REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
Filippo LABELLARTE Presidente
Luciano GUAGLIONE Consigliere
Alberto BINETTI Consigliere rel.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “arricchimento senza causa” iscritta nel ruolo generale degli affari civili contenziosi civili sotto il numero d'ordine 361 dell'anno 2022
TRA
rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Murgese in forza di procura Parte_1 in calce all'atto di appello, ed elettivamente domiciliata in San Ferdinando di Puglia alla via
Squicciarini, 19/C, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale

Email_1
APPELLANTE
rappresentato e difeso, giusta procura in calce alla comparsa di Parte_2 costituzione in appello, dall'avv. Antonello de Cosmo ed elettivamente domiciliato in Cerignola alla via G. Pallotta, 3, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale

Email_2
APPELLATO
1 All'udienza collegiale tenutasi il 4 ottobre 2024, la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione, notificato in data 12 agosto 2017, la sig.ra conveniva in Parte_1 giudizio dinanzi al Tribunale di Foggia, il sig. al fine di ottenere la condanna Parte_2 di quest'ultimo alla restituzione della somma di €. 15.000,00, oltre interessi e rivalutazione, dalla prima versata a titolo di caparra confirmatoria all'atto della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile, per il quale era previsto il pagamento di un ulteriore acconto di €. 15.000,00 (entro la fine del mese di luglio del 2016) e di un saldo di €. 65.000,00 – essendo il prezzo pattuito complessivo di €. 95.000,00 – in occasione del definitivo, contratto che l'attrice assumeva essersi risolto per l'avveramento della condizione risolutiva inserita nel testo contrattuale e consistente nel mancato ottenimento del mutuo necessario alla promissaria acquirente, per Pt_1 il pagamento del prezzo convenuto in favore del Demichele promittente venditore;
il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Nel costituirsi in giudizio, il convenuto si era difeso contestando la sussistenza della dedotta condizione risolutiva espressa, che sarebbe stata, in ogni caso nulla perché meramente potestativa e deducendo l'inadempimento di controparte al pagamento del secondo acconto di €. 15.000,00 da cui discendeva il proprio diritto al trattenimento della caparra confirmatoria.
Concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale.
Nel corso del giudizio, il G.I., rigettato un ricorso per sequestro conservativo avanzato da parte dell'attrice, rigettava anche le prove orali richiesta dall'attrice, ammettendo quelle articolate dal convenuto e formulava una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., che prevedeva l'abbandono del giudizio da parte dell'attrice e la rifusione in favore del convenuto delle spese legali sino a quel momento sostenute.
A seguito della mancata adesione alla proposta conciliativa, venivano assunte le prove orali ed, infine, la causa veniva decisa con la sentenza n. 221/22 del 20 gennaio 2022, con la quale il Tribunale di
Foggia, in composizione monocratica, rigettava la domanda attorea, dichiarando il diritto del convenuto a trattenere la caparra confirmatoria e condannando l'attrice alla rifusione delle spese legali sostenute dal convenuto e liquidate, quanto alla fase cautelare, in €. 1.899,00 e, quanto al merito, in
€. 4.835,00, oltre accessori di legge.
In particolare, il primo giudice, pur avendo qualificato la clausola contrattuale come una condizione risolutiva e pur avendone escluso la natura meramente potestativa, aveva affermato non essersi avverata la condizione, dal momento che la nella ricerca di un finanziamento, non si era Pt_1 rivolta ad una Banca, bensì ad una società finanziaria ed il tentativo presso il Banco di Napoli non era stato coltivato per inerzia della stessa attrice.
Ne aveva dedotto il Tribunale di Foggia che il contratto si era risolto, non per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva espressa – che il giudicante aveva posto in relazione al solo pagamento del saldo e non degli acconti intermedi – bensì per l'inadempimento della al pagamento del Pt_1 secondo acconto di €. 15.000,00 il cui termine scadeva, appunto, nel luglio del 2016.
2 Per il resto, il Tribunale di Foggia aveva ritenuto irrilevante il mancato trasferimento del possesso materiale dell'immobile all'atto del preliminare – come contrattualmente previsto – giacché detto trasferimento era subordinato all'esecuzione di talune opere di adeguamento a carico dello stesso
Parte_2
Avverso la sentenza di primo grado, ha proposto appello la sig.ra che, in riforma Parte_1 della stessa e per i motivi di seguito indicati, ha concluso per la condanna dell'appellato alla restituzione della somma di €. 15.000,00 come già richiesta in primo grado, con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
L'appellato si è costituito, eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza Parte_2 dell'appello, di cui ha chiesto l'integrale rigetto, con il favore delle spese e con la condanna di controparte per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c..
Rigettata l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c., all'udienza del 4 ottobre 2024, la causa è stata riservata per la decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con unico sostanziale motivo di gravame, l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto che la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare fosse ascrivibile all'attrice, articolando la censura in tre punti distinti, secondo il procedere argomentativo dell'impugnata sentenza.
Quanto al primo punto, il primo giudice avrebbe errato nel ritenere non documentato il rifiuto di alcun istituto di credito alla concessione del mutuo, dal momento che la si era rivolta ad Parte_1 una società finanziaria e non ad una banca.
Secondo l'appellante, infatti, il termine “banca” utilizzato genericamente nel contratto preliminare non poteva avere una accezione talmente restrittiva da escludere altri soggetti che fossero in grado di finanziare il promissario acquirente, affinchè questi fosse in grado di fare fronte al pagamento del corrispettivo pattuito.
Poiché, dunque, la (che associava circa il 40% degli agenti immobiliari italiani, Unicredit CP_1
Banca e, dal 2008, anche ), era soggetto idoneo a fornire, in astratto, il finanziamento richiesto, CP_2 non vi era ragione perché lo stesso non rientrasse nel concetto di “banca” come indicato nel contratto preliminare.
Inoltre, l'appellante deduce che, dopo il rifiuto della si era effettivamente rivolta al CP_1
Banco di Napoli, sebbene con intento meramente conoscitivo, ma la robusta motivazione con la quale la aveva rigettato la richiesta di finanziamento, rinvenibile nella presenza di un atto di CP_1 pignoramento per circa sessantacinquemila euro, di una esposizione personale con Equitalia di oltre venticinquemila euro, di una esposizione della Sant'Andrea srl – di cui l'appellante era amministratrice – verso Equitalia di oltre centomila euro e, soprattutto, nella irregolarità reddituale, nell'indebitamento eccessivo e nella forte propensione all'indebitamento, che avevano del tutto escluso il merito creditorio, avrebbero reso impossibile per qualsiasi istituto di credito prendere in considerazione la sua istanza.
Sotto tale profilo, la censura merita accoglimento.
3 Invero, solo una lettura formalistica e slegata dalla realtà dei rapporti economici in generale e dei rapporti tra le parti in particolare potrebbe condurre a ritenere che la promissaria acquirente avrebbe dovuto diligentemente rivolgersi soltanto ad una banca in senso stretto, per ottenere il finanziamento per il pagamento del prezzo, laddove la scelta di un soggetto diverso come la era CP_1 verosimilmente dettata dall'auspicio di trovare una maggiore disponibilità, che presso una banca era esclusa in radice, avuto riguardo all'esposizione debitoria e alle condizioni reddituali dalla Pt_1
Ciò significa che il rifiuto formale della equivale al sostanziale avveramento della CP_1 condizione risolutiva contenuta nel contratto.
Che poi la clausola in parola¹ configuri una condizione risolutiva e che non sia meramente potestativa
è affermazione del Tribunale, non censurata, in via incidentale, da parte appellata e, quindi, passata in cosa giudicata.
Quanto al secondo punto, l'appellante si duole della circostanza che il Tribunale di Foggia, dopo avere ritenuto contrario a buona fede il comportamento della per essersi rivolta ad un soggetto Pt_1 diverso da una banca e di non avere perseguito la via intrapresa con il Banco di Napoli, aveva accertato l'inadempimento dell'attrice rispetto al secondo acconto contrattualmente previsto di €.
15.000,00 da versarsi entro il mese di luglio 2016, rispetto ad quale la condizione risolutiva non operava essendo stata concordata per il pagamento del saldo.
Anche sotto tale profilo, la censura appare meritevole di accoglimento.
Infatti, la piana lettura del testo contrattuale consente di concludere che era intendimento delle parti diluire il pagamento del prezzo in due acconti (il primo alla stipula del definitivo ed il secondo entro
(la fine, in mancanza di un giorno preciso) del mese di luglio 2016, ed in un saldo da versarsi in occasione del definitivo.
E', dunque, evidente che, una volta versato il primo acconto, alla stipula del preliminare, oggetto della odierna domanda di restituzione, non era prevista alcuna conseguenza risolutoria rispetto al mancato pagamento del secondo acconto.
In proposito, non può trascurarsi la circostanza – mai contestata ed ampiamente documentata - che la in epoca anteriore alla scadenza del termine per il secondo acconto², avesse comunicato alla Pt_1 controparte l'avveramento della condizione, per avere ricevuto il formale rifiuto da parte di e che il ha riscontrato tale comunicazione con una missiva (che non si CP_1 Parte_2 rinviene in atti ma che, dedotta sin dalla comparsa di costituzione in primo grado, non è stata oggetto di contestazione da parte della con la quale, eccependo l'inadempimento al pagamento Pt_1 dell'ulteriore acconto di €. 15.000,00, aveva preannunciato che avrebbe trattenuta la caparra confirmatoria già versata. Orbene, ritiene la Corte che, per come è stato concordato il pagamento del prezzo e per come è scritta la condizione risolutiva, era volontà delle parti subordinare la prosecuzione del rapporto contrattuale, sino alla stipula del definitivo, all'ottenimento di un mutuo o di un finanziamento, ovvero delle risorse necessarie a fare fronte a tale impegno, da una banca o da altro soggetto terzo finanziatore;
di modo che appare non coerente con tale prospettiva ancorare la condizione risolutiva al solo pagamento del saldo. Infatti, appare fin troppo evidente che l'impossibilità di ottenere un finanziamento, determinata più dalla sostanziale consistente esposizione debitoria pregressa a fronte di redditi incostanti ed inadeguati, che dal formale rifiuto della rendeva impossibile già il pagamento del CP_1 secondo acconto al luglio del 2016 ed, a maggior ragione, non avrebbe mai consentito il pagamento del saldo prezzo al definitivo.
D'altro canto, non appare neppure logico imporre il pagamento del secondo acconto (peraltro, a pena di risoluzione del contatto preliminare) per poi consentire al promissario acquirente di ottenere la restituzione di tutti gli acconti, in caso di mancato ottenimento del mutuo in occasione del saldo, laddove il mutuo non era stato ottenuto neppure per il secondo acconto.
Ciò significa che, logicamente e cronologicamente, l'avveramento della condizione risolutiva ha determinato la risoluzione del contratto e l'obbligo del di restituire quanto percepito a Parte_2 titolo di caparra, prima che la potesse considerarsi inadempiente, in quanto il termine per il Pt_1 secondo acconto era fissato (in assenza di un giorno preciso) alla fine del mese di luglio 2016 ed il termine per adempiere cui fare conseguire la risoluzione ai sensi dell'art. 1454 cod. civ., se assegnato, lo era stato dopo l'avveramento della condizione.
L'accoglimento dell'appello sotto tali profili, consente di ritenere assorbite le censure relative all'ultimo punto in contestazione, attinente la consegna materiale dell'immobile.
In conclusione, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza di primo grado, va accolta la domanda attorea e, per l'effetto, va condannato il alla restituzione della somma di €. Parte_2
15.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo e senza alcuna rivalutazione, trattandosi di credito di valuta.
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.


P.Q.M

.
La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 221/22 del 20 gennaio 2022, del Tribunale di Parte_1
Foggia, in composizione monocratica,

1. Accolto l'appello ed in integrale riforma della impugnata sentenza, accoglie la domanda della e, per l'effetto, condanna alla restituzione della Parte_1 Parte_2 somma di €. 15.000,00 in suo favore, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2. condanna alla rifusione delle spese processuali del doppio grado Parte_2 sostenute da spese che liquida, quanto al primo grado, in complessivi €. Parte_1
5.077,00, per compensi, oltre iva, cap e rimborso forfetario (15%) come per legge, e, quanto al secondo grado, in complessivi €. 5.809,00, per compensi, oltre iva, cap e rimborso forfetario (15%) come per legge;

Così decisa il 15 gennaio 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
5 Il Consigliere est. Il Presidente
Alberto Binetti Filippo Labellarte
6 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Dopo avere precisato le modalità del pagamento del prezzo, le parti espressamente convengono che “qualora la parte promissaria acquirente non dovesse ottenere il mutuo dalla banca, il presente contratto dovrà ritenersi nullo ed improduttivo di effetti, comportando la restituzione delle somme ricevute in acconto dal promittente venditore” ² La nota a firma di è del 26 luglio 2016 e quella dell'avv. Gallo, in rappresentanza della , Parte_1 Pt_1 entrambe a mezzo raccomandata a.r., è del 6 agosto 2016. 4