R.G. 1405/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del dott. Gianluca Mulà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Tra
c.f. , difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. BILOTTI ELISA e dell'avv. UMBERTO BARTOLOTTI
ATTRICE
e c.f. , difeso dall'avv. PARTISANI Controparte_1 P.IVA_1
RENATO
CONVENUTO
Conclusioni: come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato dalle rispettive difese ex art. 189 n. 1 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L'attrice ha impugnato la delibera condominiale del 25.2.2023 con cui l'assemblea condominiale ha espresso voto contrario sul seguente punto all'ordine del giorno:
“lavori edili privati eseguiti dalla proprietà in violazione al regolamento di Pt_1 condominio, delibere inerenti” (l'attrice intende chiudere parzialmente il loggiato ritenuto di proprietà esclusiva).
L'attrice deduce che la delibera impugnata sarebbe nulla/annullabile: perché priva degli elementi essenziali (mancata indicazione sia nell'ordine del giorno sia nel deliberato della norma violata); perché incidente su diritti individuali dei singoli condomini;
perché priva di qualsiasi motivazione in ordine alla legittimità dei lavori, i quali non incidono in alcun modo sul decoro architettonico dell'edificio, non essendo il loggiato neppure visibile dalla strada;
perché adottata in violazione dell'art. 12, lett. d, del regolamento condominiale, che vieta all'assemblea di deliberare su divieti all'uso delle proprietà esclusive non previsti nel regolamento;
perché non è stato considerato il voto della parte attrice;
perché adottata in violazione dell'art. 14 del 1

regolamento, che imporrebbe di adire il Consiglio di condominio al fine di dirimere le controversie tra i condomini.

2. Si è costituito il Condominio, deducendo, in sintesi: la decadenza dalla facoltà di impugnare la delibera oggetto di giudizio, poiché meramente esecutiva della delibera del 7.5.2022, con la quale l'assemblea si era opposta anche alla semplice presentazione della pratica edilizia presso il Comune;
l'assenza di prova in ordine alla violazione di legge o di regolamento;
il pregiudizio per il decoro architettonico che deriverebbe dalla realizzazione dell'intervento prospettato dall'attrice (anche alla luce dell'aumento di volume che si produrrebbe); la contrarietà all'art. 10 del regolamento condominiale, che, con norma più rigorosa di quella di cui all'art. 1122 c.c., vieta le innovazioni nelle proprietà individuali che interessino in via diretta o indiretta le parti comuni.

3. A seguito dell'eccezione di decadenza dall'impugnazione del verbale di assemblea del 25.2.2023, l'attrice, per il caso in cui se ne ritenesse la natura decisoria, ha impugnato, con la prima memoria ex art. 171 ter c.p.c., il verbale di assemblea del
7.5.2022, deducendone la nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto in relazione al difetto di attribuzioni dell'assemblea, trattandosi di intervento interno alla proprietà esclusiva. Con la seconda memoria, l'attrice ha poi proposto un progetto alternativo, meno impattante sotto il profilo del decoro architettonico (cfr. doc. 23).

4. La causa è stata istruita mediante CTU sul seguente quesito: “descriva il CTU, ove occorra anche mediante elaborati grafici, fotografie e disegni, previo accesso in loco e accedendo al bisogno ai pubblici uffici per reperire la documentazione necessaria a rispondere al quesito, lo stato di fatto dell'immobile condominiale;
descriva il CTU, ove occorra anche mediante elaborati grafici, fotografie e disegni ed accedendo al bisogno ai pubblici uffici per reperire la documentazione necessaria a rispondere al quesito, i lavori che l'attrice intende eseguire, evidenziando l'impatto che tali lavori possono avere in punto di stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio, tenuto conto di quanto previsto dall'art. 1122 c.c. e dalla relativa giurisprudenza, ed evidenziando altresì se tali lavori ricadono su parti di proprietà esclusiva o in uso esclusivo dell'attrice ovvero su parti condominiali;
”.
All'esito, questo Giudice ha formulato la seguente proposta conciliativa: “Viste le conclusioni della relazione peritale, la quale ha ritenuto, quanto ai lavori oggetto di causa, che essi determinino un pregiudizio al decoro archiettonico dell'edificio e, quanto al progetto alternativo elaborato dal TP (descritto a pag. 7 delle osservazioni del TP di parte attrice), che esso sarebbe “meno impattante sul decoro dell'edificio”, senza esprimere, con riguardo a tale progetto alternativo, le nette valutazioni invece espresse con riferimento al progetto attuale;

rilevato che, in materia di valutazione della lesione del decoro architettonico per effetto di opere da eseguirsi su parti di proprietà esclusiva o nelle parti ad uso
2 esclusivo che impattino sulle facciate condominiali, è innegabile l'esistenza di un ineliminabile margine di discrezionalità; ritenuto opportuno, alla luce delle superiori considerazioni ed anche allo scopo di evitare l'instaurazione di futuri contenziosi, sottoporre alle parti la seguente proposta conciliativa: rinuncia, da parte dell'attrice, della domanda di impugnazione della delibera assembleare qui proposta, con pagamento in favore del delle CP_1 spese legali sostenute per questo giudizio (da liquidarsi nella somma di € 5.000 oltre accessori); assenso, da parte dell'assemblea, alla realizzazione del progetto alternativo proposto dal TP di parte attrice;
”.
La proposta è stata accettata dall'attrice e rifiutata dal . CP_1
Le domande di parte attrice non sono fondate.

5. Va innanzitutto chiarito che l'oggetto del giudizio sono le due delibere assembleari del maggio 2022 e del 25.2.2023 con cui è stata negata l'autorizzazione assembleare alla realizzazione dei lavori di cui alla SCIA n. 567 P.G. n. 80163 del 24/11/2022 per come all'epoca sottoposti all'attenzione dell'assemblea; ai fini della legittimità di dette delibere, infatti, non possono venire in rilievo progetti alternativi e diversi, valutati ai soli fini di un'eventuale conciliazione volta a evitare l'instaurazione di futuri contenziosi in merito a progetti diversi da quello negato dall'assemblea del 25.2.2023.

6. Deve poi precisarsi che non possono farsi valere vizi di annullabilità della delibera del 7.5.22 perché impugnata oltre 30 giorni. Analogamente è a dirsi con riguardo alla delibera del 25.2.2023, trattandosi di delibera meramente confermativa della volontà già espressa dai condomini nella delibera del maggio 2022.
In questa sede, pertanto, l'unico motivo che va esaminato è quello della nullità, che, nella prospettazione dell'attrice, deriverebbe dall'avere la delibera condominiale inciso sul proprio diritto di servirsi della cosa di proprietà esclusiva (in termini generali, va infatti ricordato che è nulla la delibera che incida su diritti individuali del singolo condomino, su cosa di proprietà esclusiva o comune;
cfr. Sez. 2 - , Sentenza n. 23076 del 26/09/2018 (Rv. 651006 - 01), per cui è nulla la delibera dell'assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune).
Tutti gli altri motivi vanno infatti derubricati a motivi di annullabilità della delibera e non possono essere esaminati;
in termini generali, va infatti ricordato che “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed
è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da
3 valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2,
c.c..” Sez. U - , Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 (Rv. 661084 – 03).

7. Va, infine, osservato che non assume alcun rilievo in questa sede la legittimità o meno del titolo edilizio in forza del quale sono stati assentiti i lavori, profilo su cui si sono inutilmente spesi i consulenti tecnici.

8. Altro profilo irrilevante è quello della qualificazione del diritto dell'attrice su portico e giardino (se di proprietà o di uso esclusivo).
La norma che viene in rilievo è infatti l'art. 1122 c.c., a mente del quale “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti nomralmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”. Va quindi verificato, a prescindere dal diritto che vanta l'attrice sui beni in questione, se le opere che essa intende realizzare siano o meno pregiudizievoli per la stabilità, per la sicurezza o per il decoro architettonico dell'edificio.
Si consideri, peraltro, che l'intervento, come correttamente evidenziato dal CTU, incide sulla facciata dell'edificio, che costituisce un bene comune.

9. Ciò premesso, la CTU – che certamente non è inficiata da nullità per aver espresso valutazioni di contenuto giuridico – ha così descritto i lavori oggetto dell'intervento edilizio: “la parte attrice intende realizzare presso il proprio alloggio la chiusura del portico prospettante sul giardino, l'ampliamento della pavimentazione esterna perimetrale al fabbricato ed alcune modifiche al disegno degli spazi interni unitamente alla chiusura dell'ingresso principale dell'alloggio in favore di un accesso unico dal cortile.
Descrizione delle modifiche in planimetria: il portico che dal soggiorno porta nel giardino di pertinenza, di dimensioni pari a 8.30 mq di superficie, secondo il progetto consegnato verrebbe integrato agli ambienti interni dell'abitazione attraverso la traslazione del muro di tamponamento verso Via Matteotti a distanza di circa 1.70 m 4 rispetto all'esistente. (Cfr All.9). Questa operazione consente un ampliamento dell'alloggio di pochi metri quadrati, ma trattandosi di un aumento di superficie è stato sottoposto al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione;
il portico in questione è di proprietà della IG.ra , così come si può evincere anche Pt_1 dalla planimetria catastale. (Cfr All. 3 e All. 13, foto n. 7, 8, 10, 11, 12, 13)
Altre modifiche riguardano il posizionamento di alcune tramezze interne e il tamponamento all'interno della u.i. del portoncino di ingresso posto nell'atrio condominiale.
Un secondo intervento è previsto nel giardino in uso all'alloggio: si tratta della ripavimentazione del lastricato perimetrale all'appartamento con conseguente ampliamento di superficie pavimentata ed impermeabile a discapito del verde. Tale operazione per essere eseguita richiede l'interramento di un pozzetto di contenimento delle acque meteoriche a compensazione della modifica dei rapporti di permeabilità del suolo così come indicato nel calcolo dell'invarianza idraulica consegnato ad integrazione della pratica di SCIA n. 567/2022 richiesta espressamente dagli uffici Comunali del SUE. Se si diminuisce, infatti, la superficie permeabile all'acqua piovana del giardino è necessario integrare questa perdita interrando una vasca in cemento per il contenimento delle acque meteoriche in eccesso e non più assorbite dal terreno. Dal calcolo dell'invarianza idraulica risulta che detta vasca dovrà avere una capacità di 6 metri cubi e sarà alloggiata nel giardino ad uso esclusivo della IG.ra , Pt_1 anche se nel progetto non viene indicato il posizionamento esatto di tale manufatto.
(Cfr All. 13 Foto n. 14, 15, 16)
Si evince inoltre che l'ampliamento della fascia pavimentata andrebbe ad incorporare parzialmente alcuni coperchi dei pozzetti esistenti (che al momento si trovano all'interno dell'area verde) delle sottostrutture impiantistiche condominiali che attraversano l'area. Non è specificato nel progetto con quale modalità ciò possa avvenire.
Modifiche nella facciata principale: la chiusura parziale del portico interferisce in primo luogo con la facciata principale del che prospetta sul Viale CP_1
Matteotti.
Nello stato di fatto antecedente i lavori era presente nel portico una sola vetrata che apriva direttamente verso l'esterno, nel progetto di cui alla Scia n. 567/2022 tale apertura è stata sostituita da una di dimensioni geometriche diverse e posta ad un livello più avanzato rispetto all'esistente (traslata di 1.70 metri verso Viale Matteotti). Nel progetto è prevista inoltre l'apertura di una nuova porta di ingresso (che dovrebbe diventare quella principale all'alloggio) ricavata sul muro esistente nella porzione di portico che non è interessata dalla chiusura.
5 Sono quindi state realizzate due nuove aperture (una porta finestra e un portoncino di ingresso) in luogo di una preesistente più ampia e visibile dai grafici dello stato di fatto, (Cfr All. 7 e 8) che però oltre a non conservare le dimensioni della finestratura originaria, non ricalcano gli allineamenti precedentemente costituiti e non riproducono la specularità e la simmetria che in origine connotavano l'alzato” (cfr. pagg. 10 – 12 della relazione peritale).
Dette opere, secondo la CTU, darebbero luogo a una disarmonica composizione della facciata dal momento che “come sopra descritto tali apertura non hanno rimandi con quelle esistenti;
inoltre il portico così come i balconi ai piani superiori, di pari dimensioni, danno una continuità geometrica di pieni e vuoti al prospetto.
Si ritiene che tali opere male si adattino con il manufatto architettonico esistente, ne interrompano gli allineamenti delle finestrature presenti e creino disarmonia con l'articolazione degli aggetti oltre a pregiudicare l'originaria fisionomia dell'alzato conservata inalterata fino ad oggi. Ciò significa che il prospetto dell'immobile su Viale
Matteotti subisce modifiche nel disegno e nelle geometrie delle linee architettoniche che, per quanto semplici, connotano comunque l'estetica del fabbricato.
In altre parole, le opere che l'attrice intende realizzare presso l'alloggio di sua proprietà hanno comportato modifiche al fronte originario, dal momento che alterano la simmetria e la linearità del fabbricato condominiale creando un impatto sul decoro architettonico dell'edificio.” (pag. 12 della relazione peritale).
Ritiene il Tribunale di condividere le valutazioni della CTU, alla luce della descrizione delle opere oggetto della Scia n. 567 con P.G. n. 80163 del 24/11/2022 svolta dal CTU
e della descrizione dello stato di fatto dell'immobile prima delle opere, e ciò anche nell'ipotesi in cui il muro sia sostituito da vetrate scorrevoli come indicato dall'attrice nel verbale d'assemblea del 25.2.2023.
Dette valutazioni si pongono infatti in modo coerente nel solco tracciato dalla giurisprudenza in punto di valutazione del danno al decoro architettonico delle opere che il condomino intenda eseguire su parti di proprietà esclusiva o di uso esclusivo, per cui “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso,
a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cassazione civile sez. II,
11/09/2020, n. 18928; Cass. Civ., n. 14607 del 2012; Cass. Civ., n. 10350 del 2011)” (Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 12/10/2021) 14-02-2022, n. 4711).
Con specifico riguardo alla visibilità delle opere in questione dalla strada, la S.C. ha chiarito che si tratta di un profilo di per sé non dirimente (“In materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti 6 all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni.” (Sez. 2 - , Ordinanza n. 16518 del 12/06/2023 (Rv. 668047 - 01); si consideri peraltro che le opere sarebbero nascoste da una siepe, che per sua natura non garantisce sempre la medesima non visibilità che garantirebbe un muro o un'opera simile, nonché che esse incidono su una facciata attualmente ben conservata, priva di elementi che ne alterano la geometria e la visuale d'insieme (cfr. relazione peritale pag. 6 delle osservazioni).
Posto, quindi, che le opere che l'attrice intende realizzare recano danno al decoro architettonico, legittimamente, in forza dell'art. 1122 c.c., l'assemblea condominiale ha negato l'autorizzazione alla realizzazione;
autorizzazione che, ovviamente, avrebbe potuto essere concessa solamente all'unanimità (“In materia di condominio, la delibera che autorizza lavori che incidono sulla facciata condominiale e/o sulla proprietà privata del condominio deve essere approvata all'unanimità altrimenti è dichiarata nulla.” Tribunale Napoli, Sez. IV, Sentenza, 23/04/2024, n. 4350).
Legittimamente, quindi, essa ha inciso su opere insistenti su parti di proprietà esclusiva o di uso esclusivo.
10. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate in prossimità ai valori minimi in ragione della scarsa complessità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
a) rigetta le domande di parte attrice;

b) condanna alla refusione delle spese di lite sostenute Parte_1 da parte convenuta, liquidate in € 4.000 oltre 15%, iva e cpa se dovute e come per legge.
Si comunichi.
13.4.2025
Il Giudice
Gianluca Mulà
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