N. 33755/2023 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Nel procedimento promosso da
Parte_1
RICORRENTE
nei confronti di
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 10/04/2025 ad ore 13:00 innanzi alla dott.ssa Francesca Maria Ferruta, sono comparsi:
per il ricorrente l'Avv. Stefania Sarzi Puttini, in sostituzione dell'Avv. GIAMBELLINI ORESTE
DOMENICO, giusta verbale delega per il resistente l'Avv. BALDOLI NICOLO'ALESSANDRO UBERTO
Il Giudice pronuncia l'allegata Sentenza.
Il Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale,
nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta,
ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33755/2023 r.g. promossa da:
(C.F. ), in persona del L.R. pro- Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Oreste GIAMBELLINI ORESTE, elettivamente domiciliata presso lo Studio del difensore sito in Milano Largo Augusto nr. 1;

PARTE RICORRENTE
contro
Controparte_1
(C.F. ), in persona del L.R. pro-tempore, rappresentata e difesa
[...] P.IVA_2 dall' Avv. Uberta Giulia CACCIA DOMINIONI ( ), C.F._1 dall'Avv. Nicolo' BALDOLI (C.F. ) e dall'Avv. Camilla C.F._2
NICOLETTI CAMILLA ), elettivamente domiciliata presso C.F._3 lo Studio dei difensori sito in Milano via Lanzone nr. 4;

PARTE RESISTENTE OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: come da memoria difensiva datata 22.2.2024 e da ricorso introduttivo;

Per parte resistente: come da memoria difensiva datata 12.1.2024.
OGGETTO: contratto di locazione ad uso diverso - annullamento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritenuto in fatto che:
• con ricorso datato 20.9.2023 (d'ora in avanti anche Parte_1
solo ) ha chiesto (in estrema sintesi) di accertare la invalidità ex art. Pt_1
1429 nr. 2) del C.C. del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato con (d'ora in avanti anche solo ) in data 29 Luglio Controparte_1 CP_1
2022 o, in subordine, di risolverlo ai sensi degli artt. 1575 ss. C.C. o, comunque, per il venir meno della presupposizione che ne aveva costituito il fondamento, con condanna della medesima a restituirle il deposito CP_1
cauzionale dello importo di Euro 50.000,00, oltre a interessi legali, ed al pagamento delle spese di lite;

• ha richiesto (in estrema sintesi), in via principale, il rigetto Controparte_1
delle domande di controparte per infondatezza e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di e CP_1
la condanna della stessa a pagare gli oneri accessori sino alla risoluzione, nonché al risarcimento del danno da lucro cessante, in misura da accertarsi in corso di causa, non inferiore ad Euro 193.408,00 (oltre I.V.A.), con autorizzazione a trattenere, in acconto di maggiori danni, il deposito cauzionale del sopra indicato importo;
• all'esito delle udienze tenutesi in data 23.1.2024, 6.3.2024, 11.12.2024 e della discussione finale, il Giudice si è riservato di provvedere, fissando in seguito l'udienza per la lettura della Sentenza.
Ritenuto in diritto che sono documentalmente provati e/o incontestati:
• la avvenuta stipulazione tra le parti, in data 29.7.2022, di un contratto di locazione ad uso non abitativo, con efficacia a partire dal g. 1.11.2022, avente ad oggetto il bene immobile sito in via Mercalli nr. 14 a Milano, di proprietà della Società resistente, contrassegnato dai seguenti dati catastali: foglio nr.
476, particella nr. 99, subalterni numeri:
14, cat. A/10, posto al piano interrato ed al piano rialzato, della consistenza di circa
600 mq.;
24, cat. A/10, posto al piano rialzato, della consistenza di circa 175 mq;

25, cat. C/3, posto al piano interrato, della consistenza di circa 155 mq;

503, posto al piano 1, della consistenza di circa 60 mq;

504, posto al piano 1, della consistenza di circa 155 mq;

• che l'immobile sarebbe stato destinato ad attività di “agenzia di comunicazione e pubbliche relazioni;
testate giornalistiche, società di ricerca, produzione, commercializzazione in campo farmaceutico, cosmetico, nutraceutico;
Trust
Company professionale;
holding di partecipazione;
enti e/o società di formazione professionale”;
• che nel Maggio 2022 la effettuava un sopralluogo, per tramite di un Pt_1
Architetto di propria fiducia, presso il bene immobile - all'epoca occupato da altra società conduttrice (Alpha Test S.r.l.), che vi permaneva con i suoi dipendenti e collaboratori sino al 4.11.2022 - al fine di verificare lo stato degli impianti preesistenti e di addivenire alla redazione, in data 24 Maggio 2022, di un documento indicativo delle opere di “adeguamento/revisione” necessarie all'esercizio della sua attività imprenditoriale (cfr. doc. nr. 2 di parte ricorrente);
• che tale documento, in particolare, prevedeva le seguenti opere di
“adeguamento/revisione”: la verifica e l'adeguamento dello impianto elettrico, la redazione di progetti degli impianti e delle relative nuove certificazioni;

la installazione di impianti anti-incendio e di rilevazione di fumi;

l'adeguamento della rete dati esistente;

la revisione degli impianti dell'aria condizionata;

la sostituzione delle apparecchiature e dei fan-coils;
la revisione e l'adeguamento dello impianto del riscaldamento;

il montaggio delle elettrovalvole per i caloriferi, ove mancanti;

la sanificazione dello impianto di estrazione dell' aria;

la revisione e la sistemazione dei controsoffitti esistenti;

la sistemazione dei pavimenti e dei rappezzi, nei punti di distacco;

il rifacimento di nr. 7 bagni;

la sostituzione dei serramenti dei corpi interni;

le tinteggiature;

un costo complessivo, stimato, di Euro 240.000,00, oltre I.V.A., che sarebbe rimasto a carico della parte locatrice nella misura di circa 90.000,00 Euro e della parte conduttrice nella misura di circa 150.000,00;
• che il contratto di locazione prevedeva, per i primi tre anni, varie riduzioni della entità del canone annuo di locazione - convenuto nella misura di Euro 260.000,00 -, tenuto conto della necessità di eseguire i lavori sopra elencati e dei relativi costi;

• che, verso la fine del mese di Settembre 2022, allorchè il bene immobile era ancora occupato dalla precedente conduttrice (Società Alpha Test S.r.l.),
[...]
, per tramite di professionisti di propria fiducia – un Architetto ed un Pt_1
Ingegnere –, apprendeva che lo stato degli impianti elettrici, di climatizzazione estiva ed invernale, nonché dei controsoffitti, era tale da rendere imprescindibile il loro completo rifacimento, comportando di dover affrontare costi per l'importo di Euro 410.000,00, oltre I.V.A., di entità ben superiore a quella tenuta in considerazione dalle parti all'atto della stipulazione del contratto di locazione;

• che, stante l'esito infruttuoso dei tentativi delle parti per cercare di risolvere la situazione, con missive del 10.11.2022 e del 2.2.2023 (questa ultima inoltrata dal suo difensore) rendeva noto alla controparte di ritenere Pt_1
invalidamente concluso il contratto, posto che il bene immobile era inidoneo all'uso pattuito, richiedendo solo la restituzione del deposito cauzionale.
• Considerato che, avendo le parti concluso il contratto di locazione quando le unità immobiliari erano ancora interamente occupate dalla precedente Società conduttrice, che ivi svolgeva la propria attività imprenditoriale dal lontano anno 2013 (cfr. doc. nr. 3 di parte resistente), appare evidente come Pt_1
sia addivenuta alla stipulazione di tale contratto sulla base di una rappresentazione incompleta delle effettive condizioni di tali beni immobili;

• in particolare, la parte conduttrice aveva prestato il consenso negoziale nella falsa convinzione che fossero necessarie solo attività di adeguamento o di revisione degli impianti, non il totale rifacimento degli stessi;
convinzione, questa, condivisa dalla parte locatrice che, difatti, le aveva concesso degli sconti sulle prime tra annualità di canone, in considerazione della entità dello impegno preso a sostenere parte di tali costi, per Euro 150.000,00 (sui preventivati costi complessivi di Euro 240.000,00); • che, pertanto, è emerso come abbia in buona fede confidato sul fatto Pt_1
che le unità immobiliari locate sarebbero state, dopo le attività di revisione e di adeguamento, idonee all'uso convenuto, potendo la stessa, all'esito di tale attività manutentiva, esercitare al suo interno la sua attività imprenditoriale, nel pieno rispetto delle prescrizioni anche in tema di igiene e di sicurezza dei luoghi di lavoro;

• tale previsione è risultata erronea, non appena ha potuto esperire le Pt_1
verifiche tecniche preordinate alla programmazione dei lavori di adeguamento/revisione degli impianti;

• la falsa rappresentazione delle condizioni del bene immobile ha avuto rilevanza determinante nella prestazione del consenso di alla conclusione del Pt_1
contratto di locazione stipulato il 29 Luglio 2022 con , posto che è CP_1
certo che , ove a conoscenza dell'effettivo stato di degrado degli uffici Pt_1
e delle relative pertinenze, e, quindi, della inidoneità dei beni locati all'uso pattuito, non avrebbe concluso tale contratto comportante esborsi, per il rifacimento totale degli impianti sopra indicati e dei controsoffitti, dell'importo di ben 410.000,00 Euro, oltre che l'impiego di tutto il tempo necessario per porre in essere la copiosa attività manutentiva;

• che, pertanto, il contratto di locazione deve essere annullato e la parte resistente deve essere condannata alla restituzione del deposito cauzionale di
Euro 50.000,00, ancora trattenuto, oltre che al pagamento degli interessi legali su tale importo, dal dovuto al saldo;

• che, alla luce delle sopra indicate considerazioni, avente carattere assorbente, devono essere rigettate tutte le domande di parte resistente;

• che, stante la soccombenza, la parte resistente deve essere condannata al pagamento delle spese di lite, che si liquidano come in dispositivo, secondo la vigente Tariffa Professionale (D.M. 147/2022) tenuto conto del valore e della complessità della controversia

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettata, così provvede:

1. accerta e dichiara che ha stipulato in data 29.7.2022 il Parte_1
contratto di locazione ad uso non abitativo con - avente Controparte_1
ad oggetto il bene immobile sito in via Mercalli nr. 14 a Milano, di proprietà della Società resistente, contrassegnato dai seguenti dati catastali: foglio nr.
476, particella nr. 99, subalterni numeri 14, 24, 25, 503 e 504 - sulla base di una falsa rappresentazione delle condizioni manutentive in cui il bene immobile locato versava e sulla sua idoneità all' uso pattuito;

2. dispone l'annullamento ex artt. 1429 nr. 2) e 1427 C.C. del contratto di locazione di cui al punto che precede;

3. condanna a restituire a il deposito Controparte_1 Parte_1
cauzionale, ancora trattenuto, dell'importo di Euro 50.000,00, oltre agli interessi legali, dal dovuto al saldo;

4. condanna al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in Controparte_1
€ 518,00 per esborsi, in € 4.629,00 per compensi, oltre rimborso spese generali
15%, I.V.A. e C.P.A. alle rispettive aliquote di legge.
Milano, così deciso in data 10.4.2025
Il Giudice
Dott. Francesca Maria Ferruta