REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6534/2022 vertente
TRA
in Roma (C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. RICCARDO CARNEVALI
Appellante
E
C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._1
FRANCESCO LANATÀ e dall'avv. VINCENZO D'AVINO.
Appellata ed Appellante Incidentale
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 19 marzo 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato il Parte_2
in persona dell'amministratore p.t. ha impugnato la sentenza n.6485/2022 con cui il
[...]
Tribunale ordinario di Roma ha rigettato la domanda riconvenzionale del condominio ed accolto le domande risarcitorie della parte attrice condannando il Parte_2
Roma, quale custode ex art. 2051 c.c., ad eliminare le cause del fenomeno di cedimento/rotazione e dei danni nell'immobile di parte attrice come accertati dal CT;
alla esecuzione dei lavori di consolidamento statico indicati dal CT Ing. quantificati in € 42456,00, come Persona_1 meglio descritti nella perizia depositata agli atti;
al pagamento in favore di Controparte_1 della somma di € 25.000,00 oltre interessi legali dalla data della presente sentenza (1-5-2022) e fino al dì del soddisfo effettivo;
al pagamento delle spese di CT liquidate nel corso del giudizio;
al rimborso in favore di di quanto dalla medesima versato al CT a titolo di Controparte_1 acconto;
al pagamento in favore di delle spese del giudizio liquidate in € Controparte_1
271,95 per esborsi documentati (contributo unificato, marca, notifica della citazione) ed in € 6950,00
1 per compensi di avvocato, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso spese generali ex D.M.
55/2014.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
“Con l'atto di citazione spedito per la notificazione in data 31-7-2019, per la prima udienza del 19- 12- 2019, ha convenuto nel presente giudizio il Controparte_1 Parte_1
in Roma, al fine di sentir accolte le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale
[...]
Adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della presente domanda: - accertare e dichiarare la responsabilità del in ordine ai danni Parte_1 verificatesi nell'appartamento della Sig.ra e dunque in ordine a tutti i danni e i disagi subiti CP_1 dalla stessa, cosi come ampiamente descritti nel presente atto, conseguenti al cedimento del suolo condominiale ove insiste il fabbricato e il predetto appartamento;
- per l'effetto, condannare il ad eseguire tutti gli interventi necessari far cessare le cause Parte_1 Parte_1 dei predetti danni verificatesi nell'appartamento della Sig.ra anche procedendo al CP_1 consolidamento del suolo condominiale così come da progetto dell'Ing. o da altro progetto Per_2 predisposto da un eventuale CT, ovvero, in via del tutto subordinata, a titolo di condanna per equivalente, condannare il predetto a corrispondere alla Sig.ra le somme Parte_1 CP_1 necessarie per procedere all'esecuzione dei predetti lavori di consolidamento, affinché possa essa stessa procedere alla loro esecuzione;
- condannare altresì il Parte_1
a procedere al pagamento a favore della sig.ra di un risarcimento danno pari a: (i) 11.675,00 CP_1 oltre IVA, per i lavori di ripristino e riparazione del suo appartamento, nonché un rimborso di 100 euro al giorno, per la sistemazione alternativa per tutta la durata dei lavori;
(ii) euro 12.000,00, oltre quanto verrà maturato nel presente giudizio, per le limitazioni e i disagi nell'uso dell'appartamento da parte della Sig.ra in ragione dei danni in questione, fatta salva la maggiore o minore CP_1 somma che verrà accertata nel presente giudizio, anche mediante l'ausilio di un CT, ricorrendo altresì a criteri equitativi. Con ogni salvezza. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio”.
Si è costituito il convenuto con comparsa depositata in data 28-11-2019, contestando la Parte_1 domanda dell'attrice, spiegando domanda riconvenzionale, chiedendo in conclusioni quanto segue:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, accertati i fatti di cui è causa, disattesa e respinta ogni diversa e contraria istanza, in via principale per tutte le ragioni sopra esposte ed illustrate accertare e dichiarare l'insussistenza di qualsivoglia responsabilità in capo al Parte_2 nella causazione dei danni lamentati dall'attrice e conseguentemente rigettare le domande
[...] attrici;
in via subordinata accertare e dichiarare che tutti gli eventuali costi necessari alla esecuzione delle opere che si dovessero rendere necessarie per risolvere il problema lamentato dalla attrice siano da porre a carico esclusivo della attrice stessa in sede di riparto di spese;
in ogni caso rigettare la domanda di risarcimento dei danni in quanto infondata e non provata;
in via riconvenzionale condannare la attrice a rendere nuovamente ispezionabili i pozzetti sottostanti la pavimentazione del suo appartamento eseguendo a sua cura e spese i lavori a tal fine necessari, in modo da consentire al lo svolgimento della necessaria attività di manutenzione. Con vittoria di spese di lite”. Parte_1
Il giudice ha concesso termine per il deposito di istanza di mediazione ex D. Lgs. n. 28/2010, ha quindi concesso alle parti ii termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., ha disposto ed acquisito CT ed infine, in seguito all'udienza di precisazione delle definitive conclusioni del 21-1-2022, si è riservato per la sentenza in stesura con ordinanza del 28-1-2022, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60 + 20 gg.) per il deposito di comparse conclusionali e di successive repliche”.
3.-A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
“Nella causa in decisione occorre valutare se il quadro fessurativo presente nell'immobile della parte attrice ed i danni conseguenti dedotti in lite, risultino in termini di nesso causale riconducibili o meno ad un fenomeno in atto di cedimento di fondazioni o del suolo quali parti comuni dell'edificio del convenuto. Sul punto il CT Ing. ha riscontrato lesioni e fessurazioni, Parte_1 Persona_1
2 descrivendole e documentandole anche con fotografie, localizzate all'interno dell'appartamento dell'attrice interno nell'edificio di in Roma. Il CT ha Parte_3 Parte_1 confermato la sussistenza di un quadro fessurativo importante così come rappresentato nelle figure 1
e 2 alla pagina 14 del paragrafo 6 della perizia. Il CT ha quindi identificato due cause determinanti: per quanto riguarda le lesioni in bagno e nel corridoio (riquadro verde fig. 3 pag. 33), il CT ha concluso che esse abbiano origine in un cedimento per flessione o compattazione locale del substrato su cui poggia la pavimentazione;
b. per quanto riguarda le lesioni riscontrate nella cucina, nel salone e nelle due camere da letto (riquadro rosso fig. 3 pag. 33), il CT ha concluso che esse siano riconducibili ad una rotazione verso valle dell'avancorpo del fabbricato innescato da un cedimento fondale per le scarse caratteristiche meccaniche del terreno su cui poggia la trave rovescia della fondazione superficiale che sostiene la tamponatura di facciata. Il rimedio necessario più idoneo per eliminare il fenomeno di subsidenza del terreno sotto alla fondazione consiste, in base agli accertamenti peritali, nel consolidamento della fondazione diretta mediante infissione di micropali a pressione previa l'iniezione di resine espandenti e successivo sollevamento controllato della trave, con costi di lavorazioni quantificati in € 42.456,00. Il CT ha indicato anche i rimedi tecnici, le lavorazioni ed i costi per riparare le lesioni o fessurazioni o crepe nell'appartamento della parte attrice dedotte in lite riconducibili ai suddetti fenomeni di cedimento, quantificando i costi dei lavori di ripristino (inclusi IVA ed oneri previdenziali) in € 22.625,71 oltre costi per le Attività Professionali (DL) quantificati in € 2.353,07. In base a quanto accertato dal CT Ing. è emersa Persona_1 la responsabilità del convenuto ex art. 2051 c.c. che dovrà eseguire i lavori di Parte_1 consolidamento indicati dal CT con spesa da ripartire tra tutti i condomini dell'edificio secondo i relativi millesimi di proprietà. Infatti, l'immobile della parte attrice, come verificato ed accertato dal CT, non costituisce un corpo autonomo realizzato successivamente alla costruzione dell'edificio condominiale. La differenza tra le tipologie di fondazioni, emerse nella perizia del CT e nel confronto con i tecnici di fiducia delle parti, non implica l'esonero di responsabilità per il Parte_1 convenuto, dovendosi necessariamente eliminare un fenomeno di cedimento statico in corso operando su parti comuni (suolo e fondazioni) dell'edificio anche allo scopo di tutelare e consolidare parti comuni dell'edificio sovrastanti l'appartamento dell'attrice. Il CT, inoltre, non ha rilevato alcuna situazione di pericolo reale ed imminente per persone e cose ma solo un lento e progressivo danneggiamento alle strutture. In queste circostanze, pur accertando notevole pregiudizio estetico, il CT ha ritenuto che non sia impedito l'uso dell'appartamento. Per quanto concerne la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, il CT ha escluso che vi siano pozzetti ciechi Parte_1 situati direttamente sotto alla pavimentazione dell'interno. 2, ritenendo, invece, che vi sia un pozzetto cieco collocato in profondità, in prossimità del piano di fondazione, e che detto pozzetto sia situato in corrispondenza della proiezione del piano di calpestio della terrazza dell'int. 2 oppure anche sotto all'aiuola di bordo del vialetto alla base del prospetto del fabbricato. Il CT ha poi ipotizzato e ritenuto che in detto pozzetto si riversino impianti condominiali, tra cui “lo scarico della colonna delle cucine insistenti sulla verticale dell'int. 2 ed anche, con ogni probabilità, lo scarico della terrazza che copre parte dell' int. 2”. Il CT ha precisato, inoltre, che “questo sia lo stato delle cose sin dalla costruzione del fabbricato nel 1969 e che detto pozzetto non sia stato chiuso dalla trasformazione ad uso residenziale dell'appartamento avvenuta comunque nel 1973”, ed ha aggiunto che: “visto che in ogni caso l'apertura di un pozzetto in un'abitazione non sarebbe consentito dalla norma, e visto che, d'altra parte, il pozzetto in questione si dovrebbe trovare ben al di sotto della quota del piano terra, ovvero al piano di fondazione ed in posizione dove è difficile operare, il sottoscritto ritiene che l'ipotesi migliore per una trasformazione d'impianto sia l'eliminazione del pozzetto recapitando le condotte che oggi vi immettono direttamente nel pozzetto accessibile nel vialetto”. Alla luce delle suddette risultanze peritali, tenuto conto delle posizioni difensive delle parti sulla questione introdotta in giudizio dalla domanda riconvenzionale, è emerso il decorso del tempo e l'impossibilità di uso di cui agli artt. 1073 e 1074 c.c. ostativi all'accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto. In definitiva la CT espletata, in quanto CT cd. percipiente, costituisce Parte_1 fonte di prova per l'accoglimento della domanda di parte attrice limitatamente alla domanda di
3 risarcimento in forma specifica, relativa all'eliminazione delle cause del fenomeno di cedimento/rotazione in atto, ed alla domanda di risarcimento dei danni materiali interni all'appartamento in termini di equivalente pecuniario per i lavori di ripristino, dovendosi escludere ulteriori danni avendo chiarito il CT che non sia impedito l'uso dell'appartamento. In definitiva, sussistono le condizioni per liquidare in via equitativa ex artt. 1226/2056 c.c. i danni interni all'appartamento dell'attrice nella somma complessiva di € 25.000,00 secondo valore attualizzato e reputata in questa sede congrua, ivi già incluso ogni accessorio maturato all'attualità. Sulla suddetta somma matureranno gli ulteriori interessi legali dalla data della presente sentenza fino al soddisfo effettivo. Le spese seguono soccombenza”.

4. Accolta, in data 1.9.2023, l'istanza di inibitoria del condominio dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata ex art. 283 c.p.c. limitatamente nella parte in cui <
[...]
, in persona dell'amministratore pro-tempore, responsabile ex art. Parte_2
2051 c.c., ad eliminare le cause del fenomeno di cedimento/rotazione e dei danni nell'immobile di parte attrice come accertati dal CT, e, pertanto, condanna il medesimo convenuto, in Parte_1 persona dell'amministratore pro-tempore, all'esecuzione dei lavori di consolidamento statico indicati dal CT Ing. quantificati in € 42.456,00, come meglio descritti nella perizia Persona_1 depositata agli atti del presente giudizio e da ritenersi qui ripetuti e trascritti>>, la causa, successivamente fissata per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 1.4.2026, è stata anticipata per gli stessi incombenti all'udienza del 19.3.2025.
5.- IL ha proposto appello per i motivi Parte_1 di seguito enunciati.

1. Con il primo motivo rubricato “1) ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1117-2051 C.C.: NATURA PRIVATA DEL BENE DA CUI DERIVA IL DANNO”, l'appellante lamenta la mancata valutazione da parte del giudicante delle caratteristiche tecniche-strutturali dell'avancorpo dell'edificio, costituito dall'appartamento dell'attrice che, in quanto non inserito nell'edificio condominiale in elevazione ed abusivamente trasformato in unità abitativa, avrebbe fondazioni autonome rispetto al corpo di fabbrica dell'edificio mancanti del collaudo statico. Il Tribunale, pertanto, avrebbe erroneamente ritenuto tali fondazioni parti comuni dell'edificio e senza alcuna motivazione. Deduce che tali fondazioni dovrebbero considerarsi private ed autonome in quanto sottostanti l'immobile di parte appellata e destinate a servire, in via esclusiva, l'uso ed il godimento solo di una parte dell'edificio, per cui non troverebbe applicazione la presunzione di beni comuni di cui all'art. 1117 del c.c.. D'altronde, la natura non condominiale dei beni troverebbe la sua conferma anche nel Regolamento di condominio (art. 4) in quanto il costruttore (Soc. Vitter) si era riservato per sé e per i suoi aventi causa la proprietà esclusiva dei locali del piano terra dell'edificio e, quindi, anche dell'avancorpo dell'edificio originariamente destinato a locale di sgombero. Assume l'appellante che il CT avrebbe confermato dette circostanze nel proprio elaborato peritale evidenziando che nessuno dei proprietari degli appartamenti sovrastanti le fondazioni dell'edificio condominiale avrebbe lamentato fenomeni di fessurazione, lesioni o cavillatura per cui si sarebbero ritenuti necessari interventi solo nella fondazione diretta sottostante la proprietà esclusiva dell'attrice corrispondente all'avancorpo dell'edificio. Il tribunale, inoltre, non avrebbe dato rilevanza a quelle lesioni riscontrate nell'appartamento riconducibili a fattori interni quali il cedimento del massetto, oggetto di ricostruzione da parte dell'attrice nel 1990, che poggerebbe direttamente sul vespaio. Non sarebbe ravvisabile una responsabilità del in termini di custodia ex art. 2051 c.c. in quanto l'appesantimento del Parte_1 bene (avancorpo autonomo dell'edificio realizzato nel 1973) sarebbe derivato dalla sua successiva
4 trasformazione in immobile residenziale per cui le fondazioni sottostanti, ed a suo esclusivo servizio, si sarebbero dimostrate inadeguate con il manifestarsi dei fenomeni lamentati dall'attrice. Il motivo non è fondato
I beni indicati dall'art. 1117 cod. civ., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune, dovendo sussistere una relazione di accessorietà tra esso e l'edificio cui accedono ed un collegamento funzionale con le unità immobiliari in proprietà solitaria. Quando il bene, per le sua obiettive caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, opera la presunzione di necessaria contitolarità di tutti i condomini cui esso è utile, laddove non sia vinta da un titolo contrario e la presunzione di condominialità di beni diversi da quelli elencati dall'art. 1117 c.c., sussiste per il mero fatto della effettiva destinazione di detti beni a soddisfare esigenze condominiali ( cfr Cass. n. 9093/2007; n. 6175/2009; n.1680/2015). L'art. 1117 cod. civ., infatti, sancisce una presunzione di appartenenza al condominio di quelle parti dell'edificio che siano necessarie all'esistenza stessa di questo (suolo, fondazioni, muri maestri, lastrici solari), ovvero siano destinate, in modo permanente all'uso e al godimento comune. Nella fattispecie risulta inequivocabilmente accertato che l'unità immobiliare dell'attrice è inserita nell'edificio condominiale dal cui ingresso ha accesso (al numero di interno 2 della Palazzina B) ed è parte della struttura edilizia complessiva alla quale è strettamente connessa .
Si consideri che il suolo su cui sorge l'edificio condominiale, così come le fondamenta e le travi di fondazione unitamente alle strutture portanti, sono elementi strutturali imprescindibili per l'esistenza del individuandosi gli stessi nel novero dei beni comuni in quanto funzionali e necessari Parte_1 sia all'uso comune che dei singoli condomini che ne traggono utilità e godimento. Per quanto chiarito dalla CTu espletata inoltre la fondazione a trave rovescia (rilevata nell'accertamento peritale) è un tipo di fondazione continua in cui la trave, anziché essere collocata sopra il livello del terreno o del solaio, viene posizionata in posizione invertita rispetto ad una trave classica e si estende sotto l'edificio collegando i pilastri con il compito e la funzione di distribuire i carichi verticali e orizzontali e ridurre le sollecitazioni del terreno. Nel giudizio di primo grado il CT (Ing. ha rappresentato e descritto il quadro Persona_1 strutturale dell'appartamento distinguendo le due zone (in blu ed in rosso) costituite da un corpo centrale ed un corpo avanzato coinvolte dai fenomeni lesivi lamentati da parte attrice.
In particolare, nella zona evidenziata in rosso (pag. 31 elaborato), il tecnico ha descritto la porzione del fabbricato costituente il corpo avanzato di solo un piano fondato su trave rovescia superficiale nello strato di terreno poco addensato, accertando la diminuita funzione di tale elemento strutturale
(corrispondente alla tamponatura di facciata dell'edificio posta nel terreno a quota più bassa, v. pag.32 elaborato) che non è più in grado di svolgere correttamente la sua funzione di contenere i cedimenti del terreno su cui è stato costruito l'edificio condominiale evidenziati, in particolare, dai fenomeni e dagli eventi dannosi lamentati da parte attrice e localizzati all'interno dell'appartamento di sua esclusiva proprietà.
Il consulente dell'Ufficio, infatti, nelle sue conclusioni (v.pag.41) ha evidenziato che : a. Per quanto riguarda le lesioni in bagno e nel corridoio (riquadro verde fig. 3 pag. 33), si ritiene abbiano origine in un cedimento per flessione o compattazione locale del substrato su cui poggia la pavimentazione;

“b. Per quanto riguarda le lesioni riscontrate nella cucina, nel salone e nelle due camere da letto (riquadro rosso fig. 3 pag. 33), si ritiene siano riconducibili ad una rotazione verso valle dell'avancorpo del fabbricato innescato da un cedimento fondale per le scarse caratteristiche meccaniche del terreno su cui poggia la trave rovescia della fondazione superficiale che sostiene la tamponatura di facciata”. Non vi è prova del fatto che il cambio di destinazione d'uso del bene (da locale sgombero-magazzino ad abitazione civile) avvenuto nel 1973 abbia potuto interferire, direttamente o indirettamente, sul fenomeno di rotazione e di cedimento del terreno lamentato dall'attrice né vi è altresì prova da parte del che le lesioni riscontrate nel bagno e nel corridoio dell'appartamento abbiano avuto Parte_1 origine dalla ricostruzione di un nuovo vespaio. Nella zona ricompresa nel perimetro del corpo
5 centrale, infatti, il CT ha ritenuto sufficiente procedere al ripristino delle pareti danneggiate a differenza degli interventi di natura strutturale indicati per l'avancorpo in quanto coinvolto dal cedimento della fondazione diretta a sostegno della tamponatura esterna del piano terra/rialzato.
Non vi è dunque dubbio riguardo alla natura e funzione strutturale del bene comune individuato e della responsabilità del ex art. 2051 c.c. sia in termini di custodia che di efficienza causale Parte_1 per i danni materiali accertati all'interno dell'appartamento dell'attrice ed i costi indicati dal CT in elaborato (v. le Conclusioni a pag.41, punto 3, a e b;
pag. 43, punto 6), quantificati in euro 42.456,00 per la stabilizzazione delle fondazioni e, in euro 25.000,00 per i danni all'interno dell'appartamento. Rimane assorbita ogni ulteriore questione in merito all'individuazione delle parti comuni, non rilevando la previsione del Regolamento addotta dal condominio (art. 4) in base alla quale l'originario costruttore si era riservato la proprietà esclusiva del piano terreno e, quindi, dell'avancorpo dell'edificio condominiale: detta proprietà non esclude difatti la comproprietà delle fondamenta per quanto dianzi illustrato.

2. Con il secondo motivo, rubricato “2) ERRATA APPLICAZIONE DELL'ART. 1123 C.C.: SULL'ATTRIBUZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DELLA FONDAZIONE DELL'AVANCORPO ESCLUSIVAMENTE ALLA SIGNORA MEIATTINI”, l'appellante lamenta l'errore del tribunale nel condannare il all'esecuzione degli interventi volti al Parte_1 consolidamento delle fondazioni applicando il principio generale di riparto delle spese tra tutti i condomini in luogo del diverso criterio di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma, cod. civ.. Deduce che la ripartizione della spesa dovrebbe ripartirsi in funzione delle caratteristiche strutturali del bene in quanto destinato al servizio e/o godimento del singolo condomino o del gruppo di condomini che ne trae utilità. Osserva che, le fondazioni dell'edificio B in elevazione sono distinte ed autonome da quelle dell'avancorpo nel quale è inserito l'immobile dell'attrice per cui non sono interessate da alcuna lavorazione.
Deduce, pertanto, che i costi necessari ed eventuali lavorazioni sulle fondazioni dell'appartamento dell'attrice dovrebbero essere sostenute dalla stessa ex art. 1123 c.c. essendo l'unica a trarne beneficio.
Il motivo è infondato e deve ritenersi assorbito per le considerazioni in fatto ed in diritto ed il rigetto del primo motivo di appello, ritenendosi nella fattispecie corretta l'applicazione dell'art. 1123 c.c. trattandosi di spese che ineriscono alla conservazione di parti comuni dell'edificio, quali sono le fondamenta su cui esso poggia.

3. Con il terzo motivo rubricato “3) SUL QUANTUM”, l'appellante, pur ritenendo i precedenti motivi di carattere assorbente, lamenta l'errore del Tribunale nella valutazione del quantum debeatur
, in quanto il CT aveva qualificato i costi per gli interventi in euro 22.625,71, oltre i costi per le attività professionali per euro 2.353,07. Lamenta la condanna del determinata, nel valore Parte_1 attualizzato e ritenuto congruo in via equitativa di euro 25.000,00, assumendola erronea ed illogica in quanto l'attrice aveva presentato un preventivo di spesa di euro 11.675,00. Deduce, inoltre, che il Tribunale non avrebbe tenuto conto delle evidenze tecniche emerse dalla CT
e delle difese del . Parte_1
Con la sottorubrica contraddistinta con la lettera A, il condominio deduce la “ERRONEA
VALUTAZIONE CIRCA L'UNITARIA ORIGINE DELLA CAUSA DEL CEDIMENTO:
DISTINZIONE TRA DANNI IMPUTABILI AL CEDIMENTO DEL PAVIMENTO DELLA SIGNORA MEIATTINI E CEDIMENTO IMPUTABILE ALLE FONDAZIONI”, per cui il condominio, per la parte di edificio individuata in sopraelevazione nell'elaborato peritale, non sarebbe responsabile dei cedimenti alla pavimentazione e del massetto interno all'appartamento dell'attrice (parte in verde del corridoio e due bagni) non imputabili a cedimenti delle strutture portanti dell'edificio principale. Gli interventi di riparazione delle parti danneggiate, quantificati in euro 4.753,43, non avrebbero dovuto essere imputati al , che non ha la custodia dei beni Parte_1 privati, ma all'attrice.
6 L'appellante assume che le lesioni riscontrate nelle stanze colorate in rosso, sarebbero imputabili ad una causa diversa consistente nella rotazione verso valle del c.d. “corpo aggiunto” o “avancorpo”, che renderebbe necessario un intervento di tipo edilizio a sostegno della fondazione stessa. Deduce che la cattiva esecuzione del massetto e del pavimento interno all'abitazione dell'attrice avrebbe contribuito quale concausa dei danni riscontrati anche nella parte dell'avancorpo evidenziata in rosso e per cui i relativi costi non potevano essere attribuiti al per cui la responsabilità Parte_1 dei danni avrebbe dovuto essere valutata e ripartita secondo un diverso criterio proporzionale, anche in ragione del disposto dell'art.1227 c.c.. L'appellante deduce di aver chiesto in primo grado disporsi la convocazione del Ctu affinché fornisse chiarimenti in termini di incidenza causale della pavimentazione in ordine ai danni accertati.
Chiede, pertanto, disporsi sul punto un supplemento della indagine tecnica e, in ogni caso, diminuirsi l'importo del risarcimento danni interni all'appartamento determinato in euro 4.753,43. Con la sottorubrica contraddistinta con la lettera B, il condominio deduce la “OMESSA
VALUTAZIONE DA PARTE DEL GIUDICANTE DI PRIME CURE DELL'ABUSO EDILIZIO COMPIUTO per cui l'abuso edilizio, Controparte_2 successivamente condonato dall'attrice, influirebbe nei rapporti giuridici con i terzi e, quindi, nei confronti del condominio riguardo la natura degli interventi di ripristino. Per tali considerazioni, i locali oggetto di causa dovrebbero essere qualificati per la loro destinazione d'uso di deposito-magazzino (locale sgombero privo di tramezzature) in quanto gli obblighi risarcitori del dovrebbero riferirsi ad un immobile abusivo oggetto di un condono edilizio e di una Parte_1 trasformazione ad uso abitativo.
Chiede, pertanto, determinarsi la misura del risarcimento in misura ridotta rispetto a quella che assume erroneamente determinata dal tribunale in primo grado, anche in via equitativa. Con la sottorubrica contraddistinta con la lettera C, il condominio deduce la “COMPENSATIO IN RELAZIONE AL PREESISTENTE STATO DI Parte_4 DEGRADO/VETUSTÀ DELL'APPARTAMENTO”, lamentando che il tribunale non avrebbe erroneamente valutato quali fossero le effettive condizioni dell'immobile dell'attrice prima del verificarsi degli eventi accertati, oggetto di lavori di ristrutturazione anni addietro, per cui il bene si sarebbe trovato in condizioni di vetustà. Deduce che l'immobile non si sarebbe trovato in buono stato di conservazione in quanto lo stesso CT (a pag. 15) aveva rilevato la presenza di muffa sulle pareti dovute a fenomeni di condensa, vetustà e presenza di ponti termici.
La sentenza impugnata secondo il non avrebbe tenuto conto della situazione quo ante Parte_1 dell'immobile e degli effetti vantaggiosi conseguiti dalla parte danneggiata con il risarcimento. L'appellante chiede rideterminarsi la misura del risarcimento, anche in via equitativa, e la sua riduzione in proporzione in ragione della vetustà dell'immobile e del preventivo dei lavori depositato dall'attrice pari ad euro 11.675,00. Il motivo è infondato e deve ritenersi assorbito con il rigetto dei due precedenti motivi di appello. La quantificazione dei danni materiali subiti dall'attrice all'interno dell'appartamento di sua proprietà esclusiva, peraltro, (v. in particolare, il computo metrico di dettaglio all.3 alla CT) non è stata oggetto di una specifica contestazione da parte del per come si osserva in risposta anche Parte_1 alle note critiche del CTP del condominio ed è stata effettuata dal CT secondo criteri logici e realistici che sono stati pienamente condivisi dal Tribunale secondo libero e prudente apprezzamento e valutazione, anche equitativa, che è incensurabile in sede di legittimità.
Con il quarto motivo, rubricato “4) ERRONEA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1073-1074 C.C.: SULLA TEMPESTIVITÀ DELL'AZIONE DI RIVENDICAZIONE DELLA SERVITÙ” il condominio appellante lamenta l'errore del Tribunale nell'aver ritenuto prescritto il diritto di servitù a suo favore di ispezionare i pozzetti sottostanti al pavimento dell'immobile dell'attrice, azionato con la domanda riconvenzionale in primo grado.
Deduce che il Tribunale avrebbe fatto riferimento alle tesi del CT il quale si sarebbe limitato a presumere l'inesistenza dei pozzetti ovvero, se esistenti, si sarebbe dovuto tener conto dello stato
7 delle cose sin dalla costruzione del fabbricato nel 1969 e, in ogni caso, del fatto che la destinazione abitativa dell'immobile sarebbe incompatibile con la possibilità di ispezionare i pozzetti. La sentenza sarebbe contraddittoria perché, da un lato, sembrerebbe escludere l'esistenza e la chiusura dei pozzetti e, dall'altro, affermerebbe che il diritto di ispezione del condominio sarebbe venuto meno per il decorso del tempo. Il deduce di aver dato prova dell'esistenza dei pozzetti e delle Parte_1 tubature al di sotto la pavimentazione dell'immobile dell'attrice (relazione tecnica società Iptek), tanto che la stessa aveva chiesto l'accertamento della usucapione in suo favore. Ha infine censurato la decisione in merito alla intervenuta servitù per violazione dei criteri relativi alla decorrenza del termine della prescrizione, quali, in particolare, il decorso del tempo dalla conoscibilità della cessazione del relativo uso. Deduce, difatti, che il non avrebbe avuto Parte_1 modo di conoscere ed avvedersi delle modifiche avvenute all'interno della proprietà privata ai fini del decorso dei termini di prescrizione della servitù. Il motivo non è fondato.
Ritiene questa Corte che il Tribunale abbia fatto corretta applicazione del disposto di cui all'art. 2935 cod.civ., che prevede che la prescrizione cominci a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere: esso riguarda la sola possibilità legale dell'esercizio non influendo l'impossibilità di fatto in cui venga a trovarsi il titolare alla quale va ricondotta anche l'ignoranza del titolare. Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, difatti, l'impossibilità di far valere il diritto, quale fatto impeditivo della decorrenza della prescrizione ex art. 2935 c.c., è solo quella che deriva da cause giuridiche che ne ostacolino l'esercizio e non comprende anche gli impedimenti soggettivi o gli ostacoli di mero fatto, in relazione ai quali il successivo art. 2941 c.c. prevede solo specifiche e tassative ipotesi di sospensione della prescrizione, tra le quali non rientra l'ignoranza da parte del titolare del fatto generatore del suo diritto, né il dubbio soggettivo sull'esistenza di tale diritto o il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento (Cass. n. 22072 del 2018).
Con il quinto motivo, rubricato:
“5) Errata quantificazione delle spese di lite in ragione della parziale soccombenza di parte appellata”, l'appellante lamenta la liquidazione delle spese di lite che ritiene ingiusta deducendo che il tribunale non avrebbe tenuto conto della parziale soccombenza della domanda dell'attrice che aveva chiesto la condanna del condominio al rimborso di 100 euro al giorno, per la sistemazione alternativa per tutta la durata dei lavori ed il risarcimento di “euro 12.000,00, per le limitazioni e i disagi nell'uso dell'appartamento in ragione del mancato utilizzo dell'immobile. Tali danni non erano stati rilevati dal CT che aveva ritenuto non impedito l'uso dell'appartamento
(v.pag. risposta alle osservazini critiche pag.45).
Il motivo è infondato.
Il tribunale ha liquidato le spese di lite tenendo conto del rigetto della domanda riconvenzionale spiegata dal condominio ex artt. 1073 e 1074 del c.c., accogliendo “nei limiti di cui alla precedente motivazione” la domanda risarcitoria dell'attrice.
Le spese di lite, pertanto, sono state liquidate tenendo conto degli esborsi documentati e dello scaglione corrispondente al valore degli importi determinati dovuti (complessivi euro 67.456,00, determinati dalla somma di euro 42.456,00 + 25.000,00), per cui debbono considerarsi congrue e correttamente imputate a carico del parte risultata soccombente . Parte_1
5.- , ritualmente costituitasi in giudizio chiede, in via principale Controparte_1 dichiararsi l'appello inammissibile, improcedibile e, comunque, infondato in fatto ed in diritto.
In via incidentale, chiede la riforma e/o l'annullamento della sentenza per l'accertamento e declaratoria della responsabilità del in ordine ai danni nell'appartamento ed ai disagi Parte_1 subiti derivanti dalla limitata disponibilità a causa delle fessurazioni per totali euro 31.728,48, oltre a quanto maturato nel corso di giudizio, o nella maggiore o minore somma accertata. Chiede, inoltre, accertarsi e dichiararsi la responsabilità del per l'impossibilità di occupare Parte_1
8 l'immobile durante le operazioni edili imposte dal Tribunale, pari ad Euro 100 per ogni giorno di lavorazione, o nella maggiore o minore somma accertata in giudizio. Chiede l'accoglimento della ulteriore domanda assorbita, proposta a seguito della domanda riconvenzionale spiegata in primo grado dal Condominio riproposta quale autonomo motivo di appello, volta a veder dichiarata l'estinzione dell'asserito diritto di servitù del in relazione ai pozzetti, nonché volta a Parte_1 veder dichiarata l'intervenuta usucapione a proprio favore dei predetti pozzetti e delle relative pertinenze, o comunque volta a dichiarare l'intervenuta usucapione in relazione al diritto di mantenere il proprio appartamento nello stato in cui esso si trova, anche in relazione agli asseriti pozzetti esistenti. Chiede la condanna al risarcimento dei danni del condominio in ragione del suo comportamento e per il mancato accesso agli incentivi di cui al SismaBonus per l'esecuzione degli interventi di consolidamento. L'appello incidentale è infondato.
È difatti riproposta la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile di cui è causa. Si deve considerare che il CT, in risposta al quesito formulato dal giudice “Accerti il CT se le lesioni o le fessurazioni o il cedimento del terreno, lamentati dalla parte attrice, impediscano l'uso dell'appartamento dell'attrice in tutto o in parte” aveva ben evidenziato (v. pag. 43 conclusioni, punto 7) di non aver rilevato alcuna situazione di pericolo reale ed imminente per persone e cose, ma solo un lento e progressivo danneggiamento alle strutture e confermato il fatto che “In queste circostanze, pur recando notevole pregiudizio estetico, non si ritiene che sia impedito l'uso dell'appartamento” in risposta alle osservazioni critiche della parte, ragionamento pienamente condiviso dal tribunale nella sentenza impugnata.
Questa Corte condivide i rilievi e le conclusioni del CT, in accordo con il Tribunale di primo grado, donde il rigetto della domanda risarcitoria.
6.- In conclusione, l'appello principale e l'appello incidentale sono infondati.
7.- In considerazione della reciproca soccombenza si compensano per un terzo delle spese di lite, mentre la restante parte segue la soccombenza e si liquida in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6534 del 2022, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 6845 del 2022:
-rigetta l'appello principale del Roma nei confronti di Parte_2
; Controparte_1
-rigetta l'appello incidentale di nei confronti del Controparte_1 Parte_1
in Roma;

[...]
-compensa per un terzo le spese di lite del grado di giudizio tra le parti e condanna per il resto il a corrispondere a favore di la somma Parte_1 Controparte_1 di euro 4.773,33 per compensi di avvocato, oltre rimborso delle spese forfettarie del 15% ex D.M.
55/2014 e ss. mm., iva e cassa come per legge;

-dichiara la sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR
115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia – come aggiunto dall'art. 1 comma 17, della
Legge 24 dicembre 2012, n. 228) sia nei confronti dell'appellante principale che dell'appellante incidentale.
Roma, 2 maggio 2025
9 Il Consigliere relatore Il Presidente
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