposta da questi nei Pt_1
confronti della pronunce sulle quali deve ritenersi sceso il giudicato Controparte_2
definitivo, non essendo state oggetto di impugnazione dinanzi al giudice di legittimità.
C. Risarcimento mancato godimento: criteri per la quantificazione.
Così delineato il perimetro entro cui il giudice di rinvio deve muoversi, ritiene questa Corte che debba riconoscersi l'operatività dei criteri OMI, come individuati ed utilizzati dal CTU
nominato in sede di appello, per la quantificazione del richiesto risarcimento per mancato godimento del bene immobile per cui è causa.
Appare opportuno, tuttavia, prima di procedere alla disamina della vicenda de qua, rapidamente riepilogare quanto affermato dalla Suprema Corte, nella sua composizione più autorevole, sul danno da mancato godimento sia pure nell'ipotesi concreto di occupazione sine titulo,
assimilabile al caso di specie.
La Corte, nel risolvere la questione se tale particolare specie di danno andasse liquidato senza la dimostrazione delle conseguenze dannose oppure richiedesse la prova delle specifiche possibilità di godimento della res perduta a causa dell'altrui condotta illecita, ha stabilito che
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo
del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità
12 di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad
altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. “Nel caso di occupazione senza titolo di bene
immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il
risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice
con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Di converso, “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto
costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo
specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe
concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di
mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (Cass.
civ., SS.UU., sent. n. 33645 del 15\11\2022).
La questione sulla liquidazione del danno da occupazione abusiva era stata rimessa alle Sezioni
Unite sulla scorta di due distinte ordinanze interlocutorie.
Entrambe, pur concordando in linea teorica sull'inconfigurabilità del danno da occupazione
sine titulo alla stregua di un danno in re ipsa, seguivano un itinerario argomentativo differenziato per giungere a stabilire i criteri di liquidazione del danno in tale ipotesi.
L'ordinanza n. 1162 del 17 gennaio 2022 della Seconda Sezione civile poneva la questione se la compressione della facoltà di godimento diretto del bene, costituente il contenuto del diritto di proprietà, debba considerarsi quale danno patrimoniale da risarcire ai sensi del combinato disposto degli artt. 1223 e 2056 cod. civ. L'ordinanza osservava che il valore d'uso che si può
ritrarre dal godimento diretto del bene, o il valore di scambio che può ricavarsi dalla cessione di tale godimento a terzi, costituiscono di per sé un valore attivo del patrimonio di chi ha diritto di disporre del bene, integrando la titolarità attiva di un rapporto personale o reale di godimento una componente economicamente valutabile del patrimonio del titolare, e che il risarcimento della perdita della disponibilità temporanea del bene, liquidabile eventualmente in via
13 equitativa, spetta anche nei casi in cui non sia provato in qual modo il titolare avrebbe usato di tale disponibilità. La prova del danno conseguenza (l'impedimento al godimento del fondo) si esaurirebbe in quella del fatto generatore del danno (l'occupazione del fondo), per cui nel caso della perdita del godimento del bene la prova del danno emergente è in re ipsa, da liquidare sulla base della durata dell'occupazione, provata dal proprietario, e se del caso mediante il valore locativo di mercato quale tecnica, fra le varie possibili, di liquidazione equitativa.
Diversamente, ove il proprietario agisca per il danno da mancato guadagno, questi dovrebbe invece offrire la prova specifica delle occasioni di guadagno perse, anche mediante il ricorso a presunzioni semplici o al fatto notorio.
L'altra ordinanza interlocutoria, di converso, osservava che, a configurare il danno da occupazione abusiva quale danno in re ipsa, il soggetto leso potrebbe ottenere un risarcimento anche quando in concreto non abbia subito alcun pregiudizio, laddove invece ciò che rileva a fini risarcitori è il danno-conseguenza. Il danno da occupazione sine titulo può essere dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma tale alleggerimento dell'onere probatorio non può
includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.
L'ordinanza interlocutoria precisava che tale indirizzo si colloca all'interno di una tendenza giurisprudenziale propensa a ricusare ogni forma di danno figurativo e astratto, pur ammettendone la prova per presunzioni, per una serie di fattispecie (ad esempio, seguendo Cass.
n. 29982 del 2020, non la mera violazione delle prescrizioni poste dall'art. 11 del codice della privacy determina, ai fini del danno non patrimoniale risarcibile, una lesione ingiustificabile del diritto, ma solo quella che offenda in modo sensibile la portata effettiva del diritto alla riservatezza).
Le Sezioni Unite affermavano come i due diversi percorsi argomentativi divergessero intorno non tanto alla necessità di prova specifica del danno da lucro cessante incombente sul
14 danneggiante, quanto sulla portata e intensità dell'onere probatorio richiesto per la dimostrazione del danno emergente, ossia il danno da perdita subita del godimento della res
(“Entrambe le ordinanze escludono infatti che un danno in re ipsa sia configurabile in relazione
al lucro cessante e si può convenire sul dato che nella giurisprudenza di legittimità le occasioni
di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di
presunzioni. La problematica del danno in re ipsa emerge in entrambe le ordinanze in relazione
alla facoltà di godere del proprietario quale individuazione dell'esistenza di un danno
risarcibile per il sol fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa
dell'occupazione abusiva dell'oggetto del suo diritto. Si tratta pertanto del danno da perdita
subita del godimento…. Il canone di locazione è parametro privilegiato per la liquidazione del
danno ai sensi dell'art. 1226 cod. civ. proprio perché costituente il corrispettivo in un contratto
che ha per oggetto il godimento dell'immobile. Dunque, il godimento ha un valore economico
ed esso, nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il
godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento
che altri abbia della cosa …. Rientra invece nel mancato guadagno, e non può quindi in thesi
costituire danno in re ipsa, la locazione per un canone superiore a quello di mercato: tale
occasione persa, al pari della mancata alienazione del diritto per un prezzo maggiore di quello
di mercato” Cass. civ., SS.UU., sent. n. 33645 del 15\11\2022).
A parere delle Sezioni Unite, il dissenso espresso nelle due ordinanze intorno alla quantificazione del danno emergente sarebbe reale e riposerebbe nelle diverse concezioni di danno accolto.
Dietro alla formula della “prova in re ipsa”, presente nell'ordinanza della Seconda Sezione, si celerebbe la concezione normativa del danno di matrice tedesca, da cui l'esistenza del pregiudizio discende per il sol fatto della violazione del diritto medesimo. Il danno è in re ipsa
perché appunto immanente alla violazione del diritto. I diritti reali, in quanto diritti su cose,
15 hanno la caratteristica della dissociazione fra contenuto del diritto ed oggetto del diritto (la stessa rubrica dell'art. 832 è nel senso del «contenuto del diritto»). La situazione antigiuridica emerge perciò non solo con riferimento al danno alla cosa, ma anche quando è leso il contenuto del diritto, circostanza quest'ultima che comporterebbe di per sé un danno risarcibile. In base alla prospettazione della Seconda Sezione, la sussistenza di un danno del genere sarebbe irrefutabile, posto che la locuzione “danno in re ipsa” rinvia «all'indisponibilità del bene fruttifero secondo criteri di normalità, i quali onerano l'occupante alla prova dell'anomala infruttuosità di uno specifico immobile» A questo proposito la Seconda Sezione Civile ha statuito come la locuzione “danno in re ipsa” vada sostituita con quella di “danno normale” o
“danno presunto”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
L'orientamento della Terza Sezione Civile è invece ispirato dalla teoria causale del danno,
secondo cui il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall'evento di danno corrispondente alla detta lesione. L'art. 1223
cod. civ., cui rinvia l'art. 2056, attiene al danno conseguenza per il quale rileva il nesso di causalità giuridica fra l'evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli meritevoli di risarcimento, mentre altro profilo eziologico è quello che connota la causalità materiale fra la condotta (lesiva) ed il danno evento. Sulla base di questa premessa si è consolidato un indirizzo secondo cui il danno conseguente all'impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, deve essere allegato e provato specificamente, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non può essere confuso con l'evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile a causa dell'abusiva occupazione.
Orbene, le Sezioni Unite ricompongono questo contrasto interpretativo stabilendo che, quando l'azione lesiva incide sul contenuto del diritto di proprietà, lo strumento di tutela offerto dall'ordinamento per rimediare a tale “vulnus” sia quello reale, ripristinatorio dell'ordine
16 giuridico violato, orientato al futuro, consistente nell'azione di rivendicazione o nella tutela indennitaria della proprietà. Di converso, la condotta illecita ex art. 2043 c.c. di occupazione abusiva del bene altrui attinge non il contenuto del diritto, ma il diritto di proprietà in sé e può
condurre, in base ad un nesso di causalità giuridica fondata sul rapporto di consequenzialità
immediata e diretta, alla perdita di specifiche possibilità di esercizio del diritto di godere.
Quindi, a parere della Corte di Cassazione, saldando il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si renderebbe risarcibile il contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si ricondurrebbe la violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale e così si irrobustirebbe lo strumentario di tutele in favore del proprietario danneggiato.
In base alle conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile, “è richiesta sempre l'allegazione della concreta
possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa…. Ciò significa che il non
uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di
risarcimento. …, la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il
corrispettivo del godimento concesso ad altri, che è poi l'oggetto vero del contrasto
giurisprudenziale da risolvere, … L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di
godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto
di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe
esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma
deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115,
comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere
della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche
mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod.
proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di
17 allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto
costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento
diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai
sensi dell'art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale
valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la
locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa. Se la domanda
risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di
allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le
occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche
le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato …” (Cass. civ., SS.UU., sent.
n. 33645 del 15\11\2022).
Orbene, nel caso che occupa codesta Corte, l'odierno appellante in riassunzione ha debitamente allegato nell'atto di citazione di primo grado la circostanza di aver riportato per il mancato godimento subito per la responsabilità del nel corso degli anni (dal gennaio CP_1
1996) una perdita patrimoniale (danno emergente), pari al canone concordato con la Dober srl in già Lire 9.000.000 annui, che avrebbe potuto conseguire in caso di normale destinazione dell'immobile al mercato delle locazioni immobiliari, ma che di fatto non ha ottenuto.
Per quanto riguarda, poi, la quantificazione di detto danno, giova ricordare che le Sezioni Unite,
con l'arresto di cui sopra e nella ordinanza di rinvio, hanno espressamente statuito che la prova del danno emergente – comunque, preventivamente allegato - può essere offerta in via presuntiva o mediante fatto notorio, ricorrendo alla dimostrazione che la perdita arrecata sia almeno pari al valore di mercato dei canoni locativi per immobili simili. Valore locativo che,
nel caso che qui ci occupa, può essere determinato nella complessiva somma di € 67.340,88
(comprensiva di rivalutazione secondo gli indici ISTAT ed interessi legali su ciascuna annualità, con decorrenza da ciascuna scadenze fino al soddisfo, secondo le modalità
18 sinteticamente riportate nei quadri sinottici allegati alla CTU, dall'1\1\1996 al 19\8\2011) sulla base dei valori delle locazioni forniti per la zona in esame dall'Osservatorio del Mercato
Immobiliare (O.M.I.) dell'Agenzia delle Entrate, come accertato dal CTU nominato in sede di appello, con valutazione condotta secondo criteri rigorosamente scientifici ed esente da vizi logici o contraddittorietà valutative.
In particolare, va premessa l'utilizzabilità dei criteri valutativi del cd. “canone figurativo”
secondo le quotazioni OMI anche per l'immobile in questione, che l'Agenzia delle Entrate
classifica in categoria catastale C2 “Magazzini e locali di deposito”, atteso che per la stessa
Agenzia, oltre a fienili, soffitte e cantine disgiunte dall'abitazione, in tale categoria catastale sono compresi anche quei locali in cui viene esercitata la vendita all'ingrosso di merci,
manufatti, prodotti, derrate, ecc. (o anche solo adibiti a contenere questi ultimi), purché non abbiano allestimenti per mostre (vetrine). Ai fini del calcolo del canone figurativo, poi, come chiarito dal CTU, l'Agenzia delle Entrate (cfr. “Note metodologiche” pubblicate periodicamente dall'Agenzia delle Entrate, allegate) impone l'adozione di alcuni criteri per l'aggregazione delle unità immobiliari, secondo la natura tipologica degli immobili: in tale aggregazione dei dati le unità immobiliari classificate in categoria C2 rientrano nelle pertinenze se con una consistenza fino a 30 mq e nel settore “terziario commerciale” se aventi una consistenza superiore, come nel caso di specie (in catasto al foglio 33, particella 278, subalterno
65, categoria C/2, con una consistenza pari a 128 mq). Chiaramente le quotazioni semestrali dell'OMI riportano il valore locativo massimo e minimo dell'immobile della categoria, per la zona di ubicazione, considerata nello stato di conservazione “ottimo”, ragion per cui vengono di norma applicati dei “coefficienti di differenziazione” al fine di rendere la valutazione più
conforme allo stato effettivo di conservazione del bene. Quindi, sul valore “normale” per ciascun anno in considerazione, dato dalla media di quelli minimo e massimo riportati, ritiene la Corte equa l'applicazione di un coefficiente di differenziazione pari a 0.70, in ragione dello
19 stato di degrado costante nel corso del tempo in cui versava e versa il locale del . A Pt_1
detto coefficiente al ribasso, vanno poi aggiunti quelli ulteriori: per l'eccessiva superficie del bene rispetto agli altri locali con medesima destinazione (0.90), in dipendenza dell'ubicazione dell'immobile commerciale all'interno di un condominio, ossia tale da poter essere raggiunto solo percorrendo passaggi pedonali ubicati in spazi condominiali interni e, quindi, difficilmente visibile all'esterno (0.80); il coefficiente di piano (0.85), che tiene conto del livello seminterrato del locale;
il coefficiente di aereazione e luminosità per l'assenza di finestre (0.87).
Per inciso, rileva la Corte che non possa farsi riferimento al diverso criterio valutativo offerto dal e già utilizzato dal primo CTU, ossia il canone di locazione di già Lire 9.000.000 Pt_1
“offerto” dalla Dober srl. Dalle emergenze istruttorie del primo grado, infatti, risulta che il contratto di locazione a titolo oneroso non ha avuto mai inizio (cfr. dichiarazioni del teste, ing.
in verbale di udienza del 13\11\2009), atteso la Dober srl aveva manifestato un mero Tes_1
interesse di locare l'immobile dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione, come espresso nella lettera del 26\9\1994 dell'ing. in atti, il quale peraltro era consapevole della Tes_1
presenza già di una grave situazione infiltrativa, con cedimento del pavimento, che ne impediva l'utilizzo anche a titolo gratuito.
In conclusione, per tutte le precedenti motivazioni la Corte ritiene che l'appello debba essere accolto per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza di primo grado,
l'appellato, , va condannato al pagamento, a Controparte_1
titolo di risarcimento danni da mancato godimento, della somma rideterminata di € 67.340,88
(comprensiva di rivalutazione secondo gli indici ISTAT ed interessi legali su ciascuna annualità, con decorrenza da ciascuna scadenze fino al soddisfo dall'1\1\1996 al 19\8\2011).
Non può, infine, ordinarsi la richiesta restituzione di quanto versato in eccedenza dal appellato in favore del in esecuzione della sentenza di primo grado, CP_1 Pt_1
difettando agli atti la prova del dedotto pagamento.
20 D. Spese processuali.
In tema di spese processuali, il giudice del rinvio, cui la causa sia stata rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, si deve attenere al principio della soccombenza applicato all'esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio e al loro risultato. Sicché, il giudice non deve liquidare le spese con riferimento a ciascuna fase del giudizio ma, in relazione all'esito finale della lite, può legittimamente pervenire a un provvedimento di compensazione delle spese, totale o parziale, ovvero, addirittura, condannare la parte vittoriosa nel giudizio di cassazione, e, tuttavia, complessivamente soccombente, al rimborso delle stesse in favore della controparte (cfr. Cass. n. 16503/2019).
Di conseguenza, il regime delle spese di lite di in relazione alle varie fasi del Parte_1
giudizio, comprese quelle di CTU, segue la soccombenza, con addebito in capo all'appellato,
e compensazione di 1\3. Controparte_1
Nulla, infine, va liquidato relativamente alla posizione della rimasta Controparte_2
contumace nei vari gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente pronunciando sul ricorso in riassunzione ex art. 392 c.p.c. proposto da nei confronti del Parte_1 [...]
e (già e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_5
, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa così provvede: Controparte_6

1. ACCOGLIE per quanto di ragione l'appello in riassunzione e, per l'effetto, a
MODIFICA della sentenza n. 76\11 del Tribunale di Sala Consilina, sez. CP_7
Distaccata di Sapri del 19\8\2011, RIDETERMINA il risarcimento da mancato godimento nella complessiva somma di € 67.340,88 (comprensiva di rivalutazione secondo gli indici ISTAT ed interessi legali su ciascuna annualità, con decorrenza da ciascuna scadenze fino al soddisfo dall'1\1\1996 al 19\8\2011);
21 2. CONDANNA l'appellato, , al pagamento Controparte_1
della somma di cui al precedente capo n. 1) in favore dell'appellante, Parte_1

3. CONDANNA l'appellato, , al pagamento Controparte_1
in favore dell'appellante, delle spese di lite relative ai diversi gradi di Parte_1
giudizio che liquida, previa compensazione di 1\3,
- Per il giudizio di primo grado, € 540,00 per esborsi ed € 7.000,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

- per il giudizio innanzi alla Corte di Cassazione, € 52,17 per esborsi ed € 4.000,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

- per il primo giudizio di appello, € 6.000,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA
e rimborso forfettario come per legge;

- per il giudizio di rinvio € 6.000,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge;

4. PONE in via definitiva a carico dell'appellato, Controparte_1
, le spese delle CTU, già liquidate in primo e secondo grado con separati
[...]
decreti;

5. NULLA per le spese della Controparte_2
Così decisa in Salerno lì 24 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
- Dott.ssa Marina Mainenti - - Dott. Aldo Gubitosi -
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