N. R.G. 3728/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice Maria Filomena De Cecco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. di cui in epigrafepromossa da:
(C.F. , e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. ALFONSO DE LAURI ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso il suo studio;

attori contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. CLAUDIO TARCHIANI ed elettivamente C.F._4
domiciliati presso il suo studio;

convenuti
e nei confronti di
(C.F. ), in proprio e quale erede di Controparte_3 C.F._5 Per_1
(C.F. ), già costituito e deceduto nelle more del presente processo, e
[...] C.F._6
(C.F. e (C.F. CP_4 C.F._7 CP_5
), quali eredi di (C.F. ), C.F._8 Persona_1 C.F._6
rappresentate e difese dall'Avv. LEANDRO CHIARELLI ed elettivamente domiciliate presso il suo studio;

terzi chiamati in causa e intervenuti
Oggetto: servitù di passo.
pagina 1 di 15 CONCLUSIONI
per gli attori: come da nota conclusionale depositata il 21.2.2025, ovvero: in via istruttoria per l'ammissione delle richieste istruttorie formulate nelle memorie ex art. 171-ter n. 2 e 3 c.p.c.; nel merito: “in tesi: accertato che dopo la divisione ed il frazionamento dell'immobile fra i Signori
e da un lato e i Signori e Parte_1 Parte_2 Persona_1 Controparte_3 dall'altro, intervenuta in data 04.04.1979 ai rogiti del Notaio i Signori Persona_2 Parte_1
e hanno sempre continuato ad accedere alla propria cantina, posta sul
[...] Parte_2
retro del fabbricato sito in Pontassieve, Via Gagarin n. 7, al proprio serbatoio del gasolio e alle fosse biologiche posti sul resede esterno di proprietà allora dei Signori e , Persona_1 Controparte_3
attraversando sia a piedi che con mezzi, ed anche a motore, lo stesso resede posto al piano terreno dello stesso fabbricato, identificato al NCEU del Comune di Pontassieve al foglio di mappa 60, particella 586, subalterno 1, particella 753 e oggi di proprietà esclusiva dei Signori e Controparte_1
, e ciò fino al 30.09.2022, conseguentemente dichiarare per i motivi di cui in Controparte_2 narrativa, l'intervenuta costituzione ai sensi del combinato disposto degli artt. 1031 c.c. e 1062 c.c. della servitù di passaggio pedonale e carrabile per destinazione del padre di famiglia a carico della proprietà posta al piano terreno del fabbricato sito in Pontassieve, Via Gagarin n. 7, attualmente di titolarità del Signor e della IG indentificato al catasto Controparte_1 Controparte_2
fabbricati del suddetto Comune al foglio di mappa 60, particella 586, subalterno 1, particella 753
(resede esclusivo) e particella 755(terrazza) tra loro graffate , categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 rendita euro 581,01 (e il relativo spazio esterno esclusivo), e in favore della proprietà posta al piano primo dello stesso fabbricato e di titolarità del Signor e della IG Parte_1 [...]
identificato al catasto fabbricati del suddetto Comune al foglio di mappa 60, particella CP_6
586, subalterno 500, categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita euro 542,28, omnicomprensivo anche di una cantina posta al piano S1, sul percorso attualmente tracciato sul resede identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Pontassieve al foglio di mappa 60, particella
753;in ipotesi: accertato che i Signori e hanno anche dopo la Parte_1 Parte_2 divisione ed il frazionamento dell'immobile avvenuto in data 04.04.1979, sempre continuato ad accedere alla propria cantina posta sul retro del fabbricato, sito in Pontassieve, Via Gagarin n. 7, al proprio serbatoio del gasolio e alle fosse biologiche posti sul resede esterno di proprietà dapprima dei
Signori e , attraversando sia a piedi che con vari mezzi , ed anche a Persona_1 Controparte_3
motore, lo stesso resede posto al piano terreno dello stesso fabbricato, identificato al NCEU del
Comune di Pontassieve al foglio di mappa 60, particella 586, subalterno 1, particella 753 ed oggi di proprietà esclusiva dei Signori e fino al 30.09.2022, dichiarare, Controparte_1 Controparte_2 pagina 2 di 15 conseguentemente, per i motivi di cui in narrativa l'intervenuta costituzione, ai sensi dell'art. 1031 c.c. secondo capoverso prima parte, della servitù di passaggio pedonale e carrabile per intervenuta usucapione a carico della proprietà posta a piano terreno del fabbricato sito in Pontassieve, Via
Gagarin n. 7, attualmente di titolarità del Signor e della IG Controparte_1 Controparte_2
identificato al catasto fabbricati del suddetto Comune al foglio di mappa 60, particella 586, subalterno
1, particella 753 (resede esclusS1ivo) e particella 755 (terrazza) tra loro graffate, categoria A/2, classe
3, consistenza 7,5 vani, rendita 581,01(e il relativo spazio esterno esclusivo), e in favore della proprietà posta al piano primo dello stesso fabbricato e di titolarità del Signor e Parte_1
della IG , identificato al catasto fabbricati del suddetto Comune al foglio di Parte_2
mappa 60, particella 586, subalterno 500, categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita euro
542,28, omnicomprensivo anche di cantina posta al piano S1, sul percorso attualmente tracciato sul resede identificato al Catasto Fabbricati Del Comune di Pontassieve al foglio di mappa 60, particella
753.Con vittoria di spese, diritti ed onorari anche della fase stragiudiziale ed anche di quella del procedimento di mediazione;

per i convenuti: come da nota conclusionale depositata il 21.2.2025, ovvero: in via istruttoria per l'ammissione delle richieste istruttorie formulate nelle memorie ex art. 171-ter nn. 2 e 3 c.p.c.; nel merito, come da comparsa di costituzione e risposta, ovvero: in via preliminare, dichiarare inammissibile e/o improcedibile per carenza di un concreto ed attuale interesse ad agire ex art. 100
c.p.c., e conseguentemente rigettare l'avversa domanda di accertamento e dichiarazione di avvenuta costituzione per destinazione del padre di famiglia ovvero, in ipotesi, per intervenuta usucapione, del diritto di servitù di passo nel resede di proprietà esclusiva di proprietà dei Signori Parte_3 finalizzata ad accedere al serbatoio del gasolio in uso all'appartamento posto al piano primo del fabbricato sito in via J. Gagarin n.7 località Montebonello-Pontassieve e/o alla fossa biologica in uso al condominio, stante la mancata contestazione e/o il mancato ostacolo all'esercizio delle servitù inerenti a detto serbatoio del gasolio e/o a detta fossa biologica da parte dei Sig.ri Parte_3
in ogni caso accertare e dichiarare compatibile il diritto, ex art. 841 c.c., dei sig.ri di Parte_3 chiudere il giardino di loro proprietà, mediante l'apposizione di una recinzione e di un cancello, con
l'esercizio delle facoltà accessorie inerenti i suddetti serbatoio del gasolio e fossa biologica;
rigettare, in quanto infondata in fatto ed in diritto, l'avversa domanda di accertamento e dichiarazione di avvenuta costituzione per destinazione del padre di famiglia ovvero, in ipotesi, per intervenuta usucapione, del diritto di servitù di passo pedonale e carrabile a favore della cantina posta al piano seminterrato del fabbricato sito in via J. Gagarin n.7 località Montebonello-Pontassieve, pertinenziale all'appartamento posto al piano primo di proprietà degli attori, ed a carico del resede esclusivo pagina 3 di 15 pertinenziale all'appartamento posto al piano terra, di proprietà dei signori in via Parte_3
subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice di cui sopra sub 3, dichiarare i sig.ri e , residenti in [...], Persona_1 Controparte_3 tenuti a garantire ex art. 1489 c.c. i convenuti contro gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande attoree e, per l'effetto, condannarli alla restituzione ex art. 1492 c.c. di parte del prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile de quo, nella misura pari ad euro 25.000,00 o in quella diversa maggiore o minore, somma che il Giudice riterrà di quantificare, anche in via equitativa;
oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. In ogni caso con condanna di parte attrice al pagamento delle spese del giudizio e del procedimento di mediazione;
per i terzi chiamati ed intervenuti: i primi come da note conclusive depositate il 21.2.2025 e gli intervenuti come da comparsa di costituzione e risposta depositata il 28.2.2025, ovvero: in via istruttoria come da memorie ex art. 171-ter comma 1 nn. 2 e 3 c.p.c. depositate dai terzi chiamati;
nel merito, a) in tesi, respingere, poiché infondata in fatto ed in diritto, la domanda contro gli stessi azionata dai Sigg.ri e b) in ipotesi denegata ed al solo fine Controparte_1 Controparte_2 precisato in atti, determinare nella diversa somma ritenuta di giustizia, l'importo eventualmente dovuto a norma dell'art. 1489 cod.civ. dai Sigg.ri e in favore dei Persona_1 Controparte_3
Sigg.ri e ) in ogni caso, con vittoria di spese e di competenze di Controparte_1 Parte_4
procedura.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione notificato il 25.3.2024, e Parte_1 [...]
hanno convenuto in giudizio e Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 chiedendo l'accertamento dell'intervenuta costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carrabile, in tesi per destinazione del padre di famiglia ed in ipotesi per usucapione, in favore del loro immobile ed a carico del resede di pertinenza del fondo di proprietà dei convenuti, entrambi meglio identificati nelle conclusioni sopra riportate, per accedere alla propria cantina nonché alle fosse biologiche comuni e al proprio serbatoio del gasolio posti sul predetto resede.
2. A sostegno delle proprie domande, gli attori hanno dedotto:
- di essere proprietari di un appartamento posto al piano primo di un più ampio fabbricato di due piani sito in Pontassieve (FI), Via Gagarin n. 7, di una cantina posta al piano seminterrato del medesimo fabbricato, in comproprietà con i convenuti, di un resede pertinenziale comune all'appartamento sottostante di proprietà di questi ultimi e di un garage posto al piano terreno di un fabbricato attiguo (in realtà dagli atti e dalle successive difese è chiaro invece che nel seminterrato le pagina 4 di 15 cantine sono due e a comune con i convenuti sono solo il vano scale ed il disimpegno di accesso, oltre che la centrale termica posta sempre al piano seminterrato ed accessibile da una delle due ma non oggetto di causa;
tuttavia nella citazione gli attori ne deducono chiaramente la comproprietà con i convenuti, ad es. a pag. 2, ove si parla di accesso al “vano cantina” o ancor più chiaramente a pag. 3, dove si dice che la cantina “continuava ad essere unica”);
- che alla predetta cantina è possibile accedere, sia a piedi che tramite veicoli a motore, dal giardino di pertinenza esclusiva dell'appartamento posto al piano terreno del medesimo fabbricato, ove sono poste le fosse biologiche condominiali ed un serbatoio per il gasolio, attualmente a servizio del solo impianto di riscaldamento del proprio appartamento;

- che originariamente l'intero fabbricato, con tutte le relative aree esterne pertinenziali, era di proprietà dei coniugi e Controparte_7 Controparte_8
- che successivamente, a seguito della morte del primo, deceduto ab intestato il 26.5.1978, e della donazione in favore dei figli e delle relative quote di comproprietà da Parte_1 Persona_1
parte di e della contestuale cessione delle residue quote di comproprietà da parte di Controparte_8
e in favore dei fratelli e e delle rispettive mogli, CP_9 Controparte_10 Parte_1 Persona_1
e , avvenute il 6.12.1978, il fabbricato in questione era stato Parte_2 Controparte_3 diviso con atto del 4.4.1979, in forza del quale erano risultati assegnatari dell'unità immobiliare attualmente di loro proprietà, mentre quella sottostante, ivi compreso il resede di esclusiva pertinenza, era stata assegnata a e;
Persona_1 Controparte_3
- che con successivo atto di compravendita del 30.9.2022 per Notaio (rep. Persona_3
16750) questi ultimi avevano ceduto la piena proprietà dell'unità immobiliare loro assegnata agli odierni convenuti;

- di aver sempre avuto libero ed incondizionato accesso sia pedonale che carrabile al resede di pertinenza esclusiva dell'appartamento posto al piano terreno per accedere alla cantina e per raggiungere e svolgere le necessarie attività di manutenzione del serbatoio a gasolio e delle fosse biologiche, sia prima che dopo la divisione sopra menzionata, conformemente a quanto avveniva ad opera degli originari unici proprietari dell'intero fabbricato;

- che il continuo attraversamento di una parte di tale resede, mai volutamente utilizzato ed adibito a giardino e coperto quasi per la sua interezza con ghiaia, proprio per permettere il passaggio sopra menzionato, aveva comportato da alcuni decenni la creazione di un vero e proprio tracciato ben visibile che giunge fino alla cantina e che tali opere erano già sussistenti al momento della divisione;

- che pertanto al momento della predetta divisione si è costituita la servitù di passo pedonale e carrabile per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c.;
pagina 5 di 15 - che infatti, oltre a trattarsi di due porzioni di un fondo originariamente appartenente ad un medesimo proprietario ed oggi diviso, è da sempre sussistita nei luoghi di causa una situazione di subordinazione idonea ad integrare l'esistenza ed il contenuto del peso corrispondente alla servitù oggetto di domanda, mantenuta intatta al momento della separazione dei fondi in questione, senza che nel relativo rogito di divisione fosse stata inserita alcuna manifestazione negoziale contraria al suo mantenimento;

- che peraltro nel titolo di acquisto degli odierni convenuti la parte venditrice, nel garantire la piena proprietà e libertà dell'immobile ceduto da vincoli, diritti, pesi e formalità pregiudizievoli, aveva fatto espressamente salve le servitù derivate dal frazionamento della proprietà e dallo stato di fatto dei luoghi, dando in particolare atto che il resede oggetto di causa era gravato dalle servitù relative alle fosse biologiche comuni all'intero fabbricato ed al serbatoio interrato di gasolio a servizio dell'impianto di riscaldamento del solo appartamento sovrastante ivi insistenti;

- di aver in ogni caso acquistato la servitù in oggetto per usucapione, avendo sempre utilizzato il passaggio invocato, in modo continuo, pacifico ed indisturbato, fin da quando l'attore Parte_1 era diventato comproprietario dell'intero fabbricato a seguito della morte del padre nel 1978 e fino, almeno, al 30.9.2022, ovvero all'acquisto dell'unità immobiliare sottostante da parte dei convenuti.
3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 17.5.2024, si sono costituiti nel presente giudizio chiedendo l'accoglimento delle conclusioni Controparte_1 Controparte_2
sopra riportate.
4. I convenuti, pur non contestando che l'intero fabbricato oggetto di causa fosse originariamente indiviso ed appartenente ad un'unica proprietà, né la presenza sul resede di pertinenza esclusiva del proprio appartamento delle fosse biologiche condominiali e del serbatoio di gasolio a servizio dell'appartamento sovrastante di proprietà attorea, negavano la sussistenza della pretesa servitù di passaggio, eccependo e deducendo:
- che nell'atto di compravendita con cui avevano acquistato l'appartamento sottostante quello di proprietà degli attori, il resede di pertinenza esclusiva oggetto di causa, e una cantina posta al piano interrato avente accesso dalle scale esterne e dal disimpegno comuni che danno accesso anche all'adiacente cantina di proprietà degli attori, non vi era alcun riferimento all'invocata servitù di passaggio pedonale e carrabile;

- che infatti in tale contratto la parte venditrice si era limitata a fare un generico riferimento alle servitù derivate dal frazionamento della proprietà nonché dallo stato di fatto dei luoghi ed a rilevare unicamente che il resede esclusivo ceduto era gravato dalle servitù relative alla presenza sullo stesso delle fosse biologiche condominiali e del serbatoio di gasolio a servizio dell'impianto di riscaldamento pagina 6 di 15 dell'appartamento soprastante, senza specificare alcunché in merito all'estensione ed alle modalità di esercizio delle stesse;

- che anche nella precedente divisione citata dagli attori e con cui l'intero fabbricato, originariamente indiviso, era stato frazionato nelle due attuali unità immobiliari di proprietà delle parti in causa non vi era alcun accenno alla pretesa di servitù di passaggio;

- che per quanto riguarda le fosse biologiche ed il serbatoio di gasolio sopra menzionati, essi avevano solo l'obbligo di sopportarne la presenza sul loro resede e di consentire l'esercizio da parte del proprietario del fondo dominante delle facoltà che consentono il normale esercizio della servitù in questione ovvero i c.d. adminicula servitutis, che non costituiscono autonome servitù e tra cui rientra l'accesso del personale tecnico incaricato delle operazioni di manutenzione, rifornimento e vuotatura;

- che, al contrario di quanto dedotto dagli attori, non avevano mai contestato o impedito il transito in questione a tali fini;

- che infatti nell'unica occasione verificatasi dal momento dell'acquisto del loro appartamento, ovvero il 19.12.2023, gli stessi avevano espressamente consentito, previo preavviso, l'accesso del personale della ditta incaricata dagli attori per il rifornimento del serbatoio di gasolio, essendosi limitati a precisare che l'accesso era consentito esclusivamente per tali specifiche attività, della necessità di un preavviso ed a precisare che lo stesso era possibile a piedi, potendo l'autocisterna restare nell'adiacente resede a comune;

- di non avere intenzione di ostacolare tali accessi, evidentemente sporadici e saltuari, nemmeno per la vuotatura delle fosse condominiali o per qualsiasi attività di manutenzione o riparazione di entrambi gli impianti in questione, peraltro previsti ex lege dall'art. 843 c.c., sempre previo preavviso, a tali esclusivi fini e con il minor aggravio possibile per il proprio fondo ai sensi dell'art. 1065 c.c.;
- che quindi non vi era alcuna ragione che giustificasse la costituzione della pretesa servitù di passaggio per raggiungere gli impianti in questione;

- di avere in ogni caso il diritto di chiudere il proprio fondo ai sensi dell'art. 841 c.c., anche mediante l'apposizione di un cancello all'entrata del proprio resede esclusivo per evidenti ragioni di sicurezza e riservatezza;

- che per quanto riguarda poi il preteso accesso alla cantina attorea posta al piano seminterrato, non solo l'accesso carrabile alla stessa era materialmente impossibile, essendo la stessa raggiungibile esclusivamente tramite gli scalini della rampa esterna condominiale, ma non era contenuto alcun accenno a tale pretesa servitù, nemmeno pedonale, né nel proprio atto di acquisto, né nella precedente divisione del 1979;
pagina 7 di 15 - che anzi con quest'ultimo atto le parti condividenti avevano espressamente stabilito che tale accesso dovesse avvenire soltanto passando dal resede comune e, quindi, mediante la rampa di scale condominiale ivi insistente, come dimostra la planimetria, firmata da entrambe per accettazione ed allegata a tale atto e che tale percorso poteva inoltre essere compiuto per il tratto iniziale e salvi gli ultimi dieci metri circa anche con veicoli a motore;

- che quindi non sussistevano i presupposti per la costituzione di detta servitù per destinazione del padre di famiglia, in quanto la previsione di tale diverso accesso, contenuta nell'atto di divisione, configurava una contraria disposizione che ai sensi dell'art. 1062, comma 2 c.c. impediva il perfezionamento della predetta fattispecie acquisitiva;

- che inoltre non sussisteva nel caso di specie nemmeno il necessario requisito dell'apparenza della servitù, tenuto conto che nel proprio resede esclusivo, da sempre quasi interamente ricoperto di ghiaia, non esisteva un tracciato o percorso ben visibile ed univocamente destinato al preteso passaggio;

- che infatti il vialetto in ghiaia ivi presente era stato realizzato esclusivamente in funzione del transito e dello stazionamento dei veicoli dei proprietari del fondo posto al piano terreno, attualmente di loro proprietà, e che la recinzione di confine ed il cancelletto ivi collocato davanti all'entrata della predetta rampa erano stati realizzati dagli stessi dopo l'acquisto, quando, come espressamente dato in sede di rogito, i resedi del fabbricato erano del tutto privi di recinzioni e cancelli;

- che del resto non solo gli attori dispongono di un ben più ampio fondo ad uso garage e magazzino posto all'interno del loro resede esclusivo, raggiungibile anche con i veicoli mediante il resede comune, ma a seguito della predetta divisione gli stessi condividenti avevano successivamente provveduto ad aprire un varco sul muro di contenimento del vano scale ed a realizzare quindi il collegamento tra il predetto resede a comune e la rampa di scale che permette l'accesso alle cantine poste al piano seminterrato;

- che l'assenza del necessario requisito dell'apparenza della pretesa servitù impediva anche l'acquisto della stessa per usucapione;

- che peraltro non solo i propri danti causa avevano sempre sostenuto, anche nel procedimento di mediazione ante causam, di avere utilizzato il loro resede in via esclusiva per la libera ed incondizionata sosta delle loro auto, essendosi limitati a consentire sporadicamente il passaggio degli odierni attori a fronte della loro espressa richiesta e stante il rapporto di stretta parentela esistente tra gli stessi, ma, come noto, l'esistenza di un vincolo parentale di questo tipo consente di ricondurre tali episodi ad una situazione di tolleranza, impeditiva dell'invocata usucapione;

pagina 8 di 15 - che la chiamata in garanzia dei propri danti causa, svolta esclusivamente per la denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, era resa necessaria da quest'ultima stante il disposto dell'art. 1485, comma 2 c.c. e che il riconoscimento del preteso diritto comporterebbe una grave limitazione del libero godimento del proprio fondo e del proprio diritto alla riservatezza ed una importante diminuzione del valore dell'immobile acquistato.
5. A seguito della rituale notifica da parte dei convenuti della citazione per chiamata in causa dei terzi in questione, autorizzata dal Giudice con decreto ex art. 171-bis c.p.c. del 21.5.2024, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 16.9.2024 si sono costituiti nel presente giudizio e , chiedendo l'accoglimento delle conclusioni sopra Persona_1 Controparte_3
riportate.
6. In particolare quest' ultimi hanno contestato la domanda attorea associandosi alle difese svolte dai convenuti e precisando che il lato ovest del resede oggetto di causa era stato da loro reso carrabile solo successivamente alla divisione ed all'esclusivo scopo di poter raggiungere un locale di sgombero, anch'esso realizzato successivamente su tale lato del fabbricato.
7. A seguito dello scambio tra le parti delle memorie ex art. 171-ter c.p.c., all'udienza del
19.12.2024, dato atto dell'impossibilità di esperire il tentativo di conciliazione tra le parti a causa della mancata comparizione personale degli attori e dei terzi chiamati, il Giudice rigettava le richieste istruttorie formulate dalle parti, in quanto superflue ai fini del decidere, e rinviava la causa all'udienza del 6.3.2025 per la discussione orale, prima della quale si costituivano volontariamente CP_3
nella loro qualità di eredi legittime di
[...] CP_4 CP_5 Per_1
deceduto il 26.2.2025, facendo proprie tutte le difese svolte da quest'ultimo anche in via
[...]
istruttoria.
8. All'udienza del 6.3.2025 le parti hanno discusso la causa riportandosi agli atti ed il Giudice
l'ha trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3 c.p.c.
**********
9. La domanda svolta da parte attrice per l'accertamento dell'esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carrabile in favore della propria unità immobiliare, composta, tra l'altro, da un appartamento posto al piano primo e da una cantina posta al piano seminterrato di un più ampio fabbricato sito in Pontassieve (FI), Via Gagarin n. 7 ed a carico del resede esclusivo di pertinenza dell'appartamento sottostante, di proprietà dei convenuti e per Controparte_1 Controparte_2
raggiungere le fosse biologiche comuni ed il serbatoio interrato di gasolio ivi presenti, nonché la propria cantina posta al piano seminterrato, è infondata sia ai sensi dell'art. 1062 c.c. che ai sensi dell'art. 1158 c.c. e deve quindi essere rigettata.
pagina 9 di 15 10. Risulta, infatti, provato quanto segue:
- le parti in causa sono proprietarie di due unità immobiliari facenti parte del medesimo fabbricato, originariamente indiviso e di proprietà dei coniugi e sito in Controparte_7 Controparte_8
Pontassieve (FI), Via Juri Gagarin n. 7 e composto da due piani fuori terra (piano terra e piano primo), un piano seminterrato ove sono poste le cantine ed una centrale termica, e dalle relative aree scoperte pertinenziali (docc.

1-4 del fascicolo di parte attrice, docc. 1, 2 e 9 del fascicolo di parte convenuta e docc.

3-6 del fascicolo dei terzi chiamati);
- in particolare, gli attori e sono proprietari, il primo per Parte_1 Parte_2 la quota di 4/6 ed entrambi per la residua quota di 2/6 in comunione legale tra loro, dell'appartamento posto al primo piano e di un locale ad uso cantina posto al piano seminterrato, cui si accede tramite una scala esterna e successivo disimpegno a comune, catastalmente rappresentati al Catasto Fabbricati del
Comune di Pontassieve (FI), nel foglio di mappa 60, particella 586, sub 500, cat. A/2, classe 3, consistenza 7 vani, superficie catastale 129 mq. (totale escluse aree scoperte: 121 mq.), rendita €
542,28, Via Juri Gagarin n. 7, piano S1-1, oltre ad un annesso resede di terreno della superficie pari a circa 160 mq. posto a nord del fabbricato, catastalmente rappresentato al Catasto Fabbricati del medesimo Comune, nel foglio di mappa 60, particella752, cat. C/6, classe 3, consistenza 26 mq., superficie catastale 41 mq., rendita € 65,80, Via Juri Gagarin n. 7, piano T, ed adiacente al resede a comune con l'appartamento sottostante, posto sui lati est e nord dello stesso fabbricato ed a cui si accede, anche carrabilmente, dalla via pubblica e catastalmente rappresentato come BCNC alla particella 754 del foglio di mappa 60 del medesimo Catasto Fabbricati (docc.

1-3 del fascicolo di parte attrice, docc. 2, 4 e 9 del fascicolo di parte convenuta e docc.

3-6 del fascicolo dei terzi chiamati);
- dal canto loro, i convenuti e sono titolari, in comunione Controparte_1 Controparte_2 legale tra loro, della piena proprietà dell'appartamento posto al piano terreno del medesimo fabbricato, con accesso dal predetto resede a comune con l'unità immobiliare sovrastante e da un vano scala anch'esso a comune, nonché del resede di pertinenza esclusiva posto sul lato sud ed ovest del fabbricato e di superficie pari a 260 mq. e dell'altra cantina posta al piano seminterrato cui si accede dalla medesima scala e dal medesimo disimpegno comuni che danno accesso all'adiacente cantina di proprietà degli attori, catastalmente rappresentati al Catasto Fabbricati del medesimo Comune nel foglio di mappa 60, particella 586, subalterno 1, graffata alle particelle 753 (che individua il resede) e
755 (che individua una terrazza), cat. A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, superficie catastale 136 mq.
(totale escluse aree scoperte: 120 mq.), rendita € 581,01 (docc. 1 e 4 del fascicolo di parte attrice, docc.
1 e 9 del fascicolo di parte convenuta e docc. 1 e 8 del fascicolo dei terzi chiamati);
pagina 10 di 15 - sul resede di pertinenza esclusiva dell'appartamento di proprietà dei convenuti, in gran parte ricoperto di ghiaia, insistono le fosse biologiche a servizio dell'intero fabbricato ed un serbatoio interrato di gasolio attualmente a servizio dell'impianto di riscaldamento del solo appartamento posto al primo piano e di proprietà degli attori (docc. 4-7, 12 e 13 del fascicolo di parte attrice, docc. 1, 5-7 e

9-11 del fascicolo di parte convenuta e docc. 8 e 9 del fascicolo dei terzi chiamati);
- agli attori la proprietà della loro unità immobiliare sopra descritta è pervenuta: in parte in forza della successione legittima di deceduto in data 26.5.1978 e la cui eredità è stata Controparte_7
devoluta alla moglie ed ai quattro figli , e Controparte_8 CP_9 CP_10 Per_1 Parte_1
in parte in forza dell'atto per Notaio del 6.12.1978 (rep. 7107/1158),
[...] Persona_2
trascritto in data 4.1.1979 al reg. part. 190 e con cui da un lato aveva donato la propria Controparte_8
quota di comproprietà dell'intero fabbricato all'epoca indiviso e pari alla quota di 4/12, ai soli e in parti uguali fra loro, e, dall'altro, ed avevano Parte_1 Persona_1 CP_9 Controparte_10
venduto le loro residue quote di comproprietà dello stesso, pari a 2/12 ciascuno, per metà ai fratelli e per l'altra metà agli stessi ed alle loro rispettive mogli, e , in Parte_2 Controparte_3
comunione legale;
e, infine, in forza della divisione per Notaio del 4.4.1979 (rep. Persona_2
8026/1280), trascritto in data 23.4.1979 al reg. part. 6421 e con cui e Parte_1 [...]
da un lato e e dall'altro avevano frazionato il predetto Parte_2 Persona_1 Controparte_3 fabbricato, assegnando ai primi l'unità immobiliare sopra descritta ed ai secondi l'unità immobiliare sottostante ed attualmente di proprietà dei convenuti (docc.

1-4 del fascicolo di parte attrice;
docc. 1, 2,
4 e 9 del fascicolo di parte convenuta e docc.

3-6 e 8 del fascicolo dei terzi chiamati);
- ai convenuti la piena proprietà di quest'ultima era invece pervenuta dai coniugi Persona_1
e in forza del successivo atto di compravendita per Notaio del Controparte_3 Persona_3
30.9.2022 (rep. 16750/3848), trascritto in data 4.10.2022 al reg. part. 30213 (doc. 4 del fascicolo di parte attrice, doc. 1 del fascicolo di parte convenuta e doc. 8 del fascicolo dei terzi chiamati);
- nell'atto di divisione del 4.4.1979 sopra citato le parti condividenti avevano espressamente previsto che i beni compresi nei due lotti rispettivamente assegnati, “trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutti gli annessi e connessi, adiacenze, dipendenze e pertinenze, servitù attive e passive” e risultavano meglio rappresentati nella planimetria sottoscritta dalle parti ed allegata allo stesso sub lett. A) (pagg. 4, 6 e 7 doc. 3 del fascicolo di parte attrice, docc. 2 e 4 del fascicolo di parte convenuta e doc. 4 del fascicolo dei terzi intervenuti);
- più nello specifico, nella predetta planimetria il primo lotto, assegnato agli odierni attori, ed il secondo, assegnato ai danti causa degli odierni convenuti, risultano delimitati, rispettivamente con colore rosso e con colore azzurro, mentre le parti condominiali ed i servizi comuni, trasferiti ad pagina 11 di 15 entrambe le parti condividenti in comproprietà, risultano delimitate con colore giallo e comprendono, oltre alle due rampe di scale, tra cui quella esterna cui si accede al piano seminterrato, al disimpegno ed alla centrale ivi presenti, il resede a comune ove insiste chiaramente per intero la predetta scala esterna
(pagg. 4, 6 e 7 doc. 3 del fascicolo di parte attrice, docc. 2 e 4 del fascicolo di parte convenuta e doc. 4 del fascicolo dei terzi intervenuti);
- nel titolo di acquisto dei convenuti, oltre a confermare che l'accesso alla cantina posta al piano seminterrato avviene “da rampa di scale e disimpegno entrambi a comune”, la parte venditrice, nel prestare tutte le garanzie di legge, aveva espressamente garantito di avere la piena proprietà del bene trasferito e che lo stesso era libero da vincoli, pesi, diritti e formalità pregiudizievoli “ad eccezione delle servitù derivate dal frazionamento della proprietà nonché dallo stato di fatto dei luoghi, essendo in particolare dato e preso atto tra le parti che sul resede esclusivo dell'appartamento in oggetto insistono le fosse biologiche a servizio di entrambe le unità abitative del fabbricato nonché il serbatoio interrato di gasolio a servizio dell'impianto di riscaldamento dell'altra unità abitativa del fabbricato, essendo pertanto lo stesso resede gravato dalle relative servitù” (pagg. 7 e 9 doc. 4 del fascicolo di parte attrice e pagg. 2 e 4 doc. 1 del fascicolo di parte convenuta e doc. 8 del fascicolo dei terzi chiamati).
11. Tanto premesso, sebbene non sia contestato che gli attori sono proprietari del preteso fondo dominante, gli stessi non hanno tuttavia provato la costituzione della pretesa servitù di passaggio mediante alcuno dei modi vantati.
12. Infatti, premesso che è documentalmente provato che l'accesso al piano seminterrato, ove sono poste le cantine di proprietà delle parti in causa, avviene tramite la rampa di scale a comune che insiste sul resede a comune di entrambe le unità immobiliari oggetto di causa e, quindi, evidentemente a piedi (docc. 3 e 4 del fascicolo di parte attrice, docc. 1, 2 e 4 del fascicolo di parte convenuta e docc.
4 e 8 del fascicolo dei terzi chiamati), e in disparte ogni considerazione sulla sussistenza degli altri requisiti necessari al perfezionamento delle fattispecie acquisitive invocate dagli attori, nel caso di specie risulta dirimente l'assenza del requisito dell'apparenza della servitù domandata, necessario a tal fine ai sensi dell'art. 1061 c.c.
13. Come da tempo chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, tale requisito sussiste in presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio, rivelanti, in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul presunto fondo servente in modo da rendere manifesto che si tratta di un onere a carattere stabile, diretto all'esercizio della servitù di cui si chiede l'accertamento (Cass. n. 11834/2021; Cass. n. 7004/2017; Cass. n. 14292/2017; Cass. n. 9584/2017;
Cass. n. 2355/2017; Cass. n. 1675/2015; Cass. n. 9072/2011; Cass. n. 13228/2010; Cass. n.
pagina 12 di 15 10696/2005). La Corte di legittimità ha, al riguardo, più volte negato che per il riconoscimento di una servitù di passaggio sia sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, richiedendo “un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù” (tra le tante: Cass. n. 11825/2015; Cass. n. 1675/2015).
14. Nel caso di specie gli attori non hanno fornito, né risulta dagli atti di causa, alcuna prova della presenza nei luoghi di causa di alcuna opera obiettivamente ed univocamente destinata all'esercizio della predetta servitù, né al momento della divisione del fabbricato originariamente indiviso ed appartenente ad un'unica proprietà, ovvero il momento in cui si sarebbe dovuta verificare la costituzione della stessa per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., né per il periodo di tempo normativamente richiesto ai fini dell'usucapione, invocata dagli attori in ipotesi, né che, in ogni caso, sia mai stata sussistente (docc.

9-13 del fascicolo di parte attrice, doc. 9 del fascicolo di parte convenuta e docc. 10-21 del fascicolo dei terzi chiamati).
15. In particolare, non può essere considerato tale il vialetto in ghiaia delimitato da cordoli in cemento presente sul resede di pertinenza esclusiva dell'appartamento posto al piano terreno, che costituisce il preteso fondo servente, e che si diparte fin dal cancello di entrata dello stesso (docc.

9-13 del fascicolo di parte attrice, doc. 9 del fascicolo di parte convenuta e docc. 13-19 del fascicolo dei terzi chiamati).
16. Infatti tale stradello non è idoneo a rivelare inequivocamente il peso e che lo stesso sia stato realizzato al preciso fine di permettere l'accesso al preteso fondo dominante, sia in quanto interamente esistente sul preteso fondo servente senza che sia presente quell'ulteriore segno di raccordo, non necessariamente fisico ma almeno funzionale, con il preteso fondo dominante richiesto in tali casi dalla giurisprudenza di legittimità (tra le tante: Cass. n. 11834/2021; Cass. n. 21597/2007; Cass. n.
7004/2017; Cass. n. 11254/1996; Cass. n. 1456/1995), sia in quanto lo stesso risulta chiaramente funzionale alle esigenze del fondo ove insiste, per transitare e raggiungere i locali dell'appartamento degli attori che vi si affacciano e la piazzola presente sulla parte finale dello stesso, e come area di sosta dei propri veicoli (doc. 9 del fascicolo di parte convenuta e docc. 13-19 del fascicolo dei terzi chiamati).
In casi simili, la stessa Corte di Cassazione ha escluso la configurabilità di una servitù apparente di passaggio “qualora i tracciati utilizzati dal proprietario del fondo confinante dovevano ritenersi funzionali alle esigenze del fondo che attraversano e, comunque, non erano destinati in modo inequivocabile alla sola utilità del fondo altrui” (Cass. n. 8039/2004).
17. Non possono parimenti essere considerati tali la recinzione ed il cancello che attualmente separano il resede esclusivo oggetto di causa dal confinante resede a comune, essendo pagina 13 di 15 documentalmente provato e non contestato tra le parti che entrambi sono stati posti solo successivamente all'acquisto dei convenuti, tenuto conto che nel relativo rogito risulta espressamente affermato che il resede in questione all'epoca era “privo di materiali confini con gli altri resedi del fabbricato” (pag. 7 doc. 4 del fascicolo di parte attrice e pag. 2 doc. 1 del fascicolo di parte convenuta e doc. 8 del fascicolo dei terzi chiamati).
18. Va inoltre rilevato, ad abundantiam, che per quanto riguarda la cantina di proprietà degli attori, nell'atto di divisione sopra menzionato e debitamente trascritto nei pubblici registri immobiliari, vi è una previsione impeditiva della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062, comma 2 c.c. (doc. 3 del fascicolo di parte attrice, doc. 2 del fascicolo di parte convenuta e doc. 4 del fascicolo dei terzi chiamati), atteso che in tale atto le parti condividenti avevano dato espressamente atto che alla cantina in questione, così come a quella assegnata ai danti causa degli odierni convenuti, si accedeva “tramite una scala esterna al fabbricato e successivo disimpegno a comune”, evidentemente a piedi, e dall'analisi della planimetria sottoscritta dalle medesime parti ed allegata sub lett. A) al rogito, al fine espressamente menzionato di meglio rappresentare i lotti assegnati e le parti comuni ad entrambi, è evidente che tale scala insiste sul resede a comune (pag. 4 doc. 3 del fascicolo di parte attrice, docc. 2 e 4 del fascicolo di parte convenuta e doc. 4 del fascicolo dei terzi chiamati).
19. Per quanto riguarda poi le fosse biologiche condominiali ed il serbatoio interrato di gasolio, la cui presenza nel resede di proprietà dei convenuti è circostanza pacifica, oltre che documentalmente provata, che le relative servitù sono già riconosciute dal titolo di acquisto dei convenuti, ed espressamente ammesse dagli stessi, i quali, a fronte di specifica richiesta da parte degli attori, hanno permesso il passaggio sul loro resede dei tecnici incaricati da questi ultimi per il rifornimento del serbatoio di gasolio (doc.

4-6 del fascicolo di parte attrice, docc. 1, 5-8 del fascicolo di parte convenuta e doc. 8 del fascicolo dei terzi chiamati).
20. Inoltre, le servitù relative alla presenza di impianti ed al passaggio di condutture, quali quelle di specie, comprendono la facoltà di accedere al fondo servente ai fini manutentivi (Cass. n.
128/1963) e, quindi, tale accesso si configura come una delle facoltà accessorie necessarie per il suo uso, note come adminicula servitutis e che ai sensi dell'art. 1064 c.c. sono comprese nel diritto in questione, senza dar luogo ad ulteriori ed autonome servitù (Cass. n. 7564/2017; Cass. n. 216/2015;
Cass. n. 5983/1979).
21. Ciò non toglie che, ai sensi dell'art. 841 c.c., i titolari del fondo gravato da servitù lo possano chiudere, anche per proteggerlo dall'ingerenza di terzi, “purché non ne sia limitato il contenuto, salvo un minimo e trascurabile disagio” (tra le tante: Cass. n. 6513/2002; Cass. n.
pagina 14 di 15 5564/2001; Cass. n. 1212/1999) e salvo provvedere a mettere in atto tutte quelle accortezze che garantiscano il libero e comodo esercizio della servitù ai proprietari del fondo dominante ai sensi dell'art. 1064, comma 2 c.c.
22. Per i motivi che precedono, le domande attoree devono essere rigettate e deve ribadirsi che le prove richieste, anche ove ammesse, sarebbero state ininfluenti ai fini della presente decisione.
23. Nel rigetto della domanda attorea, risulta assorbita la domanda di garanzia ex artt. 1485 e
1489 c.c. svolta dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati.
24. Le spese di lite del presente procedimento e del precedente tentativo di mediazione sono liquidate come in dispositivo in base ai valori dei paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM
147/2022, per lo scaglione determinato ai sensi dell'art. 15 c.p.c. (da € 26.000,01 ad € 52.000,00), tenuto conto dell'attività svolta e delle note spese depositate dai convenuti e dai terzi chiamati, e devono essere poste integralmente a carico degli attori in forza del principio di causalità, di cui anche quello di soccombenza è espressione, in quanto la domanda di garanzia svolta dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati è stata provocata e giustificata dalla domanda formulata dagli attori nell'atto introduttivo del presente giudizio (Cass. n. 6144/2024; Cass. n. 10364/2023). Si precisa, tuttavia, che quanto richiesto dai convenuti deve essere ridotto tenuto conto, per la fase di mediazione, che la stessa si è interrotta al primo incontro per la volontà degli stessi convenuti, che nel corso del giudizio non è stata svolta istruttoria orale, che la fase decisionale si è sostanziata nel deposito di un'unica memoria e che la pluralità di parti non ha comportato alcun aggravio difensivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
RIGETTA le domande proposte dagli attori;

DICHIARA assorbita in detto rigetto la domanda di garanzia ex artt. 1485 e 1489 c.c. svolta dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati in causa;

CONDANNA gli attori a rifondere alle altre parti le spese di lite, che liquida in favore dei convenuti in complessivi € 6.500,00 per onorari e in € 237,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge e in favore dei terzi chiamati in causa ed intervenuti in complessivi € 3.397,00 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge.
Firenze, 10 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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