N. R.G. 1983/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica in persona del Dott. Ludovico Rossi ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al N. 1983 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, riservata in decisione all'udienza di p.c. del 12 novembre 2024, vertente tra:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall' Avv. Roberto Parte_1 C.F._1
Rigoni (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Vicenza, C.F._2
Corso Fogazzaro, 136, giusta procura in calce alla citazione
- attore - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Enrico Controparte_1 C.F._3
Mariotto (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Vicenza, C.F._4
Contrà Porti, 21, in virtù di mandato allegato telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuto-
OGGETTO: contratto preliminare
CONCLUSIONI: All'udienza del 12.11.2024 l'attore precisava le conclusioni come da foglio di p.c. depositato il 11.11.2024 e, quindi:
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Vicenza:
NEL MERITO.


1. In principalità, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare denominato
“proposta di acquisto e permuta parziale” stipulato il 14.10.2016 tra i sig.ri e Parte_1
, per inadempimento di quest'ultimo per le motivazioni descritte in atti di causa.

2. Controparte_1
Conseguentemente, condannare il sig. : a) alla demolizione della tettoia apposta Controparte_1 sopra la facciata dell'edificio sito a Vicenza in Strada del Borghetto di Saviabona n. 97, con ripristino dello status quo ante al momento della stipula del contratto, con oneri e spese a integrale carico del
pagina 1 di 14 convenuto e sulla base del progetto ripristinatorio che sarà disposto in sede di CTU;
b) al risarcimento dei danni subiti e subendi dal sig. e quantificabili in € 20.680,80 per la realizzazione delle Pt_1
opere di ampliamento (siccome descritte nel contratto preliminare dd.to 14.10.16), comprensivi anche delle spese di ripristino dello status quo ante legate alla demolizione della tettoia abusiva edificata dal convenuto, ove il sig. non vi provveda autonomamente, oltre interessi legali dal dovuto al CP_1
saldo effettivo.


3. In via di mero subordine, accertare e dichiarare, qualora si ritenesse definitivo il contratto denominato “proposta di acquisto e permuta parziale” stipulato il 14.10.2016 tra i sig.ri Pt_1
e , l'integrale nullità dello stesso per assenza di causa come esposto in atti di
[...] Controparte_1
causa; conseguentemente, condannare il sig. : Controparte_1
a) alla demolizione della tettoia apposta sopra la facciata dell'edificio sito a Vicenza in Strada del
Borghetto di Saviabona n. 97, con ripristino dello status quo ante al momento della stipula del contratto, con oneri e spese a integrale carico del convenuto e sulla base del progetto ripristinatorio che sarà disposto in sede di CTU;

b) al risarcimento dei danni subiti e subendi dal sig. e quantificabili in € 20.680,80 per la Pt_1
realizzazione delle opere di ampliamento (siccome descritte nel contratto preliminare dd.to 14.10.16), comprensivi anche delle spese di ripristino dello status quo ante legate alla demolizione della tettoia abusiva edificata dal convenuto, ove il sig. non vi provveda autonomamente, oltre interessi CP_1
legali dal dovuto al saldo effettivo.


4. In via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare l'ingiustificato arricchimento del sig. CP_1
ex art. 2041 c.c. per non avere eseguito le opere edili a proprio carico siccome dedotte in preliminare;
conseguentemente, condannare il sig. al pagamento a favore dell'attore della somma Controparte_1 di € 20.680,80 pari ai costi preventivabili per la realizzazione delle opere di ripristino e di ampliamento (siccome descritte nel contratto preliminare dd.to 14.10.16), oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
IN OGNI CASO.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA […]”
All'udienza del 12.11.2024 il convenuto precisava le conclusioni come da foglio di p.c. depositato il
11.11.2024 e, quindi:
“In via principale, nel merito:
- Rigettare le pretese attoree, con dichiarazione che nulla risulta dovuto in favore di parte attrice, alla luce di quanto esposto in narrativa e per l'effetto
pagina 2 di 14 - Dichiarare che nessuna somma, né alcun obbligo di facere, a nessun titolo, risultano dovuti dal convenuto in favore di parte attrice.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari, IVA e CPA.
Si reiterano le istanze istruttorie già formulate.”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore conveniva , deducendo che: Controparte_1
- il 14.10.2016 le parti stipulavano un contratto contenente l'impegno all'acquisto da parte del Pt_1 per un importo pari ad € 60.000,00 dell'immobile sito in Vicenza, Strada del Borghetto di Saviabona
97 (censita al foglio 74, mapp. 401, sub. 6), già oggetto di preliminare di compravendita datato

1.8.2016 fra il (promissario acquirente) e (promittente venditore); CP_1 Persona_1
- l'accordo sottoscritto fra le parti prevedeva inoltre l'impegno dell'attore alla cessione in permuta al convenuto della quota di proprietà comune indivisa relativa ai futuri subb 17 (corte) e 19 (ripostiglio) nonché l'impegno del alla cessione in permuta al della quota di proprietà comune CP_1 Pt_1
indivisa e di competenza dei subb. 3,4,5,10 e 20 relativa ai futuri subb. 16 (scoperto) e 18 (centrale termica), il quale si faceva altresì carico dell'esecuzione delle opere di allargamento dell'apertura dell'autorimessa e di un suo ampliamento;

- alla firma della scrittura privata, l'odierno attore versava al , a titolo di caparra confirmatoria CP_1
e prima rata di pagamento, la somma di € 20.000, con la residua somma di € 40.000 da corrispondersi solo in seguito al rogito notarile da effettuarsi entro il 31.10.2016;
- tuttavia, alcun passaggio di proprietà si verificava entro tale data, dal momento che il non era CP_1 addivenuto alla stipula notarile con la signora per poi, a propria volta, alienare l'immobile Pt_1 all'odierno attore: questi concludeva così, il 10.11.2016, con atto a firma Notaio Per_2 direttamente con la compravendita dell'immobile de quo (doc.2); Persona_1
- nonostante il passaggio di proprietà, il convenuto effettuava, qualche mese prima della citazione, senza il consenso del e le dovute autorizzazioni (doc.3), opere edili, realizzando la tettoia con Pt_1 tegole canadesi sulla facciata dell'immobile;
- la mediazione instaurata dall'attore non sortiva alcun effetto.
In diritto, l'attore, qualificato l'accordo come contratto preliminare di compravendita immobiliare, ne chiedeva la risoluzione ex art.1453 c.c., atteso l'inadempimento del , non avendo questi CP_1 proceduto alla stipula del definitivo sulla base dell'accordo sottoscritto con l'odierno attore giacché aveva mancato di acquistare la proprietà dell'immobile dalla signora Pt_1
In via gradata chiedeva accertarsi la nullità del contratto in oggetto, laddove fosse qualificato come preliminare improprio e dunque contratto (di compravendita) definitivo, poiché privo di causa stante la pagina 3 di 14 stipula del negozio da parte del convenuto in difetto di qualità essenziale – qualità non assunta nemmeno entro la data indicata per il rogito - ovvero l'essere proprietario dell'immobile.
Per l'effetto della risoluzione o della nullità chiedeva la restituzione della caparra confirmatoria di €
20.000, del cui versamento veniva dato atto in contratto, la condanna al risarcimento dei danni patiti
“da quantificarsi in seguito” e la condanna al ripristino dello stato dei luoghi ante stipula dell'accordo, con spese a carico del . CP_1
In via ulteriormente gradata, posto che il negozio era privo di causa e conseguentemente il convenuto si era ingiustamente arricchito a danno del l'attore avanzava ex art. 2041 c.c. richiesta di Pt_1 indennizzo della perdita patrimoniale subita, costituita dall'importo della caparra e dagli interessi maturati.
2. La prima udienza, indicata in citazione al 30.6.2020, veniva differita ex art. 168 bis, co. 5 c.p.c. al
20.10.2020. Si costituiva , contestando integralmente le pretese attoree, di cui Controparte_1
chiedeva il rigetto.
Confermava di aver stipulato l'1.8.2016 con sorella dell'attore, un preliminare di Persona_1 compravendita avente ad oggetto l'immobile in argomento (doc.2) e in data 14.10.2016 il contratto di cui trattasi con l'attore, avente ad oggetto il medesimo immobile (doc.3). Evidenziava che nella vicenda in esame si era sostanzialmente obbligato con l'attore ex art. 1478 c.c. ad acquistare il predetto immobile dalla , per poi trasferire la proprietà dello stesso al Inferiva che la Persona_1 Pt_1 mancata stipula del definitivo non fosse dipesa dal proprio inadempimento, atteso che era stata l'opera mediatrice del convenuto a rendere possibile la compravendita fra i fratelli dato che i rapporti Pt_1 fra gli stessi erano nulli. chiariva che aveva “girato” a , a titolo di caparra CP_1 Persona_1 confirmatoria, la somma di € 20.000, ricevuta via assegno dall'odierno attore (doc.5 convenuto), somma di cui in questa sede quest'ultimo chiedeva senza titolo la restituzione dal momento che il medesimo assegno bancario (n.0277966026), recante la cifra versata dall'attore al convenuto, era indicato nel contratto di compravendita intercorso fra i fratelli quale acconto del prezzo della Pt_1
compravendita pattuita. Avversava le argomentazioni attoree prospettanti la nullità del contratto stipulato fra le parti in causa e la sua sussunzione quale contratto definitivo di compravendita, assumendo, per contro, che la “proposta di acquisto e permuta parziale” fosse preliminare di compravendita e contratto di appalto. In ordine alla richiesta di ripristino dello stato dei luoghi a seguito della realizzazione di una tettoia in legno, rilevava che le stesse erano state eseguite CP_1
una volta conclusa la compravendita fra i fratelli ed in esecuzione delle obbligazioni dedotte e Pt_1
concordate nel contratto in atti (doc. 1 attoreo) e che solo in seguito al sorgere di contestazioni fra le odierne parti, in sede di esecuzione (doc.6), si erano interrotte. Le opere eseguite dal convenuto non pagina 4 di 14 potevano essere tuttavia rimosse poiché prestazioni già eseguite ex art.1458 co.

1. c.c. Contestava infine la pretesa risarcitoria avanzata dal non avendo lo stesso subito alcun danno, essendosi anzi Pt_1 avvantaggiato dell'intermediazione del . Concludeva come da epigrafe. CP_1
3. All'udienza del 20.10.2020 venivano concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 co.6 c.p.c., con rinvio all'udienza del 25.5.2021 per la decisione sulle istanze istruttorie.
In prima memoria 183 l'attore dichiarava di “soprassedere” sulla richiesta di restituzione della somma di € 20.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare, evidenziando al contempo di aver adempiuto alla totalità degli impegni assunti, avendo ceduto, con atto notarile del 10.11.2016, alla figlia del convenuto, , la nuda proprietà delle porzioni CP_2
immobiliari catastalmente censite al C.F., Comune di Vicenza, Foglio 74, mapp. 401 subb. 5 e 18, nonché la proporzionale quota di comproprietà dell'area e delle parti comuni identificate al medesimo mapp. sub. 12, curando altresì tutte le pratiche urbanistiche e tecniche, comprese le valutazioni statiche disposte dal geom. incaricato dal , inerenti alla realizzazione nell'unità sub 9, CP_3 CP_1 autorimessa, delle lavorazioni pattuite, con relativi progetti sviluppati dall'arch. . Per contro Per_3
rimarcava che il convenuto non avesse adempiuto a quanto c previsto, specie in relazione alle opere di realizzazione ed ampliamento dell'autorimessa, quantificando all'uopo, a titolo di danno emergente, la somma di € 20.680,80 (doc.5 attoreo), - importo comprensivo dei costi di demolizione della tettoia costruita da - che quest'ultimo era tenuto a rifondere al per la realizzazione delle opere CP_1 Pt_1 contrattualmente spettanti al convenuto inadempiente, il quale altresì aveva privato, dal 2016, l'attore della possibilità di parcheggiare la propria auto, cagionando un danno di cui quest'ultimo chiedeva la condanna al risarcimento, instando nuovamente per l'ingiustificato arricchimento del convenuto per non avere eseguito le opere edili, contrattualmente previste, a proprio carico.
Nella seconda memoria parte convenuta eccepiva la novità ed inammissibilità della domanda di risarcimento del danno per € 20.680,80. La causa veniva istruita oralmente: all'udienza del 2.2.2023 il convenuto rendeva interpello e venivano sentiti i testi per parte attrice ed per il Per_3 Tes_1
convenuto; il 25.5.2023 venivano escussi i testi , e per il convenuto;
Tes_2 Testimone_3 CP_3 all'udienza del 2.11.2023 veniva sentito il teste di riferimento e il 5.3.2024 l'ulteriore Testimone_4 teste . Il giudizio veniva indi rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del Tes_5
12.11.2024. Pervenuto il giudizio allo scrivente Magistrato e precisate le conclusioni come da epigrafe, la causa veniva trattenuta in decisione con termini di giorni 40 per conclusionali e di legge per repliche.
4. Deve anzitutto ribadirsi il rigetto delle istanze istruttorie reiterate dalle parti e già disattese, anche perché totalmente irrilevanti ai fini del decidere, come meglio si vedrà.
5. Anche al fine di esaminare l'eccezione di inammissibilità della modifica della domanda operata pagina 5 di 14 dall'attore, è opportuno qualificare (artt. 112-113 c.p.c.) e identificare le domande ed eccezioni svolte ma prima ancora descrivere, identificare e qualificare il contratto concluso tra le parti.
Il contratto (doc. 1 attoreo), datato 14.10.2016, è denominato “proposta di acquisto e permuta iniziale”. Con essa si “impegna all'acquisto dei seguenti immobili” già oggetto di preliminare Pt_1 tra e “limitatamente” all'immobile sito in Vicenza, strada del Borghetto di CP_1 Persona_1
Saviabona, 97, censito al foglio 74, mapp. 401, sub. 6, abitazione al piano primo, prevedendosi che “il prezzo concordato ammonta per l'intero ad € 60.000,00 (sessantamila/00) nello stato di fatto in cui si trova”.
Con l'accordo si impegnava anche a cedere in permuta a la propria quota di proprietà Pt_1 CP_1 comune indivisa relativa ai futuri sub. 17 (corte) e 19 (ripostiglio). “Contemporaneamente” CP_1
“si impegna a proprio nome e per conto della sua dante causa, oltre alla vendita del suddetto appartamento di cui al sub. 6, a cedere in permuta” al “la quota di proprietà comune indivisa e Pt_1 di competenza” dei sub. 3, 4, 5, 20 e 10 “relativa ai futuri sub. 16 (scoperto) e 18 (centrale termica), come meglio identificati nell'elaborato planimetrico (allegato 1) che si allega e che verrà presentato ed approvato solamente dopo la firma della presente scrittura.”.
Veniva altresì previsto che “sempre compreso nel prezzo, la parte venditrice, sig. , si Controparte_1 impegna a realizzare nell'unità (sub. 9)” di proprietà del “le opere per l'allargamento Pt_1 dell'apertura dell'attuale portone con la costruzione di due pilastri laterali, delle relative fondazioni e architrave, per una larghezza netta di ml. 2,60, oltre all'ampliamento della suddetta autorimessa per una profondità di mt. 1,35 mediante la posa di tettoia in legno e tegole canadesi, che si estenderà per tutta la lunghezza del corpo avanzato dell'edificio, provvedendo altresì alla realizzazione di due parametri in muratura intonacata. Tutte le pratiche urbanistiche e tecniche sono a cura e spese della parte acquirente ad eccezione per le valutazioni statiche che rimangono in capo al geom.
[...]
– tecnico incaricato del sig. . CP_3 CP_1
In conseguenza di quanto sopra esposto il sig. risulterà esclusivo proprietario” oltre Parte_1
che del sub. 6, del sub. 16 (scoperto) e della centrale termica, mentre della corte sub. Controparte_1
17 e del ripostiglio sub. 19.
Veniva previsto, quanto al prezzo, che contestualmente alla firma della scrittura consegnava a Pt_1
un assegno bancario di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria “ed inizio di pagamento” CP_1
e che “il saldo del prezzo sarà versato al rogito notarile da stipulare presso lo studio del notaio
[...] di Vicenza entro il giorno 31 ottobre 2016 salvo l'effettiva disponibilità della documentazione Per_2
urbanistica e catastale che il geom. si impegna a mettere a disposizione”. CP_3
Come su esposto, parte attrice qualifica tale contratto preliminare o, in subordine, un preliminare ad pagina 6 di 14 effetti impropri;
il convenuto, sostanzialmente, come un contratto preliminare di vendita e, in parte, come un appalto (o un preliminare d'appalto).
Dalla documentazione prodotta (doc. 2 e 4 convenuti) emerge che il contratto ha ad oggetto tra l'altro un bene, il sub. 6, un appartamento originariamente di proprietà di , sorella dell'attore, Persona_1 pervenutale dal padre , in forza di un contratto di “vitalizio alimentare”, in forza del Persona_4
quale padre aveva trasmesso la proprietà di vari beni ai figli (ivi incluso figlio). È Pt_1 Pt_1
documentale che in relazione a tale bene, prima del contratto per cui è causa, e CP_1 Persona_1 avessero stipulato l'1.8.2016 un preliminare di compravendita (doc. 2 convenuto) ma è pure pacifico che non acquistò mai la proprietà del bene dalla l'appartamento fu infatti trasferito CP_1 Pt_1 all'attore direttamente dalla nell'ambito di un contratto articolato, di divisione e di Pt_1
compravendite, in data 10.11.2016 (doc. 4).
Tanto chiarito, può osservarsi che il contratto per cui è causa ha un contenuto plurimo: nella parte in cui si impegnava all'acquisto dell'immobile al mapp. 401, sub. 6 da , l'impegno è Pt_1 CP_1
assimilabile a un preliminare di vendita di cosa altrui, perché quando fu stipulato il contratto per cui è causa, l'immobile era pacificamente di . Persona_1
In altra parte - laddove si obbligava a cedere le quote di proprietà comune di corte e ripostiglio e Pt_1
si impegnava di contro (e per conto della sua dante causa, ossia ) a cedere in CP_1 Persona_1
permuta le quote di proprietà indivisa su scoperto e centrale termica - l'accordo ha i caratteri del preliminare di permuta (in parte di cosa altrui, nella parte in cui le quote indivise erano quelle riferibili a ). Persona_1
Più incerta la qualificazione nella parte in cui si impegnava a realizzare sull'immobile già di CP_1 proprietà di talune opere (allargamento dell'apertura del portone e ampliamento Pt_1 dell'autorimessa, con posa di tettoia in legno). Non è provato che svolgesse l'attività di CP_1
costruttore, ma dal complesso della clausola e delle opere che il convenuto si impegnava a realizzare non pare potersi dire che abbia inteso impegnarsi a eseguire personalmente tutte le opere. CP_1
Dalle successive allegazioni del convenuto – che ha sostenuto che si sarebbe attivato, in data precedente alla stipula dell'accordo per cui è causa, per chiedere un preventivo ad una impresa edilizia per la realizzazione dei predetti interventi, cfr. terza 183, cap. 6 e doc. 8 conv. – la clausola del contratto può essere intesa nel senso che si impegnava ad eseguire direttamente o far eseguire CP_1
da terzi (a sue spese) gli interventi indicati nel contratto;
in parte qua il contratto ha dunque un contenuto del tutto atipico (essendo in parte un preliminare di contratto d'opera, in parte un preliminare d'appalto, laddove effettivamente si è comunque impegnato a organizzare i mezzi a eseguire CP_1
le opere, con gestione a proprio rischio.
pagina 7 di 14 Così riassunto il contenuto del contratto, esso può essere qualificato come un contratto misto, giacché in alcune clausole è assimilabile a un contratto preliminare di vendita di bene altrui, in altre ad un contratto preliminare di vendita, in altre ha contenuto del tutto atipico, pur essendo tutte le clausole interconnesse tra loro (in particolare, il prezzo complessivamente previsto - € 60.000,00 – costituiva il corrispettivo per tutte le pattuizioni convenute).
Così qualificato l'accordo, quanto alla disciplina, deve osservarsi che “In tema di contratto misto, la relativa disciplina giuridica va individuata in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti (cosiddetta teoria dell'assorbimento o della prevalenza), senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili con quelle del contratto prevalente”
(Cass. Sez. II, ord. n. 26485 del 17/10/2019).
6. Così qualificato l'accordo, in citazione chiedeva la risoluzione del contratto, allegando il Pt_1
grave inadempimento di (rappresentato dal non avergli mai trasmesso il bene già di proprietà CP_1 di , posto che lo stesso sarebbe stato ceduto all'attore direttamente dalla sorella) o in Persona_1 subordine la nullità del contratto per assenza di causa;
per effetto dell'accoglimento di dette domande chiedeva la condanna del convenuto alla restituzione della caparra, il “risarcimento dei danni” da quantificare in seguito (cfr. conclusioni, punto 2). Chiedeva anche la condanna di – in virtù del CP_1
“valore retroattivo della risoluzione del contratto” o della nullità (cfr. pag. 12) – alla rimessione in pristino, ossia alla rimozione della tettoia, eseguita dall'attore senza l'assenso del convenuto o comunque perché “non è conforme a quanto stabilito in sede di contratto preliminare” (cfr. conclusione sub. 8).
In estremo subordine chiedeva condannarsi ex art. 2041 c.c. l'attore alla restituzione dell'importo corrisposto a titolo di caparra/agli interessi.
In prima memoria 183 c.p.c. ha modificato le sue domande (concludendo in maniera Pt_1 sostanzialmente conforme alle conclusioni riportate in epigrafe): ha infatti dichiarato di “soprassedere” alla richiesta di restituzione della caparra (cfr. pag. 9). Ha quindi chiesto condannarsi , oltre CP_1 che alla demolizione della tettoia, al risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 20.680,80, ossia nel costo per le opere di ampliamento indicate nell'accordo del 14.10.2016 (importo comprensivo anche delle spese di ripristino per la demolizione della tettoia).
Il convenuto ha eccepito l'inammissibilità di detta modifica. L'eccezione è infondata.
Appare opportuno ripercorrere la recente giurisprudenza della Suprema Corte sul delicato tema della modifica – in prima memoria – della domanda originariamente formulata.
pagina 8 di 14 Va osservato che storicamente è sempre stato assai labile il confine tra una ammissibile emendatio e una inammissibile mutatio libelli (a loro volta, categorie non espressamente menzionate dal codice di rito ma frutto di una elaborazione dottrinale e giurisprudenziale assai stratificata negli anni e mutevole, anche a seconda dell'aumentare, via via nel corso del tempo e per effetto delle varie riforme, delle preclusioni a carico delle parti).
Semplificando, un fondamentale approdo è rappresentato da Cass. S.U. Sent. n. 12310 del 15/6/2015, che ha espresso il principio secondo cui la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare uno o entrambi i suoi elementi oggettivi (“petitum” e “causa petendi”), sempre che la domanda modificata risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio – che deve rimanere immutata - senza determinare la compromissione delle potenzialità difensive della controparte/l'allungamento dei tempi processuali. In questo filone giurisprudenziale si inseriscono anche Cass. SU. sent. n. 22404 del 13/9/2018 e più di recente Cass.
Sez. VI Ordinanza n. 18546 del 7/9/2020, così massimata: “Nel processo civile di cognizione, ciò che rende ammissibile l'introduzione in giudizio da parte dell'attore di un diritto diverso da quello originariamente fatto valere oltre la barriera preclusiva segnata dall'udienza ex art. 183 c.p.c. è il carattere della teleologica "complanarità", dovendo pertanto tale diritto attenere alla medesima vicenda sostanziale già dedotta, correre tra le stesse parti, tendere alla realizzazione (almeno in parte) dell'utilità finale già avuta di mira con l'originaria domanda (salva la differenza tecnica di "petitum" mediato) e rivelarsi di conseguenza incompatibile con il diritto per primo azionato”.
Ciò che rileva, dunque, ai fini dell'ammissibilità della nuova domanda, non è tanto la modifica di petitum o causa petendi, quanto la sua connessione (per incompatibilità) a quella inizialmente formulata;
in altri termini, non è necessario che la domanda modificata, per essere ammissibile, sia sostitutiva della precedente – a cui la parte, si suppone, abbia perso interesse – potendo ad essa cumularsi, ma in via alternativa;
le domande che si limitano a precisare la domanda originariamente formulata (consentite) si pongono in un rapporto di alternatività rispetto a quest'ultima, eventualmente sostituendosi ad essa, mentre le domande nuove (non consentite) sono domande ulteriori e aggiuntive che comportano un ampliamento del thema decidendum, non connesse alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e quindi idonee a compromettere le possibilità difensive della controparte. Il principio è stato da ultimo ribadito dalle SU, in materia di opposizione a d.i. (Cass. SU, sent. n. 26727 del 2024).
Nel caso di specie, la vicenda sostanziale sottese alla domanda risarcitoria attorea è sempre la medesima, essendo tali domande comunque connesse alle pattuizioni tra le parti del 14.10.2016.
7. Esaminando in ordine logico anzitutto la domanda di nullità (posto che se il contratto fosse nullo, rimarrebbe assorbita la domanda di risoluzione). La domanda è infondata, fondandosi su un assunto pagina 9 di 14 non condivisibile, ossia che il contratto concluso tra le parti possa essere qualificato come un c.d. preliminare (improprio) ossia ad effetti immediatamente traslativi. Si è detto invece che l'intesa va qualificata come un contratto misto, dotato di una sua causa concreta (data dalla fusione dei vari tipi negoziali ricompresi nell'accordo, stanti le varie pattuizioni tra le parti).
8. Passando alla domanda di risoluzione è opportuno evidenziare, quanto all'inadempimento giustificativo della stessa che esso in citazione e ancora in prima memoria 183 c.p.c. (cfr. pagg. 1-5) veniva individuato esclusivamente nel non aver fatto acquistare all'attore l'immobile di CP_1
proprietà della sorella . Per_1
8.1. Va ricordato che “In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.” (Cass. Sez. II, sent. n. 4164 del 2/3/2015;
Cass. Sez. II, ord. n. 28856 del 19/10/2021).
ha dedotto che di fatto avrebbe acquistato grazie al suo intervento l'immobile dalla CP_1 Pt_1
sorella, perché il convenuto avrebbe anticipato a , a titolo di caparra confirmatoria, Persona_1
l'assegno ricevuto dall'attore, inducendo quindi la sorella a concludere l'accordo col fratello. L'attore ha dedotto che non vi sarebbe prova dell'intervento del convenuto.
Nella compravendita tra i due fratelli si da tuttavia atto che il prezzo (convenuto in € 60.000,00 Pt_1 complessivi) è stato corrisposto, in parte, dietro versamento anticipato di € 20.000,00, corrisposto a mezzo assegno non trasferibile n. 0277966026, mentre il residuo sarebbe stato corrisposto mediante altro assegno, emesso in pari data (cfr. doc. 4 convenuto, pag. 13-14).
L'assegno menzionato nel contratto con cui sarebbe stato corrisposto l'anticipo coincide con quello consegnato dall'attore al convenuto quale caparra in esecuzione dell'accordo del 14.10.2016 (cfr. doc.
5 convenuto). Tale elemento costituisce una prova della circostanza che abbia contribuito a far CP_1 sì che trasferisse l'immobile al fratello (se non altro, di fatto, provvedendo a saldare Persona_1 parte del prezzo), né può essere considerato un dato “irrilevante” come dedotto dall'attore solo in memoria di replica (pag. 3), senza peraltro spiegare per quale motivo il convenuto avrebbe saldato parte del prezzo alla sorella.
pagina 10 di 14 8.2. Solamente in conclusionale l'attore ha dedotto che il contratto dovrebbe dirsi risolto, stanti due ulteriori gravi inadempimenti del convenuto (ossia l'inesatta esecuzione della tettoia/la mancata realizzazione dell'ampliamento). Dette circostanze non sono state allegate in precedenza come inadempimento grave, idoneo a causare la risoluzione, venendo prospettati unicamente come fattore nella domanda risarcitoria, sicché l'allegazione degli stessi come inadempimento di tale gravità da giustificare l'inadempimento, solamente negli scritti conclusivi, deve dirsi tardivo (posto che di fatto la controparte non è stato in grado di dibattere sulla rilevanza di tali dedotti inadempimenti, nel sinallagma contrattuale, con conseguente compromissione delle facoltà difensive).
Al di là di ciò può evidenziarsi che nel contratto del 14.10.2016 il corrispettivo di € 60.000,00 veniva convenuto quale corrispettivo per varie attività (trasferimento della proprietà dell'immobile di Per_1
esecuzione delle opere), senza che venisse indicato quale fosse il valore delle opere in sé, il che
[...]
non consentirebbe comunque di valutare la rilevanza dell'inadempimento ex art. 1453 c.c.
Non essendo stata dimostrato un inadempimento “grave” delle intese da parte del la domanda di Pt_1
risoluzione dovrà essere rigettata.
9. Si può procedere all'esame delle ulteriori domande (rimessa in pristino della tettoia/risarcimento del danno) che seppur prospettate nelle conclusioni rassegnate dall'attore solamente come consequenziali alla risoluzione/nullità o alla domanda ex art. 2041 c.c., possono dirsi, da una lettura complessiva degli atti attorei, come proposte anche autonomamente dalle domande caducatorie.
9.1. La domanda di risarcimento del danno derivante dalla mancata esecuzione degli interventi è infondata. Era infatti onere dell'attore provare il danno conseguenza, onere non assolto nel caso di specie, considerata la particolare struttura delle intese tra le parti.
Le parti avevano infatti previsto il prezzo di € 60.000,00 – in favore del – a corrispettivo di CP_1 tutte le obbligazioni assunte da quest'ultimo (ossia, il trasferimento dell'immobile di e Persona_1
l'esecuzione degli interventi).
È stato tuttavia provato che abbia ricevuto solamente € 20.000,00, quale caparra, utilizzata CP_1 peraltro per saldare parte del prezzo nella vendita tra i fratelli A ben vedere, l'attore non ha Pt_1
provato di aver corrisposto al convenuto la somma residua.
Posto che in questa sede è stato richiesto il danno derivante dalla mancata esecuzione dei lavori, Pt_1
avrebbe dovuto anzitutto dimostrare (ma prima ancora allegare) quale fosse il valore dei predetti lavori, concordato tra le parti nell'accordo del 14.10.2016: in detto accordo per gli stessi non viene previsto uno specifico corrispettivo prevedendosi che gli stessi fossero sempre compresi nel prezzo (ossia €
60.000,00). In altri termini, dalle scarne allegazioni dell'attore – derivanti dalla carente tecnica redazionale dell'accordo, cui peraltro non risultava allegato un progetto di dettaglio degli interventi da pagina 11 di 14 eseguire, ma delle semplici planimetrie, cfr. doc. 6 attoreo, contratto comprensivo degli allegati – non è dato comprendere se la mancata esecuzione dei lavori abbia effettivamente cagionato all'attore un danno, posto che non è possibile capire se gli € 20.000,00 corrisposti al convenuto retribuissero anche e in che misura la possibile esecuzione delle opere (potendo tale importo retribuire anche solo l'acquisto dell'immobile da : non avendo l'attore provato di aver saldato a le residue Persona_1 CP_1
somme previste nel contratto, e in che misura il corrispettivo retribuisse i lavori, non può dunque dirsi provato un danno, non avendo l'attore dimostrato di aver versato alcunché per i lavori, sicché la loro mancata esecuzione, sotto il profilo risarcitorio, può dirsi neutra).
9.2. Pure sprovvista di prova l'ulteriore voce di danno fatta valere, connesso al disagio dato dal non poter parcheggiare un'auto nell'autorimessa.
10. Quanto alla tettoia, si è visto che da contratto si era impegnato anche alla realizzazione CP_1 della stessa;
ha dedotto di averla eseguita in buona fede, senza che l'attore si sia opposto, ma di aver interrotto la realizzazione dell'opera, dopo essersi reso conto che le opere indicate in contratto presentavano delle discrepanze tra quanto indicato in contratto e la planimetria allegata allo stesso.
In corso di causa è in effetti emerso (cfr. testimonianza , tecnico che predispose il progetto di Per_3
ampliamento del garage, con riferimento al cap. 12 di parte convenuta) che vi erano delle divergenze tra elaborato originale da egli redatto e planimetria a disposizione di . La circostanza tuttavia CP_1
non è rilevante nel determinare la buona fede del convenuto nella realizzazione dell'opera, perché dalla stessa lettura della clausola contrattuale relativa alle opere da eseguire emerge che la tettoia avrebbe dovuto essere realizzata coordinatamente all'ampliamento dell'autorimessa e agli ulteriori interventi da eseguire, sicché la decisione del convenuto di eseguirla con le modalità poste in essere non è effettivamente comprensibile.
non ha poi provato che abbia effettivamente autorizzato l'intervento, che dunque CP_1 Pt_1
costituisce una iniziativa unilaterale del convenuto, inidoneo a costituire un'esecuzione anche solo parziale delle opere concordate.
L'attore ha chiesto il risarcimento in forma specifica, condannandosi il convenuto alla rimessa in pristino della tettoia (secondo un progetto da predisporsi a cura di un CTU) o in subordine e in caso di mancata rimozione al risarcimento del danno per equivalente.
Non sussistono i presupposti per disporre, a mezzo di un CTU, la redazione di un progetto per la sola rimessa in pristino: tale soluzione sarebbe antieconomica, come si vedrà, e in ogni caso parte attrice non ha meglio provato le previe condizioni della zona di causa, per valutare esatte modalità della rimessa in pristino, che peraltro andrebbe eseguito in maniera coordinata all'ampliamento dell'autorimessa. ha tuttavia allegato un preventivo (cfr. doc. 5) per gli interventi per Pt_1
pagina 12 di 14 l'ampliamento dell'autorimessa, comprensivo di un computo metrico e di un preventivo di una impresa artigiana (Baù Massimiliano s.r.l.) in cui viene anche indicato il possibile costo per la rimozione della tettoia, stimato in € 230,00 (cfr. doc. 5, preventivo, voce 12). Detta voce non è stata contestata dal convenuto e può dunque ritenersi una congrua stima dei costi per la rimozione della tettoia realizzata solo in parte dal convenuto.
Per tale ragione – considerata anche ex art. 2058 co. 2 c.c. l'eccessiva onerosità, connessa anche ai costi per una CTU che descriva le esatte modalità di realizzazione della rimessa in pristino in rapporto ai costi per tale attività già provati dall'attore, la mancata prova delle previe condizioni dell'immobile oltre al fatto che l'intervento dovrebbe essere eseguito in maniera coordinata all'ampliamento dell'autorimessa – la domanda di risarcimento in forma specifica non può essere accolta, dovendo condannarsi il convenuto al risarcimento del danno per equivalente, per € 230,00.
Poiché il credito di parte attrice è credito di valore, sulla somma è dovuta la rivalutazione dalla data del deposito del preventivo (19.11.2020) fino alla sentenza e gli interessi legali, che vanno calcolati inizialmente sull'importo capitale su indicato e per gli anni successivi sulle ulteriori frazioni via via risultanti dalla rivalutazione annuale, conformemente a Cass. S.U. n. 1712 del 17/2/1995.
La somma comprensiva di rivalutazione ed interessi sul capitale via via rivalutato dal 19.11.2020 ad oggi è pari ad € 294,86. In definitiva, in parziale accoglimento della domanda attorea, deve CP_1
essere condannato al risarcimento dei danni, per complessivi € 294,86. Su detto importo dovranno poi essere riconosciuti gli interessi ex art. 1284, co. 1 c.c., dalla sentenza fino al soddisfo.
11. Non sussistono poi i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 2041 c.c., proposta in via ulteriormente subordinata dall'attore, posto che “Ai fini del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificato arricchimento (avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale) è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale
- si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, restando viceversa preclusa ove quest'ultima sia rigettata per prescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova del pregiudizio subito o per nullità derivante dall'illiceità del titolo contrattuale per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico.” (Cass. S.U. sent. n. 33954 del 5/12/2024).
Nel caso di specie le azioni contrattuali sono state rigettate e l'azione risarcitoria accolta solo in
(minima) parte, per le ragioni indicate in parte motiva, sicché difettano i presupposti per la domanda di ingiustificato arricchimento.
pagina 13 di 14 12. Stante la reciproca soccombenza (essendo stata accolta, solo in parte, una delle domande attoree, ed essendo state rigettate tutte le altre), sussistono i presupposti per compensare integralmente tra le parti le spese di lite, ex art. 92, co. 2 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
(i) in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna al pagamento in favore Controparte_1
di della somma di € 294,86, per le causali indicate in narrativa oltre interessi ex art. Parte_1
1284, co. 1 c.c. dalla sentenza sino al soddisfo
(ii) respinge per il resto le domande attoree;

(iii) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Vicenza, 25 gennaio 2025 Il Giudice
Dott. Ludovico Rossi
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