REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice di I grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 405/2025 del ruolo generale degli affari Civili del ruolo generale del Tribunale di Imperia
TRA
, rapp.to e difeso dagli Avv. Roberto Castelli e Gabriele Parte_1
Cascino
Attore
Contro
rapp.ta e difesa dall'Avv. Barbara Stupenengo Controparte_1
Convenuta
Motivi della Decisione
Con citazione ritualmente notificata intimava alla convenuta Parte_1
sfratto per morosità relativamente ad un'unità immobiliare sita in Sanremo,
Via Roma 105, esponendo:
-d'aver locato ad uso commerciale il cespite in questione a Controparte_2
con contratto registrato in data 23.12.2020, a un canone mensile di €
[...]
1500,00; -la conduttrice, nonostante avesse ricevuto formale diffida ad adempiere, era debitrice delle mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre anno
2024 e gennaio 2025, per complessivi € 8.406,14.
Nel costituirsi, ha replicato: Controparte_1
-d'aver nelle more provveduto al pagamento dei canoni relativi alle suddette mensilità, come richiesto nell'atto di citazione, nonché quello del mese di febbraio, come si evince dagli estratti dell'home banking e dai bonifici istantanei (doc. n. 3), corrispondendo la somma complessiva di € 10.059,62, di cui € 8.406,14 come da intimazione + € 1.653,34 quale canone per il mese di febbraio 2025.
-pertanto, oltre a non potersi convalidare lo sfratto, non era configurabile neppure il proprio grave inadempimento, tale da determinare la pronuncia di risoluzione del contratto in essere;

-per le locazioni non abitative, infatti, la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di canoni, diversamente dalle locazioni abitative, resta affidata ai criteri di cui all'art. 1455 c.c. e può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore;

-conseguentemente non può reputarsi in automatico sussistere la gravità solo perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto ovvero se la mora comprometta l'intera economia del rapporto, facendo venir meno l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo;

-i ritardi nel pagamento erano ascrivibili ad un pignoramento del conto corrente dell'intimata, situazione che si è risolta nel mese di gennaio 2025 a seguito dell'accoglimento - da parte dell' – dell'istanza Controparte_3
di rateizzazione da essa formulata (doc. n. 5);
All'udienza di comparizione lo sfratto non veniva convalidato, disponendo il
Giudice il mutamento del rito e assegnando termine per il deposito di memorie integrative.
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Fatto incontroverso tra le parti è che l'odierna convenuta abbia corrisposto quando dovuto per i canoni compresi tra il settembre 2024 e il gennaio 2025
- canoni oggetto della lamentata morosità - dopo aver ricevuto la notifica della citazione e prima dello svolgimento dell'udienza di comparizione del 26-2-
2025. In particolare, l'adempimento, comprensivo anche del canone di febbraio 2025, è avvenuto il 25-2-2025, come dichiarato dal difensore del alla prima udienza. Pt_1
Opportuno è puntualizzare al riguardo che l'aver subìto il Controparte_1
blocco del proprio c/c bancario a causa d'una procedura di pignoramento è circostanza del tutto irrilevante ai fini della presunta incolpevolezza del suo inadempimento.
Invero, oltre a doversi replicare che la convenuta non ha fornito prova del fatto di non poter disporre in tempo utile d'ulteriori e diverse fonti di liquidità, va soggiunto che, anche se così fosse stato, le condizioni di temporanea insolvenza, con ogni evidenza, imputet sibi, avendo essa, evidentemente, contratto ulteriori debiti verso terzi, come attestato dall'all. 5 in atti, senza essere in grado di soddisfarli.
Tale circostanza, lungi dal costituire una giustificazione, è, semmai, elemento idoneo a suscitare nel locatore “allarme” riguardo la possibilità della controparte d'assolvere puntualmente ai propri obblighi. Ciò premesso, come stabilito dall'art. 1453 comma 3 c.c. “dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
La disposizione si fonda sulla ratio per cui, una volta che il creditore abbia agito in giudizio per la risoluzione del contratto, è in tale momento che si cristallizza l'inadempimento del debitore, nel senso che è in tale momento che deve valutarsi se inadempimento vi sia e se esso si caratterizzi o meno “per scarsa importanza”, come previsto dall'art. 1455 c.c.
Tale principio d'ordine generale subisce però un'eccezione in materia di locazione sia nel caso la domanda di risoluzione sia proposta nelle forme dell'art. 447 bis e ss. sia qualora il locatore agisca per far convalidare l'intimazione di sfratto, la quale si sostanzia in una richiesta di pronuncia risolutoria.
Riguardo alle locazioni abitative, il conduttore moroso, infatti, ha facoltà di domandare e ottenere il termine di cui all'art. 55 L. 392/1978 entro il quale pagare il dovuto, nel qual caso gli effetti della sua pregressa inottemperanza agli impegni assunti sono, per così dire, cancellati dal successivo adempimento.
Quanto alle locazioni ad uso non abitativo, si registra un orientamento giurisprudenziale di legittimità, secondo cui, sebbene l'art. 5 L. 392/1978 non sia direttamente applicabile, quanto alla "predeterminazione" della gravità dell'inadempimento del conduttore, ai fini della risoluzione dei contratti di locazioni ad uso non abitativo “…il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può però essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato
o non di scarsa importanza. Questo orientamento si è espresso in ulteriori arresti, tra cui è il caso di ricordare i massimati Cass. sez. 3, 12 dicembre 2002 n. 17738 e - soprattutto - Cass. sez. 3, 17 marzo 2006 n. 2902, che ha qualificato l'art. 5 "come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 cod. civ., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda" (Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n.1428 in motivazione;
cfr. Cass. sez. 3, 4 dicembre 2000, n. 1234).
A tali pronunce la resistente s'è espressamente richiamata nella memoria integrativa allo scopo di contestare la gravità del proprio inadempimento ossia la sussistenza dei presupposti legittimanti la risoluzione del contratto, evidenziando d'aver sanato integralmente la morosità subito dopo aver ricevuto l'intimazione di sfratto.
Ebbene, seppur deve prendersi in considerazione anche il comportamento tenuto dal conduttore successivamente alla proposizione della domanda, ai fini della decisione occorre valutare la condotta complessivamente tenuta nel corso dell'intero svolgimento del rapporto al fine di verificare la gravità sia sotto il profilo oggettivo – ovvero della sua “quantità” - che soggettivo, con riguardo cioè all'interesse della controparte a mantenere in vita il rapporto.
Sul punto s'osserva che:
-l'omessa corresponsione di ben 5 canoni consecutivi (settembre 20204- gennaio 2025) costituisce con ogni evidenza un inadempimento oggettivamente tutt'altro che di scarsa importanza, bensì grave, essendo il locatore stato ininterrottamente privato del corrispettivo per quasi mezza annualità contrattuale;

-ciò deve dirsi a maggior ragione se si prende a parametro di riferimento l'art. 5 l'art. 5 L. 392/1978, il quale prevede come motivo di risoluzione il mancato pagamento di appena 2 mensilità; -va rilevato che già nel mese di dicembre 2024 il manifestò Pt_1
formalmente la volontà di ricevere entro il termine di 15 giorni il pagamento relativi ai mesi di settembre, ottobre e novembre (all. 2 parte attrice), senza però ottenere alcun riscontro
-la documentazione in atti attesta anche che ra in precedenza Parte_2
resa morosa al pagamento delle mensilità di aprile e maggio 2023;
-ciò, tuttavia, non è stato ritenuto sufficiente dal Tribunale di Imperia, che con sentenza n. 777/2024, dopo non aver convalidato l'originario sfratto, ha respinto la domanda di risoluzione (all.4);
, pur avendo saldato l'arretrato maturato al tempo dell'instaurazione del CP_4
presente giudizio, nuovamente resa inadempiente sotto il Parte_2
profilo del rispetto della tempistica, erogando quanto maturato da marzo 2025 sino all'udienza del 4-6-2025 tramite un bonifico istantaneo emesso lo stesso giorno nonché con una mera “prenotazione” di bonifico per il 5-6-2025.
Ebbene a fronte d'un simile quadro è più che ragionevole concludere che chiunque in luogo dell'attore non avrebbe più interesse alla prosecuzione del rapporto con una controparte che s'è ripetutamente resa infedele ai propri impegni, prima nella misura di 2 mensilità, poi 5 e di ulteriori 3, in un arco di tempo di meno di 2 anni.
Ciò deve a maggior ragione affermarsi se si consideri che la mora è stata purgata soltanto dopo che il creditore è stato costretto a intraprendere iniziative giudiziali, non avendo sortito alcun effetto la missiva di sollecito inoltrata alla controparte.
E' evidente dunque che il turbamento del sinallagma contrattuale sia stato così significativo da far perdere all'attore ogni fiducia nell'intenzione, o nella possibilità economica, del debitore di far fronte puntualmente ai propri obblighi, inducendolo, semmai, a temere di doversi rivolgere sistematicamente alla er soddisfare il proprio credito. CP_3
In sintesi, deve pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile a con condanna di questa al rilascio dell'immobile e Controparte_1
alla rifusione delle spese di lite, che si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di così provvede: Parte_1 Controparte_1
Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il
11/12/2020 per inadempimento imputabile a Controparte_1
Condanna a rilasciare l'immobile per cui è causa entro il termine Controparte_1
di 60 giorni a decorrere dalla pronuncia della presente sentenza.
Condanna al rimborso degli oneri processuali, che si Controparte_1
quantificano in complessivi € 600,00 per la fase di studio, € 450,00 per la fase introduttiva, € 1000,00 per la fase di trattazione, € 1000,00 per la fase decisionale, € 145,50 per spese vive, oltre a spese generali, IVA e CPA come da legge.
Imperia 4-6-2025
Il Giudice
Dott. Fabio Favalli