R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI NORD R.G. 12526 – 2022
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione Civile - in persona del Giudice
Unico Dott. Giuseppe C. Lombardo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 12526-2022 del R.G.A.C avente ad oggetto “altri rapporti condominiali”
TRA
, nata a [...] l'[...] (C.F. Parte_1
elettivamente domiciliata in Aversa, alla Piazza Duomo n.40, C.F._1 presso lo studio degli avv.ti Luigi Ciriello e Francesco De Paola, che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura alle liti in atti;

ATTRICE
E
, (C.F. ) sito in Aversa, Controparte_1 P.IVA_1 alla Via Alfonso 1 D'Aragona n. 28, in persona dell'amministratore p.t. avv. CP_2
elettivamente domiciliato in Aversa, alla via Alfonso D'Aragona n. 20,
[...] presso lo studio dell'avv. Augusto di Lucca, che lo rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTO
(P. Iva ) con sede legale Controparte_3 P.IVA_2 in Bologna alla Via Stalingrado n. 45, in persona del suo legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura generale alle liti, dall'avv. Riccardo Ferri, presso il cui studio domicilia in Napoli, alla via Del Parco Margherita n. 4,
TERZO CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
All'udienza del 27.12.2024, tenutasi in modalità cartolare, le parti precisavano le rispettive conclusioni, giuste note in sostituzione di udienza, qui richiamate per relationem.
Con ordinanza del 20.1.2025, il G.I. ritenuta la causa matura la tratteneva in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e iscritto a ruolo il 29.11.2022,
l'attrice deducendo che:
- era stata proprietaria fino al 10.11.2020, dell'unità immobiliare sita in
Aversa, alla via Alfonso 1 d'Aragona, piano 4, scala A, interno 16, individuata in catasto al foglio 4, particella 5038, sub 43, e di un box auto interrato, facenti parte del complesso condominiale denominato Condominio Parco Verdicchio;
che tale unità abitativa in uno al box e ad ogni pertinenza è stato oggetto di alienazione in data 10.11.2020 per il prezzo di €. 205.000,00; pertinenze della predetta unità immobiliare erano sia un terrazzo a livello, sia una parte del terrazzo di copertura dell'edificio condominiale;

-tale immobile era stato interessato da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a livello e dal lastrico solare;
che l'accaduto era stato prontamente segnalato all'amministratore del condominio ma senza ottenere alcun riscontro;

- nel mese di maggio 2018, la istante, aveva avviato una procedura di mediazione conclusasi con esito negativo, per assenza del condominio;

- persistendo le infiltrazioni aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, innanzi codesto Tribunale ed il CTU nominato aveva individuato le cause delle infiltrazioni “nella carente e quasi nulla manutenzione dei terrazzi”, aveva individuato, altresì gli interventi a realizzarsi per il terrazzo di copertura e per il terrazzo a livello, quantificando in €. 3.469,28 i danni interni all'unità immobiliare;

- non avendo il Condominio provveduto né al risarcimento dei danni né all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione delle cause di infiltrazioni, che continuavano a persistere, nonostante la conduttrice dell'appartamento procedesse a tinteggiare e sanificare l'appartamento, aveva acconsentito ad una prima richiesta della conduttrice di riduzione del canone di locazione e, successivamente a causa dei raggiunti livelli di intollerabilità delle condizioni insalubri in cui versava l'unità abitativa, al recesso anticipato dal contratto per l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito;

Per quanto sopra esposto, l'attrice conveniva in giudizio il Controparte_1
pertanto il per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
[...] CP_1
“previa declaratoria, per i motivi dedotti nella parte espositiva, di responsabilità del convenuto sito in Aversa (CE) alla Via Controparte_1
Alfonso I° D'Aragona n.28, per l'effetto:
1) condannarlo, in ogni caso, al risarcimento danni in favore dell'attrice dei seguenti importi: a) Euro 3.469,28, relativi ai nocumenti riscontrati all'unità immobiliare di proprietà della stessa;
b) Euro 600,00 per la perdita della differenza sul canone di locazione originario;
c) Euro 5.380,00, a titolo di lucro cessante, per la perdita dei canoni di locazione che l'attrice avrebbe dovuto percepire in base al contratto fino alla data di alienazione del cespite (10.11.2020); d) Euro 4.500,00 quale ulteriore esborso dalla medesima sostenuto a tacitazione di tutti i danni, spese
e perdite subite dalla conduttrice;

2) condannarlo, comunque, al risarcimento dei danni in favore dell'attrice della somma da determinarsi, anche a mezzo ctu che sin da ora espressamente, relativa al decremento di valore subito dalla immobile di sua proprietà, quantomeno dal deposito del ricorso per ATP e considerando il prezzo di alienazione.
Il tutto per un importo compreso nello scaglione di valore compreso tra €
5.200,00 e fino a € 26.000,00;
3) condannarlo al pagamento delle spese e competenze di giudizio sia della fase di istruzione preventiva ante causam sia della presente fase di merito da liquidarsi come per legge in favore dei sottoscritti procuratori per anticipo fattone”.
Incardinato il giudizio, si costituiva in giudizio il Controparte_1
, sito in Aversa, alla via Alfonso 1 d'Aragona n.28 in persona
[...] dell'amministratore p.t. avv. il quale impugnava e contestava le CP_2 domande attoree e chiedeva:
“IN VIA PRELIMINARE
- rilevato che il , in persona del suo Controparte_4 amm.re p.t. Avv. , intende chiamare in causa e in garanzia ex art 106 CP_2
c.p.c. la per le causali di cui sopra, per essere CP_5 Controparte_6 dalla stessa garantito e tenuto indenne dall'eventuale condanna, autorizzare il convenuto , in persona dell'amm.re p.t. Avv. Controparte_1 CP_2 previa concessione della rimessione in termini, a chiamare in causa e/o in
[...] garanzia la predetta Compagnia e differire la prima udienza Controparte_6 di comparizione delle parti ai sensi e per gli effetti dell'art 269 comma 2 c.p.c.
- dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'azione formulata dalla sig.ra nei confronti del Condominio Parco Varricchio in Parte_1
Aversa (CE) Via A. D'Aragona, 28, nella persona dell'amm.re p.t. Avv. CP_2 anche e soprattutto in relazione alle eccezioni ed alle considerazioni di diritto e di merito sollevate.
IN VIA PRINCIPALE
- rigettare la domanda di parte attrice proposta nei confronti del comparente
Condominio Parco Varricchio in Aversa (CE) Via A. D'Aragona, 28, nella persona dell'amm.re p.t. Avv. poiché totalmente infondata in fatto ed in diritto, CP_2 oltreché non provata per tutte le causali spiegate in premessa;

- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
IN VIA SUBORDINATA - nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale della domanda attrice, ridurre notevolmente la stessa in considerazione di tutto quanto precedentemente riportato, soprattutto in riferimento a quanto disciplinato dall'art. 1126 c.c. in ordine alla ripartizione in percentuale. - salvo gravame, sempre nel merito e sempre nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, della domanda proposta da parte attrice nei confronti del Condominio
Parco Varricchio in Aversa (CE), dichiarare che quest'ultimo, in persona dell'amm.re
p.t. Avv. , sia garantito e/o manlevato per tutte le somme che fosse CP_2 costretto a pagare dall'emananda sentenza, dalla compagnia assicurativa CP_6 che, al momento dell'evento dannoso , assicurava lo stesso
[...] Controparte_1
giusta polizza n.ro 1/2398/48/121632115”.
[...]
§§§ §§§ §§§
All'udienza tenuta il 01.03.2023 il Giudice, previa rimessione nei termini del convenuto autorizzava la chiamata in causa del terzo CP_1 Controparte_6
e differiva l'udienza al 20.9.2023.
In data 24.07.2023 si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, la società , che impugnava e contestava le Controparte_3 avverse domande attoree e chiedeva: “rigettare la domanda attorea perché inammissibile, improponibile, infondata e priva di valido sostegno probatorio, con vittoria di spese e competenze di giudizio;
- rigettare qualsiasi domanda proposta nei confronti della per intervenuta prescrizione di ogni Controparte_3 diritto ed azione ex art. 2952 c.c. ovvero per inadempienza contrattuale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1913 e 1915 c.c., con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
Incardinato il giudizio nel rispetto del contraddittorio, all'udienza del
20.09.2023 il Giudice, su richiesta delle parti, concedeva i termini di cui all'art. 183 6 comma c.p.c. e rinviava la causa al 24.1.2024.
Ammessa ed espletata la prova orale, ritenuta la necessità di disporre una consulenza tecnica, il Giudice nominava CTU l'ing. e rinviava la Persona_1 causa al 22.5.2024 per il conferimento dell'incarico.
Espletata la CTU e depositata la relazione peritale, la causa veniva rinviata al 27.12.2024 per la precisazione delle conclusioni.
Con provvedimento del 30.1.2025 reso all'esito della udienza cartolare del
27.12.2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
§§§ §§§ §§§
Premesso che ai sensi dell'art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., si procederà ad una concisa esposizione degli elementi di fatto e di diritto ai fini del decidere.
Osserva il Tribunale, in via preliminare, che la domanda è procedibile, essendosi maturata la condizione di procedibilità, essendo stato esperito il procedimento di mediazione, concluso con esito negativo (cfr. verbale negativo di mediazione depositato in atti).
Va disattesa, altresì, l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per violazione degli artt. 163, comma 3, 4, 5, e 164, comma quattro, c.p.c., come sollevata dal convenuto CP_1
La nullità della citazione comminata dall'art. 164, quarto comma, c.p.c., si produce solo quando l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda, prescritta dal n. 4 dell'art.163 c.p.c. sia stata omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione caso per caso, occorrendo tenere conto sia che l'identificazione della “causa petendi” della domanda va operata con riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati sia che la nullità della domanda deriva dall'assoluta incertezza delle ragioni della domanda, risiedendo la sua ratio ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. Cass. n..11751 del 15/5/2013).
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, "la declaratoria di nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza del petitum, postula una valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, dall'altro, che l'oggetto deve risultare "assolutamente" incerto.
In particolare, quest'ultimo elemento deve essere vagliato in coerenza con la ragione ispiratrice della norma che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, ragione che, principalmente, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (prima ancora che di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum), in modo da consentire un'agevole individuazione di quanto l'attore richiede e delle ragioni per cui lo fa (cfr.
Cass. 12.11.2003, n. 17023). Si evidenzia, altresì, che secondo la Suprema Corte
"la nullità della citazione per assoluta incertezza del petitum, inteso sotto il profilo formale del provvedimento giurisdizionale richiesto, e nell'aspetto sostanziale, come bene così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva" (cfr. Cass. sez. lav. 19.3.2001,
n. 3911).
Tanto premesso, considerato che, nel caso di specie, il convenuto CP_1 ha, comunque, contro dedotto nel merito alle avverse prospettazioni, deve ritenersi che il predetto abbia "inteso" l'oggetto e la ragione dell'avversa pretesa (cfr. Corte appello Lecce, sez. II, sentenza 27.1.2016 n. 60; Cassazione civile, sez. II, sentenza
29.1.2015, n. 1681), ragion per cui l'eccezione di nullità della citazione non è meritevole di accoglimento.
Sempre in via preliminare sussiste la titolarità dell'azione e del diritto al risarcimento dei danni in capo all'attrice.
Il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c.
Da ciò ne discende che allorquando accanto all'atto di trasferimento della proprietà non vi sia stato un atto di cessione del credito, come nel caso in esame, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale (Cass. Sezioni Unite Civ. sent. 2951/2016).
§§§ §§§ §§§
Passando alla disamina della res controversa deve richiamarsi in proposito l'orientamento interpretativo della giurisprudenza di legittimità , secondo cui “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in quanto la funzione di copertura dell'intero CP_1 edificio o di parte di esso propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130
c.c., comma 1, n.4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n 4).
Il concorso di tali responsabilità salva la rigorosa prova della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (Cass. Sezioni Unite, CP_1 sent. n. 9449/2016).
Rileva il Tribunale che, ai fini del decidere, valore probatorio privilegiato va riconosciuto alla relazione peritale, della quale questo giudice condivide il percorso ragionamento logico – tecnico seguito dal CTU, che ha espletato l'incarico affidatigli e redatto l'elaborato peritale, con metodologia corretta ed immune da vizi logici, le cui ampie e ragionate conclusioni tecniche, rassegnate in termini decisamente rassicuranti nella relazione versata in atti, appaiono condivisibili perché sorrette da motivazioni puntuali ed orientate da un approfondito vaglio dei dati esaminati. Nel mentre, certamente, competono a questo Giudicante le valutazioni giuridiche;

Il Giudicante, preliminarmente osserva che, nel caso in esame, l'ausiliario, nel procedimento di accertamento tecnico preventivo (R.G. N. 2825/2019), durante le operazioni di ispezione, sin dal primo accesso, ha verificato che l'immobile de quo era interessato da evidenti fenomeni infiltrativi.
In concreto il nominato CTU ha accertato che l'appartamento dell'attrice è stato interessato da infiltrazioni d'acqua provenienti sia dalle pareti perimetrali sia dal terrazzo di copertura;
altresì, ha accertato che le infiltrazioni hanno determinato danni principalmente nel locale salone, evidenziando che anche in corrispondenza del balcone delle camere da letto, del soffitto del bagno erano visibili macchie di acqua.
L'ausiliario ha così concluso: “A tal uopo la stima dei danni interni all'unità immobiliare è quantificabile in € 3.469,28 (Euro Tremila-quattrocento- sessantanove/28”.
Per quanto concerne la causa dei fenomeni infiltrativi, in quella sede, il CTU ha rivelato che: “per quanto concerne il terrazzo di copertura, è stata effettuata a suo tempo una corretta posa in opera dei materiali utilizzati, tuttavia, lo stesso presenta uno stato manutentivo carente o quasi nullo, tale da provocare fenomeni di infiltrazione. Sempre in merito al terrazzo di copertura, è stata effettuata una non corretta scelta dei materiali utilizzati per quanto riguarda la copertura dei parapetti perimetrali, per le motivazioni già espresse in precedenza. Per quanto concerne il terrazzo a livello, è stata effettuata una non corretta posa in opera della guaina bituminosa in corrispondenza delle porte tra soggiorno e terrazzo”.
Invero “Nello specifico, sul terrazzo di copertura (da immagine n.21 a n.31), si evidenzia la presenza di vegetazione lungo i bordi perimetrali, tale da ipotizzare la presenza di acqua piovana che non defluisce in modo opportuno, inoltre si evidenzia in corrispondenza dei cunicoli di areazione una mancata aderenza degli stessi con il manto di copertura del terrazzo, condizione che favorisce fenomeni di infiltrazione delle acque piovane. Sempre in merito al terrazzo di copertura, si rileva l'assenza di adeguate scossaline coprimuro sui parapetti perimetriali, sostituite da profili metallici annegati nello strato di finitura degli stessi, tali elementi non presentano i gocciolatoi laterali, fattore che implica il defluimento dell'acqua piovana sulla parte interna ed esterna di detti parapetti, favorendo a tal uopo fenomeni di infiltrazione. Per quanto concerne il terrazzo a livello del soggiorno, si rileva il cattivo stato della griglia di raccolta oltre al mancato risvolto della guaina bituminosa in corrispondenza delle porte tra soggiorno e terrazzo. I fenomeni di infiltrazione derivanti dalle condizioni sopra descritte hanno provocato varie problematiche nell'unità immobiliare oggetto di consulenza, in particolar modo si rileva uno stato di rigonfiamento, un successivo distacco dell'intonaco e di conseguenza della pittura, nonché zone in cui si evince la presenza di muffa”.
L'ausiliario, nel giudizio de quo, ha verificato le problematiche all'interno dell'abitazione di dovute ad infiltrazioni d'acqua Parte_1 provenienti sia dalle pareti perimetrali che dal terrazzo di copertura, come accertato, in sede di ATP dall'ing. ; Persona_2
L'ausiliario, stante la mancata allegazione nella produzione di parte attrice del computo metrico, non ha potuto constatare la congruità di ogni singola voce di danno, tuttavia, a mezzo dei rilievi fotografici acquisiti agli atti, ha, comunque, dedotto i danni riportati dall'unità immobiliare oggetto di causa, già riscontrati in corso di ATP, e ne ha quantificato - con riferimento al tariffario per i Lavori Pubblici della Campania del 2018 (vigente all'epoca dei sopralluoghi effettuati dal CTU ing. ) e del tariffario per i Lavori Pubblici della Campania del 2024 Persona_2
- i costi di ripristino, quantificandoli all'attualità nell'ammontare di €. 3.543,16.
Ad ogni buon conto, dalle risultanze peritali non è emersa la responsabilità esclusiva del nella causazione delle infiltrazioni oggetto di controversia, CP_1 né al riguardo la prova testimoniale ha fornito elementi dirimenti.
Oltretutto, essendo di uso esclusivo di il terrazzo Parte_1
a livello nonché il terrazzo di copertura di parte del fabbricato condominiale
(quest'ultimo assegnato alla medesima come pertinenza esclusiva in virtù del regolamento di condominio depositato con atto del 30.10.1997 del notaio Per_3
, Rep. 58460 - Racc. 8356, trascritto a Caserta il 13.11.1997, R.G. 25112 -
[...]
R.P. 19702), essa attrice avrebbe potuto attivarsi per la risoluzione delle cause delle infiltrazioni riscontrate nella sua unità abitativa.
Sul punto, il Giudicante osserva, che il proprietario o il titolare dell'uso esclusivo del lastrico solare o del terrazzo a livello, come per il caso di specie, è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c. c., in quanto si trova in rapporto diretto con le cose potenzialmente dannose, pertanto risponde, salvo il diritto al rimborso delle spese sostenute alla stregua dei criteri di cui all'art. 1126 cod. civile, all'obbligo di conservazione della cosa comune (Cass. Civ. 1674/2015); obbligo che non può, quindi, essere dispensato dall'inerzia del CP_1
In altri termini l'attrice avrebbe ben potuto di propria iniziativa, avendo avuto la diponibilità materiale dei beni, provvedere all'esecuzione dei lavori per l'eliminazione delle infiltrazioni presenti sia nel terrazzo a livello che nel terrazzo di copertura, salvo poi, ottenere il rimborso. Tale inerzia del proprietario ha determinato, sicuramente, poi, un aggravamento del fenomeno infiltrativo.
Le domande attoree concernenti il risarcimento per i canoni di locazione che la conduttrice non avrebbe corrisposto per l'intero, in virtù della riduzione del canone originario, pari ad €. 600,00, e il risarcimento a titolo di lucro cessante per il recesso anticipato della conduttrice in ragione dei lamentati danni all'appartamento e dell'asserita inutilizzabilità dello stesso per la destinazione pattuita, pari ad €. 5.380,00 nonché l'ulteriore domanda di risarcimento, pari ad
€.4.500,00, quale esborso per i danni patiti dalla conduttrice a causa delle infiltrazioni, non possono essere accolte stante in primis la rilevata carenza di prova in ordine all'effettiva sussistenza di danni all'immobile realmente dovuti ad infiltrazioni ascrivibili a responsabilità condominiale oppure di situazioni insalubri o di inabitabilità, in tutto o in parte, dell'unità immobiliare.
Il mero verificarsi di infiltrazioni, inoltre, non è di per sé sufficiente a legittimare il rifiuto di pagamento dei canoni a meno che dette infiltrazioni non siano così gravi da rendere invivibile/inagibile l'appartamento, fattispecie che non si attaglia nel caso in esame.
Secondo la giurisprudenza, per giustificare il recesso del conduttore vi deve essere una situazione di gravità tale da rendere impossibile o comunque insalubre l'utilizzo dell'immobile secondo l'uso convenuto in contratto. Non si deve quindi trattare di un semplice incomodo, come qualche macchia di muffa o umidità e, comunque, l'attrice come già ribadito avrebbe potuto attivarsi per eliminare le infiltrazioni, salvo rimborso, e non determinando un aggravamento della problematica.
Alla luce di quanto sopra argomentato, tali domande devono ritenersi destituite di fondamento
Va, altresì, rigettata la domanda di risarcimento a seguito del deprezzamento del valore dell'immobile a causa delle infiltrazioni. Il non ha, altresì, adempiuto agli obblighi di cui all'art. 21 delle CP_1 condizioni di assicurazione “denuncia del sinistro ed obblighi del contraente o dell'assicurato”, per non aver denunciato nel previsto termine il sinistro (cfr. contratto di assicurazione prodotto in atti dal convenuto . Al riguardo, CP_1
l'art. 1913 del c.c. stabilisce che l'assicurato ha l'obbligo di dare avviso all'assicuratore di un sinistro entro tre giorni dalla sua avvenuta conoscenza o dal verificarsi del sinistro stesso.
Questo obbligo è fondamentale per consentire all'assicuratore di adottare le misure necessarie per gestire il sinistro e valutare la responsabilità dell'assicurato.
Sul punto il CTU, nominato nel presente giudizio, ha, sapientemente, ricercato, in primo luogo, dal sito dell'Agenzia delle Entrate, per la zona di interesse, le tabelle delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI), elencate in base alla tipologia dell'unità immobiliare, pubblicate ogni semestre, in rapporto ai valori relativi al II semestre dell'anno
2019 (epoca dell'ATP) ed al II semestre dell'anno 2020 (epoca di alienazione degli immobili), in base a tali valori unitari ha stabilito un valore unitario medio, procedendo in tal guisa al calcolo del valore dell'unità immobiliare, considerata in condizioni ordinarie e nei due distinti periodi storici;
ha poi evinto per i due periodi di riferimento, ovvero II semestre 2019 (epoca dell'ATP) e II semestre 2020 (epoca di alienazione degli immobili), i valori unitari medi di mercato di immobili similari a quelli in esame, in condizioni ordinarie, non erano variati ed erano pari a
1.175,00 €/mq per le abitazioni e a 600,00 €/mq per il box auto. Ciò ha consentito all'ausiliario di effettuare, avendo note le superfici dell'abitazione in esame e di tutte le sue pertinenze, la stima del valore totale di mercato dell'abitazione, nei suddetti due periodi di riferimento: “STIMA DEL VALORE MEDIO DI MERCATO
II SEMESTRE 2019 (EPOCA DELL'ATP) TIPOLOGIA AMBIENTE SUPERFICIE
LORDA COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE RAGGUAGLIATA VALORE
UNITARIO MEDIO DI MERCATO VALORE MEDIO DI MERCATO [mq] [mq] [€/mq]
Abitazione Interni 113,00 1,00 113,00 1175,00 € 132 775,00 Terrazzo e balcone
a livello 55,00 0,40 22,00 1175,00 € 25 850,00 Terrazzo sovrastante 150,00
0,25 37,50 1175,00 € 44 062,50 TOTALE VALORE DI MERCATO DELL'ABITAZIONE
(EPOCA DELL'ATP) € 202 687,50, STIMA DEL VALORE MEDIO DI MERCATO II
SEMESTRE 2020 (EPOCA DI ALIENAZIONE DELL'IMMOBILE) TIPOLOGIA AMBIENTE
SUPERFICIE LORDA COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE RAGG VALORE UNITARIO MEDIO DI MERCATO VALORE MEDIO DI Per_4
MERCATO [mq] [mq] [€/mq] Abitazione Interni 113,00 1,00 113,00 1175,00 €
132 775,00 Terrazzo e balcone a livello 55,00 0,40 22,00 1175,00 € 25 850,00
Terrazzo sovrastante 150,00 0,25 37,50 1175,00 € 44 062,50 TOTALE VALORE
DI MERCATO DELL'ABITAZIONE (EPOCA DI ALIENAZIONE DELL'IMMOBILE) € 202
687,50”.
Da quanto esposto ne discende che il valore medio di mercato totale dell'abitazione in esame, in entrambe le epoche di riferimento è pari ad €
202.687,50.
L'unità immobiliare in esame è stata venduta dall'attrice con atto del notaio del 10/11/2020, in uno con il box auto pertinenziale (sito al Persona_5 piano S1 dell'edificio condominiale e riportato in Catasto Fabbricati con i seguenti dati: Fg. 4 ‐ P.lla 5038 ‐ Sub. 49 ‐ Cat. C6 ‐ Consistenza 18 mq), per il prezzo complessivo pari ad €. 205.000,00.
Dalle tabelle OMI, esaminati dalla professionista, risulta che i valori unitari medi di mercato relativi al box - auto sono pari a 600,00 € /mq (per entrambe le epoche di riferimento), per cui avendo l'immobile una consistenza catastale di
18 mq, il valore medio di mercato del box auto (in entrambe le epoche di riferimento) è pari ad € 10.800,00.
Pertanto, in entrambe le epoche di riferimento, si ha:
Valore medio di mercato dell'abitazione € 202.687,50;
Valore medio di mercato del box auto € 10.800,00;
Valore medio di mercato complessivo € 213.487,50.
Quindi, la differenza di valore monetaria dell'unità immobiliare emerso dalla comparazione tra il valore OMI ed il prezzo di vendita dell'immobile non può, a parere di questo Giudicante ascriversi alla diminutio di funzionalità subito dall'immobile medesimo, quali inagibilità totale o parziale ovvero perdita di pertinenza, tali da incidere sul prezzo di vendita, ma piuttosto alle normali vicende delle contrattazioni commerciali.
Infatti, dall'elaborato peritale, non è emerso che il valore commerciale dell'unita immobiliare de qua abbia a causa delle lamentate infiltrazioni subito un deprezzamento commerciale.
Avuto riguardo alla chiamata in causa della compagnia assicurativa spiegata dal convenuto condominio, questo giudicante ritiene che la CP_6 domanda di manleva non possa essere accolta, in quanto il non ha, CP_1 adempiuto agli obblighi di cui all'art. 21 delle condizioni di assicurazione “denuncia del sinistro ed obblighi del contraente o dell'assicurato”, per non aver denunciato nel previsto termine il sinistro (cfr. contratto di assicurazione prodotto in atti dal convenuto condominio).
Al riguardo, l'art. 1913 del c.c. stabilisce che l'assicurato ha l'obbligo di dare avviso all'assicuratore di un sinistro entro tre giorni dalla sua avvenuta conoscenza o dal verificarsi del sinistro stesso.
Pertanto, va, infatti, accolta l'eccezione di prescrizione del diritto all'indennizzo ex art. 2952 c.c. per superamento del termine biennale ivi previsto, così come formulata dal terzo chiamato in causa. Tale Termine decorre dalla data dell'evento dannoso, ovvero da quella in cui l'avente diritto alla garanzia assicurativa abbia avuto conoscenza del danno.
Nel caso di specie, il convenuto ha avuto piena e formale conoscenza dell'evento dannoso dal 22.2.2022, con nota pec di diffida e messa in mora, del legale dell'attrice.
Si rileva che il sinistro è stato comunicato dal condominio alla compagnia assicurativa per la prima volta, con la notifica dell'atto di chiamata in causa avvenuta in data 15.12.2022, laddove come risulta dagli atti del giudizio, le infiltrazioni risalgono all'anno 2016 ed è stata proposta nel 2018 procedura di mediazione per l'accertamento delle infiltrazioni e conseguente risarcimento dei danni, e nel novembre 2019 procedimento di accertamento tecnico preventivo, mai comunicati alla compagnia assicuratrice.
Circa la regolamentazione delle spese di lite, osserva il Tribunale che seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 13 agosto 2022 n. 147 con il «Regolamento recante modifiche al decreto 10 marzo 2014, n. 55, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell'articolo 13, comma 6, della legge 31 dicembre 2012, 247». G.U. n. 236 del 8-
10 2022, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri medi, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, previste nel D.M. sopra citato, della natura e della complessità della controversia, dell'esito della stessa, nonché del comportamento processuale delle parti.
Le spese di ctu, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico di parte soccombente.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico Dott. Giuseppe C. Lombardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G.
n. 12526/2022 proposta da contro il Parte_1 [...]
sito in Aversa (CE) alla Via Alfonso I d'Aragona n. 28, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t. avv. nonché CP_2 Controparte_3 in persona del suo rappresentante p.t., ogni contraria istanza, eccezione e
[...] deduzione disattesa, così provvede:
- Accerta e dichiara che nell'unità abitativa per cui vi è causa si sono verificati danni da infiltrazioni d'acqua pari ad € 3.543,16, e per l'effetto, condanna il convenuto in persona dell'amministratore pro tempore, a risarcire in CP_1 favore dell'attrice detti danni secondo il criterio di responsabilità prescritto dall'art. 1126 c.c., oltre interessi come per legge dalla domanda al soddisfo;

- Rigetta le ulteriori domande avanzate dall'attrice;
- Accerta e dichiara, altresì, la perdita del diritto del convenuto condominio, in ragione di quanto esposto in parte motiva, a ricevere dalla società
[...]
la tutela assicurativa prevista dalla polizza Controparte_3
n.1/2398/48/121632115;
- Condanna l'attrice, stante la parziale soccombenza, al pagamento in favore del convenuto condominio , in persona dell'amministratore p.t, Controparte_1 delle spese del giudizio compensate di 1/3 che si quantificano in €. 158,00 per esborsi ed €. 3.334,66 per compensi, oltre rimborso forfettario in misura del 15% dei compensi, iva e cpa come per legge;

- Condanna il convenuto condominio al pagamento in favore della chiamata in causa, società le spese di giudizio che si Controparte_3 liquidano, atteso il valore del danno accertato, in €. 1.265,00, oltre rimborso forfettario in misura del 15% dei compensi, iva e cpa come per legge.
- Pone le spese della CTU definitivamente a carico dell'attrice.
- Dichiara l'irripetibilità delle spese del procedimento di A.T.P.
Sentenza esecutiva ex lege. Manda alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Così deciso in Aversa, il 27/05/2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe C. Lombardo