N. R.G. 15228/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona del giudice on. dott.ssa Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n.ro 15228 del Ruolo generale degli affari civili contenziosi del 2018, promossa da,

Parte_1
con gli Avv.ti Piero Narese e Fiore Pandolfi
Attore contro

Controparte_1 con l'Avv. Francesco Paolini
Convenuto nonché contro e Controparte_2 [...]
Controparte_3 con l'Avv. Teresa Caruso
Terze chiamate in causa

Conclusioni per l'attore “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, disatteso e reietto quanto in contrario Parte_1
espongasi e richiedasi, ed accertato che il ha illecitamente violato ed impedito al Controparte_1
Dott. l'esercizio del di lui diritto di servitù di passo, pedonale e veicolare, contrattualmente Parte_1
pagina 1 di 14 stabilito in favore della proprietà del ricorrente sulla striscia di terreno insistente sul fondo (oggi) contraddistinto al N.C.T. del Comune di , foglio di mappa n. 44, part. 642: _1
a) condannare il a realizzare – in tempi certi e celeri – opere tali da garantire al Controparte_1 ricorrente l'esercizio di un diritto di servitù di passo, pedonale e veicolare che, dato l'attuale stato dell'area, sia quam maxime comodo e comunque, condannare il a realizzare un progetto di _1
viabilità che, per il ricorrente, non sia peggiore di quello individuato dal CTU Ing. nel proprio Per_1
supplemento di perizia del 17.4.2023, come da progetto esecutivo approvato dal con _1
deliberazione G.C. n. 89/2023;
b) condannare il al risarcimento del danno pari alla diminuzione di valore del Controparte_1
complesso immobiliare di proprietà del Dott. da determinarsi in misura pari alla differenza Parte_1
tra il valore che tale complesso aveva quando – prima della distruzione delle opere poste al servizio dell'esercizio della servitù – esisteva l'ingresso monumentale ed il viale alberato di uso esclusivo e quello che sarà il (minor) valore che lo stesso complesso immobiliare avrà al momento della ultimazione dei lavori di realizzazione della viabilità alternativa di cui al punto a): danno che si quantifica in euro 750.000,00, ovvero nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia o di legge, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulla somma via via rivalutata, a far data dall'aprile
2012 e fino al momento del soddisfo;
c) condannare il a risarcire al ricorrente tutti i Controparte_1
danni patiti e patenti in conseguenza dell'illecito impedimento all'esercizio della servitù di passo contrattualmente stabilita: danni che si quantificano in euro 5.000,00 mensili (60.000,00 euro annui) – ovvero nella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia o di legge – a decorrere dall'aprile 2012 e fino alla data in cui la viabilità alternativa di cui al precedente punto a) non sarà stata ultimata e materialmente messa a disposizione del Dott. oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali Parte_1 sulle somme via via rivalutate, a far data dall'aprile 2012 e fino al momento del soddisfo. Con vittoria di spese e compensi del giudizio” per il convenuto : “…si conclude affinché l'Ecc.mo Tribunale di Firenze voglia: Controparte_1
a) rigettare le domande proposte dal Dott. siccome infondate in fatto ed in diritto;
Parte_1
b) in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento delle domande di parte attrice, condannare in via solidale i terzi chiamati in causa Soc. coop. Coop. , in Controparte_4
persona del Commissario Liquidatore pro tempore, nonché Soc. coop. Controparte_3
, in persona del Commissario Liquidatore pro tempore,a tenere indenne, in via di rivalsa, il
[...]
da ogni e qualsiasi conseguenza onerosa e/o dannosa che gli dovesse derivare dalla Controparte_1 presente causa.”
pagina 2 di 14 per le terze chiamate in causa: “…affinché il Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, Voglia - respingere la domanda proposta da e la conseguente chiamata in causa svolta dal Parte_1 _1
, attesa l'intervenuta prescrizione e comunque la patente infondatezza della stessa. Con vittoria _1
di spese e compensi professionali.”

In fatto ed in diritto
Il sig. ha convenuto in giudizio il chiedendo di: “in tesi: - Parte_1 Controparte_1 condannare il all'immediato e fedele ripristino dello stato dei luoghi nello status Controparte_1 quo ante l'aprile 2012; b) in ipotesi: - nel caso in cui il dimostrasse e documentasse ragioni di _1
impossibilità assoluta a provvedere al fedele ripristino dello status quo ante, condannare il a _1 realizzare opere tali da garantire al ricorrente l'esercizio di un diritto di servitù di passo, pedonale e veicolare, egualmente comodo, condannandolo altresì – in tale ipotesi – al risarcimento del danno pari alla diminuzione di valore del complesso immobiliare di proprietà del Dott. da determinarsi Parte_1 in misura pari alla differenza tra il valore che tale complesso aveva quando esisteva l'ingresso monumentale ed il viale alberato di uso esclusivo e quello che sarà il (minor) valore che lo stesso complesso immobiliare avrà al momento della ultimazione dei lavori;
c) in ogni caso: - condannare il
Comune di a risarcire al ricorrente tutti i danni patiti e patenti in conseguenza dell'illecito _1 impedimento all'esercizio della servitù di passo contrattualmente stabilita: danni che si quantificano in euro 5.000,00 mensili – ovvero nella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia – a decorrere dall'aprile 2012 e fino alla data in cui non sarà stato ripristinato fedelmente lo stato originale dei luoghi, ovvero non saranno state realizzate opere tali da garantire un esercizio della servitù di passo, pedonale e veicolare, egualmente comodo”.
Il sig. ha assunto di aver acquistato dalla con Parte_1 Controparte_5
contratto stipulato in data 21.12.1978 – Rep n. 14943 Fasc. n. 2551 ai rogiti del Notaio Persona_2
in Firenze – due beni immobili, posti in Comune di frazione , località San Claudio. _1 CP_3
Nel contratto la parte alienante “per consentire il regolare accesso agli immobili compravenduti” costituiva espressamente “a carico della striscia di terreno larga m. 4 (quattro) circa, sede di passaggio privato, identificata con colorazione gialla nella planimetria allegata sotto lettera “A”, distinta al Catasto Terreni del Comune di al foglio 44, con parte della particella 91” una _1
servitù perpetua e gratuita di transito, pedonale e veicolare, nonché di condotte e fognature.
Con contratto stipulato il 3.9.1980 a rogito del medesimo Notaio il acquistava il Controparte_1
fondo servente ed all'art. 4 del medesimo atto si dava espressamente atto della sussistenza della
“servitù di transito pedonale e veicolare”. pagina 3 di 14 Il sig. ha lamentato che, l'esercizio della detta servitù, è stato impedito a far data dall'aprile Parte_1
2012: da quando, cioè, il Comune di ha consentito a terzi (id est la Pratolino Cooperativa _1
Edificatrice e Cooperativa della Casa) la facoltà di occupare e modificare l'area gravata dalla servitù, ai fini della realizzazione delle opere di urbanizzazione funzionali ad un piano di edilizia economica e popolare (il c.d. “PEEP C6 – ”) da realizzarsi a monte della proprietà CP_3 Parte_1
Al fine di realizzare detta opera la strada gravata da servitù, difatti, veniva completamente distrutta senza che il avesse tutelato in alcun modo il legittimo esercizio del diritto di servitù de quo. _1
Il sig. ha allegato che a causa di detti lavori, per raggiungere la propria abitazione (o, Parte_1 all'inverso, per uscirne), dall'aprile 2012 non può più percorrere il “passaggio privato” che dal cancello monumentale che si affacciava direttamente sulla Via Fiorentina lo conduceva in linea retta alla sua proprietà, ma è costretto, quando possibile, a compiere un diverso e ben più tortuoso e disagevole percorso.
Su tali presupposti ha invocato l'azione volta all'accertamento della compromissione del proprio diritto di Servitù ad opera del e conseguente azione risarcitoria. Controparte_1
Si è costituito in giudizio il non contestando in fatto l'esistenza della servitù di Controparte_1
passo, pedonale e veicolare, per come rappresentata dal tantomeno la realizzazione di una via Parte_1
d'accesso alternativa (e provvisoria) per raggiungere la proprietà di quest'ultimo e la distruzione del cancello monumentale posto al suo accesso. La difesa del piuttosto, ha invocato _1
l'applicabilità al caso di specie dell'art. 1068, comma 2 cod. civ. richiamando: il Piano per l'Edilizia
Economica e Popolare (PEEP) approvato con deliberazione C.C. 1.3.2007, n. 5 che prevedeva la realizzazione di svariati alloggi in area di proprietà comunale, posta a monte e limitrofa alla proprietà del Dott. la convenzione stipulata il 16.10.2008, Rep. n. 3286, Racc. n. 2416 con cui tale area Parte_1
veniva trasferita alle società cooperative Coop.Dellacasa e;
il Controparte_3
permesso di costruire n. 13 del 14.10.2011 rilasciato alle Cooperative per la realizzazione delle opere di urbanizzazione tra cui la realizzazione della strada di collegamento tra la strada regionale e l'accesso alla proprietà attorea;
il contratto di comodato d'uso del 26.5.2011 con cui venivano concesse alle
Cooperative le aree oggetto delle opere di urbanizzazione;
l'atto Reg. n. 8 del 5.4.2012 ( e successiva proroga) con cui venivano autorizzate le Cooperative ad occupare un ulteriore appezzamento di terreno
(comprendente anche parte della servitù di passaggio in favore dell'attore) per allestire l'area di cantiere necessaria per l'esecuzione dei lavori in questione.
Il ha poi dedotto l'inadempienza delle Cooperative ai propri obblighi convenzionali, non _1
avendo le stesse realizzato né le opere di urbanizzazione né la strada di collegamento sopra richiamata.
pagina 4 di 14 Sulla scorta di ciò ha chiesto di essere autorizzata alla chiamata in causa delle due Cooperative, per essere dalle medesime manlevato in ipotesi di condanna, istando comunque per il rigetto della domanda attorea.
Autorizzata la chiamata in causa richiesta dal si sono costituite in giudizio le società Controparte_1
cooperative Coop.Dellacasa e eccependo l'intervenuta Controparte_3
prescrizione di ogni richiesta risarcitoria nei propri confronti nonché assumendo, proprio in ragione dello stato della procedura, di non poter intervenire in alcun modo sullo stato dei luoghi. Inoltre hanno evidenziato come di fatto, non risulta che la servitù di passo sia impedita, né resa disagevole dalla condizione dei luoghi, bensì dall'occasionale uso di terzi che parcheggiano le proprie auto lungo l'attuale percorso. Sulla scorta di tali rilievi ha istato per il rigetto della domanda di manleva.
Disposto il mutamento di rito, concessi i termini ex art. 183 cpc, VI comma, previa acquisizione della documentazione prodotta dalle parti ed ammissione di ctu tecnica (nonché di sua integrazione), la causa viene in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti e concessi i termini ex art. 190 cpc.
In diritto
E' pacifico, oltre che documentato, che il sig. con contratto stipulato in data Parte_1
21.12.1978 – Rep n. 14943 Fasc. n. 2551 ai rogiti del Notaio in Firenze – acquistò Persona_2
dalla due beni immobili, posti in Comune di Controparte_5 _1
frazione , località San Claudio (doc. 1 fascicolo attoreo). CP_3
Risulta documentalmente (doc. 1 fascicolo attoreo, atto pubblico di compravendita del 21.12.1978, pagina 4, art. sesto¹, nonché nota di trascrizione allegata, pagina 3), oltre a costituire circostanza pacifica (cfr. il complessivo tenore degli atti introduttivi delle parti), la sussistenza e l'opponibilità della servitù di passaggio “privato”, pedonale e carraio, in favore del fondo dominante (in proprietà del
, a carico del fondo servente (oggi in proprietà dell'odierno Convenuto Parte_1 Controparte_1
doc. 4 fascicolo attoreo, art. 4²), lungo la “…striscia di terreno larga m. 4 (quattro) circa, costituente sede di passaggio privato, identificata con colorazione gialla nella planimetria allegata (ndr. all'atto di compravendita del 21.12.1978 sotto lettera “A”), per come di seguito rappresentata: Risulta altresì ex actis (relazione C.T.U.), oltre a configurare circostanza incontestata tra le parti (cfr. il complessivo tenore dei rispettivi atti introduttivi, nonché delle rispettive comparse conclusionali, in cui si dà atto di come residui, anche dopo il deposito dell'elaborato peritale, una situazione fattuale ostativa al passaggio originario di cui al contratto di compravendita stipulato dal in data 21.12.1978), Parte_1
l'attuale impedimento, per effetto delle opere autorizzate dal Comune di e poste in essere dalle _1
Società terze chiamate in causa, al corretto e pieno esercizio della servitù prediale “privata” da parte dell'attore come contemplata nel titolo negoziale.
Dagli atti di causa, che si intendono richiamati per relationem, difatti, emerge che il Controparte_1
quale proprietario del fondo servente, con deliberazione C.C.

1.3.2007 n. 5, approvava un Piano per l'Edilizia Economica e Popolare (PEEP), che prevedeva la realizzazione di svariati alloggi in area di proprietà comunale, posta a monte (in prossimità del bivio tra la strada comunale dell'Uccellatoio e via
Cecioni) e limitrofa alla proprietà e che, con convenzione stipulata il 16.10.2008, Rep. n. Parte_1
3286, Racc. n. 2416 a rogito del notaio tale area veniva trasferita alle società cooperative Per_3
Coop.Dellacasa e Pratolino Cooperativa Edificatrice (doc. 4 parte convenuta).
E' documentato che con permesso di costruire n. 13 del 14.10.2011 il Comune rilasciava alle dette
Cooperative il titolo per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (doc. 5 parte convenuta) in cui alcun accenno era fatto alla servitù di passo e/o carrabile in favore del sig. Parte_1
Ammette il in comparsa di costituzione e risposta che “Come da progetto la strada Controparte_1
di collegamento consiste in un tracciato che prevede l'innesto sulla strada regionale pressoché in corrispondenza con la strada oggetto della servitù di passaggio per poi svilupparsi più o meno in parallelo con quest'ultima ed infine ricollegarvisi al primo incrocio (v. allegato A10 e sovrapposto catastale: doc. 6). In sostanza, con la realizzazione della strada di collegamento era previsto un
(parziale) trasferimento della servitù di passaggio in altro luogo del fondo servente, fondato sul fatto che il suo esercizio sarebbe stato anche più comodo del precedente, considerati, da un lato, la
pagina 6 di 14 lunghezza e la pendenza pressoché uguali dei due tracciati e, dall'altro, la maggior ampiezza e le migliori caratteristiche costruttive (fondo asfaltato) della strada da realizzare.” (vedi pag. 4).
Evidenzia poi il che, per consentire l'esecuzione dei detti lavori, veniva concesso alle due _1
Cooperative il comodato d'uso delle aree oggetto delle opere di urbanizzazione con contratto stipulato il 26.5.2011 nonché autorizzate le stesse ad occupare un ulteriore appezzamento di terreno
(comprendente anche parte della servitù di passaggio in favore del per allestire l'area di Parte_1
cantiere necessaria per l'esecuzione dei lavori in questione. Tale occupazione era poi prorogata fino al

4.4.2014 con autorizzazione n. 28 del 6.9.2013.
Parte convenuta, sulla scorta di tali atti, ha invocato l'applicabilità alla fattispecie in parola dell'art. 1068 c.c. comma 2.
La citata disposizione prevede: “(co.1) Il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. (co. 2) Tuttavia, se
l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell'altro fondo un luogo egualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo.
In linea generale, quindi, qualora il proprietario del fondo servente abbia necessità di trasferire la servitù di passo pedonale e/o carrabile ivi esistente in altro luogo del medesimo ai sensi dell'art. 1068, comma 2, c.c., lo spostamento resta comunque subordinato al verificarsi di due precise condizioni, tra di loro strettamente connesse, e precisamente da un lato deve essere divenuto più gravoso per il fondo servente l'originario esercizio della servitù (per es. per necessità di effettuare lavori e/o miglioramenti)
e, dall'altro, che venga offerto al proprietario del fondo dominante un luogo egualmente comodo per esercitare il suo diritto.
La regola generale preclude al proprietario del fondo servente di trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale era stata stabilita originariamente a meno che il proprietario del fondo servente offra al proprietario dell'altro fondo un luogo egualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti. Solo in tal ultimo caso, id est rimanga inalterata la comodità, il proprietario del fondo dominate deve adeguarsi e soggiacere allo spostamento della servitù di passo e/o carrabile.
Nella fattispecie in esame non vi è alcuna prova documentale che il sig. a seguito della Parte_1
deliberazione C.C.

1.3.2007 n. 5 e della stipula della Convenzione16.10.2008, venne informato dal
Comune di dello spostamento della detta servitù e che lo stesso espressamente aderì e/o lo _1
condivise nello stato in cui veniva previsto dal progetto.
Non sfugge allo scrivente Giudice che, in presenza dei requisiti indicati dall'art. 1068 c.c., si configura un vero e proprio diritto potestativo in capo al proprietario del fondo servente, diritto che questi può
pagina 7 di 14 esercitare anche quando convenuto in giudizio dal proprietario del fondo dominante. E' altrettanto vero che in tal caso spetta al Giudice stabilire se la servitù sia divenuta più gravosa per il fondo servente
(anche in conseguenza dell'attività di utilizzazione di quest'ultimo posta in essere dallo stesso proprietario del fondo servente) e se lo spostamento offerto sia ugualmente comodo per il proprietario del fondo dominante³.
Tanto osservato è pacifico, nonché documentale, che con atto n. 8/2012 del 5.4.2012il Comune di ha concesso a soggetti terzi, id est alla Pratolino Cooperativa Edificatrice e Cooperativa della _1
Casa, l'autorizzazione “…ad occupare il tratto di suolo/soprassuolo in località , zona peep, CP_3
per la superficie di mq 3.463 (esenti il pagamento tosap), per la durata di giorni totali 365 …per
l'esecuzione dei seguenti lavori: recinzione area di cantiere – impianto loigistico…”(doc. 5 fascicolo attoreo, 9 convenuto).
Di stile la clausola di cui al punto 1 delle Condizioni Generali (cfr. “Il presente atto è rilasciato senza pregiudizio dei diritti dei terzi”).
Pacifico e documentale che l'occupazione era poi prorogata fino al 4.4.2014 con autorizzazione n. 28 del 6.9.2013 (doc. 10 convenuto).
In nessuno di tali atti il evidenziava alle Cooperative la presenza della servitù in favore della _1
proprietà né chiedeva alle medesime di prevedere, anche se temporaneamente, un diverso Parte_1 passaggio ad uso 'privato' ed altrettanto comodo di quello oggetto di servitù in favore del Parte_1
E' stato documentato dalla difesa attorea che il in risposta ad un 'Atto di Controparte_1 significazione diffida' dei legali del pervenuto all'Ufficio in data 4.10.2016 Prot. 4142, di Parte_1
fatto ha ammesso espressamente di aver violato la servitù (doc. n. 6 attoreo).
E' altrettanto pacifico, nonché accertato in corso di causa, che dall'anno di acquisto della proprietà ad oggi lo stato dei luoghi, nonché delle modalità di accesso a detta proprietà, sono Parte_1 decisamente mutati in particolare “…per effetto delle due convenzioni del 2008 stipulate con il
[...]
(Contratto di concessione area comunale n. rep. 2088 del 04.02.2018 tra Parte_2 Controparte_1
e e con i lottizzanti (Convenzione per l'assegnazione in diritto di proprietà dell'area Controparte_6

pagina 8 di 14 P.E.E.P. n. rep. 3286, racc. 2416, del 16.10.2008 tra l'Arch. Provincia di Firenze ed il CP_7
, da una parte, e le Cooperative, odierne parti terze chiamate in causa, dall'altra. Controparte_1
…” (vedi elaborato ctu pag. 35 a 41).
Peraltro, difetta la prova dell'eguale comodità per il fondo dominante, il cui onere incombeva sul convenuto;
carenza che non può che andare a suo detrimento in caso di insussistenza o anche _1
solo di incertezza.
Si richiama sul punto la C.T.U., il cui complessivo tenore non consente di inferire l'eguale comodità del passaggio originario (cfr. “…in considerazione che …autorizzerà un unico innesto CP_8
sulla S.S. 65 della e che questo dovrà quanto meno – ovvero stando all'attuale stato dei luoghi – Pt_3
servire il transito carrabile da e verso il depuratore – anche a prescindere da quelli del parcheggio e della futura strada di lottizzazione – lo scrivente ritiene che sussistano oggettivi impedimenti alla realizzazione del «fedele ripristino dello status quo ante aprile 2012” pag. 42 ctu) e di quelli alternativi esaminati (cfr.“Durante il corso delle operazioni peritali è stata, sin da subito, collegialmente accertata l'assoluta impossibilità materiale di svincolare la viabilità di accesso alla proprietà Parte_1
rispetto agli accessi carrabili alla lottizzazione ed al depuratore e pedonale al;
per Parte_2
quanto attiene al parcheggio, invece, è stato preso atto che sarebbe stato possibile svincolarne
l'ingresso/uscita dalla viabilità di accesso alla proprietà dell'attore a condizione che il parcheggio avesse potuto mantenere il proprio innesto diretto su via Bolognese all'altezza dell'ingresso al parco di villa Demidoff o averne altro comunque dedicato” cfr. pag. 43 ctu).
L'ing. dopo aver premesso “È pacifico constatare che la risposta al presente quesito, anche Per_1
con lo svincolo degli accessi al complesso immobiliare di proprietà attorea ed al parcheggio, sarebbe stata l'impossibilità di individuare un progetto di viabilità alternativa che garantisca al Dott. Parte_1
un esercizio della servitù di passo, pedonale e veicolare, parimenti comodo rispetto al precedente
(difatti, anche l'ipotesi di realizzare un percorso all'esterno del parcheggio, oltre ad interferire con due percorsi pedonali ed essere condizionata dalla fattibilità di un innesto su via Bolognese in adiacenza di una curva, per lunghezza e tortuosità non sarebbe potuto certamente essere considerato
“parimenti comodo rispetto al precedente”) (cfr pagg. 43 e 44), ha così concluso “non è individuabile alcun progetto di viabilità alternativa «che abbia ad oggetto lo svincolo della viabilità di accesso alla proprietà rispetto agli accessi al parcheggio, alle lottizzazioni ed al parco avventura e che Parte_1
garantisca al Dott. un esercizio della servitù di passo, pedonale e veicolare, parimenti Parte_1
comodo rispetto al precedente».” (cfr. pag. 46 ctu).
Nell'impossibilità di ripristinare lo status quo ante, su richiesta dello scrivente Giudice, l'ing. Per_1 ha cercato di verificare se fosse possibile“…realizzare la soluzione progettuale graficizzata a pag. 9
pagina 9 di 14 delle Osservazioni alla bozza di CTU del CTP Prof. Ing. permettendo comunque Persona_4
l'ingresso al parcheggio, eventualmente spostando un poco più a monte la ricostruzione dell'accesso esclusivo alla proprietà del Dott. come suggerito (in via di ipotesi) a pag. 10 delle stesse Parte_1
Osservazioni, senza tener conto del ripristino del cancello e degli alberi”.
La risposta del consulente è stata affermativa (si richiama per relationem l'integrazione di perizia depositata dall'ing. in data 17 aprile 2023) con la puntualizzazione che tale soluzione “…nei Per_1
giorni di maggiore affluenza al parco di villa citazione in quanto è verosimile che il flusso di veicoli in entrata ed in uscita dal parcheggio vada ad intasare il primo tratto della strada di lottizzazione In questo senso, risulta assai improbabile che possa permettere l'avvicinamento dell'innesto CP_8
del parcheggio a via Bolognese – valutato tra consulenti per migliorare la fruibilità di entrambi gli innesti al parcheggio ed alla proprietà del Dott. – in quanto, in tale ipotesi, l'ipotizzato Parte_1
accumulo avverrebbe sulla via Bolognese con gravi disagi per i suoi fruitori. Ad ogni modo, la allegata soluzione dovrebbe permettere a parte attorea di entrare ed uscire dalla propria proprietà nei giorni di maggiore affluenza con minori disagi ed un piccolo incremento nelle distanze da percorrere sfruttando la strada di lottizzazione verso via dell'Uccellatoio e via Natale Cecioni da dove, poi, è possibile immettersi su via Bolognese;
- benché il quesito richieda di non tener conto del ripristino del cancello occorre prevedere una qualche forma di chiusura (quale, a mero titolo esemplificativo, quella con due paletti e catena) in corrispondenza dell'innesto della strada di accesso alla proprietà del Dott. onde evitare, nei giorni di maggior affluenza ai parchi, che la stessa venga vista come Parte_1 un'appendice del parcheggio rendendola pressoché inutilizzabile.” (vedi pagg. 25 e 26 integrazione ctu).
Deve evidenziarsi che all'udienza del 16 ottobre 2023 la difesa attorea ha così precisato “La difesa comunale ha depositato il progetto esecutivo del nuovo tracciato stradale – approvato con deliberazione G.C. n. 89 del 7.9.2023 – che sostanzialmente è equivalente alla soluzione progettuale individuata da ultimo dall'Ing. Leggeri e che dunque mantiene inalterati, rispetto ad essa, i danni patiti dall'attore, per come quantificati nella perizia dello stesso Ing. Leggeri. Si segnala peraltro che quella stessa delibera G.C. n. 89/2023 precisa che “il progetto in parola è in attesa di ricevere parere formale dalla già richiesto dalla in data CP_8 Controparte_9
19/05/2023”.
Il Nulla Osta dell' è intervenuto in data (depositato in pct dalla difesa del il CP_8 Controparte_1
26.06.2024 unitamente alle integrazioni progettuali disposte da ed ha il seguente contenuto: CP_8
pagina 10 di 14 Ne discende che, in applicazione dei precedenti considerata, la domanda attorea volta all'accertamento della situazione ostativa all'esercizio 'egualmente comodo' del passaggio ed alla condanna al ripristino dello stesso, può trovare accoglimento nei termini individuati dal Ctu Leggeri come da progetto esecutivo approvato dal Comune di con deliberazione G.C. n. 89/2023 e s.s. integrazioni giusto _1
Nulla osta CP_8
Per quanto attiene il profilo risarcitorio, va tenuto conto in primo luogo della pacifica circostanza che l'accesso al fondo dominante è stato modificato a far data dall'aprile 2012 in maniera unilaterale e definitiva per come accertato dal ctu.
In relazione a ciò la condotta illecita del deve ritenersi effettivamente sussistente. _1
Il ha allegato e provato i danni patrimoniali derivatigli dalla violazione del proprio Parte_1
diritto sia in termini di diminutio del valore della propria proprietà che di disagio sopportato.
Quanto al primo profilo il ctu ha opportunamente determinato e quantificato la differenza tra il valore che il complesso immobiliare di proprietà attorea aveva quando, prima del 2012, esisteva l'ingresso monumentale ed il viale alberato di uso esclusivo e quello che sarà il valore che lo stesso bene avrà al momento della realizzazione della viabilità alternativa per come sopra individuata.
L'ing. dopo aver ampiamente descritto il complesso immobiliare per cui è causa ed indicato il Per_1
criterio utilizzato per quantificare la richiesta differenza tra valori (vedi ctu pagg. 46-51), ha precisato che “…Il fatto di eliminare l'accesso ed ingresso indipendenti al complesso immobiliare ha comportato la riduzione della valenza “villa” avvicinandolo a quello, di livello inferiore, delle
“abitazioni civili”; riduzione questa che può essere assunta pari al 15%, percentuale riscontrabile dal pagina 11 di 14 raffronto delle quotazioni OMI per le due tipologie abitative. Alla suddetta riduzione dovrà essere aggiunta quella derivante dalla minore appetibilità del bene conseguente alla difficoltà di accesso, oggettiva nei fine settimana e nelle giornate festive e prefestive stimata in via equitativa dello scrivente in un ulteriore 10%. …Il valore complessivo al 2021 risulta pertanto pari ad arrotondati euro
1.343.000,00 ed il deprezzamento per l'eliminazione di accesso e ingresso al complesso immobiliare pari ad arrotondati euro 335.000,00” (vedi pagg. 52 e 53 ctu).
Inoltre, nel determinare e quantificare anche “la misura dei danni patiti e patendi dal Dott. in Parte_1 conseguenza dell'impedimento all'esercizio della servitù di passo contrattualmente stabilita, a decorrere dall'aprile 2012 e fino alla data in cui non sarà ripristinato fedelmente lo stato originale dei luoghi ovvero non sarà realizzato quel progetto alternativo che comunque garantisca al Dott. Parte_1 un esercizio della servitù di passo, pedonale e veicolare, parimenti comodo” ha ribadito
“…l'impossibilità sia di ripristinare lo status quo ante 2012 che di individuare una viabilità alternativa tale da garantire «al Dott. un esercizio della servitù di passo, pedonale e Parte_1 veicolare, parimenti comodo»” ed ha calcolato la detta misura “…determinando il minor valore del canone di locazione che il complesso immobiliare ha subito per l'impedimento all'esercizio dell'originaria servitù.” in un reddito lordo annuale di 16.000,00 euro/anno che costituisce il dato cercato per il periodo dall'aprile 2012 all'attualità.
Nei termini anzidetti occorrerà riconoscere al sig. i seguenti importi: € 335.000,00 oltre Parte_1
rivalutazione ed interessi legali dalla data della perizia all'effettivo saldo per il deprezzamento per l'eliminazione di accesso e ingresso al complesso immobiliare;
€ 208.000,00 (aprile 2012-aprile 2025), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulle somme via via rivalutate, a far data dall'aprile
2012 e fino al momento del soddisfo, per i danni già subiti in conseguenza dell'impedimento all'esercizio della servitù di passo contrattualmente stabilita.
Spetteranno al sig. anche pro quota di € 16.000,00, gli importi che matureranno dalla Parte_1
pubblicazione della presente sentenza fino alla data in cui la viabilità alternativa di cui sopra non sarà stata ultimata e materialmente messa a disposizione del Dott. Parte_1
La domanda di manleva
Per tutto quanto osservato la domanda di manleva non può trovare accoglimento.
La responsabilità della limitazione della servitù, di passo e carraio, in favore del sig. è Parte_1 imputabile esclusivamente al che avrebbe dovuto sin dall'origine prevedere un Controparte_1
percorso alternativo altrettanto comodo e coinvolgere il Parte_1
Ciò non si è verificato.
pagina 12 di 14 Il Ctu è stato chiaro a sottolineare che finanche il percorso originariamente previsto nel permesso di costruire n. 13 del 14.10.2011, rilasciato alle Cooperative per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, su cui parzialmente spostare la servitù in parola non era sin dall'inizio connotato dagli stessi criteri di praticità e comodità.
Peraltro, il Ctu ha evidenziato che “…negli anni 2010 e 2011, la situazione dell'area risulta mutata a sud del complesso immobiliare di proprietà di parte attorea dove si vedono due nuove strade realizzate per effetto delle due convenzioni del 2008 stipulate con il (Contratto di concessione Parte_2
area comunale n. rep. 2088 del 04.02.2018 tra - vedasi allegato Controparte_10 Controparte_6
C) e con i lottizzanti (Convenzione per l'assegnazione in diritto di proprietà dell'area P.E.E.P. n. rep.
3286, racc. 2416, del 16.10.2008 tra l'Arch. della Provincia di Firenze ed il , CP_7 Controparte_1
da una parte, e le Cooperative, odierne parti terze chiamate in causa, dall'altra - vedasi allegato D)…
(pag. 36) con ciò evidenziandosi il mutamento dello stato dei luoghi imputabile esclusivamente ad una non corretta progettazione da parte del legata alle convenzioni dette in cui non si è Controparte_1
tenuto conto della servitù per cui è causa.
Tale rilievo è assorbente rispetto ad ogni altro evidenziato.
La domanda di manleva, quindi non può trovare accoglimento.
Le spese di lite
Quanto alle spese di lite si rammenta che ai sensi dell'art. 91 cpc vige il principio della soccombenza.
L'individuazione del soccombente si compie in base al principio di causalità, con la conseguenza che parte obbligata a rimborsare alle altre le spese anticipate nel processo è quella che, col comportamento tenuto fuori del processo stesso, ovvero col darvi inizio o resistervi in forme e con argomenti non rispondenti al diritto, abbia dato causa al processo o al suo protrarsi (cass.
n. 25111/2006).
Al criterio della soccombenza può derogarsi, ai sensi dell'art. 92 Cpc, in caso di reciproca soccombenza, ovvero, “nel caso di assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti”.
Nella fattispecie in esame, con riferimento al rapporto tra il ed il le spese di Parte_1 Controparte_1 lite seguono la soccombenza di quest'ultimo e vengono liquidate come in dispositivo ai parametri medi di cui al D.M. 55/2014, e s.m., dello scaglione di riferimento sul quantum riconosciuto per le fasi di giudizio di studio, introduttiva e decisionale nonché ai parametri massimi per la fase istruttoria.
Diversamente sussistono giustificati motivi per la compensazione delle spese di lite tra il _1
e le due Cooperative in L.C.A..
[...]
Le spese di Ctu, invece, devono essere poste ad esclusivo carico di parte convenuta Controparte_1
pagina 13 di 14

P.Q.M.

il Tribunale Ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda:
1. Dichiara la esclusiva responsabilità del per i fatti lamentati dall'attore Controparte_1 Parte_1
2. Condanna il a realizzare – in tempi certi e celeri – opere tali da garantire al sig. Controparte_1
l'esercizio di un diritto di servitù di passo, pedonale e veicolare che, dato l'attuale stato Parte_1 dell'area, rispetti quello individuato dal CTU Ing. nel proprio supplemento di perizia del Per_1
17.4.2023, come da progetto esecutivo approvato dal medesimo Comune con deliberazione G.C. n.
89/2023.
3. Condanna il al risarcimento dei danni patrimoniali sopportati dal sig. Controparte_1 Parte_1
quantificati in euro 335.000,00 oltre rivalutazione ed interessi legali dalla data della perizia
[...] all'effettivo saldo per il decremento economico del proprio bene ed in € 208.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulle somme via via rivalutate, a far data dall'aprile 2012
e fino al momento del soddisfo, per i danni già subiti in conseguenza dell'impedimento all'esercizio della servitù di passo contrattualmente stabilita.
4. Condanna il a corrisponder al sig. , anche pro quota di € Controparte_1 Parte_1
16.000,00, gli importi che matureranno dalla pubblicazione della presente sentenza fino alla data in cui la viabilità alternativa di cui sopra non sarà stata ultimata e materialmente messa a disposizione dell'attore.
5. Condanna il a corrisponder al sig. le spese di lite del presente Controparte_1 Parte_1 giudizio che liquida in € 35.960,00 oltre spese generali, Iva, Cpa e spese vive documentate anche di
Ctp;
6. Rigetta la domanda di manleva formulata dal nei confronti di entrambe le Controparte_1
Cooperative terze chiamate in causa.
7. Compensa le spese di lite tra il ed entrambe le Cooperative terze chiamate in Controparte_1
causa.
8. Pone le spese di ctu ad esclusivo carico di parte convenuta per come liquidate Controparte_1
con separati decreti.
Così deciso in Firenze il 16 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
pagina 14 di 14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1 Cfr: “La società per consentire il regolare accesso agli immobili compravenduti costituisce a carico della striscia di terreno larga m. 4
(quattro) circa, costituente sede di passaggio privato, identificata con colorazione gialla nella planimetria allegata sotto lettera “A”, distinta al Catasto Terreni del Comune di al foglio 44, con parte della particella 91, servitù perpetua e gratuita di transito _1 pedonale e veicolare nonché di condotte e fognature a favore della proprietà acquistata dalla PARTE ACQUIRENTE con il presente atto” ² Contratto stipulato in data 3.9.1980 – rep n. 18663 fase. n. 3771 ai rogiti del notaio in Firenze che prevede all'art. 4 “La Persona_2 Società venditrice dichiara e il prende atto che con atto a mio rogito in data 21 dicembre 1978 numero repertorio Controparte_1 14943, registrato a Firenze il 28 dicembre 1978 al n. 11204, sulla striscia di terreno compresa nella presente vendita, facente parte del mappale 91 del Foglio 44 di , identificata con colore giallo nella planimetria allegata sub E), è stata costituita serviti, di transito _1 pedonale e veicolare nonché di condotte e fognature a favore degli immobili distinti in catasto al Foglio 44 di con i mappali 89 e _1 90. …”. Nello stesso senso art. 4 della Nota di Trascrizione del detto contratto. pagina 5 di 14 ³ “A norma dell'art. 1068 cod. civ. il proprietario del fondo servente non può rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento della servitù in un luogo diverso del fondo, prima di aver fatto l'offerta di un altro luogo di esercizio. Tuttavia, nel caso in cui sia il proprietario del fondo dominante a convenire in giudizio il proprietario del fondo servente per pretese violazioni delle disposizioni contenute nell'articolo citato, l'offerta di un luogo diverso di esercizio della servitù per essere fatta in tale sede, restando al giudice il compito di stabilire se ricorrano o meno le condizioni di legge per lo spostamento del luogo di esercizio della servitù, e fermo restando in ogni caso che è illegittimo lo spostamento del luogo suddetto che il proprietario del fondo servente abbia attuato "manu propria", potendo esso avvenire solo in via convenzionale o giudiziale.” (cfr. Cass. n. 11198/1995).