TRIBUNALE DI BARI
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composi-
zione monocratica, nella persona del giudice Antonio Ruffi-
no, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7984/2014 r.g. proposta da
rappresentato e difeso dall'Avv. GATTI Parte_1
GIUSEPPE, domiciliatario, giusta mandato in atti
-parte opponente-
contro rappresentata e difesa dall'Avv. COLANINNO CP_1
VINCENZO, domiciliatario, giusta mandato in atti
-parte opposta-
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da verbale dell'udienza del
06/03/2025, che qui si intende riportato.
MOTIVI
I.- Per quanto strettamente rileva ai fini della deci-
sione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118
disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Il Giudice 1 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
I.1.- Si controverte del credito di €6.100,00, oltre accessori, dovuto dal alla , a titolo di prov- Pt_1 CP_1
vigioni per la mediazione immobiliare svolta, in forza del-
la proposta di acquisto dell'immobile sito in Bari, alla via J.F. Kennedy, n.50 (al catasto fg.39, Mapp. 512, sub.
49), formulata dall'opponente in data 13/12/2013 ed accet-
tata dal venditore in data 23/12/2013. Persona_1
Ottenuto dal creditore il corrispondente decreto in-
giuntivo n. 1703/2014, provvisoriamente esecutivo, emesso in data 20/03/2014, il ha spiegato opposizione ex Pt_1
art. 645 c.p.c., eccependo l'inesistenza del credito in-
giunto per non aver concluso con il venditore un contratto di vendita, né preliminare né definitivo, stante il mancato avveramento della condizione sospensiva inserita nella pro-
posta di acquisto.
In particolare, il ha precisato che Pt_1
l'efficacia del contratto preliminare – perfezionatosi nel momento della conoscenza dell'accettazione del venditore -
era sospensivamente condizionata all'accensione, entro il
10/01/2014, di un finanziamento in suo favore, evento non verificatosi nel termine fissato, a causa della mancata trasmissione di documentazione riguardante il venditore –
cui l'immobile era pervenuto per donazione - non in posses-
so dell'opponente, come da quest'ultimo tempestivamente co-
municato alla e al proprietario del bene. CP_1
L'opponente ha, altresì, eccepito la vessatorietà ex art. 33 D.lgs. n. 206/2005 della clausola contenuta nella
Il Giudice 2 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
proposta di acquisto precompilata, recante l'impegno del proponente a “pagare la provvigione di euro 5.000 oltre IVA
alla data prevista per il primo versamento […] e in mancan-
za di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione
dell'accettazione della presente proposta”; ha pertanto concluso per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, pre-
via sospensione della provvisoria esecuzione, con vittoria delle spese di giudizio (atto di citazione notificato il
12/05/2014).
I.2.- L'opposta costituendosi in giudi- CP_1
zio, ha contestato ogni avversa eccezione, deducendo il perfezionamento del contratto preliminare di vendita, in quanto la previsione negoziale evocata dall'opponente non integra una condizione sospensiva apposta al contratto, ma allude unicamente alla facoltà dell'acquirente di valutare se accedere o meno ad un finanziamento.
Valorizzando il tenore letterale delle comunicazioni inoltrate dall'opponente, la mediatrice immobiliare ha, in subordine, eccepito l'intervenuta rinuncia della contropar-
te a valersi della condizione sospensiva ovvero l'omessa informazione del mancato avveramento della condizione so-
spensiva, di cui il era onerato. Pertanto, ribadita Pt_1
la fondatezza del proprio credito, ha concluso per il ri-
getto dell'opposizione e per la conferma del d.i. opposto,
con vittoria di spese (comparsa di costituzione e risposta depositata il 01/07/2014).
I.3.- Aperto il sub-procedimento n. 7984/2014-1 RG,
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l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione è
stata rigettata con ordinanza 1/7/2014.
I.4.- La causa, istruita con produzioni documentali, è
stata riservata in decisione sulle conclusioni precisate come in epigrafe, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
II.- Nel merito, deve osservarsi che l'oggetto del giudizio consiste nella verifica del diritto al corrispet-
tivo vantato dalla , in qualità di mediatore immobi- CP_1
liare, in relazione alle prestazioni eseguite in favore del come risultanti dalla proposta di acquisto formula- Pt_1
ta dall'opponente in data 13/12/2013.
II.1.- In ragione dei noti criteri distributivi dell'onere probatorio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il creditore-opposto assume le vesti di attore in senso sostanziale e, in quanto tale, è principalmente onerato della prova degli elementi costitutivi del credito vantato, mentre il debitore-opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contesta-
re il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'i-
nefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale di-
ritto (cfr. ex multis, Cass., 24/11/2005, n. 24815).
Facendo applicazione delle suddette coordinate di giu-
dizio alla fattispecie in esame, la pretesa di pagamento della creditrice opposta non è fondata.
II.1.1.- È documentalmente provato che l'opponente ab-
Il Giudice 4 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
bia sottoscritto in data 13/12/2013 una proposta di acqui-
sto recante, tra l'altro, la previsione del corrispettivo da versare in favore di , che contestualmente lo CP_1
sottoscriveva in qualità di “Agente immobiliare”.
Il primo aspetto controverso della vicenda attiene all'interpretazione di talune previsioni contenute nella suddetta proposta di acquisto, sicché occorre prendere le mosse dall'analisi del contenuto negoziale, il cui tenore –
per quanto rileva in questa sede - è di seguito sintetica-
mente riportato:
- punto 7): “CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMI-
NARE)” - “la presente proposta si perfezionerà in vincolo
contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il Propo-
nente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta
stessa da parte del Venditore”;
- punto 7bis): “CONDIZIONE SOSPENSIVA” - “il proponente ri- chiede di condizionare l'efficacia del contratto che si
perfezionerà con l'accettazione della presente proposta,
sino alle ore 24.00 del 10/01/2014, al fine di valutare
la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il propo-
nente di impegna pertanto a comunicare al Venditore, en-
tro il suddetto termine perentorio del 10/01/2014,
l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto,
dandone notizia anche all'Agente Immobiliare. La relativa
comunicazione potrà essere trasmessa dal Proponente al
Venditore anche tramite l'Agente Immobiliare. In tal caso
la comunicazione dovrà pervenire all'Agente Immobiliare
Il Giudice 5 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
perentoriamente entro il 10/01/2014”;
- punto 9): “COMPENSO DI MEDIAZIONE E RESTITUZIONE SOMME” -
“il Proponente dichiara di riconoscere ed accettare la
mediazione dell'Agente Immobiliare, a favore del quale si
impegna a versare la provvigione di 5.000,00 € cinquemi-
la/00 + Iva alla data prevista per il primo versamento di
cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni
dalla data di comunicazione dell'accettazione della pre-
sente proposta”.
Come è noto, ai sensi dell'art. 1324 c.c., le norme sulla interpretazione dei contratti si applicano anche ai negozi unilaterali, nei limiti in cui la natura e la strut-
tura di tali atti siano compatibili con i criteri stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c.
Ne consegue che, nell'interpretazione dei negozi uni-
laterali - quale è la proposta di acquisto oggetto di cau-
sa, peraltro accompagnata dall'incarico di mediazione e dalla disciplina dei relativi patti essenziali - ci si de-
ve, in primo luogo, attenere al senso letterale delle paro-
le adoperate nella stesura dell'atto, anche attraverso l'interpretazione complessiva delle clausole le une per mezzo delle altre, ai sensi dell'art. 1363 c.c. (Cass.,
29/01/2009, n. 2399), senza indagare la comune intenzione delle parti – che, di fatto, non esiste – e, ove residuino margini di ambiguità, si deve valorizzare l'intento del soggetto che ha posto in essere il negozio, senza far ri-
corso, per determinarlo, alla valutazione del comportamento
Il Giudice 6 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
dei destinatari del negozio stesso (ex multis Cass.,
11/01/2011, n. 460).
Applicando tali principi al caso di specie, non vi è
dubbio che l'opponente abbia subordinato l'efficacia del perfezionando contratto preliminare alla condizione sospen-
siva dell'ottenimento del finanziamento, deponendo in tal senso la rubrica del punto 7bis) della proposta di acquisto
(“condizione sospensiva”), il tenore letterale della rela-
tiva clausola, nonché il titolo dell'intero documento, re-
cante “proposta di acquisto immobiliare condizionata”, con l'aggiunta della precisazione “n.b.: proposta contenente
clausola di condizione sospensiva per richiesta di mutuo”.
Non convince l'interpretazione prospettata dall'opposta, secondo cui la dicitura “al fine di valutare
la possibilità di accedere al finanziamento” non sarebbe idonea a subordinare gli effetti del preliminare all'accensione del credito, ma evocherebbe unicamente la possibilità dell'acquirente di scegliere le modalità di pa-
gamento del corrispettivo.
Tale ricostruzione, in primo luogo, contrasta in modo insuperabile con il tenore della pattuizione, che viene ri-
petutamente qualificata giustappunto come “condizione so-
spensiva”. Inoltre è evidente che essa risponda alla prassi commerciale, dal momento che la proposta di acquisto era stata avanzata mediante la compilazione di un modello pre-
stampato e, in parte, precompilato recante “proposta di ac-
quisto immobiliare condizionata”, fornito dalla Federazione
Il Giudice 7 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
Italiana Mediatori Agenti d'Affari.
Né potrebbe sostenersi, come l'opposta fa (peraltro per la prima volta e dunque tardivamente) nella comparsa conclusionale, che si tratterebbe di condizione potestati-
va, dal momento che non solo la disciplina della clausola comportava che, al fine di valersene, il proponente avrebbe dovuto allegare e dimostrare un rifiuto dell'Istituto fi-
nanziatore non generico, bensì specificamente motivato in relazione “all'atto di provenienza dell'immobile (donazione
tra vivi) escludendo l'impossibilità dovuta al reddito del
proponente” (v. punto 11, “Note”), ma anche il venditore accettante ( , nel sottoscrivere la pro- Persona_1
posta inoltratagli dall'Agente immobiliare, aveva ulterior-
mente circoscritto l'ambito di efficacia della condizione sospensiva all'esistenza di una prova scritta del “diniego
del mutuo della relativo alla donazione tra vivi”. CP_2
Ne consegue che l'accesso al finanziamento evocato nella proposta di acquisto si configura come evento futuro e incerto dedotto in condizione, che, prescindendo dalla mera volontà del comportava, ove verificatosi, Pt_1
l'inefficacia del complessivo negozio.
II.1.2.- Chiarite la configurabilità e la validità
della condizione sospensiva contestata, si deve esaminare l'ulteriore aspetto controverso, concernente il valore da attribuire alle n. 3 comunicazioni¹ rese dall'opponente, ai ¹ A) Telegramma del 09/01/2014 indirizzato all'opposta, B) raccomandata A/r indirizzata al proprietario dell'immobile de quo, per il tramite dell'opposta del 09/01/2014, C) fax indirizzato al proprietario dell'immobile del 10/01/2014. Il Giudice 8 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
sensi del richiamato punto 7bis) della proposta di acqui-
sto.
Premesso che per l'operatività della condizione so-
spensiva era necessario che, entro il 10/01/2014,
l'opponente comunicasse all'opposta e al proprietario il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione,
l'opposta ha eccepito l'omesso assolvimento di tale onere,
per avere il all'uopo tempestivamente trasmesso n. Pt_1
3 comunicazioni senza, però, far cenno, in nessuna di esse,
all'impossibilità di accedere al finanziamento.
Tale ricostruzione è smentita dalla lettura della rac-
comandata a/r del 09/01/2014, con la quale l'opponente,
espressamente richiamando il citato punto 7bis) della pro-
posta, aveva tempestivamente informato il proprietario dell'immobile, per il tramite dell'Agente, che l'istituto di credito al quale aveva richiesto il finanziamento non aveva “fornito alcuna determinazione al riguardo, in quanto
ancora in attesa del […]certificato storico di famiglia
[del venditore]” aggiungendo che “il possesso di tale cer-
tificazione è necessario all'ente finanziatore al fine di
valutare l'opportunità di concedere il finanziamento stante
la provenienza dell'immobile da atto di donazione inter vi-
vos”.
Oltre al chiaro tenore letterale della comunicazione,
depongono nel senso dell'idoneità ad assolvere l'onere gra-
vante sul sia l'espresso richiamo ivi contenuto al Pt_1
punto 7bis) della proposta, sia l'allegata dichiarazione
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del mediatore creditizio attestante che l'ente creditizio
“non è in grado di perfezionare la pratica in quanto neces-
sita di documentazione relativa all'immobile”.
Al contrario, non è sorretta da riscontro documentale l'affermazione della secondo cui, con le predette co- CP_1
municazioni, l'opponente avrebbe rappresentato “la necessi-
tà di una proroga dei termini di efficacia della condizione
sospensiva”, non potendo essere interpretato in tal senso l'invito a “concordare nuove date” formulato dal proponete con il telegramma del 9/01/2014, da intendersi, piuttosto,
nel senso meglio specificato nella successiva raccomandata del 10/01/2014, con la quale il chiedeva al pro- Pt_1
prietario di “fornire l'anzidetta certificazione[…] nel mi-
nor tempo possibile”, onde consentirgli di “conoscere
l'esito della propria richiesta entro il 20 gennaio 2014,
termine fissato per l'eventuale stipula del contratto pre-
liminare di acquisto, ovvero, in mancanza […]” di concorda-
re una nuova data “per lo stesso incombente”.
Ciò che emerge è, dunque, unicamente il perdurante in-
teresse del alla conclusione dell'affare, senza che Pt_1
ciò escluda l'intervenuta inefficacia del contratto preli-
minare del 23/12/2013, per via del mancato verificarsi dell'evento dedotto in condizione (sospensiva).
II.1.3.- Parimenti, non è condivisibile la prospetta-
zione esposta, sempre in via gradata, dall'opposta, secondo cui, in data 04/02/2014, il avrebbe rinunciato a Pt_1
valersi della condizione sospensiva unilaterale posta nel
Il Giudice 10 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
proprio interesse, invitando il proprietario dell'immobile presso il Notaio per “la stipula del contratto prelimina-
re”.
Tale invito, piuttosto, conferma ancora una volta l'interesse dell'opponente all'acquisto e, al contempo, di-
mostra la consapevolezza in capo allo stesso dell'assenza,
anche al 04/02/2014, di un contratto preliminare efficace,
tanto da promuovere la conclusione di uno ex novo dinanzi al notaio.
II.2.- In definitiva, chiarita l'inefficacia del con-
tratto preliminare concluso in data 13/12/2013, per mancato avveramento della condizione sospensiva opposta, come tem-
pestivamente comunicata e fatta valere dall'opponente, deve ritenersi accertata l'infondatezza della pretesa creditoria azionata dalla mediatrice immobiliare, ai sensi dell'art. 1757 c.c.
La norma, infatti, nel disciplinare la provvigione in favore del mediatore nei casi di contratti sospensivamente condizionati, subordina il sorgere del relativo diritto al verificarsi della condizione che, nel caso di specie, non si è verificata.
Del resto, nel contratto di mediazione, il diritto al-
la provvigione sorge nel momento in cui tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'
art. 2932 c.c. (ex multis Cass., n. 2359, 24/01/2024); esi-
Il Giudice 11 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
to non realizzatosi nella fattispecie di causa.
II.

3. L'infondatezza del diritto al corrispettivo in favore della non è neppure superata dalla clausola CP_1
sub 9) della proposta di acquisto.
La previsione negoziale richiamata, infatti, si rife-
risce alle ipotesi in cui il proponente non preveda una suddivisione del pagamento in tranches successive alla sot-
toscrizione della proposta e dunque attiene esclusivamente al tempo di adempimento dell'obbligo di pagamento della provvigione, ove maturato in capo al mediatore, mentre non evoca, come per vero precisato dalla stessa , la pos- CP_1
sibilità del mediatore di maturare il diritto alle provvi-
gioni senza addivenire alla conclusione di un efficace con-
tratto preliminare: sicché resta assorbita ogni valutazione in ordine alla vessatorietà della clausola, ultroneamente eccepita dall'opponente.
II.4.- In conclusione, l'opposizione va accolta e il decreto ingiuntivo opposto va revocato.
III.- Le spese processuali seguono la soccombenza, co-
me per norma, e vanno poste a carico dell'opposta.
Alla liquidazione dei compensi deve provvedersi secon-
do i parametri fissati dal d.m. 13/8/2022 n. 147 (tab. 2
allegata), la cui disciplina transitoria (art.6) ne prevede espressamente l'applicazione alle “prestazioni professiona-
li esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”
(nella specie avvenuta il 23/10/2022); sicché, avuto ri-
guardo alla circostanza che il compenso per la fase deci-
Il Giudice 12 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
sionale deve comprendere, tra l'altro, attività successive al deposito della sentenza (quali l'esame e la registrazio-
ne del provvedimento conclusivo del giudizio, il ritiro del fascicolo: art. 4, co. 5, lett. d, d.m. n. 55/2014), il nuovo regolamento ministeriale (d.m. n. 147/2022) trova ap-
plicazione anche laddove si tratti di controversia iniziata e svolta, in tutto o in parte, sotto la vigenza delle abro-
gate tariffe professionali o del d.m. n.55/2014, immediata-
mente antecedente quello da ultimo emanato (in senso analo-
go, cfr. Cass. SS.UU. n. 17405/2012 e Cass. SS.UU. n.
33482/2022).
Nel prospetto seguente sono riportate le voci di com-
penso spettanti e i relativi importi, liquidati tenendo conto del valore e della natura della causa, nonché della difficoltà delle questioni trattate e della trattazione dell'incidente sulla sospensione della provvisoria esecu-
zione:
Scaglione: da € 5.200,01 a € 26.000,00
Parte_2
919,00 + 10% 1.010,90
[...]
Introduttiva 777,00 +10% 854,70
Istruttoria 1.680,00 -50% 840,00
Decisoria 1.701,00 +10% 1.871,10
TOTALE 4.576,70

P.Q.M.

il Tribunale di Bari, in funzione monocratica, definitiva-
mente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di ci-
Il Giudice 13 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
tazione notificato il 12/05/2014, da nei Parte_1
confronti di , così decide: CP_1
1) accoglie l'opposizione e per l'effetto:

1.a) revoca il decreto ingiuntivo n. 1703/2014, emesso dal Tribunale di Bari il 20/03/2014;

1.b) rigetta la domanda di pagamento dell'opposta;
2) condanna alla rifusione, in favore di CP_1 [...]
delle spese di lite, che liquida in euro Parte_3
346,07, per esborsi documentati, ed euro 4.576,70, per compensi, oltre al rimborso forfettario (15% compensi),
IVA e CAP come per legge.
Bari, 18/07/2025
Il Giudice – Antonio Ruffino
Il presente provvedimento è redatto con la collaborazione del MOT, dott.ssa Marialessandra Nacucchi
Il Giudice 14 A. Ruffino