REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
Sezione civile in persona della giudice Dr.ssa Silvia Grana, in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 664 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 proposta da:
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
) C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. CARLO CHIATTELLI per delega in calce all'atto di citazione
ATTORI
CONTRO

CP_1 C.F._3 rappresentata e difesa dall'Avv. PAOLO MICHIORRI per delega in calce alla comparsa di costituzione
CONVENUTA
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 [...] anno convenuto in giudizio al fine di sentire accogliere Pt_2 CP_1 le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione
e deduzione, per i motivi di cui in premessa, in accoglimento della proposta domanda, In linea principale accertato e dichiarato che parte promissaria acquirente, sig.ra , si è resa inadempiente CP_1 all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita, assunto con il compromesso del
22.10.2011, come integrato con scrittura privata del 06.09.2012 e con scrittura privata del 23.10.2012,
e per l'effetto pronunciare sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto di compravendita non
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concluso, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod.civ. e, conseguentemente, trasferire la proprietà dei terreni contraddistinti al Catasto Terreni del Comune di Montasola al Foglio 6 p.lla 440, seminativo arb., classe
2, are 10 centiare 30 reddito dominicale euro 2,66 reddito agrario euro 3,46 e p.lla 442, seminativo arb., classe 2, are 1 centiare 40 reddito dominicale euro 0,61 reddito agrario euro 0,58, ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità; condannare parte convenuta al pagamento del residuo prezzo pattuito per €
3.500,00, oltre interessi dal formale atto di costituzione in mora, del 19/10/2020, e subordinando, in ogni caso, il trasferimento della proprietà alla corresponsione del residuo prezzo. Condannare la convenuta alla refusione delle spese sostenute dall'attore per il conseguimento della certificazione ipocatastale ventennale, ammontanti ad € 430,00, oltre che per il conseguimento del certificato di destinazione urbanistica per € 82,00; Porre le spese di registrazione, trascrizione della emananda sentenza, oltre le spese di voltura catastale, a carico della convenuta. Condannare in ogni caso la convenuta alla refusione delle spese e competenze professionali del giudizio, rimborso forfettario, Iva e Cap, oltre alle spese e competenze della procedura di mediazione. In linea gradata Accertato e dichiarato che la sig.ra
[...] si è resa inadempiente al contratto preliminare di compravendita intercorso con il sig. CP_1 Parte_1
e sottoscritto in data 22.10.2011, nonché alle due scritture integrative del 06.05.2012 e del
[...]
23.10.2012, non avendo provveduto a corrispondere il residuo prezzo oltre che a fissare l'incontro innanzi al notaio per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto preliminare e le succitate scritture private con diritto del promissario alienante a trattenere quanto corrisposto dalla a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 500,00; Condannare CP_1 parte convenuta all'integrale ristoro dei danni in favore del pari alle spese sostenute per Parte_1 il frazionamento e l'accatastamento della porzione di terreno oggetto del compromesso per € 1.793,00, oltre che le spese per il conseguimento del certificato ipocatastale ventennale, per € 430,00 e per il certificato di destinazione urbanistica, per € 82,00, o nella maggiore o minore somma risultante all'esito dell'istruttoria e da determinarsi anche in via equitativa e da compensarsi con l'importo di € 3.000,00 percepito dal quale acconto prezzo. Condannare in ogni caso la convenuta alla refusione Parte_1 delle spese e competenze professionali del giudizio, rimborso forfettario, Iva e Cap, oltre alle spese e competenze della procedura di mediazione”.
Si è costituita in giudizio la parte convenuta, contestando la domanda, svolgendo domanda riconvenzionale, e formulando le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, adito, respinta ogni contraria e avversa istanza, eccezione e deduzione, così disporre: IN VIA PRINCIPALE:
l'annullamento, si sensi dell'art. 1442 c.c. del contratto preliminare tra privati del 22/10/2011, nonché
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delle due scritture integrative del 06/05/2012 e del 23/10/2012, in quanto ricorrono i vizi del consenso dell'errore (1429, u.c., c.c.), violenza (1434 c.c.), dolo (1439 c,c,) e cattiva fede contrattuale e la restituzione di quanto versato a titolo di caparra e di anticipo sul restante oltre la refusione di una somma
a titolo di risarcimento per i timori ingiustamente ingenerati, con vittoria di spese oltre, compensi e onorari del presente giudizio, oltre C.A. come per legge e la refusione delle spese di mediazione;
IN VIA
SUBORDINATA E VIA RICONVENZIONALE: disporre la divisione così come di fatto effettuata dagli attori delle aree interessate e l'attribuzione definitiva delle particelle 440 e 442. Foglio 6 comune di Montasola (RI) alla Sig.ra considerando la somma già versata di € 3.000,00 CP_1 idonea e congrua per l'acquisto dell'area esclusa dal diritto di servitù, senza nulla dover oltre quello già versato, ponendo a carico dell'attore gli oneri di registrazione della sentenza stessa. con vittoria di spese, compensi e onorari del presente giudizio e del procedimento di mediazione”.
La causa, istruita con produzioni documentali e prove testimoniali, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 23/05/2024, sostituita dal deposito di note scritte, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, alle quali sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito degli ultimi scritti difensivi.
Innanzitutto, deve essere respinta la domanda della convenuta diretta all'annullamento del contratto preliminare del 22/10/2011 e delle scritture integrative del 06/05/2012 e del
23/10/2012 per vizio del consenso, domanda fondata sostanzialmente sulla mancata conoscenza da parte della promittente acquirente della servitù di passaggio di fatto a favore del suo fondo ed a carico del fondo del promittente venditore.
Con il contratto del 22/10/2011 le parti si sono impegnate rispettivamente a vendere e ad acquistare l'area del fondo degli odierni attori dalla quale l'odierna convenuta accedeva al fondo rimasto di sua proprietà a seguito della espropriazione di parte della sua proprietà nella esecuzione immobiliare n. 160/1999 R.G. di Questo Tribunale. Con le due successive scritture integrative, le parti hanno stabilito di ampliare l'area oggetto di cessione.
La convenuta assume la sussistenza di tutti i vizi del consenso, facendo riferimento sia al dolo che alla violenza ed all'errore, chiedendo l'annullamento del contratto per la sussistenza di tutti i vizi di cui sopra.
Ebbene, quanto al dolo, non vi è alcuna prova della esistenza di artifici e raggiri di cui all'art. 1439 c.c. da parte del promittente venditore, e quindi di artifici e raggiri idonei a travisare la realtà e a fornirne una falsa rappresentazione che abbia determinato un errore
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dell'altra parte su aspetti essenziali del negozio, tale da provocare il suo consenso a concluderlo.
Non è stata fornita alcuna prova della violenza, anche psicologica, con i caratteri di cui all'art. 1435 c.c., che il promittente venditore avrebbe esercitato sulla promittente acquirente. CP_ Quanto all'errore, la difesa della Sig.ra sostiene a tale proposito che “il ha Pt_1 falsamente prospettato alla convenuta la possibilità di porre paletti e termini a tre metri dalla porta di casa inibendo l'uso della strada di accesso ad essa profittando che detta strada e il suo uso non era riportato nelle perizie del CTU;
se le avesse correttamente prospettato l'esistenza della servitù ella non avrebbe di certo sottoscritto un contratto per lei così oneroso”.
La convenuta non ha fornito adeguata prova del comportamento dell'attore come dedotto né della sua falsa rappresentazione della realtà in cui sarebbe consistito l'errore. Non può CP_ non rilevare a tal proposito che la Sig.ra ra l'originaria proprietaria dei terreni oggetto del decreto di trasferimento del G.E., con il quale gli odierni attori ne hanno acquistato la proprietà nella esecuzione immobiliare n. 160/1999 R.G. di Questo Tribunale. In quanto tale, la odierna convenuta ben sapeva della insistenza della strada di accesso alla propria abitazione sul terreno acquistato dagli odierni attori, e quindi dell'asservimento di un fondo all'altro che avrebbe comportato, a seguito del trasferimento, la servitù di passaggio in favore del suo fondo ed a carico di quello acquistato dall'aggiudicatario odierno attore, poi oggetto del contratto preliminare, considerato che tale circostanza era emersa nella procedura esecutiva immobiliare a suo carico, come evidenziato dalla stessa parte convenuta nella sua comparsa di costituzione, in cui ha dedotto che l'odierno attore aveva chiesto al G.E. di recedere dall'offerta di acquisto in ragione della esistenza della servitù di passaggio e che il G.E. aveva comunque proceduto all'aggiudicazione dei terreni.
Comunque, l'errore, come prospettato, ove esistente, sarebbe privo del requisito della essenzialità di cui all'art. 1429 c.c., considerato che - secondo la prospettazione della parte convenuta –, ove avesse saputo che il fondo oggetto del contratto preliminare fosse gravato da una servitù in favore del proprio fondo, ella non si sarebbe determinata ad acquistarlo, non avendone interesse, consapevole che avrebbe comunque potuto esercitare il suo diritto di passaggio sullo stesso. Ma non si tratterebbe di un errore, essenziale e determinante del consenso ai sensi dell'art. 1429 c.c., posto che la consapevolezza della
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esistenza di un diritto di passaggio sul fondo in proprio favore di per sé non fa venire meno l'interesse ad acquistare la proprietà del fondo stesso.
Anche l'eccezione di inefficacia del contratto preliminare per la mancanza della sottoscrizione della Sig.ra comproprietaria dei beni, coniuge in regime di Parte_2 comunione legale del Sig. è infondata. Per costante giurisprudenza “per Pt_1
l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione” (ex plurimis, Cassazione civile sez. II, 29/07/2019, n. 20439).
Pertanto, non avendo la Sig.ra coniuge comproprietario in regime di Parte_2 comunione legale dei beni, esercitato alcuna azione di annullamento del contratto ed anzi avendolo anche ratificato con la proposizione del presente giudizio, il contratto deve ritenersi pienamente efficace.
Per quanto attiene alla domanda ex art. 2932 c.c. formulata da parte attrice, si osserva quanto segue.
Come è noto, la parte che agisce in giudizio per fare valere una responsabilità contrattuale deve dimostrare la fonte (negoziale o legale) del diritto che assume essere stato leso, e limitarsi ad allegare l'inadempimento dell'altra parte, mentre la parte convenuta deve dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero che l'inadempimento è derivato da fatto a lui non imputabile (cfr. Cass. Civ., Sez.
Un., 30 ottobre 2001, n. 13533, alla quale si è uniformata tutta la successiva giurisprudenza di legittimità).
La parte attrice ha prodotto in atti il contratto preliminare di compravendita del
22/10/2011 e le successive scritture integrative del 06/09/2012 e del 23/10/2012, tutti sottoscritti da e Con il contratto del 22/10/2011 le parti Parte_1 CP_1
CP_ si sono obbligate rispettivamente il Sig. vendere e la Sig.ra ad acquistare la Pt_1 parte del terreno di proprietà del promittente venditore “sito in Montasola (RI), Via Tascione,
23, distinto in catasto al F 6, p. 172-293-294, il quale ai fini esclusivi della compravendita, sarà oggetto di futuro frazionamento, così come meglio evidenziato nella planimetria allegata che, controfirmata dalle parti, è parte integrante del presente contratto preliminare di compravendita, e più precisamente individuata
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da termini numerati in colore rosso e così descritta: “perimetro area oggetto del presente contratto preliminare di compravendita, dipartente dall'attuale cancello d'ingresso ed individuata e circoscritta dai termini n. 1-
2-3-4-5-6-7-8-9 (vedi planimetria allegata)”, e tale contratto è stato successivamente integrato dalle scritture di cui sopra, corredate dalle planimetrie in esse rispettivamente richiamate, dirette ad ampliare l'area oggetto del contratto.
È pacifico che le particelle 440 e 442 scaturenti dal frazionamento catastale eseguito su istanza del Sig. orrispondono esattamente all'area oggetto del contratto Parte_1 preliminare e delle sue successive integrazioni.
Posto quanto sopra, per esperire vittoriosamente l'azione di cui all'art. 2932 c.c. per l'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita di beni immobili, e specificamente terreni, occorre la sussistenza di alcuni presupposti specifici, documentabili mediante la produzione agli atti del processo dei seguenti documenti: 1) atto di provenienza del bene oggetto della domanda in capo al promittente venditore, attraverso il quale viene comprovata l'effettiva titolarità del diritto di proprietà oggetto di trasferimento;
2) certificato storico catastale;
3) certificato ipotecario concernente le iscrizioni e trascrizioni sul bene immobile negli ultimi venti anni (ovvero relazione notarile sostitutiva), documento questo necessario al fine di verificare l'eventuale emissione di una pronuncia 'inutiliter data', anche in relazione all'eventuale esistenza di ulteriori litisconsorti necessari.
Nel caso di specie parte attrice ha prodotto in giudizio tali documenti.
In particolare, la parte attrice ha depositato con la sua costituzione in giudizio sia il decreto di trasferimento del G.E. del 22/07/2009, sia i certificati catastali relativi al frazionamento delle originarie particelle n. 172, 293 e 294 dalle quali sono scaturite – pacificamente - le particelle n. 440 e 442 oggetto della promessa di vendita, sia la relazione notarile inerente le iscrizioni e trascrizioni effettuate su tali beni, dalla quale emerge la piena proprietà dei tali immobili in capo alla società convenuta.
Il frazionamento catastale costituisce anche l'evento dal quale le parti, all'art. 6, hanno fatto decorrere il termine per la stipula del contratto definitivo.
Alla luce di quanto esposto, deve rilevarsi la sussistenza dei presupposti per la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., dal momento che parte convenuta non ha adempiuto all'obbligo, previsto dall'art. 2 del contratto, di acquistare la piena proprietà del bene
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immobile oggetto dello stesso, non avendo convocato le parti dinanzi al Notaio nel termine stabilito all'art. 6.
A fronte della prova offerta da parte attrice - mediante la produzione in giudizio del contratto preliminare con le successive integrazioni, dal quale emerge l'obbligo del promittente acquirente non soltanto di procedere alla vendita (art. 2), ma anche di indicare all'altra parte il Notaio, la data, l'ora ed il luogo per la stipula dell'atto pubblico di compravendita (art. 6) – del titolo dell'obbligazione gravante su parte convenuta, quest'ultima non ha, infatti, dimostrato di avere adempiuto a tale obbligazione o che l'inadempimento è dipeso da causa ad essa non imputabile.
Dalle superiori considerazioni discende l'accoglimento della domanda principale, formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c. dagli attori.
Quanto al prezzo pattuito per la compravendita, la parte convenuta ha dedotto che esso sarebbe “eccessivo sproporzionato” ma non ha chiesto la rescissione del contratto per lesione, limitandosi a proporre la domanda subordinata di “disporre la divisione così come di fatto effettuata dagli attori delle aree interessate e l'attribuzione definitiva delle particelle 440 e 442. Foglio 6 comune di Montasola (RI) alla Sig.ra considerando la somma già versata di € 3.000,00 CP_1 idonea e congrua per l'acquisto dell'area esclusa dal diritto di servitù, senza nulla dover oltre quello già versato”.
Il Tribunale non ha il potere di valutare la congruità dell'equilibrio economico pattuito dalle parti, potendo il giudice valutare l'equilibrio contrattuale complessivo nelle ipotesi espressamente previste e disciplinate dall'ordinamento, alle quali è estraneo il caso in esame (si pensi, a titolo esemplificativo, agli art. 1448 c.c. e 1455 c.c. nella disciplina del contratto in generale ed agli artt. 1480 e 1489 c.c. nella vendita).
La convenuta deve quindi essere condannata al pagamento del residuo del prezzo pattuito,
e quindi della somma di euro 3.500,00, maggiorata degli interessi di cui all'art. 1284, comma
1 c.c. dalla messa in mora del 19/10/2021 alla proposizione della presente domanda e degli interessi di cui all'art. 1284, comma 4 c.c. dalla proposizione della domanda giudiziale al saldo.
Gli attori hanno anche chiesto il risarcimento del danno consistente nelle spese sostenute conseguimento del certificato di destinazione urbanistica dei terreni e per la redazione della relazione ipocatastale ventennale.
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Le spese sostenute dagli attori per il conseguimento del certificato di destinazione urbanistica devono rimanere a loro carico, trattandosi di documentazione necessaria anche per la stipula del contratto definitivo, che sono state poste dalle parti a carico del promittente venditore (art. 7), e quindi non di un danno riconducibile all'inadempimento della parte convenuta.
Le spese sostenute dagli attori per la redazione della relazione ipocatastale ventennale, documentate in euro 430,00, devono porsi a carico della parte convenuta, posto che in caso di stipula dell'atto definitivo i relativi accertamenti sarebbero stati eseguiti dal Notaio rogante, a spese della parte acquirente. Sulla somma di cui sopra decorrono gli interessi legali dal 25/03/2021 (data della fattura emessa dal Notaio) al saldo.
Le spese del presente giudizio, liquidate in base ai parametri medi del D.M. 55/2014, sono poste a carico di parte convenuta, in applicazione del principio di cui all'art. 91 c.p.c.
Non deve invece essere accolta la domanda di rimborso delle spese sostenute per la mediazione espletata, dal momento che il presente giudizio non ha ad oggetto una materia in relazione alla quale il tentativo di mediazione costituisce condizione di procedibilità.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e deduzione:
Dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento in favore della convenuta CP_1 degli immobili di proprietà degli attori e contraddistinti Parte_1 Parte_2 al Catasto Terreni del Comune di Montasola al Foglio 6 p.lla 440, seminativo arb., classe
2, are 10 centiare 30 reddito dominicale euro 2,66 reddito agrario euro 3,46 e p.lla 442, seminativo arb., classe 2, are 1 centiare 40 reddito dominicale euro 0,61 reddito agrario euro 0,58, oggetto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 22/10/2011, come integrato dalle successive scritture del 06/09/2012 e del 23/10/2012 tra Parte_1
e
[...] CP_1
Condanna al pagamento del residuo prezzo dei terreni oggetto del contratto CP_1 per la somma di euro 3.500,00 ed al risarcimento del danno in favore degli attori in misura pari alle spese per la relazione ipocatastale di euro 430,00, oltre agli interessi nella misura indicata nella parte motiva.
Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della sentenza con esonero da ogni responsabilità.
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Rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta.
Condanna la parte convenuta a rifondere agli attori, in solido tra loro, le spese del presente giudizio, che liquida in euro 5.077,00 per compensi e in euro 277,47 per esborsi, oltre a spese generali e oneri di legge.
Così deciso in Rieti, il 20/01/2025
La Giudice
Dr.ssa Silvia Grana
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