R.G. n. 1993/2018 + n. 1144/2020

Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile
Provvedimento reso fuori udienza secondo le modalità previste dagli artt. 127 ter e 281 sexies
c.p.c.
Il Giudice
Considerato che la causa è stata chiamata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
13.3.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
Esaminate le note scritte depositate dalle parti;

Letto l'art. 127 ter, co. 3, c.p.c., secondo cui “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
Letto, altresì, l'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c. secondo cui “Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni”;
Pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., come di seguito.
05.4.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita

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R.G. n. 1993/2018 + 1144/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause riunite iscritte ai nn. 1993/2018 e 1144/2020
TRA
rappresentata e difesa dagli avv.ti Giuseppina Pronestì e Luigi Montano, Parte_1
nonché dagli avv.ti Marcello Pipola e Innocenzo Calabrese, elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi, alla Via Verdi n. 50, in Pomigliano d'Arco (NA), come da procure in atti
ATTRICE – CONVENUTA IN RICONVENZIONALE
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Gerardo Marano, presso il cui studio Controparte_1
elettivamente domicilia, al Corso Umberto I n. 543, in Marigliano (NA), come da procure in atti
CONVENUTO - ATTORE
NONCHÉ
rappresentata e difesa dall'avv. , presso il cui studio Controparte_2 Controparte_3
elettivamente domicilia, alla Via Amati n. 13, in Terzigno (NA), come da procura in atti
INTERVENTRICE VOLONTARIA
2
Conclusioni per le parti: come da atti di causa, nonché come da note conclusionali e da note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 13.3.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi degli artt. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., osserva il Tribunale che conveniva in giudizio deducendo di aver Parte_1 Controparte_1
stipulato - in qualità di promittente venditrice - con quest'ultimo, in data 24.6.2016, un contratto preliminare di vendita del fabbricato sito in Contrada San Giovanni, Via Nicola La Rocca n. 16, in
Acerra (NA), al prezzo di € 200.000,00, e, contestualmente, un contratto preliminare di vendita del terreno ubicato alla medesima Via Nicola La Rocca n. 16, in Contrada San Giovanni in Acerra (NA), al prezzo di € 60.000,00, nonché di aver proceduto - prima della stipula dei contratti definitivi ed avendo ricevuto solo un acconto sui prezzi pattuiti - alla consegna dei suddetti immobili ad . Controparte_1
La , pertanto, sul presupposto dell'inadempimento di in ordine al Parte_1 Controparte_1
versamento - entro il 30.6.2019, quale data prevista per la stipula dei rogiti notarili – del saldo delle rate pattuite per l'acquisto dei suindicati immobili, chiedeva all'intestato Tribunale, innanzitutto, di accertare l'inadempimento del convenuto e dichiarare, quindi, la risoluzione dei contratti preliminari con quest'ultimo stipulati, nonché chiedeva la condanna di : “alla immediata restituzione degli Controparte_1
immobili consegnati alla sottoscrizione dei contratti preliminari (…)”, nonchè “al pagamento dei corrispettivi dovuti per
l'uso dell'immobile a far data dalla consegna, oltre alle successive somme maturate e maturande fino all'effettiva restituzione ovvero per quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria (…)” ed, altresì, “al risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento, da liquidarsi nell'ammontare di € 40.000,00 o in quella maggiore o minore somma (…) determinata in corso di giudizio oltre interessi compensativi (…)”.
Si costituiva in giudizio , il quale, in via preliminare, eccepiva l'improcedibilità della Controparte_1
domanda di risarcimento formulata dall'attrice “in quanto non preceduta dall'invito a stipulare una convenzione
3
di negoziazione assistita” (così a pag. 3 della comparsa di costituzione e risposta), nonché contestava nel merito la domanda attorea, chiedendone il rigetto, per tutte le ragioni esplicate nella comparsa di costituzione e risposta, cui si fa qui rinvio, eccependo, in particolare, di esser venuto a conoscenza solo nel mese di dicembre 2016 che “il fabbricato promesso in vendita era abusivo (circostanza non comunicata dal promittente venditore al promissario acquirente al momento della stipulazione del contratto preliminare)”, ragion per cui aveva comunicato “alla sig.ra che non avrebbe più corrisposto acconti sul prezzo di vendita fino a Parte_1
quando il fabbricato sopraindicato non fosse stato messo in regola con le norme edilizie, in quanto lo stesso presentava violazioni delle norme urbanistiche tali da impedire la stipulazione del rogito notarile” (così alle pagg. 3 e 4 della comparsa).
Esperito dalle parti, con esito negativo, il procedimento di negoziazione assistita, a tanto onerate con ordinanza della scrivente - frattanto subentrata nella trattazione di questo procedimento a far data dal
10.5.2018, data di presa di funzione presso l'intestato Tribunale - emessa all'udienza di comparizione del 27.9.2018, si costituivano in giudizio, quali nuovi difensori dell'attrice, gli avvocati Marcello Pipola ed Innocenzo Calabrese, da intendersi quali co-difensori dei già costituiti avvocati Giuseppina Pronestì
e Luigi Montano, non rinvenendosi in atti né la revoca della procura né la rinuncia al mandato a costoro conferito (cfr. memoria di costituzione per nomina di nuovo difensore, con procura alle liti in calce, depositata in data 27.01.2021).
All'esito dell'udienza del 09.02.2021, veniva disposta la riunione, al procedimento recante R.G. n.
1993/2018, di quello recante R.G. n. 1144/2020, connotato da profili di connessione oggettiva e soggettiva con il primo (cfr. decreto del Presidente della Prima Sezione Civile, del 16.6.2020, di assegnazione alla scrivente del procedimento recante R.G. n. 1144/2020, precedentemente assegnato alla cognizione di altro magistrato), in quanto instaurato da al fine di: “accertare e dichiarare Controparte_1
l'inadempimento della sig.ra degli obblighi nascenti dai contratti preliminari di compravendita Parte_1
stipulati con il sig. in data 24/06/2016 (…)”; “emettere sentenza produttiva degli effetti del contratto Controparte_1
non concluso tra le parti e trasferire in favore del sig. la proprietà del fabbricato composto da n. 02 piani e Controparte_1
sito in Acerra Contrada S. Giovanni, alla Via Nicola La Rocca 16 (…) nonché la proprietà dell'appezzamento di 4
terreno pertinenziale al fabbricato di cui sopra (…), condizionando il detto trasferimento al pagamento della somma di €
218.300,00 o a quella diversa somma ritenuta di giustizia ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito”; “in via subordinata, qualora non sia possibile l'emissione della suddetta sentenza, pronunciare la risoluzione dei contratti preliminari di vendita del 24/06/2016 per grave inadempimento della promittente venditrice e, per l'effetto, condannare la sig.ra alla restituzione, in favore del sig. Parte_1 [...]
degli importi indebitamente corrisposti dal promissario acquirente alla promittente venditrice a titolo di acconto CP_1
prezzo e pari ad € 41.700,00 nonché condannare la sig.ra al pagamento, in favore del sig. Parte_1 [...]
della somma di € 38.722,80 o di quella diversa somma ritenuta equa e giusta, il tutto oltre interessi e CP_1
rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al soddisfo”; “in via ancor più gradata, condannare la sig.ra Parte_1
ad indennizzare il sig. nei limiti dell'arricchimento ricevuto per l'esecuzione dei lavori fatti
[...] Controparte_1
eseguire al fabbricato promesso in vendita, della correlativa diminuzione patrimoniale subita dall'attore a causa degli esborsi economici determinati dai suddetti lavori”.
In detto giudizio, la si era costituita contestando la domanda attorea e chiedendone il Parte_1
rigetto, per le ragioni indicate nella comparsa di costituzione e risposta, cui si fa qui rinvio, nonché spiegando domanda riconvenzionale di accertamento degli “inadempimenti di parte attrice nell'esecuzione dei contratti preliminari del 24/06/2016, con conseguente risoluzione contrattuale per causa imputabile al promissario acquirente”, nonché di condanna dell'attore “alla immediata restituzione degli immobili” ed al pagamento “a
titolo di risarcimento danni della somma di € 46.722,80 oltre alle successive somme maturate e maturande ed interessi, ovvero a quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia oltre interessi” e di condanna, in via gradata, del promissario acquirente “al pagamento della somma di € 26.722,80 a titolo risarcitorio oltre interessi o a quella maggiore o minore somma accertata dall'adito Giudice oltre interessi”, oltre “al pagamento della somma di € 7.200,00 quale corrispettivo dell'uso del terreno a far data dalla consegna fino all'effettiva restituzione ovvero a quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria”, ovvero di condanna del medesimo
“al pagamento delle stesse somme a titolo di ingiustificato arricchimento” ed, altresì, alla “riconsegna dei beni alla odierna convenuta” disponendo “la compensazione delle somme dovute reciprocamente tra le parti”.
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Espletata, quindi, l'istruttoria mediante concessione alle parti dei termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. – senza ammissione delle istanze istruttorie orali formulate nelle rispettive seconde memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. sia dall'attrice (e da questa non reiterate in sede di precisazione delle conclusioni) che dal convenuto e da quest'ultimo reiterate nella memoria conclusionale depositata l'11.02.2025, di cui si conferma qui il rigetto essendo stati articolati capi di prova testimoniale inammissibili, in quanto attinenti a circostanze da provare in via documentale (capi nn. 1, 2, 3), ovvero generiche (capi nn. 4 e 5), ovvero irrilevanti ai fini del decidere (capo n. 6) – nonché nomina di C.T.U., in data 09.5.2024 spiegava intervento volontario in qualità di conduttrice dell'immobile oggetto di giudizio, la Controparte_2
quale chiedeva, all'intestato Tribunale, accogliersi le seguenti conclusioni: “Voglia la S.V. accertare la legittima proprietà dell'immobile sito nel Comune di Acerra (Na) alla Via Nicola La Rocca n. 18 foglio 35 particella
24/37 subalterno 3 Cat A/3 classe 2. Accertare la legittimità del contratto di locazione ad uso abitativo dell'antescritto immobile, stipulato tra l'intervenuta (conduttrice) ed il convenuto (locatario); Controparte_2 Controparte_1
Accertata la eventuale illegittimità del titolo di proprietà in difetto dei requisiti di legge, condannare il Sig. Controparte_1
alla restituzione dei canoni di locazione già percepiti in difetto di legittimo titolo oltre al risarcimento del danno morale e/o patrimoniale così patito”.
Da ultimo, quindi, la causa, all'udienza del 13.3.2025 - fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con rito cartolare ex art. 127 ter c.p.c. – sulle conclusioni rassegnate dalle sole parti attrice e convenuta, è giunta alla decisione.
Passando al merito della controversia, va osservato che risulta incontestato tra le parti, oltre che documentalmente provato: che, in data 24.6.2016, ed Parte_1 Controparte_1
sottoscrivevano due contratti preliminari, uno per l'acquisto del “Fabbricato di due piani edificato su lotto di terreno” e l'altro per l'acquisto dell'“appezzamento di terreno dell'estensione di metri quadri 1.251”, entrambi ubicati alla Contrada San Giovanni, Via Nicola La Rocca n. 16, in Acerra (NA); che, al momento della sottoscrizione dei contratti preliminari de quibus, la promittente venditrice riceveva dal promissario acquirente la somma complessiva di € 20.000,00, di cui € 10.000,00 quale acconto sul prezzo - pattuito in € 200.000,00 - per l'acquisto del fabbricato, ed € 10.000,00 quale acconto sul prezzo - pattuito in € 6
60.000,00 - per l'acquisto del terreno;
che il promissario acquirente si impegnava ad effettuare il pagamento del saldo dovuto mediante la corresponsione, per l'acquisto del fabbricato, di n. 35 rate mensili di € 2.500,00 ciascuna, oltre alla rata finale di € 102.500,00 da versarsi alla stipula dell'atto pubblico, nonché mediante la corresponsione, per l'acquisto del terreno, di n. 35 rate mensili di €
1.800,00 ciascuna, oltre alla rata finale di € 4.500,00 da versarsi, analogamente, alla stipula dell'atto pubblico;
che le parti stabilivano di “addivenire alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento di proprietà entro e non oltre il 30.6.2019”, sia per l'acquisto del fabbricato che del terreno;
che il promissario acquirente otteneva il “possesso legale e consegna materiale [n.d.r. del fabbricato e del terreno] alla sottoscrizione del (…) preliminare”; che la promittente venditrice dichiarava che il certificato di destinazione urbanistica degli immobili promessi in vendita sarebbe stato esibito al “tempo debito per la stipula dell'atto definitivo” (cfr. artt.
1, 3, 5, 7 dei contratti preliminari di compravendita, in all. n. 3 del fascicolo di;
che il Parte_1
promissario acquirente effettuava il versamento delle suindicate rate solo fino alla concorrenza dell'importo di € 10.000,00 per il fabbricato e di € 11.700,00 per il terreno, il tutto per un importo complessivo di € 21.700,00 (cfr. copie dei bonifici di pagamento effettuati da in favore Controparte_1
di in all. n. 17 della documentazione depositata dal primo in data 18.11.2021, Parte_1
unitamente alle memorie ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.).
A giustificazione di tale pagamento parziale, eccepiva che il suo rifiuto “di corrispondere gli Controparte_1
ulteriori acconti sul prezzo di vendita degli immobili alle scadenze pattuite, non si configura come inadempimento colpevole del promissario acquirente ma si configura come legittimo esercizio dell'eccezione d'inadempimento, ex art. 1460 c.c., per reagire in autotutela ad un grave inadempimento posto in essere dal promittente venditore, che ha promesso di alienare all'esponente la proprietà di un fabbricato privo della necessaria autorizzazione urbanistica e, come tale, totalmente incommerciabile” (così a pag. 4 della comparsa di costituzione e risposta, depositata il 06.9.2018).
Ciò premesso, la C.T.U. disposta in corso di causa (cfr. relazione peritale depositata in data 23.5.2023, a firma dell'arch. ) – le cui conclusioni ritiene questo Giudice di condividere e far proprie, Persona_1
in considerazione della completezza degli accertamenti e dei rilievi eseguiti, della coerenza logica e della correttezza tecnica delle valutazioni ivi espresse, oltre che della congruenza delle stesse con la 7
documentazione prodotta in atti – ha verificato che i cespiti oggetto di causa consistono in un “terreno su cui è stata realizzata una palazzina”, ubicati “nel Comune di Acerra, in località Contrada S. Giovanni (SP 400), in via Nicola La Rocca, n. 16, strada cieca riconducibile a traversa della via Contrada S. Giovanni zona periferica e a vocazione agricola” (cfr. pag. 5 della perizia).
L'ausiliario ha accertato, altresì, che il fabbricato dedotto in lite è abusivo, giacché non possiede i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità ai sensi della
Legge n. 47/1985.
In particolare, il C.T.U. ha acclarato che, già a partire dall'anno 1997, il Comune di Acerra contestava, con riguardo all'immobile in oggetto, a ed al coniuge la mancanza Parte_1 CP_4
della concessione edilizia, evidenziando, altresì, che: “Tale illegittimità continua ad essere riscontrata dall
[...]
con diversi sopralluoghi e consequenziali procedimenti di sequestro e risequestro del fabbricato per Controparte_5
violazione dei sigilli e continuazione dei lavori abusivi (vedi all. 4)” (cfr. pag. 7 della perizia).
Inoltre, il C.T.U. ha così sintetizzato il contenuto della documentazione amministrativa richiesta ed ottenuta dal di Acerra relativamente agli immobili dedotti in lite: “

1. Nell'Antefatto redatto il CP_6
13.07.2009, prot. 969/II/32/97, dal Comune di Acerra, Comando Polizia Municipale, e riportato nella comunicazione di notizia di reato, prot. 969/II/97 del 24.07.1997 e successive, vengono sintetizzati alcuni elementi relativi alle: “Violazioni dei sigilli, per opere edilizie eseguite in assenza del prescritto Permesso di Costruire e
prosecuzione dei lavori;
in data 24.07.1997 personale di questo Comando sottopose a sequestro preventivo con verbale n.
969/II/2/97; in data 29.08.1997 personale di questo Comando accertò la prima violazione dei predetti sigilli con prosecuzione dei lavori, effettuando pertanto nuovo sequestro preventivo con verbale n. 969/II//14/97; in data
17.09.1997 personale di questo Comando accertò la seconda violazione di sigilli con prosecuzione dei lavori, effettuando pertanto ulteriore sequestro preventivo con verbale n. 969/II/21/97; in data 04.11.1997 personale di questo Comando accertò la terza violazione di sigilli con prosecuzione dei lavori, effettuando pertanto ulteriore sequestro preventivo con verbale Prot/. N. 969/II27/97; 2. Violazione dei sigilli a costruzione abusiva, riferita a [n.d.r.: CP_7
Cont
] Dispositivo di dissequestro e restituzione dell'immobile al , avente Parte_1 CP_9 Controparte_10
diritto, emesso in data 15.07.2009, n. 8635/2009, in relazione a notizia di reato, prot. 969/II/32/97; 3. Comune 8
di Acerra, notifica a [n.d.r.: Controparte_11 Controparte_12 Parte_1
Cont
] con ordine di demolizione delle ulteriori opere abusive realizzate in data 29.09.2009; 4. Parte_1 CP_9
Verbale di accertamento di inadempienza all'ordine di demolizione di lavori edili abusivi, inviato dal Comune di Acerra in data 18.06.2010 al Sindaco, alla Procura della Repubblica, al Dirigente Gestione Territorio Acerra;

5. Trasmissione
Atti, in data 21.06.2010; è stato accertato che è stato affittato l'appartamento sito al piano rialzato dell'immobile di via
N. La Rocca 16, e ritenendosi allo stato l'immobile acquisito al patrimonio comunale, l'occupazione dell'immobile configura violazione degli art. 633 e 639 bis C.P.; 6. Accertamenti di inottemperanza alle Ordinanze dirigenziale emessi nei confronti di e del coniuge notificate in data 06.05.2013 dal , CP_13 CP_9 Controparte_10 [...]
n. 152 del 30.07.1997, e n. 83 del 29.09.2009; 7. Ricorso al TAR Campania, n. 3538 del 2013, CP_12
proposto da [n.d.r.: ] e dal coniuge in relazione alle ordinanze di CP_7 Parte_1 Pt_1 CP_4
demolizione del Comune di Acerra;
il ricorso ha ottenuto sentenza di rigetto in data 17.07.2015” (cfr. pagg. 8 e 9 della perizia).
Circostanze, queste, non contestate dalle parti e che, pertanto, possono dirsi pacifiche. Del resto, la stessa attrice in comparsa conclusionale ripercorre, quasi pedissequamente a quanto fatto dall'ausiliario, le medesime vicende giuridiche che hanno interessato gli immobili oggetto di causa (cfr. pag.

2-5 della comparsa conclusionale della ). E peraltro, le parti hanno allegato, negli scritti difensivi Parte_1
depositati successivamente alla C.T.U., anche il rigetto da parte del Consiglio di Stato dell'impugnazione della sentenza del TAR che aveva già respinto il ricorso della avverso le ordinanze, emesse Parte_1
dal di demolizione dell'immobile de quo (cfr. pag.

2-3 delle note conclusionali Controparte_10
depositate dalla , in data 11.02.2025). Parte_1
Deve, quindi, dichiararsi la nullità di entrambi i contratti preliminari oggetto di giudizio, a causa del provvedimento di acquisizione dell'immobile abusivo ma altresì dell'“area di sedime nel limite massimo di dieci volte della complessiva superficie utile abusivamente costruita” al patrimonio del Acerra sin dal CP_10
06.5.2013 (cfr. provvedimento del Prot. 0021298 del 06.5.2013, avente ad oggetto Controparte_10
“Notifiche Accertamenti di Inottemperanza alle Ordinanze Dirigenziali n. 152 del 30.07.1997 e n. 83 del
29.09.2009”, in all. n. 7 alla relazione di C.T.U.), ciò a seguito della inadempienza, da parte dei coniugi 9
, all'ordine di demolizione, costituente “titolo per l'immissione nel possesso del Controparte_14 CP_10
e per la relativa trascrizione gratuita nei registri immobiliari” (cfr. provvedimento del
[...] Controparte_10
Prot. 0021298 del 06.5.2013, cit.).
Ritiene, inoltre, il Tribunale che tale situazione di diritto degli immobili oggetto di compravendita fosse nota ad entrambi i contraenti, come desumibile dalla documentazione in atti, con particolare riguardo alla comunicazione, inviata dalla all' – e da quest'ultimo non specificamente e Parte_1 CP_1
formalmente contestata -, dei procedimenti amministrativi di impugnativa delle ordinanze comunali aventi ad oggetto la costruzione abusiva e che culminavano nell'acquisizione al patrimonio comunale dei cespiti in questione (cfr. comunicazione in all. n. 3 della seconda memoria ex art. 183 c. 6, c.p.c. dell'attrice).
Va detto che, indubbiamente, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, la sanzione della nullità prevista dalla Legge n. 47/1985 (art. 40), con riferimento alle vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, qual è il contratto preliminare di compravendita (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. n. 6685/2019). Non può mai discutersi, infatti, di nullità del contratto preliminare avente ad oggetto immobili abusivi, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori ed essendo la nullità prevista, invero, solo per i contratti ad effetti reali (cfr. Corte
di Appello di Roma, sez. II, n. 269/2008, in Il merito 2008, 10, 38: «Non è nullo il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo, in quanto tale sanzione deve ritenersi limitata ai trasferimenti con effetti reali, e non estesa anche ai contratti con efficacia meramente obbligatoria;
tuttavia l'assenza di una sanatoria che elimini il carattere abusivo della costruzione, impedisce l'accoglimento della domanda volta ad ottenere l'emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso»).
Tuttavia, nel caso in esame, risulta che la situazione in cui versava l'immobile non era quella di una mera irregolarità urbanistica ma di una vera e propria indisponibilità giuridica da parte della promittente venditrice, ben nota al promissario acquirente.
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La circostanza che tale situazione fosse nota alle parti -secondo quanto detto innanzi- dimostra che le stesse si erano determinate a concludere il contratto preliminare nonostante l'avvenuta acquisizione degli immobili da parte del eppure il provvedimento di acquisizione, c.d. “confisca CP_6
urbanistica”, aveva già determinato il passaggio della proprietà delle aree in questione nella titolarità del patrimonio comunale: cfr., ex plurimis, Cassazione civile sez. II, 01.8.2024, n. 21672, secondo cui «In ipotesi di confisca urbanistica di immobile abusivamente edificato, acquisita a titolo originario al patrimonio comunale la proprietà dell'immobile abusivo, non demolito nel termine di legge, si realizza l'acquisto a titolo originario al patrimonio comunale della proprietà, con la conseguenza della non configurabilità dell'animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto - nel caso in cui continui ad occupare il bene - si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione salvo atti di mutamento della stessa in possesso ai sensi del secondo comma dell'art. 1141 c.c.».
In definitiva, l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del dell'immobile CP_6
costruito in totale difformità o assenza della concessione, emessa dal Sindaco, si connota per la duplice funzione di sanzionare comportamenti illeciti e di prevenire perduranti effetti dannosi di essi e dà luogo ad acquisto a titolo originario al patrimonio del CP_6
La fattispecie è stata assimilata in dottrina al perimento del bene, giacché l'immobile abusivo è destinato al “perimento giuridico”, normalmente conseguente alla demolizione, salva la eccezionale acquisizione al patrimonio comunale, che lo trasforma irreversibilmente in “res extra commercium” sotto il profilo dei diritti del debitore e dei terzi che vantino diritti reali limitati sul bene.
La situazione giuridica dei beni oggetto della compravendita era, dunque, fin dall'inizio, quella di vera e propria impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto, in violazione del combinato disposto degli artt.
1418 e 1346 c.c.
Va dichiarata, pertanto, la nullità dei contratti preliminari dedotti in giudizio per impossibilità dell'oggetto del contratto, con conseguente rigetto della domanda di adempimento in forma specifica dell'obbligazione di stipulare il contratto definitivo di compravendita, attraverso l'emanazione di una sentenza ex art. 2932 c.c., proposta da . Controparte_1
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Inoltre, quale conseguenza della nullità per impossibilità dell'oggetto del contratto, come pacifico in giurisprudenza (cfr., ex plurimis, Cassazione civile sez. II, 15.01.2018, n. 715), una volta acclarata la mancanza di una “causa adquirendi” in ragione della dichiarazione di nullità, dell'annullamento, della risoluzione o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente, l'obbligo di restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è da qualificare come ripetizione di indebito oggettivo. Pertanto - analogamente a quanto sarebbe avvenuto nell'ipotesi dell'accoglimento della domanda di risoluzione - sorge l'obbligo per l'accipiens di restituire quanto ricevuto a titolo di acconto sul prezzo, e ciò per l'originaria impossibilità dell'obbligazione principale e la mancanza di effetti del contratto sottoscritto, in applicazione del noto principio “quod nullumest, nullum producit effectum”.
Quanto al regime degli interessi, da regolare alla luce del criterio di cui all'art. 2033 c.c., deve ritenersi che la condizione di comune conoscenza della causa di inalienabilità del bene qualifichi l'atteggiamento dell'accipiens come di buona fede, con la conseguenza che gli interessi sono dovuti solo dal 05.8.2019, quale data di ricezione della costituzione in mora inviata dall' , da parte della (cfr. all. CP_1 Parte_1
n. 14 alla citazione introduttiva del giudizio R.G. n. 1144/2020).
In applicazione dei principi appena esposti, la promittente venditrice va condannata alla restituzione delle somme ricevute dal promissario acquirente in adempimento dei contratti preliminari, quali acconti sul prezzo totale pattuito.
Tali somme corrispondono all'importo di € 20.000,00 (di cui € 10.000,00 per l'acquisto del fabbricato ed € 10.000,00 per l'acquisto del terreno) versato dal promissario acquirente all'atto della sottoscrizione dei contratti preliminari - da considerarsi come anticipo sul prezzo pattuito, ciò sia in mancanza di una chiara volontà delle parti di assoggettarsi ad una “pena civile” ravvisabile nella caparra confirmatoria
(cfr. Cass. civ. n. 28697/2005), sia perché le parti hanno espressamente qualificato il versamento di detto importo quale “acconto sul prezzo di acquisto” (cfr. art. 3 dei contratti de quibus) -, ed all'importo di €
21.700,00 (di cui € 10.000,00 per il fabbricato ed € 11.700,00 per il terreno), versato dal promissario acquirente in parziale pagamento del saldo dovuto per l'acquisto dei cespiti promessi in vendita. 12
va condannata, pertanto, a restituire, ad , la somma complessiva di Parte_1 Controparte_1
€ 41.700,00, oltre gli interessi legali dal 05.8.2019 e sino al soddisfo.
Non vanno, invece, restituite al promissario acquirente - immesso, come innanzi detto, nel godimento degli immobili a far data dalla stipula dei preliminari - le spese sostenute (per la richiesta somma di €
38.722,80) per i lavori che quest'ultimo asserisce di aver effettuato nel fabbricato promesso in vendita, non solo poiché la , non essendo titolare dell'immobile acquisito al patrimonio comunale, Parte_1
non si è arricchita di tali migliorie, ma altresì poiché, in termini più generali, la disponibilità materiale dei beni ottenuta dal promissario acquirente di un immobile è da ritenersi una detenzione qualificata
(sebbene le parti abbiano fatto riferimento al “possesso legale”: cfr. art. 5 dei contratti preliminari), con la conseguenza per cui, non essendo possessore, il promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità dell'immobile non ha diritto al rimborso per le migliorie e le riparazioni straordinarie effettuate in ragione dell'inapplicabilità, al caso in esame, dell'art. 1150 c.c.
Tale interpretazione è corroborata dalla pacifica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale «la norma dell'art. 1150 c.c., che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa, è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore;
ne consegue che, qualora nella promessa di vendita venga concordata la consegna del bene prima della stipulazione del contratto definitivo, la relazione del promissorio acquirente
con il bene si definisce in termini di detenzione qualificata, sicché l'art. 1150 c.c. non si applica a tale ipotesi», dal momento che «la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori» (Cassazione civile sez. II, 22.7.2010, n. 17245).
Da tutto quanto detto in termini di effettiva titolarità dei cespiti oggetto dei preliminari discende anche il rigetto della domanda di restituzione degli immobili proposta da dal momento che Parte_1
la accertata acquisizione degli stessi al patrimonio del Comune comporta la carenza di titolarità in capo alla , essendone proprietario, appunto, il Parte_1 Controparte_10
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Né può essere accolta, infine, la domanda, proposta da di condanna del promissario Parte_1
acquirente al risarcimento del danno, parametrato sul valore locativo degli immobili promessi in vendita, per il periodo in cui gli stessi sono stati detenuti da . Controparte_1
Sul punto, occorre, innanzitutto, evidenziare che, linea generale, vale il principio per cui il proprietario di un immobile abusivo non può trarre alcun beneficio dalla sua attività illecita.
Va, pertanto, escluso ogni risarcimento del danno o indennizzo in favore del proprietario di un immobile abusivo. Il carattere abusivo della costruzione, infatti, rende inesistente il danno, in quanto l'immobile non è suscettibile di essere posto sul mercato legittimamente.
Al riguardo, occorre rimarcare, altresì, che, nella specie, il fabbricato è stato oggetto, come accertato dal
C.T.U., di vari procedimenti di sequestro, anche per violazione dei sigilli, nonché di ordini di demolizione. Inoltre, il C.T.U. ha verificato, come innanzi detto, che l'immobile veniva acquisito al patrimonio del di Acerra, sicché sono tali circostanze, più che l'abusività, a far ritenere che CP_6
alcun danno può esservi stato per la promittente venditrice, attesa l'impossibilità, da parte di quest'ultima, di stipulare un qualsiasi valido contratto.
Passando alle domande proposte da a seguito di intervento volontario in giudizio, le Controparte_2
stesse vanno rigettate.
Ed infatti, l'interventrice, proponendo domande nuove nei confronti delle parti (cfr. comparsa di intervento), ha spiegato un intervento principale e si è costituita in giudizio accettando lo stato del procedimento, giunto oramai alla fase della precisazione delle conclusioni: cfr. verbale di causa del
20.6.2023, laddove la scrivente rinviava il giudizio “per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art.
281 sexies c.p.c. all'udienza del 13.3.2025” e cfr. comparsa di costituzione della depositata il CP_2
09.5.2024. In tale fase processuale, dunque, risultavano ampiamente spirati i termini per articolare nuove istanze istruttorie, restando così preclusa qualsivoglia nuova attività istruttoria a sostegno delle domande nuove proposte dalla interventrice.
La Suprema Corte ha, sul punto, più volte affermato, ribadendolo anche di recente, che «In tema di intervento volontario, principale o litisconsortile, la preclusione per il terzo interveniente, di compiere atti che, al momento 14
dell'intervento, non sono più consentiti ad alcuna parte, contenuta nell'articolo 268, comma 2, del cpc, opera esclusivamente sul piano istruttorio, non anche su quello assertivo, e deve ritenersi riferita sia alle prove costituende, sia alle prove documentali, valendo per entrambi tali tipi di prova le preclusioni istruttorie per le altre parti;
di talché non è ammessa la tardiva produzione documentale volta a comprovare la legittimazione ad agire dell'interveniente, in quanto la controparte sarebbe privata della possibilità di fornire la relativa prova contraria» (Cassazione civile sez. II,
12.7.2023, n. 19901).
Pertanto, ferma l'ammissibilità dell'intervento della non potendo tuttavia entrare nel materiale CP_2
istruttorio di questo processo tutti i documenti prodotti – del tutto tardivamente rispetto alla fase processuale in cui l'interventrice si è costituita – vanno respinte tutte le domande fondate dalla CP_2
sul dedotto contratto di locazione, non essendo possibile affermare la legittimazione ad agire e la titolarità attiva dell'interventrice, dal momento che manca nel materiale probatorio ritualmente acquisito in giudizio, nel rispetto delle preclusioni di legge, il contratto di locazione dalla stessa posto a fondamento delle sue istanze (essendo stato depositato da parte attrice, in allegato alle seconde memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. esclusivamente la ricevuta di avvenuta registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate;
mentre deve dichiararsi inammissibile, poiché assolutamente tardivo, il deposito del contratto di locazione effettuato dal convenuto solo in allegato alla CP_1
memoria conclusionale depositata l'11.02.2025).
Per analoghe ragioni, manca altresì la prova degli esborsi asseritamente sostenuti dalla a titolo di CP_2
canoni di locazione e di cui si chiede la restituzione.
Per altro verso, va poi osservato che, in ogni caso, alcun diritto al risarcimento dei danni patiti per effetto del comportamento dell' può essere riconosciuto all'interventrice, stante la totale assenza CP_1
della loro compiuta allegazione, prima ancora che di prova -pure del tutto assente- dal momento che la non solo non ha quantificato gli asseriti danni, ma nemmeno li ha individuati specificamente CP_2
nella loro consistenza ontologica.
Ogni altra questione, pur posta dalle parti, deve ritenersi assorbita.
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Quanto al governo delle spese del giudizio, considerata la soccombenza dell'intrerventrice da un CP_2
lato, nonché, dall'altro, la soccombenza reciproca di attrice e convenuto, unitamente alla consapevolezza, da parte di quest'ultimo, del carattere abusivo dell'immobile che si accingeva, ciò nonostante, ad acquistare, esse vanno interamente compensate, ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c., letto anche alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale n. 77 del 19.4.2018.
Per le stesse ragioni, anche le spese di C.T.U., come liquidate in corso di causa, vanno poste, definitivamente, nella misura del 50% a carico di e nella misura del 50% a carico di Parte_1
. Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Dichiara la nullità dei contratti preliminari di compravendita conclusi tra ed Parte_1
in data 24.6.2016; Controparte_1

2. Condanna a restituire ad la somma complessiva di € Parte_1 Controparte_1
41.700,00, oltre interessi legali dal 05.8.2019 e sino al soddisfo;

3. Rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti nonché dall'interventrice volontaria;

4. Compensa interamente le spese di lite tra le parti;

5. Pone definitivamente le spese di C.T.U., come liquidate in corso di causa, per il 50% a carico di e, per il restante 50%, a carico di . Parte_1 Controparte_1
Così deciso il 05.4.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
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