REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Seconda Sezione civile
nella persona del giudice unico dott.ssa Anita Giuriolo ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 1307/2022 del ruolo generale promossa da (C.F. ) residente in [...] C.F._1
), rappresentata e difesa dall'avv. Diego Bernardi (C.F. ) del Foro di C.F._2
Venezia ed elettivamente domiciliata presso il suo a procura in atti
ATTRICE contro
(C.F. ) con sede legale in Trebaseleghe Controparte_1 P.IVA_1 in pers rappresentante pro-tempore rappresentata e difesa dall'avv. Marco Busatto ( ) del Foro di CodiceFiscale_3
Venezia ed elettivamente domiciliata presso lo st zè VE, giusta procura in atti, CONVENUTA
oggetto: risarcimento danni Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza.

Esposizione in fatto ed in diritto delle ragioni della decisione
Con atto di citazione notificato l'attrice promuoveva la sopra indicata Parte_1 causa per l'accoglimento delle seguenti tra ni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Venezia, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, Nel merito: a) previo accertamento dei lamentati danni alla proprietà dell'attrice come Parte_1 indicati in narrativa e verificati dal CTU, ing. condannare la ta al Per_1 risarcimento dei danni stessi nonché per il mancato due stanze della proprietà dell'attrice,
1
danni da quantificarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. e che si indicano prudenzialmente in euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione delle opere. b) previo accertamento delle opere necessarie per l'eliminazione delle lamentate infiltrazioni, opere già indicate dal CTU, ing. condannare la società convenuta a consentire alla loro esecuzione ed Per_1 alla realizzazione delle necessarie. Con rifusione delle spese di CTU e CTP del precedente giudizio ex art. 696 bis c.p.c. e del presente giudizio, nonché con vittoria di spese e competenze del precedente giudizio ex art. 696 bis c.p.c. e del presente giudizio “. Parte attrice si rifaceva al procedimento ex art. 696 bis c.p.c. R.G.327/2021 allegato in atti, ove il CTU nominato, in assenza di accordo tra le parti, accertava i danni dell'immobile come di seguito:
“Sottotetto: sono visibili rigonfiamenti della pittura e del supporto sottostante in prossimità dei lucernai e segni di infiltrazioni di acqua. I due lucernai risultano attualmente coperti da una guaina atta a tamponare il fenomeno infiltrativo [cfr. foto] Mansarda: lungo le pareti perimetrali e perimetralmente ai serramenti sono presenti macchie di muffa nerastre. L'origine delle manifestazioni, rappresentate dalla documentazione fotografica allegata, è dovuta a ponti termici –formazione di condensa interna e ad infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura Terrazzino: le pareti dei parapetti del terrazzino in prossimità della pavimentazione presentano tracce di stesura di guaina liquida. In alcune zone l'intonaco è staccato dal supporto sottostante [cfr. foto]. Prospetti: l'intonaco visibile, in particolare sul fonte principale dell'immobile, si presenta nerastro. La causa delle manifestazioni delle condizioni dell'intonaco è dovuta alla presenza di ponti termici e alle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla fessura orizzontale presente sulla facciata prospiciente il fronte strada [cfr. foto]. Copertura: il manto di copertura presenta zone con tegole in stato di avanzato “ammaloramento” e
“frantumazione” [cfr. foto]. Allestimento cantiere Messa a norma del cantiere già in essere ed integrazione impalcature. Copertura Rifacimento completo del manto di copertura con sostituzione scossaline e coibentazione Sostituzione dei lucernai Facciate Chiusura delle fessurazioni presenti soprattutto sulla facciata principale. Rifacimento intonaco esterno con termointonaco [ogni onere coibentazione incluso] Terrazzino Rifacimento del terrazzino [demolizione pavimentazione, e massetto, impermeabilizzazione, fornitura e posa di nuovo massetto, predisposizione pendenza idonea, fornitura e posa di pavimentazione e battiscopa] –ogni onere incluso – Trasporto a discarica materiale - Smontaggio impalcature e pulizia Totale 22.000,00 euro esclusa iva”. Successivamente, sebbene raggiunto un accordo tra i consulenti delle parti per consentire la realizzazione dell'impalcatura dalla proprietà partendo dalla pensilina, non si CP_1 perfezionava tra le parti e veniva quindi instaur resente procedimento avente ad oggetto il risarcimento dei danni come sopra indicato in via equitativa per il mancato utilizzo di due stanze dell'immobile di proprietà di parte attrice.
Si costituiva con comparsa contenente domanda riconvenzionale la società
[...]
[...] [...]
[...]
[...]
contestando integralmente quanto ed averso dedotto e precisando invece CP_1
a disponibile ad effettuare le opere indicate nell'elaborato peritale Ing.
ed a concedere l'autorizzazione a realizzare l'impalcatura sopra la pensilina in Per_1
o armato posta sul prospetto nord a copertura dell'ingresso dei locali della stessa, su incarico della signora previo adeguato puntellamento da sotto della Pt_1 stessa, a condizione che vi foss ordo preciso in ordine ai tempi e i modi con l'impresa incaricata in modo da arrecare il minor disturbo possibile alla convenuta nell'occupazione del proprio scoperto di pertinenza ed eventuale ristoro per ciascun giorno di ritardo. Incombente che, in ogni caso, avrebbe potuto essere posto a carico della ditta esecutrice dei lavori, come da lettera del 20.12.2021 in atti. Concessi i termini di cui al 183 VI comma c.p.c., la causa veniva rinviata per il tentativo di conciliazione ai sensi dall'art. 185 c.p.c. ove proponeva all'attrice quale CP_1 risarcimento del danno la somma di € 5.000,00, so eniva rifiutata in luogo della somma di € 100 al giorno per il tempo di mancato utilizzo dell'immobile ossia dall'inizio della causa, anzi dalla sospensione dei lavori, oltre il pagamento delle spese di CTU e CTP del procedimento di ATP. Non si raggiungeva alcuna conciliazione. Le parti, in trattativa, chiedevano congiuntamente dei rinvii, ma fallito nuovamente il tentativo di conciliazione veniva chiesta ed ottenuta un'integrazione alla perizia già depositata in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo, con ulteriore tentativo di conciliazione da parte del CTU ing. . Per_1
Anche questo tentativo falliva. La causa, quindi, veniva trattenuta in decisione.
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In primis, ci si riporta all'integrazione della CTU per lo stato dei luoghi e per le opere di realizzazione:
“Sottotetto: Sono visibili rigonfiamenti della pittura e del supporto sottostante in prossimità dei lucernari e segni di infiltrazioni di acqua. I due lucernari risultano attualmente coperti da una guaina atta a tamponare il fenomeno infiltrativo. Mansarda: Lungo le pareti d'ambito e perimetralmente ai serramenti sono presenti macchie di muffa nerastre. L'origine delle manifestazioni, rappresentate dalla documentazione fotografica allegata, è dovuta a ponti termici - formazione di condensa interna e ad infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura. Terrazzino: Le pareti dei parapetti del terrazzino in prossimità della pavimentazione presentano tracce di stesura di guaina liquida. In alcune zone l'intonaco è staccato dal supporto sottostante. Prospetti: L'intonaco visibile, in particolare sul fronte principale dell'immobile, si presenta nerastro. La causa delle manifestazioni delle condizioni dell'intonaco è dovuta alla presenza di ponti termici e alle infiltrazioni di acqua piovana sulla facciata prospiciente il fronte strada. Copertura:
Il manto di copertura presenta zone con tegole in stato di avanzato “ammaloramento” e
“frantumazione”. In sintesi, lo stato di ammaloramento del fabbricato rinvenuto in sede di ATP in alcune zone è rimasto tale mentre in altre è peggiorato in particolare nell'appartamento dell'attrice in corrispondenza della copertura e della terrazza. Quesito 2: “dica il CTU il tempo necessario per l'esecuzione delle opere” Il tempo stimato per l'esecuzione delle opere comprendenti il tetto, le facciate, la terrazza, le opere di lattoneria e lavorazioni connesse è di circa 8 mesi. Quesito 3: “dica il CTU le modalità delle stesse al fine dell'eliminazione delle lamentate infiltrazioni” Di seguito si elencano le opere necessarie per la eliminazione dei fenomeni rilevati: ALLESTIMENTO CANTIERE


1. Messa a norma del cantiere già in essere ed integrazione impalcature. COPERTURA


2. Rifacimento completo del manto di copertura con sostituzione scossaline e coibentazione.


3. Sostituzione dei Lucernari FACCIATE


4. Chiusura delle fessurazioni presenti soprattutto sulla facciata principale.


5. Rifacimento intonaco esterno con termointonaco (ogni onere incluso). TERRAZZINO


6. Rifacimento del terrazzino (demolizione pavimentazione, e massetto, impermeabilizzazione, fornitura e posa di nuovo massetto predisposizione pendenza idonea, fornitura e posa di pavimentazione e battiscopa.) - ogni onere incluso- TRASPORTO A DISCARICA MATERIALE SMONTAGGIO IMPALCATURE E PULIZIA Si precisa che il ponteggio di facciata sul lato strada potrà essere montato sulla pensilina evitando così ulteriori disagi. Il costo stimato in € 22.000,00 esclusa iva indicato nell'elaborato peritale del 2019 (ATP) viene aggiornato secondo i prezzi attuali di mercato a complessivi € 42.000,00 esclusa iva”.
*** Alla luce di detti rilievi, la domanda attorea va parzialmente accolta, nei limiti che di seguito vengono indicati. Deve invece essere disattesa la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta relativa alla condanna di parte attrice all'esecuzione dei lavori previsti in capo alla stessa, né per il danno da deprezzamento dell'immobile non dimostrato, nel il danno da lucro cessante per l'impossibilità di locare l'immobile. Anche in ragione del circoscritto fenomeno infiltrativo, come emerso dagli accertamenti peritali svolti, non è consentito ritenere e valutare un apprezzabile e concreto pregiudizio patito dalla convenuta in tal senso, non essendo stato provato alcunché; così come parte attrice non ha dimostrato l'effettiva sussistenza della condotta asseritamente fonte di responsabilità a carico della convenuta, né il nesso di causalità tra la medesima e i danni subiti, nonché la loro reale entità; al contrario la si è limitata ad allegare, in Pt_1 assenza di qualsivoglia elemento probatorio, i dan all'inutilizzabilità delle due stanze. È chiaro che i danni all'immobile di parte attrice ci sono stati, ma non è chiaro né provata la loro quantificazione e nemmeno il nesso causale tra l'esclusiva condotta della convenuta o la parziale, in concorso con la condotta della stessa attrice. Vi è in atti una lettera, successiva al procedimento di ATP, in cui si rende CP_1 disponibile all'individuazione ed alla suddivisione delle spese delle parti comuni, quali il lastrico solare, alla luce di un preventivo di spesa, così come si è rende disponibile alla concessione dell'autorizzazione di una impalcatura sopra la pensilina a copertura dei propri locali a condizione di un accordo sui tempi e modi di esecuzione dei lavori con eventuale penale del ritardo.
Per quanto riguarda il ponteggio da allestire secondo le indicazioni del CTU, ossia “Stante quanto accertato nel corso delle operazioni peritali condotte in loco alla presenza dei CCTTPP è possibile realizzare l'impalcatura sulla pensilina per la posa in opera dell'intonaco in facciata (cfr. verbale delle oopp). La realizzazione della impalcatura sulla pensilina comporterebbe meno fastidio all'attività commerciale sottostante all'appartamento dell'attrice riducendo altresì anche i costi di posa.”, l'art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve consentire l'accesso e il passaggio nel suo fondo per consentire la riparazione o la costruzione di un muro o altra opera propria del vicino o comune, purché queste opere siano necessarie e non sia possibile utilizzare altri spazi. Tuttavia, il secondo comma dello stesso articolo prevede che, se l'accesso causa danni al proprietario, sia dovuta un'adeguata indennità. Nel tempo, la giurisprudenza ha adottato due orientamenti distinti: il primo, maggioritario, esclude l'indennità automatica per la sola occupazione della proprietà privata, ritenendo che il danno debba essere dimostrato;
il secondo, più favorevole ai proprietari, riconosce un diritto all'indennità anche solo per la riduzione del godimento del bene. Invero, il danno deve essere dimostrabile, ossia vi si stata una riduzione di fruibilità degli spazi della proprietà anche in assenza di danni materiali. Per la quantificazione dell'indennizzo ed i criteri di liquidazione, la giurisprudenza ha riconosciuto che il risarcimento del danno subito dagli esercenti deve essere quantificato in via equitativa, ai sensi dell'articolo 1226 c.c., qualora non sia possibile determinarne con precisione l'ammontare, come nel caso che ci occupa. Pertanto, il sottoscritto giudicante ritiene equo ed apprezzabile che venga riconosciuta a parte attrice a titolo di risarcimento del danno la somma di € 5.000,00 omnia, in via equitativa, somma già indicata da parte convenuta a verbale del 13.4.2023. Per quanto riguarda la modalità dell'allestimento del ponteggio, ci si riporta all'integrazione della CTU. Vista la parziale reciproca soccombenza, le spese vengono compensate tra le parti, così come le spese del procedimento di ATP e della CTU di questo procedimento, nella misura del 50% a carico di entrambe le parti.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando, rigettata ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, 1) accoglie parzialmente la domanda attorea e per effetto condanna la convenuta CP_1 al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 5.000,00
[...] Parte_1 nicomprensiva, quale risarcimento de ancato utilizzo delle stanze dell'immobile di sua proprietà, disponendo altresì che il ponteggio – impalcatura venga realizzato sulla pensilina come indicato dal CTU nell'integrazione della relazione;
2) rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta CP_1
3) compensa le spese del presente giudizio, dell'Atp, così come le spese della CTU di questo procedimento.
Così deciso in Venezia, 4 giugno 2025
Il GOT dott.ssa Anita Giuriolo