R.G. n. 14872/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 14872/2022 promossa da
(c.f./p. i.v.a. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. VOLANTE GIOVANNI CARLO presso il cui studio è elettivamente domiciliata ricorrente contro
(c.f./p. i.v.a. ), con il patrocinio dell'avv. LECCE Controparte_1 P.IVA_2
LORENZO e dell'avv. LECCE CESARE ( , presso il cui studio C.F._1
è elettivamente domiciliata resistente
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza di discussione del
15.05.2025.
1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.

2.Con ricorso ex art. 447 bis e ss. c.p.c. in data 21.12.2021,
[...]
ha agito in giudizio nei confronti di Parte_1 CP_1
per la risoluzione del contratto in forza del quale, in data 2.4.2012, la società
[...]
(alla quale il 3.12.2012 è subentrata la società le ha CP_2 Controparte_1 concesso in affitto, il ramo d'azienda costituito da un impianto di distribuzione carburanti per autotrazione e relativo complesso di beni organizzato per l'esercizio dell'attività di bar-ristoro sito nel Comune di Cazzago San Martino (BS) Strada
Statale 19, km 16+49 (Doc. 1 Contratto d'affitto di ramo d'azienda del 2.4.2012).
A fondamento della domanda, la ricorrente ha allegato gravi inadempienze della locatrice nello svolgimento del rapporto contrattuale in violazione dell' art. 1375
c.c., per averle taciuto che era in corso la procedura espropriativa dei terreni oggetto di affitto d'azienda in forza di decreto di occupazione d'urgenza preordinata all'esproprio, notificato in data 6.12.2021 ad DI LE S.p.A. (quale proprietaria catastale), di cui la conduttrice è venuta a conoscenza solo in data
25.2.2022, per effetto di intimazione, da parte di Autovia Padana S.p.A., alla consegna dei terreni stessi entro 10 giorni.
La ricorrente, inoltre, ha chiesto la condanna della resistente al risarcimento dei danni stimati in una somma non inferiore a Euro 100.000,00, ovvero in altro importo ritenuto di giustizia, in relazione alle seguenti voci:
-investimenti profusi nell'attività da parte del Sig. nella totale Parte_1 inconsapevolezza circa l'imminente esproprio anche mediante la richiesta di prestiti bancari per far fronte alle note difficoltà derivanti dalla Pandemia da Covid-19;

2 -costi annuali sostenuti per lo svolgimento dell'attività che il Sig. Parte_1 avrebbe evitato qualora fosse stato posto a conoscenza dell'imminente esproprio pari a complessivi Euro 3.519,92 (Doc. 27 Fatture relative ai costi annuali sostenuti dal Sig. per lo svolgimento dell'attività nell'anno 2022); Parte_2
-mancato guadagno derivato al Sig. dall'interruzione del rapporto Parte_1 contrattuale in via anticipata rispetto al termine del contratto appena rinnovato e che sarebbe dovuto proseguire per tutto il 2022 per un importo pari ad Euro
82.667,00 da parametrarsi in relazione agli utili medi degli ultimi 3 anni (Doc. 28
Conto Economico ditta individuale anni 2019, 2020 e 2021); Parte_1
-perdita della clientela fidelizzata negli anni e dal correlativo ed ingente danno d'immagine subito dalla chiusura dei locali;

-costi sostenuti anche in ragione della necessaria chiusura che l'odierna Ricorrente ha dovuto affrontare in un brevissimo lasso di tempo stante la mancata comunicazione circa l'imminente esproprio;

-importo di Euro 1.600,36 a titolo di saldo contabile tenuto conto anche del carburante giacente nell'impianto al momento della riconsegna dei locali e dovuto in forza del riconoscimento confessorio da parte di nonché quale Controparte_1 residuo credito dovuto per maggiori pagamenti effettuati in favore della locatrice
(cfr. Docc. 21 e 22);
-mancato ulteriore utilizzo di tutte le attrezzature acquistate per la gestione dell'attività (affettatrice, forni a microonde, macchina per caffè, asciugamano elettrico, cassa, stoviglie, ecc) per un valore complessivo pari ad Euro 10.000,00 circa e che risultano ora inutilizzabili a fronte della riconsegna dei locali;

-conseguente impossibilità di eventuale cessione dell'attività in questione a terzi acquirenti interessati così come tempestivamente contestato all'odierna Resistente con comunicazione del 24.3.2022.
Si è costituita rappresentando di essere una piccola società Controparte_1 petrolifera che opera nel campo della distribuzione carburanti tramite stazioni di servizio e che nel 2014 ha acquisito dalla società una rete di stazioni di CP_2 servizio, tra le quali la stazione di servizio sita in Cazzago San Martino (BS), così
3 subentrando nel contratto di affitto di ramo d'azienda, all'epoca già in essere tra e , avente ad oggetto il bar- CP_2 Parte_1 ristoro annesso alla stazione di servizio.
Tanto premesso, la convenuta ha allegato di non essere incorsa in responsabilità in relazione ai fatti esposti in ricorso, essendo la ricorrente a conoscenza della pendenza della procedura espropriativa sull'area in questione sin dalla data del subentro di (quale cessionaria) nel predetto rapporto contrattuale. Controparte_1
Ha chiesto, quindi, il rigetto delle domande attoree.
Istruita la causa a mezzo di prova documentale e orale per interrogatorio formale e per testimoni, all'esito dell'udienza di discussione in trattazione scritta del
15.05.2025, sulle conclusioni delle parti, la scrivente Giudice, intanto subentrata nella trattazione della causa al precedente assegnatario, ha deciso come da motivazione che segue.

3. ha agito per la risoluzione del contratto Parte_1 di affitto di ramo d'azienda ai sensi degli artt. 1375, 1455 c.c. invocando, a sostegno della domanda, il grave inadempimento di consistito nella violazione Controparte_1 dell'obbligo di buona fede o correttezza nell'esecuzione del contratto per non averle comunicato che i terreni in affitto erano in proprietà di DI, nonché oggetto di occupazione preordinata all'esproprio e per non averla informata circa l'imminenza dell'attuazione di detta misura ablatoria.
La qualificazione giuridica della domanda nei suddetti termini impone alcune brevi riflessioni in tema di doveri informativi a carico dei contraenti, alla luce del principio generale di buona fede o correttezza, in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale.
“Tale principio generale che vale non soltanto come regola di condotta, ma come fonte legale integrativa del contratto, quale regola che vale a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui il rapporto si attua, si specifica in
4 obblighi di informazione e di avviso, è volto alla salvaguardia dell'utilità altrui (nei limiti dell'apprezzabile sacrificio della parte tenuta ad osservarla) e alla cui violazione conseguono profili di responsabilità, ad esempio in relazione ai falsi affidamenti colposamente ingenerati in uno dei paciscenti” (Cass. civ., sez. un., 25 novembre
2008, n. 28056; Cass. civ., sez. I, 27 ottobre 2006, n. 23273; Cass. civ., sez. I, 6 agosto 2008, n. 21250; Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2010, n. 22819; Cass. civ., sez. III, 3 giugno 2020, n. 10549).
Il limite invalicabile che la Cassazione ha fissato per la configurabilità di un obbligo di informativa, integrativo del sinallagma negoziale, la cui inosservanza possa essere causa di responsabilità contrattuale, è rappresentato dall'assenza di apprezzabile sacrificio della parte (Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2006, n. 13345; Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2018, n. 2057); “in presenza di un "sacrificio apprezzabile" per i propri interessi, infatti, la parte non è tenuta ad osservare alcun obbligo di informativa o di avviso, non potendosi estendere l'obbligo di buona fede sino al limite di imporre ad un soggetto di agire contra se, o di rinunciare a conseguire la piena tutela delle proprie prerogative. Il criterio della c.d. buona fede integrativa, infatti, è stato affermato al precipuo fine di prevenire l'abuso del diritto” (Cass. civ., sez. III, 18 settembre 2009, n. 20106).
La violazione degli obblighi informativi, pertanto, non può costituire l'unico elemento sulla base del quale viene valutata la gravità dell'inadempimento nell'ambito di un contratto di scambio, poiché suddetti obblighi non fanno parte del nucleo essenziale del sinallagma contrattuale, né quando siano previsti dal contratto – poiché in tal caso si tratta comunque di prestazioni secondarie – né, tantomeno, quando di essi non vi sia traccia nell'ambito degli accordi assunti tra le parti. “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento, dunque, vanno innanzitutto distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento; inoltre, può essere dato rilievo alla violazione degli obblighi
5 generali di informativa e avviso imposti dalla c.d. buona fede integrativa soltanto in presenza di un inadempimento grave incidente sul nucleo essenziale del rapporto giuridico, ovvero di una ipotesi di abuso del diritto da parte di uno dei paciscenti
(Cass. ord. 9 luglio 2021, n. 19579).
Sulla scia dei condivisibili principi giurisprudenziali sopra delineati, ritenuto il carattere accessorio, rispetto alle obbligazioni dedotte in sinallagma, delle informazioni oggetto delle condotte della resistente asseritamene inadempienti, si procederà ad accertare se queste siano in fatto configurabili ed eventualmente in che misura abbiano inciso sull'equilibrio sinallagmatico.

4. In ricorso si legge che avrebbe violato i principi di buona fede, Controparte_1 lealtà e correttezza durante lo svolgimento del rapporto contrattuale, perché, solo seguito della comunicazione di Autovia Padana S.p.A. in data 5.02.2022, il titolare della ditta ricorrente sarebbe venuto a conoscenza “per la prima volta” della procedura espropriativa, esproprio dei terreni oggetto di affitto di ramo d'azienda, ormai giunta alla fase finale ea attuativa.
In quel momento cioè , avrebbe appreso che “…la citata stazione Parte_1 risulta geometricamente non compatibile con il costruendo Raccordo Autostradale … non avendo proceduto il relativo proprietario/gestore agli interventi di adeguamento già a suo tempo richiesti” (cfr. Doc. 2 allegato al ricorso).
Prima di allora, al non sarebbe stata fatta alcuna comunicazione di tale Parte_1 procedura da parte della locatrice né sarebbero state attuate le dovute iniziative per tutelarlo o evitare l'esproprio o, comunque, coinvolgere la conduttrice in modo tale da consentirle di far fronte a tale situazione ed evitare investimenti rivelatisi inutili.
Nella memoria conclusive, ha Parte_1 espressamente riconosciuto di essere stata a conoscenza del procedimento di esproprio in questione ma che, tuttavia, “ aveva continuamente rassicurato CP_1 il Sig. circa la prosecuzione dell'attività quantomeno sino agli anni Parte_1
2024-2025, dovendosi porre in essere solo dei limitati interventi (spostamento pensilina e serbatoio AdBlue) proprio al fine di poter proseguire nell'attività”.
6 La ricorrente, dunque, superando l'assunto dell'omessa informazioni in ordine alla procedura espropriativa, invero prospettata con allegazioni introduttive, ha ristretto l'ambito dell'inadempimento della controparte alla omessa comunicazione della
“dell'imminenza dell'esproprio”, precisando che, facendo affidamento nelle rassicurazioni di aveva proseguito nel contratto di affitto di ramo Controparte_1
d'azienda in questione, tacitamente rinnovatosi nel mese di dicembre 2021, ossia pochi mesi prima dell'esproprio, avvenuto nel mese di marzo 2022 “confidando nella prosecuzione dello stesso quantomeno per tutto il 2022”.
La stessa, inoltre, ha cesurato la condotta contrattuale di per averle Controparte_1 celato l'ulteriore circostanza che l'area in questione fosse di proprietà di DI
Leasing S.p.A., “la quale si stava totalmente disinteressando delle questioni relative all'esproprio (e le cui trattative venivano condotte esclusivamente dall'odierna
Resistente così come dalla medesima dichiarato in sede di comparsa di costituzione), non avendo mai messo a conoscenza il medesimo né gli Enti preposti all'esproprio di tale circostanza né, tanto meno, ha mai coinvolto lo stesso in tutte le comunicazioni e riunioni intercorse”.
Così delineato il perimetro entro il quale deve volgere la presente motivazione, occorre muovere le mosse dal dato certo che la ricorrente, all'atto del subentro di a nel contratto di affitto di ramo di azienda, sapesse del Controparte_1 CP_2 vincolo ablatorio al quale sin dal 2009 erano soggetti i terreni in questione.
Detta conoscenza, oltre ad essere stata esplicitamente ammessa in sede di memoria conclusiva come sopra evidenziato, è comprovata da plurimi risultanze documentali attestanti, se l'effettiva consapevolezza e, comunque, la concreta possibilità per la ricorrente di venire a conoscenza della condizione dei terreni oggetto dell'affitto di ramo di azienda nel momento in cui aveva inizio il rapporto contrattuale tra le parti.
Ed infatti, nel 2014, quando acquistava dalla società la Controparte_1 CP_2 stazione di servizio sita in Cazzago San Martino (BS), il bar-ristoro “ Parte_1
Obbligata ” di pertinenza della stazione, era già gestito da dalla Parte_1 ricorrente ed il provvedimento di esproprio era stato già emesso tanto che nel contratto di cessione di azienda tra e veniva espressamente CP_2 Controparte_1
7 riportato, in relazione alla stazione di Cazzago San Martino, che “la stazione di servizio è soggetta ad esproprio per l'allargamento della SP19 (necessario per la realizzazione del Nuovo Raccordo)”.
Ed ancora, del contratto inoltre si legge: “la cessionaria dichiara di essere consapevole del rischio di espoprio dell'impianto di ” Parte_3
(paragrafo 5.1, doc 1 della produzione della resistente).
La ricorrente, dunque, essendo a conoscenza della procedura in corso in quanto contraente ceduto nell'ambito della cessione del contratto di affitto, avrebbe potuto aggiornarsi sullo stato dell'espropriazione, avendone titolo in ragione degli interessi sottesi alla propria posizione contrattuale, accedendo agli atti del procedimento amministrativo presso gli Enti preposti.
E' evidente come il riferimento alla espropriazione in seno all'atto di cessione del contratto di affitto di ramo d'azienda e l'accessibilità da parte della conduttrice alle informazioni relative all'esproprio avessero generato nella locatrice/cessionaria un ragionevole affidamento nella conoscenza e della conoscibilità dello stato della procedura in corso da parte della ricorrente, tale da sollevarla legittimamente dal dovere di informarla in merito alla imminenza della espropriazione.
A rafforzare tale affidamento, peraltro, interviene l'eco mediatica creatasi con riguardo all'espropriazione che ci occupa, dovuta al coinvolgimento di plurimi imprenditori e agricoltori attinti dall'provvedimento ablativo, come in atti documentato dalle notizie di stampa prodotte dalla resistente (sub doc. 5 della resistente).
In ogni caso, in data 12.05.2020 ben sapeva che si approssimava Parte_1
l'esecuzione delle opere per le quali era stato disposto l'esproprio, come è dato inferire dalle e-mail inviate dal all'allora A.U. di (doc. Parte_1 CP_1
6 della produzione di parte resistente), laddove per conto di Autovia CP_3
Padana, chiedeva al (gestore comodatario e titolare delle licenze Parte_1 di esercizio dell'area distribuzione carburanti), i contatti del legale rappresentate di per poter procedere ad un sopralluogo relativo “ai lavori di Controparte_1 allargamento della strada”.
8 Lo stesso , in sede di interrogatorio formale, ha ammesso di sapere Parte_1 dell'esproprio e di essersi confrontato sul tema con l'avv. Reghenzani, presidente del CDA di già prima del 25 febbraio 2022, riferendo: “con l'avv. CP_1
Reghenzani ho solo parlato per un per far Controparte_4 passare una strada, tanto che mi ha chiesto di spostare di poco il bidone dell'
[...]
in modo da far passare la strada davanti al punto vendita.” CP_5
Ciò nonostante ometteva di intervenire nella procedura e di intraprendere azioni a tutela della sua posizione come dichiarato dalla testimone arch. Testimone_1
“Quando abbiamo fatto la revoca dell'autorizzazione all'occupazione spazio ed area pubblica, l'avvio del procedimento di revoca è stato trasmesso anche al Parte_1
di che non ha mai fatto osservazioni né ha mai chiesto di
[...] Parte_4 essere sentito nell'ambito del procedimento amministrativo.”
E' provato, infine, che la mancata sottoscrizione di un accordo per la prosecuzione temporanea dell'attività fino al 2024/2025 sia in qualche modo riconducibile all'inerzia di DI Leasing come dimostrato dal contenuto delle e-mail prodotte dalla resistente (doc. 4) e dalla testimonianza di funzionario di Testimone_2
Autovia Padana, che in merito ha riferito: “a seguito di tale documentazione il 30 giugno 2021 Petrol Fin ha dato riscontro manifestando la volontà di addivenire ad un accordo. Dopo di che, come riferitomi dai miei colleghi, ci sono stati numerosi incontri tra le parti che però non hanno portato ad alcun risultato, sono state scambiate numerose bozze di accordi bonari. Queste trattative si sono interrotte a causa di una mancanza di riscontro da parte di DI Leasing proprietaria dell'area”.
In definitiva, la domanda attorea va rigettata in quanto alla luce delle emergenze apprezzate, non è emersa prova dell'inadempienza contrattuale a carico di
[...]
da violazione dell'obbligazione -accessoria- di informare la controparte in CP_6 merito allo stato di avanzamento della procedura espropriativa, fondante la pretesa attorea volta ad ottenere l'accertamento e la declaratoria di risoluzione del contratto d'affitto di ramo d'azienda da ritersi, invece, risolto di diritto per effetto della comunicazione di della volontà di avvalersi delle condizioni Controparte_1
9 contrattuali risolutive di cui agli artt. 23 lett. a) e c) a mezzo mail in data 18 marzo
2022 e a mezzo raccomandata a/r in data 29 marzo (cfr. doc. 5 e 10 di parte ricorrente).

5.Le spese di lite, seguendo la soccombenza, si pongono a carico della ricorrente in favore della resistente, nella misura, calcolata applicando i parametri vigenti attestati sui valori medi dello scaglione di riferimento (causa di valore indeterminabile complessità bassa per la mancanza di questioni di rilievo, tenuto conto che la ricorrente ha chiesto, in subordine, la quantificazione del danno secondo prudente all'apprezzamento del Tribunale) in euro 1.701,00 per fase studio, euro 1.204,00 per fase introduttiva, euro 1.806,00 per fase di trattazione, euro 2.905,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro 7.616,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta il ricorso.
Condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1
a titolo di spese di lite, l'importo di euro 7.616,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Brescia, lì 11 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Giovanna Faraone
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