Sentenza n. 170/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
BALDINI MARIO, Presidente BALBA ANDREA, Relatore GRASSO PASQUALE, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 72/2025 depositato il 18/01/2025
proposto da
Ricorrente_1 Proprietario Ricorrente - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Libero Professionista - CF_Difensore_1
Difensore_1 CF_Difensore_1 Rappresentato da Libero Professionista -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024GE0152296 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 148/2026 depositato il 13/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:Si chiede a Codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria di primo grado: in via principale di voler dichiarare nullo e/o illegittimo e/o comunque inefficace per mancanza/carenza di motivazione l'avviso di accertamento impugnato;
in via subordinata, qualora codesta Spettabile Corte ritenesse motivato l'avviso d'accertamento, nel merito, di voler annullare lo stesso con cui si determinava il classamento in A1 di classe 2^, vani 4 e la conseguente rendita in quanto non congrui per le ragioni tecniche esposte in narrativa e di voler conseguentemente indicare come congruo il classamento in A2 di classe 6^, vani Si chiede la condanna dell'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Genova alla rifusione delle spese e degli onorari di giudizio.
Resistente/Appellato: Che l'On.le Corte adita, viste le argomentazioni esposte nonché le prove documentali offerte, voglia: - ritenere e dichiarare infondati i motivi del Ricorso;
- per l'effetto, confermare integralmente l'Avviso di accertamento catastale impugnato;
- condannare il Ricorrente alla rifusione delle spese del Giudizio



SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 Dati anagrafici_1 CF_Ricorrente_1Con ricorso 72/2025 nato a [...] il , c.f. , ha impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024GE0152296.
L'Agenzia delle Entrate ha ripristinato l'originario classamento dell'unità immobiliare (cat. A/1, classe
2, vani 4), disattendendo la proposta DOCFA del contribuente che chiedeva il classamento in A/2 classe 6. L'Ufficio ha afferma che:
- le modifiche interne denunciate (apertura dell'ingresso sul soggiorno, armadi a muro) non comportano mutamenti di consistenza/categoria; anzi migliorerebbero la funzionalità;
- l'unità, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche di pregio (contesto signorile a Nervi con parco, piscina, tennis) resta fuori dai parametri “ordinari” dei Prospetti 9 della Circ. 5/1992;
- raffronta unità analoghe vicine classate in A/1 come raffronto.
Avverso l'atto impugnato sono stati proposti i seguenti motivi.
1) Carenza/insufficienza di motivazione dell'avviso: l'Ufficio si sarebbe limitato a richiamare il contesto e alcuni subalterni senza spiegare le ragioni tecnico-estimative del diniego rispetto alla proposta DOCFA e senza confrontarsi con unità identiche declassate a A/2 nello stesso fabbricato;
violazione art. 3 L. 241/1990 e artt.

6-7 L. 212/2000;
2) Error in iudicando sul classamento: l'unità (circa 60 mq utili, un solo servizio) non integra i requisiti per A/1 secondo Circ. 5/1992 e Prospetti 9 (necessari almeno 100 mq utili e due servizi igienici nelle fattispecie ordinarie); il contesto elegante può incidere sulla classe ma non sulla categoria;
3) Parità di trattamento/precedenti interni: nello stesso fabbricato diversi subalterni identici sarebbero stati declassati dall'Agenzia o con sentenza CGT Genova n. 482/2024; l'Ufficio non spiegherebbe perché discostarsi;

4) Ammissibilità e funzione del DOCFA: la proposta di DOCFA ex D.M. 701/1994 è strumento idoneo anche per richiedere la revisione del classamento;
richiamate Cass. 2995/2015 e CTR
Liguria 405/2021.
Si costituiva l'amministrazione insistendo per il rigetto del ricorso in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Quanto alla motivazione richiama Cass. 29811/2024 secondo cui : in DOCFA l'obbligo motivazionale
è “minimo” quando l'Ufficio non disattende i dati di fatto indicati dal contribuente ma si limita a una diversa valutazione tecnica;
nel caso concreto l'Ufficio ha riconosciuto le modifiche interne (minime, reversibili) e ha spiegato, seppur sinteticamente, perché non incidono sulla categoria (signorilità immutata, contesto di pregio, comparazione con altre unità A/1).
Sui requisiti di merito A/1 (mq/servizi): Esclude qualsiasi automatismo: i Prospetti 9 parlano di casi
“ordinari”; l'unità ricade in un complesso fuori dall'ordinario (Località_1 parco, piscina, tennis), quindi i parametri dimensionali/servizi non sono dirimenti, ma vanno letti nel quadro complessivo delle caratteristiche di pregio. Inoltre numerose unità sotto 100 mq nel medesimo fabbricato sono in A/1
(elenco prodotto).
Sulla parità di trattamento/precedenti: La sentenza CGT Genova n. 482/2024 richiamata dal ricorrente non è passata in giudicato (pendente appello n. 856/2024 CGT II Liguria); esiste inoltre la sentenza
CGT Genova n. 492/2023 (non definitiva) che ha rigettato un analogo ricorso e confermato A/1 per altra unità dello stesso stabile.
Sulla ammissibilità della procedura DOCFA: il DOCFA è utilizzabile solo in caso di nuova costruzione o variazione dello stato dei beni ex art. 20 R.D. 652/1939 che implichi mutazioni ai sensi dell'art. 17
(consistenza/categoria/classe). La mera “diversa distribuzione degli spazi interni” non integra mutazione idonea a giustificare un declassamento (Cass. 18617/2020, 2250/2021, 31553/2022).
Parte ricorrente depositava memorie illustrative a sostegno della propria tesi.
All'udienza del 11.2.26 la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato per la seguente assorbente ragione.
Parte ricorrente ha proceduto a variare il classamento dell'unità immobiliare tramite docfa in mancanza di alcuna effettiva variazione dello stato dell'unità stessa. Come correttamente sostenuto dall'amministrazione resistente va precisato che ai sensi dall'art. 1 comma 1 del D.M. 701 cit. i requisiti per accedere ad una pratica Docfa sono esclusivamente “le dichiarazioni di accertamento di nuova costruzione, di cui all'art. 56 DPR 1142/49, e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni di cui all'art. 20 RDL 652/1939”. Per quanto qui di interesse ai sensi dell'art. 20 cit. “Le persone e gli enti indicati nell'art. 3 sono obbligati a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17. Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall'Amministrazione dello
Stato, in conformità delle norme di cui all'art. 7” L'ordinamento è quindi estremamente chiaro nel circoscrivere la procedura DOCFA alle sole ipotesi di effettiva variazione dello stato dell'immobile.
Circostanza che nel caso di specie non sussiste. L'immobile è classificato in categoria A/1 sin dall'atto del suo accatastamento.
La mutazione concerne apertura dell'ingresso sul soggiorno e collocamento di armadi a muro.
Elementi così minimali da non ritenere neppure ipotizzabile il venir meno delle condizioni signorili intrinseche dell'immobile che legittimano il permanere in classa A1.
La procedura Docfa, quindi, non era la procedura corretta per richiedere una rivalutazione complessiva della rendita a modifiche invariate.
In questo senso si è anche espressa una parte della giurisprudenza di merito.
Sentenza 321/2024 CGT 2 Liguria
L'assenza del concreto mutamento delle caratteristiche pregresse dell'immobile de quo è pacifica in causa ex art. 115 c.p.c., avendo la parte presentato una DOCFA per “divisione –diversa distribuzione degli spazi interni”, dalla quale può evincersi che le variazioni effettuate consistono sostanzialmente nello stralcio di una cantina dall'appartamento. Tale intervento non può certo legittimare un mutamento (in pejus) del classamento dell'immobile mediante procedura DOCFA, in quanto il ricorso al termine “Divisione” non implica, nel caso di specie, un frazionamento dell'unità immobiliare, bensì la mera separazione – operata esclusivamente sull'elaborato planimetrico – del locale cantina, che resta parte integrante dell'unità immobiliare, di cui costituisce pertinenza e della cui piena disponibilità la ricorrente non si è certamente privata. Nè può ritenersi mutata la situazione di fatto rispetto al quadro di insieme in cui l'immobile è collocato, in quanto la zona in cui è ubicato si trova nell'elegante quartiere residenziale di Albaro, con vista mare e in posizione centrale, in un contesto di pregio per tipologia costruttiva e rifiniture.
Sentenza 285/2024 CGT 2 Liguria la DOCFA è motivata solo con la divisione della cantina, fatto che di per sé non può influire sulla qualificazione dell'appartamento come signorile o meno;
costituisce palesemente solo lo spunto per mettere in discussione l'A1 (la cantina non ha cambiato nemmeno proprietà)
Sentenza 150/2024 CGT 2 Liguria
L'impiego alla procedura DocFa è pertanto limitato ai soli casi di variazione effettiva dello stato dell'immobile che implichi modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari. Circostanza questa che non si è verificata nel caso in esame ove è incontestato che la procedura DocFa sia stata presentata dai contribuenti unicamente per aggiornamento del Catasto Edilizio urbano e come tale inidonea ad intaccare l'originario classamento in A1 e quindi a giustificare una variazione al ribasso della categoria catastale. Sentenza 511/2023 CGT 2 Liguria
Le variazioni apportate all'immobile non risultano dalla planimetria allegata alla variazione DOCFA presentato per stralcio cantina al punto che dal confronto tra le planimetrie dell'immobile ante e post
DOCFA non emergono diversità che possano giustificare il classamento catastale proposto da parte contribuente.
Ciò nonostante, ritiene la Corte doveroso aggiungere alcune ulteriori considerazioni di merito che, comunque escluderebbero l'accoglimento del ricorso.
In punto motivazione basta richiamare Cass. 27190/2022 secondo cui “L'atto di classamento va necessariamente motivato e l'obbligo motivazionale deve soddisfare il principio di cui all'art. 7 della I.
n. 212 del 2000 (Statuto del contribuente), che a sua volta richiama l'art. 3 della I. n. 241 del 1990, secondo cui all'Amministrazione finanziaria è tenuta ad indicare nei suoi atti “i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione“.
In tema di estimo catastale l'obbligo di motivazione a carico dell'Amministrazione si atteggia in ogni caso diversamente a seconda che la stessa operi d'iniziativa o su sollecitazione del contribuente.
La costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata al Catasto. La dichiarazione, a carico degli intestatari dell'immobile, avviene con la presentazione all'Agenzia del Territorio competente di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari e periti edili), attivando la procedura cd. DOCFA;
a fronte di tali dichiarazioni l'ufficio può quindi effettuare i dovuti controlli e attivare eventuali rettifiche d'ufficio, che vanno notificate ai soggetti intestatari. 1.2 Nell'ipotesi in cui l'avviso di classamento consegua ad un'iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate a per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso.” (Vedi Cass. n. 31809, n. 12777 e n. 12389 del 2018; n. 12497 del 2016). Si è anche precisato che “In tema di classamento di immobili, l'attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA si distingue dal riclassamento operato su iniziativa dell'ufficio ai sensi dell'art. 1, comma 335, della I. n.

2.l 1 del 2004: nel primo caso, trattandosi di procedura collaborativa,
l'obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e
l'eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni;
nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione”. (Sez. 5 – , Ordinanza n. 30166 del 20/11/2019.
Ebbene, l'avviso di impugnato, il cui contenuto è riportato nel ricorso, risulta conforme ai suindicati oneri motivazionali, in quanto, senza modificare gli elementi di fatto indicati dal contribuente e richiamati analiticamente i riferimenti normativi sulla cui base è stata operata la valutazione, ha proceduto alla modifica impugnata, i cui parametri di riferimento sono fissati per legge, sulla base di una valutazione tecnica delle stesse caratteristiche del bene classato dichiarate dall'istante.
Ma anche a voler ritenere la procedura corretta ritenendo sempre e comunque utilizzabile la stessa per mera revisione del classamento e della rendita catastale, nel caso di specie parte ricorrente, su cui gravava il relativo onere in quanto proponente/attore in sede di docfa, non ha provato la sussistenza delle caratteristiche tipiche dell'immobile come proposto in A2 ovvero il venir meno delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (riferibili alla zona di ubicazione) del bene tipiche della
Categoria richiesta.
Gli stessi ricorrenti fondano la richiesta variazione essenzialmente sulla metratura dell'immobile e sulla assenza di due servizi igienici. Tali elementi non sono dirimenti.
Sono classificati A1 le “Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”.
Non esiste parametro normativo primario che individui correlazione univoca tra dimensione dell'immobile e categoria catastale.
Certo l'immobile di piccole dimensioni potrà essere in categoria A/1 unicamente quando le caratteristiche dell'immobile e del contestove lo stesso è collocato sia di particolare pregio
L'immobile oggetto di contenzioso si trova nel quartiere di Nervi all'interno di una villa di pregio con ampio giardino piantumato, piscina e campo da tennis. Trattasi di zona esclusiva della città direttamente affacciata sul mare. Un contesto unico
Non dirimente la presenza nello stesso immobile di abitazioni classata A/2 in quanto le spesse presentano caratteristiche non omogenee rispetto all'immobile oggetto di accertamento.
Quanto agli immobili di raffronto pare sufficiente evidenziare come nell'immobile oggetto di contenzioso sono presenti diverse altre unità immobiliari sono ad oggi classificate A1.
La presenza di un solo bagno per un immobile, comunque, di non elevate dimensioni, seppur in contesto unico e di pregio, non può portare all'esclusione ex se della categoria A/1, in presenza di tutte le altre caratteristiche interne ed esterne sopra indicate.
In collegio non ignora la presenza di una giurisprudenza della Corte di secondo grado favorevole al contribuente motivata unicamente dalle dimensioni dell'immobile oggetto di accertamento ma ritiene lo stesso non accoglibile per quanto sopra argomentato (sentenza 373/2025, 588/2025 e 754/2025)
Spese compensate in considerazione di giurisprudenza non univoca in materia.


P.Q.M.


Rigetta il ricorso. Spese compensate.