N. R.G. 1433/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1433/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIVA Parte_1 P.IVA_1
PAOLO e dell'avv. Stefano Piva, elettivamente domiciliato in Parma, viale Toschi, n. 4, presso il difensore avv. PIVA PAOLO
ATTORE contro
C.F. ), Controparte_1 C.F._1
(C.F. ), Controparte_2 C.F._2
(C.F. e (C.F. Controparte_3 C.F._3 CP_4
, con il patrocinio dell'avv. SACCHI CARLO ALBERTO e dell'avv. C.F._4
LEONELLI MARCO, elettivamente domiciliati in BORGO G. TOMMASINI 13 PARMA, presso il difensore avv. SACCHI CARLO ALBERTO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Parma, ogni contraria istanza disattesa e previe le più opportune declaratorie del caso e di legge, nel contraddittorio delle parti, respinte le eccezioni di controparte poiché infondate, accertata, per le ragioni di cui in diritto, l'illiceità delle opere realizzate dai convenuti nell'immobile in comproprietà catastalmente individuato al Catasto del
Comune di Parma sezione urbana 1 foglio 18 particella 663 subalterno 27 (piano S2-5) – Categoria A/2 classe 5 Consistenza 6,5 vani, condannare (c.f. ), Controparte_1 C.F._1
(c.f. ), Controparte_2 C.F._2 Controparte_3
(c.f. e (c.f. , in solido fra di C.F._3 CP_4 C.F._4
loro, alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi con rimozione o demolizione delle opere eseguite in difformità rispetto a quanto specificamente autorizzato dall'assemblea condominiale in data
07/07/2009 con ogni consequenziale statuizione. In via istruttoria, si insiste affinché, a parziale pagina 1 di 8 modifica dell'ordinanza resa all'udienza del 05/03/2024, la causa venga rimessa in istruttoria con conseguente ammissione della prova testimoniale sulle seguenti circostanze di fatto: 1) “Vero che la terrazza a livello di proprietà esclusiva dei convenuti , e Controparte_3 CP_4 CP_1 CP_2 ubicata nell'appartamento sito al quarto piano dell'immobile condominiale denominato
[...]
di Viale Martiri della Libertà n. 13 a Parma si trova sul lastrico solare Parte_1 condominiale”; 2) “Vero che i manufatti realizzati dai convenuti , e Controparte_3 CP_4 CP_1 nell'appartamento di loro proprietà sito al quarto piano dell'immobile Controparte_2 condominiale denominato di Viale Martiri della Libertà n. 13 a Parma Parte_1
consistenti in una struttura in alluminio e con copertura in parte metallica in parte vetrata e tamponamenti amovibili costituiti da serramenti in alluminio posti sui lati ovest e sud dell'unità immobiliare appoggiano sul lastrico solare del Condominio medesimo. 3 Si indicano a testimoni sui capitoli 1) e 2) l'Ing. con studio a Parma in Via della Costituente n. 35 nonché l'Ing. Testimone_1
con studio a Parma in B.go G. Tommasini n. 20. Con vittoria di spese, diritti ed Testimone_2
onorari di causa”;
Conclusioni per parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Parma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione In via principale - previa declaratoria della nullità della delibera di cui al punto n.1 del verbale dell'assemblea straordinaria dei condomini del 07.07.2009 del
[...]
” per i motivi esposti in comparsa relativi al vincolo della creazione di due aperture Parte_1 da eseguirsi sul lato ovest una di circa due metri e l'altra di circa 1,50, in quanto non necessaria ed esorbitante dai poteri dell'assemblea - rigettare l'avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto o come meglio. In via concorrente - accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa,
l'insussistenza dei presupposti fondanti l'avversaria richiesta di rimessione in pristino con conseguente suo rigetto in quanto infondata in fatto ed in diritto o come meglio;
In via subordinata - nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudicante dovesse ritenere valida ed efficace la delibera 07.07.2009 e la previsione del vincolo delle due aperture lato ovest frontale di una di circa due metri e l'altra di circa
1,50 ivi riportato, si chiede che l'eventuale condanna degli esponenti sia limitata alla sola realizzazione dell'apertura mancante sul lato ovest. In via istruttoria, previa revoca dell'ordinanza 5 marzo 2024 e rimessione della causa in istruttoria, ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli: 1) Conferma il contenuto e le conclusioni della CTM 27/4/2021 a sua firma che Le si rammostra ed in particolare quanto riportato a pag. 6; 2) Vero che l'appartamento dei sigg. – è servito sui lati CP_3 CP_2
est, nord, sud e ovest da due superfici esterne pavimentate, poste su due livelli diversi, collegate tra loro da scala esterna, dotate di parapetto sporgente rispetto la struttura dell'edificio in elevazione sottostante, con la stessa quota di sporgenza dei balconi sottostanti come da fotografia che Le si mostra pagina 2 di 8 (doc. 2 fascicolo di parte convenuta); 3) Vero che la struttura sopra descritta al capitolo n. 2) identifica le terrazze a livello;
4) Vero che le verande installate nella proprietà poggiano sopra alla CP_3
finitura di pavimento delle terrazze e sono state realizzate sulle due terrazze a livello a servizio dell'appartamento come da elaborati grafici e planimetrici che le si mostrano (doc. 6 fascicolo di parte convenuta). Si indicano come testi, anche a controprova sugli eventuali capitoli avversari ammessi,
l'ing. con studio in Parma, borgo G. Tommasini n. 30, la geom. Testimone_2 Testimone_3
con studio in Parma, via Arte dei Cartai n.

8. In ogni caso con vittoria di spese, compensi professionali oltre IVA e CPA come per legge”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato rispettivamente nelle date del 7.4.2023 e 14.4.2023
[...]
(d'ora in avanti, per brevità, anche il ) ha convenuto in giudizio Parte_1 Parte_1
e comproprietari Controparte_3 CP_4 Controparte_1 Controparte_2 di un immobile sito all'interno dello stabile condominiale, allegando che i convenuti avevano costruito sul terrazzo di pertinenza due manufatti con struttura in alluminio e copertura in parte metallica e per altra parte vetrata, chiusi sui lati ovest e sud con serramenti in alluminio in parte amovibili. Ha aggiunto l'attore che, su istanza dei convenuti, in data 7.7.2009, l'assemblea condominiale aveva autorizzato la realizzazione di tali manufatti, purché provvisti di due aperture “sul lato ovest frontale una di circa due metri e l'altra di circa 1,50”, e che, sorta contestazione in merito all'effettivo rispetto di tali requisiti, le parti avevano dato ingresso al procedimento di mediazione, nel corso del quale era stato dato incarico ad un tecnico scelto di comune accordo, che aveva accertato che i manufatti non avevano le predette caratteristiche, essendo presente una sola apertura sul lato ovest, di dimensione più contenuta rispetto all'autorizzato. Tanto premesso, il ha chiesto che, previo accertamento Parte_1 dell'illiceità delle opere realizzate dai convenuti, questi fossero condannati alla rimessione in pristino o demolizione delle opere eseguite in difformità rispetto a quanto autorizzato dall'assemblea condominiale del 7.7.2009.
Con comparsa di risposta depositata in data 14.9.2023 si sono costituiti nel presente giudizio e CP_3
deducendo che le due strutture erano state costruite sul terrazzo di proprietà esclusiva CP_4 dal padre già nei primi anni '90, prima tramite intelaiatura con paletti in legno e, successivamente, nel
2009, previa presentazione di D.I.A. al Comune di Parma, i manufatti in legno erano stati sostituiti da quelli in alluminio e vetro, tuttora esistenti. Hanno aggiunto che l'intervento era stato autorizzato dall'assemblea condominiale del luglio 2009, che si era espressa a seguito di istanza proposta dal loro padre, che aveva agito mosso dall'erronea convinzione che la costruzione di tali manufatti dovesse pagina 3 di 8 essere autorizzata anche dall'assemblea condominiale, mentre non ve ne sarebbe stato alcun bisogno, tenuto conto che le verande erano state realizzate su area di proprietà esclusiva, così come accertato anche dal consulente scelto nel corso della mediazione. Hanno precisato i convenuti che la costruzione delle verande era avvenuta in conformità alle previsioni del regolamento condominiale, nonché al disposto dell'art. 1122, c.c. Peraltro, l'assemblea si era espressa unicamente con riferimento alla veranda posta sul lato ovest dello stabile, mentre nessuna prescrizione era stata imposta per quella presente sul lato sud, cosicché, per rendere il manufatto conforme al deliberato dall'assemblea condominiale, sarebbe stato sufficiente rimuovere una piccola porzione della parete finestrata lato ovest della veranda, rendendola amovibile. Tanto premesso, in via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto che il Tribunale, dichiarata la nullità della delibera assembleare assunta in data 7.7.2009, nella parte in cui aveva autorizzato la realizzazione dei manufatti unicamente se provvisti delle caratteristiche predette, volesse rigettare la domanda avversaria. In via subordinata, nel caso in cui la delibera fosse ritenuta valida, i convenuti hanno insistito affinché l'ordine di rimessione in pristino avesse ad oggetto unicamente la realizzazione dell'apertura mancante sul lato ovest.
Con decreto ex art. 171 bis, c.p.c., è stata dichiarata la contumacia delle convenute non costituite.
Senza il compimento di attività istruttoria, con ordinanza ex art. 127 ter, c.p.c., del 28.11.2024 la causa
è stata trattenuta in decisione.
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Preliminarmente deve essere esaminata la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, atta a far dichiarare la nullità della delibera assembleare assunta dal in data 7.7.2009, nella parte in Parte_1 cui, in conformità al primo punto dell'ordine del giorno, è stato deliberato “di autorizzare i lavori di manutenzione straordinaria zone di ombreggiamento lastrico solare di proprietà come da CP_3
DIA n. 1014/2009 con l'impegno del mantenimento delle caratteristiche dimensionali della struttura preesistente con vincolo delle due aperture lato ovest frontale di una di circa due metri e l'altra di circa
1,50” (v. doc. n. 4, fascicolo attore). Lamentano i convenuti che tale delibera sarebbe nulla, e non soltanto annullabile, e quindi impugnabile senza limiti di tempo, per essere la predetta delibera invasiva e limitativa del diritto di proprietà individuale, tenuto conto che i manufatti insistono su area di proprietà esclusiva, vale a dire una terrazza a livello.
A tal riguardo si osserva che, in materia di condominio degli edifici, la Suprema Corte ha in più occasioni ribadito la nullità delle delibere assembleari che incidano sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto i poteri dell'assemblea condominiale non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del pagina 4 di 8 regolamento che lo preveda, cosicché l'autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni (v. Cass. sent. n. 26468/07; Cass. S.U. n.
4806/05).
Ne deriva che, se è vero che non rientra tra i poteri dell'assemblea condominiale quello di imporre pesi o limiti alla proprietà privata, altrimenti dando vita ad una delibera affetta da nullità, è altresì vero che il condòmino può accettare tale invasione nella sua sfera di proprietà esclusiva o mediante l'approvazione di un regolamento condominiale di natura “contrattuale” oppure prestando il consenso a singoli atti.
La natura di proprietà privata della terrazza sulla quale i manufatti per cui è causa sono stati realizzati è stata riconosciuta dall'ing. tecnico che è intervenuto nel corso della mediazione, su accordo Tes_2 delle parti, e che nella propria relazione ha dato atto che “i due manufatti con struttura in alluminio, copertura metallica e in parte vetrata e tamponamenti in parte amovibili costituiti da serramenti in alluminio posti sui lati ovest e sud dell'unità immobiliare sono stati realizzati con occupazione parziale del terrazzo, che dalla lettura dell'atto di provenienza depositato, sembra costituire proprietà esclusiva dell'unità di parte invitata” (v. doc. n. 2, pag. 6, fascicolo attore). Del resto, il fatto che le terrazze siano di proprietà esclusiva dei convenuti trova conferma anche nell'atto di compravendita dell'appartamento, nel quale si precisa che il trasferimento di proprietà ha ad oggetto “appartamento sito al piano quinto o attico, composto di tre vani ed accessori con terrazze annesse” e non fa menzione, tra i beni comuni, delle terrazze (v. doc. n. pag. 6 dell'atto di compravendita). Coglie quindi nel segno il rilievo dei convenuti, che hanno fatto valere che con la predetta delibera l'assemblea ha limitato il libero esercizio del diritto di proprietà, imponendo al de cuius, all'epoca proprietario esclusivo dell'immobile, specifici vincoli nella realizzazione dei manufatti per cui è causa insistenti su di un'area di sua proprietà esclusiva.
Occorre però evidenziare che nel verbale di assemblea si legge “primo punto dell'O.d.G. il sig. chiede l'autorizzazione ai lavori di manutenzione straordinaria e cioè sostituire la zona di CP_3 ombreggiamento del lastrico solare che rispetto all'esistente in legno, già condonata nel CP_3
2004, verrebbe installata nella posizione e la stessa volumetria con il tetto in alluminio e pareti semoventi in vetro ed alluminio, come da progetto presentato in assemblea con l'impegno di accollarsi i costi per il rifacimento dell'impermeabilizzazione della sua terrazza sistemando gli scarichi attualmente occlusi del terrazzo e del rifacimento della scala esterna sempre sul terrazzo di sua pagina 5 di 8 proprietà”. Pertanto, dalla disamina del predetto verbale si evince che sia stato proprio il sig. CP_3
a chiedere all'assemblea che si esprimesse sulla realizzazione dei manufatti insistenti sulla sua proprietà esclusiva. Inoltre, l'approvazione della delibera è avvenuta con il voto favorevole del sig.
circostanza che non può essere interpretata se non come assenso espresso del proprietario a CP_3 che l'assemblea incidesse sulla sua proprietà esclusiva, imponendogli appunto un limite al pieno godimento.
Del resto, la scelta del condòmino di acconsentire all'imposizione di vincoli sulla sua proprietà esclusiva da parte del è pienamente legittima e, come evidenziato dalla Suprema Corte, Parte_1
può essere fatta o mediante l'approvazione di un regolamento “contrattuale”, oppure prestando adesione a singoli atti limitativi, come appunto è accaduto nel caso che ci occupa.
Peraltro, preme osservare che la decisione del sig. di richiedere l'autorizzazione CP_3 all'assemblea per procedere ai lavori non era imposta nemmeno dal regolamento condominiale, in quanto, in forza dell'art. 7 del regolamento condominiale tale autorizzazione non sarebbe nemmeno stata necessaria, poiché si prevede che “in ogni caso i condomini prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere e di lavori che comunque possono interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o di parte di esso, devono darne avviso all'amministratore” (v. doc. n. 5, fascicolo convenuto).
Pertanto, non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale atta a far accertare la nullità della delibera assembleare, poiché l'incisione sulla proprietà esclusiva è stata realizzata a seguito di espresso assenso del proprietario.
Occorre però considerare che, come accennato, la decisione del sig. di condizionare CP_3 all'autorizzazione del Condominio la costruzione delle verande non era imposta né dalla legge, in quanto in ragione della previsione di cui all'art. 1122, c.c., il condòmino sulla sua proprietà privata è libero nell'esecuzione di opere, a meno che non pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico, circostanze che non sono nemmeno state allegate dal Condominio, né dal regolamento condominiale, proprio in ragione della previsione di cui all'art. 7, poc'anzi richiamata. Ed infatti, non può convenirsi con la tesi esposta dal , in ragione della quale anche questi lavori avrebbero Parte_1 dovuto essere autorizzati dall'assemblea condominiale, in virtù della previsione di cui all'art. 6 del predetto regolamento, che recita “nessun condominio potrà intraprendere lavori ed opere nell'edificio senza la preventiva comunicazione scritta all'amministratore, o, in sua mancanza, agli altri condòmini e senza la loro preventiva autorizzazione”. In applicazione del criterio sistematico di interpretazione di cui all'art. 1363, c.c., e per garantire che la clausola di cui all'art. 6 abbia un senso, così come imposto ex art. 1367, c.c., si deve ritenere che tale previsione faccia riferimento unicamente all'ipotesi in cui il pagina 6 di 8 singolo condòmino voglia incidere sulle parti comuni dell'edificio, tenuto conto che il successivo disposto di cui all'art. 7, con riferimento alle opere da realizzarsi su proprietà privata, impongono al condòmino unicamente una comunicazione all'amministratore, qualora queste possano pregiudicare l'estetica e la stabilità del condominio. Pertanto, è di tutta evidenza la parola “edificio” presente nell'art. 6 faccia riferimento all'edificio condominiale nella sua interezza, mentre il successivo articolo
7 tratta di opere che il condòmino abbia intenzione di realizzare sulla propria proprietà privata.
Tanto premesso, non può trovare accoglimento la pretesa del di ottenere una tutelare reale, Parte_1
con conseguente condanna degli Eredi del sig. al ripristino delle due aperture lato ovest delle CP_3 verande in questione. Ed infatti, se è vero che l'ing. ha confermato che sul lato ovest è presente Tes_2 una sola apertura di dimensioni più ridotte, sebbene l'assemblea condominiale avesse imposto la realizzazione di “due aperture sul lato ovest frontale una di circa due metri e l'altra di circa 1,50”, è altresì vero che, come chiarito, il sig. non avrebbe avuto necessità di richiedere il consenso CP_3 all'assemblea per procedere alla costruzione delle verande. In altri termini, tenuto conto che già il sig. sarebbe stato libero di costruire nuove verande senza rispettare le prescrizioni imposte CP_3 dall'assemblea, in quanto manufatti insistenti su proprietà privata, che non incidono sulla stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio, non avrebbe senso alcuno condannare gli eredi alla realizzazione delle aperture laterali, tenuto conto che in ogni momento potrebbero procedere liberamente a realizzare nuovi manufatti del tutto difformi rispetto a quanto autorizzato.
Si aggiunga che non è chiaro nemmeno quale sia l'interesse ad agire che il con questa Parte_1
azione mira a tutelare, poiché non ha mai allegato che i manufatti abbiano caratteristiche tali da pregiudicare la stabilità, sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio, cosicché difetta anche l'interesse ad agire del Peraltro, anche il fatto che il abbia atteso più di dieci Parte_1 Parte_1 anni per richiedere il rispetto delle prescrizioni imposte dall'assemblea, è indice che il non Parte_1
sia portatore di un reale interesse ad agire.
Pertanto, la domanda del non può trovare accoglimento. Parte_1
A fronte del rigetto della domanda proposta dal nonché di quella riconvenzionale Parte_1 proposta dai convenuti, ricorre un'ipotesi di parziale reciproca soccombenza, cosicché le spese di lite, liquidate in euro 6.713,00, tenuto conto dei parametri di cui al DM n. 55/14, avuto riguardo al valore indeterminabile della domanda (spese per la fase istruttoria ai minimi, poiché non si è tenuta), devono essere compensate nella misura di 1/3, mentre per i restanti 2/3, pari ad euro 4.475,33, devono essere poste in capo al Parte_1

P.Q.M.

pagina 7 di 8 Il Tribunale di Parma, definitivamente decidendo sulla causa R.G. n. 1433/2023 introdotta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 CP_4 [...]
e così provvede: CP_3 Controparte_2
1) Rigetta la domanda proposta dal Condominio;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti;

3) Liquida le spese di lite in euro 6.713,00 e le compensa nella misura di 1/3, condannando il a rifondere ai convenuti costituiti, in solido tra loro, i restanti 2/3, pari ad euro Parte_1
4.475,33, oltre IVA, c.p.a. e 15% di spese forfettarie.
Parma, 8 gennaio 2025
La Giudice
dott.ssa Angela Casalini
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