REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
3° Sezione Civile
Il giudice designato dott. Guglielmo Rende ha pronunciato ai sensi dell'articolo 281 sexies comma 3 del c.p.c. la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al R.G. n. 15774/2024 tra:
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ) Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'avvocato Mauro Manassero del Foro di Torino nonché elettivamente domiciliato presso il suo studio in Rivoli (TO) al corso Francia n. 139 parte ricorrente
e
(c.f. ) CP_1 C.F._3
nata il [...] a [...] parte resistente contumace

OGGETTO: contratto di vendita di immobile ex art. 1470 del codice civile;
irregolarità e difformità edilizie;
garanzia ex artt. 1489, 1490 e seguenti del codice civile;
accordo di negoziazione assistita;
accordo negoziale di rimozione delle irregolarità e difformità edilizie;
inadempimento; domanda di pagamento somme.

1 CONCLUSIONI: la parte attrice ha precisato le seguenti conclusioni
Parte attrice e Parte_1 Parte_2
“contrariis reiectis, ammesse le prove dedotte, In via principale, dichiarare tenuta e condannare la signora , nata a [...]_1
Reale, il 03.12.1976, cod. fisc. , residente in C.F._3
Cumiana, Via San Giuseppe n. 20 per il pagamento in favore dei ricorrenti della somma di €uro 21.645,58 oltre agli interessi legali dalla data dei pagamenti e gli interessi moratori dalla data di deposito della presente domanda giudiziale ex art. 1284, c.

4. c.c., nonché alle spese ed onorari per la presente procedura ed alle successive occorrende. In via subordinata,
- In caso di costituzione in giudizio della signora e di sua CP_1 opposizione, licenziarsi C.T.U. volta alla verifica dell'avvenuta esecuzione delle opere e delle sanatorie di cui alla perizia dell'Ing. (doc. n. 3) Per_1 ed alla congruità delle spese sostenute per l'esecuzione delle medesime (docc. 10 – 16) rispetto al Prezziario Opere Edili ed Impiantistiche sulla piazza di Torino della CCIAA;

- dichiarare tenuta e condannare la signora nata a [...]
Venaria Reale, il 03.12.1976, cod. fisc. residente C.F._3 in Cumiana, Via San Giuseppe n. 20 per il pagamento in favore dei ricorrenti della somma risultante in esito alla C.T.U., oltre agli interessi legali dalla data di esecuzione delle opere e gli interessi moratori dalla di deposito della presente domanda giudiziale ex art. 1284, c.

4. c.c., nonché alle spese ed onorari per la presente procedura ed alle successive occorrende”

MOTIVI DELLA DECISIONE



1. L'oggetto del presente giudizio.
La parte ricorrente e ha promosso il Parte_1 Parte_2
presente giudizio, nei confronti della parte convenuta , CP_1
deducendo – fra l'altro - quanto segue:
1) con atto a rogito del Notaio dott.ssa in Torino, Persona_2
in data 22 maggio 2017, repertorio n. 1120, raccolta n. 914, gli odierni ricorrenti hanno acquistato dalla resistente un'unità abitativa CP_1
sita in Alpignano (TO) alla via San Gillio n. 12;
2 2) a seguito di riunione condominiale del 12 luglio 2019, gli odierni ricorrenti sono stati messi a conoscenza della sussistenza di irregolarità edilizie presenti nelle parti comuni dell'edificio condominiale e, pertanto, si sono rivolti ad professionista di fiducia affinché desse corso alla verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dell'alloggio compravenduto;

3) in data 13 novembre 2019, gli odierni ricorrenti hanno ricevuto l'elaborato di perizia dell'ing. dal quale è emersa la Persona_3 sussistenza, nell'unità abitativa in questione, di gravi irregolarità edilizie riferibili a lavori di ristrutturazione fatti eseguire alcuni anni prima dalla venditrice;

4) a mezzo del proprio Difensore, gli odierni ricorrenti hanno quindi invitato in data 15 novembre 2019 alla venditrice la denunzia del vizio ai sensi degli artt. 1490, 1495, 1667, 1669 del codice civile nonché art. 29 della legge n. 52/1985 e successive modifiche;

5) in data 20 gennaio 2020 gli odierni ricorrenti hanno altresì trasmesso alla resistente invito alla negoziazione assistita;
CP_1
6) in data 2 marzo 2020 gli odierni ricorrenti e la resistente , CP_1 assistita dall'avv. Emanuela Cullari del Foro di Torino, hanno quindi sottoscritto specifico Accordo di Negoziazione Assistita avente il seguente contenuto:
“A seguito di confronto tra le parti, le medesime pervengo all'accordo secondo le seguenti condizioni:
1) la RA si farà carico esclusivo di ogni onere, per CP_1
compensi professionali, per sanzioni e per opere da realizzarsi (sia di demolizione che di ricostruzione), che sia necessario per la regolarizzazione edile ed amministrativa dello stato dell'alloggio compravenduto.=
2) la RA si farà carico esclusivo di ogni onere e spesa CP_1
necessaria per l'esecuzione di opere edili, deposito istanze e relative regolarizzazioni, per la riduzione di vizi, difetti e difformità presenti nelle parti comuni condominiali, limitatamente alla quota pertoccante per millesimi di proprietà ai signori e = Pt_1 Pt_2
3 3) la regolarizzazione, sia delle parti private che delle parti comuni, dovrà inderogabilmente avvenire entro e non oltre la data del 31 dicembre 2020.
Tale termine potrà essere eventualmente prorogato, con concorde dichiarazione scritta da apporsi in calce al presente accordo, solo in ipotesi di necessità della proroga indicata dai consulenti tecnici di parte.=
4) L'esecuzione degli incarichi professionali ed edili che la signora
disporrà per l'attuazione del presente accordo, sarà oggetto di verifica a CP_1
cura dell'Ing. con studio in Alpignano, che fin da ora è incaricato Persona_3
dai signori e di affiancare il tecnico che sarà nominato dalla Pt_1 Pt_2
RA . Le opere eventualmente necessarie dovranno essere approvate CP_1
dai signori e = Pt_1 Pt_2
5) Ciascuna delle parti si farà carico degli oneri relativi ai professionisti di fiducia da ciascuna incaricati.=
Rivoli, li 02/03/2020
Parte_3
[...]
Avv. Mauro Manassero Avv. Emanuela Cullari per autografia delle firme dei rispettivi clienti e per accettazione delle clausole della convenzione che prevedono obblighi e diritti che li riguardano.”
7) in data 28 dicembre 2020 i procuratori delle parti si sono scambiati a mezzo PEC la reciproca dichiarazione di conformità dell'accordo alle norme imperative di legge e di ordine pubblico;

8) in data 9 -10 febbraio 2021 su richiesta della resistente , CP_1
le parti, con l'assistenza dei rispettivi Difensori, hanno sottoscritto l'accordo di proroga del termine per l'esecuzione delle opere alla data del
31 luglio 2021;
9) in difetto di adempimento da parte della resistente entro il CP_1
termine concordato all'obbligazione assunta con l'Accordo di
Negoziazione Assistita e con la successiva proroga, i ricorrenti e Pt_1
si sono risolti ad inviare alla cennata reistente , a mezzo di Pt_2 CP_1
4 Difensore, la comunicazione del 5 settembre 2022 avente il seguente contenuto:
“Gentile RA , Le invio la presente per comunicarLe che, non CP_1
avendo ricevuto alcuna ulteriore comunicazione in ordine all'esecuzione delle opere edili ed alle sanatorie necessarie per la regolarizzazione edilizia dei vizi sussistenti nell'unità immobiliare oggetto della compravendita immobiliare di cui all'atto rogito Notaio in Torino, in data 22.05.2017, Persona_2
repertorio n. 1120, raccolta n. 914, nonché di quelli presenti nelle parti comuni condominiali, ed essendo inutilmente decorso il termine concordemente fissato nella data del 31.12.2020, i miei assistiti Signori e Parte_1 Pt_2
dopo aver atteso quasi due anni affinché Ella potesse predisporre quanto
[...] necessario per l'esecuzione delle obbligazioni derivanti dall'Accordo di
Negoziazione Assistita formalizzato in data 2 marzo 2020 e come ivi dettagliate, si sono risolti a procedere a proprie spese all'esecuzione di quanto previsto nel medesimo Accordo, con espressa dichiarazione della loro intenzione di procedere, ad opere ultimate, alla richiesta giudiziale nei Suoi confronti per la rifusione di tutto quanto da essi anticipato. Il presente atto vale ad ogni effetto di legge ed anche ai fini interruttivi della prescrizione”;
10) in data 28 novembre 2023, concluse le opere di riduzione dei vizi, i ricorrenti e hanno inviato, a mezzo del Difensore, con Pt_1 Pt_2
raccomandata A.R., la comunicazione dal seguente tenore:
“Gentile RA , Le invio la presente per comunicarLe che, come CP_1
anticipato con la notificazione del 05/09/2022, i miei assistiti Signori Parte_1
e , hanno provveduto a proprie spese all'esecuzione delle
[...] Parte_2
opere previste nell'Accordo di Negoziazione Assistita formalizzato in data in data 2 marzo 2020 e, quindi, mi hanno conferito il mandato per il recupero di dette spese pari ad €uro 21.645,58.
Affinché Ella possa verificare la corrispondenza delle opere eseguite rispetto a quelle dettagliate nell'accordo di Negoziazione Assistita, compiego alla presente le relative fatture.
5 La invito, quindi, a prendere contatto con lo scrivente studio entro e non oltre giorni dieci dal ricevimento della presente al fine di concordare le modalità del rimborso in favore dei miei assistiti, con espresso avvertimento che, inutilmente decorso il termine perentorio sopra assegnatoLe, darò corso al mandato conferitomi per il recupero coattivo.
In attesa del Suo cortese riscontro, preciso che il presente atto vale ad ogni effetto di legge ed anche ai fini interruttivi della prescrizione e Le porgo distinti saluti.”
11) alla raccomandata ora cennata del 28 novembre 2023 sono state altresì allegate le seguenti fatture e sanzioni con allegazione, per ognuna, della relativa contabile di pagamento:
- Ing. ft. n. 48/2019 di € 898,30; Persona_3
- Sanzione SCIA in sanatoria di € 611,00;
- Ing. ft. n. 25/2022 di € 2.082,00; Persona_3
- Impresa EL RI ft. n. 12/2023 di € 499,99;
- Impresa EL RI ft. n. 16/2023 di € 12.480,01;
- Ing. ft. n. 77/2023 di € 921,28; Persona_3
12) non avendo la parte resistente provveduto all'esecuzione prevista nell'obbligazione assunta con l'Accordo di Negoziazione, nonostante il decorso di due anni e mezzo dalla sottoscrizione dell'impegno (dal 02 marzo 2020 al 05 settembre 2022) gli odierni ricorrenti, previo dovuto avviso, hanno allora provveduto all'esecuzione a proprie spese e, quindi, l'obbligazione di esecuzione originariamente assunta dalla resistente è divenuta obbligazione di rifusione delle CP_1
spese sostenute per sopperire al mancato adempimento;

13) in data 28 novembre 2023 i ricorrenti hanno anche sottoposto alla resistente l'elenco delle spese sostenute inviandole le relative CP_1
fatture e le prove dell'avvenuto pagamento;

14) la domanda proposta è, dunque, fondata su prove scritte e risulta di pronta soluzione.
6 Sulla base delle deduzioni e allegazioni che precedono, gli odierni ricorrenti hanno quindi promosso il presente giudizio al fine di sentire accogliere le sopra trascritte conclusioni con condanna della restitente al pagamento in loro favore della somma di € 21.645,58 oltre accessori.
La resistente , dal canto suo, pur ritualmente citata, CP_1
non si è costituita in giudizio, così rimanendo contumace.


2. L'istruttoria svolta.
La causa è stata istruita mediante le sole produzioni documentali di parte ricorrente e l'ammissione di interrogatorio formale ex art. 230 del c.p.c..


3. Sul merito della causa.
La domanda di parte ricorrente è fondata e, pertanto, deve essere accolta.
In particolare, la pretesa creditoria avanzata dalla parte aricorrente
è legittima e fondata, e ciò in ragione delle seguenti dirimenti considerazioni:
1) come è noto la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito e ribadito che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (v., per tutte, Cass. Sez. Un. 13533/2001);
2) nel caso in esame, i ricorrenti hanno provato la fonte legale del proprio diritto mediante deposito in atti dell'Accordo di Negoziazione
Assistita del 2 marzo 2020 che ha composto la relativa controversia ex art. 5 del D. L. n. 132/2014 ,convertito con legge n. 162/2014 (v. il doc. n.
6 del fascicolo di parte attrice);
7 3) il predetto accordo costituisce invero scrittura privata tacitamente riconosciuta ai sensi degli articoli 2702 del codice civile e 215 n. 2) del codice di procedura civile;

4) in detto accordo la parte resistente ha assunto l'obbligo di farsi
“carico esclusivo di ogni onere, per compensi professionali, per sanzioni e per opere da realizzarsi (sia di demolizione che di ricostruzione), che sia necessario per la regolarizzazione edile ed amministrativa dello stato dell'alloggio compravenduto” così come di ogni ulteriore “onere e spesa necessaria per
l'esecuzione di opere edili, deposito istanze e relative regolarizzazioni, per la riduzione di vizi, difetti e difformità presenti nelle parti comuni condominiali, limitatamente alla quota pertoccante per millesimi di proprietà ai signori Pt_1
e (v. il menzionato doc. n. 6 del fascicolo di parte attrice) (si veda Pt_2
anche la successiva nota integrativa del 10 febbraio 2021 con la quale le parti hanno prorogato il termine inizialmente fissato al 31 dicembre 2020 alla nuova data del 31 luglio 2021 – v. il doc. n. 8 del fascicolo di parte ricorrente);
5) a fronte di ciò, la parte resistente, rimanendo contumace, non ha fornito prova di aver adempiuto all'obbligazione assunta, né della ricorrenza di eventuali fatti estintivi o modificativi di essa;

6) spetta pertanto alla parte ricorrente il diritto a ricevere a titolo di adempimento contrattuale, o comunque di risarcimento del danno,
l'importo sostenuto per provvedere in proprio alle opere di riduzione di cui trattasi, il cui costo la parte resistente si era espressamente impegnata a sostenere mediante stipula del cennato Accordo di Negoziazione
Assistita;
7) la documentazione prodotta in atti costituisce adeguata ed esaustiva prova del valore delle opere effettuata e, pertanto, il credito di parte ricorrente qui azionato può essere determinato in conformità a quanto risultante dalla cennata documentazione (si veda in particolare il doc. n. 3 del fascicolo di parte ricorrente recante Perizia Ing. Persona_3
“Relazione peritale difformità appartamento Signori e Parte_1
8 ”; v. anche i docc. da 11 a 16 recanti fatture e contabili di Parte_2
pagamento);
8) ulteriori elementi di prova e convincimento, in ordine alla fondatezza della domanda attorea, possono poi trarsi ai sensi dell'articolo
232 del c.p.c. dalla mancata risposta del convenuto contumace all'interrogatorio formale disposto, stante la rituale notifica ai sensi dell'art. 292 c.p.c. della relativa ordinanza ammissiva (v., ex multis, Cass.
15389/2005, Cass. 4019/2003 e Cass. 5089/1993).
Alla luce delle sopra svolte argomentazioni e considerazioni, la parte resistente deve dunque essere condannata al CP_1
pagamento, in favore dei ricorrenti e , della Parte_1 Parte_2
somma di € 21.645,58 (da ritenersi congrua all'atto della domanda) oltre interessi legali ex art. 1284 comma 4 del cod. civ. dalla data della domanda e sino all'effettivo esborso.


4. Sulle statuizioni finali di causa e le spese di lite.
Le sopra svolte considerazioni e delibazioni assorbono tutte le ulteriori argomentazioni e questioni.
Sulla base dei motivi sopra indicati, ritenuta quindi assorbita e respinta ogni contraria istanza, eccezione o argomentazione, anche in considerazione del principio della sufficienza della ragione più liquida, devono rassegnarsi le analitiche statuizioni riportate in dispositivo.
Le spese di lite devono essere regolate secondo il principio della soccombenza come imposto dall'articolo 91 del c.p.c. il quale testualmente così recita:
“Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida l'ammontare insieme con gli onorari di difesa”.
Non ricorre infatti alcuna delle ipotesi ex art. 92 del c.p.c. che consentono la compensazione delle spese di giudizio.
Le spese pertanto devono seguire la soccombenza ai sensi dall'articolo 91 del c.p.c. e si liquidano come in dispositivo in ragione delle
9 disposizioni di cui al D.M. 55/2014, tenendo conto dei parametri indicati all'art. 4 del citato D.M., e sulla base dei valori medi dello scaglione di riferimento (da € 5.200,01 a € 26.000,00), opportunamente modulati in ragione della limitata attività processuale svolta (la causa è stata istruita in via meramente documentale senza assunzione di prove;
la parte resistente è rimasta contumace), nonché delle seguenti analitiche voci:
a) fase di studio → € 1.000,00
b) fase introduttiva → € 1.000,00
c) fase istruttoria → € 1.000,00
d) fase decisionale → € 1.000,00
- per un totale di € 4.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria eccezione, domanda o istanza, così provvede:
1) Condanna la resistente al pagamento, in favore dei CP_1
ricorrenti e , della somma di € 21.645,58 Parte_1 Parte_2
oltre interessi legali ex art. 1284 comma 4 del cod. civ. dalla data della domanda e sino all'effettivo esborso.
2) Condanna la resistente alla rifusione, in favore dei CP_1
ricorrenti e , delle spese di giudizio che Parte_1 Parte_2
liquida in € 264,00 per esposti e € 4.000,00 per compenso professionale oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino il giorno 9 giugno 2025.
Il Giudice dott. Guglielmo Rende
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