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Sentenza 30 giugno 2025
Sentenza 30 giugno 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Roma, sentenza 30/06/2025, n. 9778 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Roma |
| Numero : | 9778 |
| Data del deposito : | 30 giugno 2025 |
Testo completo
N. SENT
N. RG
N. CRON
.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 7012 Ruolo Generale dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza dell'11 dicembre 2024, vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...], in piazza Gaspare Ambrosini Parte_1 C.F._1
n. 39) e
(c.f. ; residente a [...] C.F._2
Ambrosini n. 39), elettivamente domiciliati a Roma, in via Catania n. 32, presso lo studio dell'avv.to Daniela
Giuliani, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORI
E
(c.f. ; residente a Roma), CP_2 C.F._3 elettivamente domiciliato a Roma, in viale dei Colli Portuensi n. 536, presso lo studio dell'avv.to Stefano Gorini, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTO
OGGETTO: contratto di vendita immobiliare
CONCLUSIONI: per parti atrici (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Giuliani si riporta all'atto introduttivo e precisa le conclusioni come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., da aversi qui integralmente richiamata …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Revelli si riporta alle conclusioni di cui alla comparsa di risposta nonché alle memorie ex art. 183/6 n. 1 e n. 2 c.p.c.
…”;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato al convenuto , gli attori CP_2 Pt_1
e allegavano che in data 10/10/2000 avevano acquistato dall'odierno
[...] CP_1 convenuto il diritto di superficie dell'unità immobiliare sita a Roma, in piazza Gaspare
Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da un appartamento e una soffitta, per la somma complessiva di £ 210.000.000 (pari ad € 108.471,00); che il suddetto compendio immobiliare era stato venduto dal convenuto ad un prezzo superiore rispetto a quello massimo di cessione indicato nella convenzione stipulata con il Comune di Roma del 19/12/1991, rep. 11352/544; che essi attori avevano scoperto l'esistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione e della suddetta convenzione solo nell'anno 2018, quando, a loro volta, si erano determinati a vendere l'immobile de quo; che la suddetta convenzione aveva previsto una limitazione in ragione della quale il prezzo massimo di cessione non poteva essere superiore alla somma di £
176.127.267; che tale vincolo, al momento dell'acquisto del 10/10/2000, non era stato rispettato dall'odierno convenuto;
che essi attori, al fine di poter comunque alienare l'immobile a terzi, avevano presentato al Comune di Roma un'istanza per ottenere la liberazione dal menzionato vincolo;
che in data 31/10/2018 avevano stipulato con il Comune di Roma un'apposita convenzione per l'eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione, registrata a Roma il 6/11/2018 al n. 34823 serie 1/t, e avevano versato quale corrispettivo la somma di € 5.892,58 oltre ulteriori € 1.200,00 per spese notarili;
che con lettera del 4/04/2019 avevano invitato il convenuto a concludere una convenzione di negoziazione assistita, al fine di ottenere la refusione delle spese versate al Comune di Roma;
che in data 6/5/2019 avevano ricevuto dal convenuto il declino all'invito e la contestazione di ogni sua responsabilità. Tanto premesso, gli attori istavano per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione nei seguenti termini: “1) Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. Per_1
39605 e raccolta n. 24172, trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541 nella parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in lire 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione nella somma di lire 176.127.267; 2) Condannare il Sig. CP_2 residente in [...] al pagamento della somma di euro 5.892,58 oltre spese notarili per risarcimento danni occorsi ai Sigg.ri e Parte_1 CP_1
2 per le causali di cui in premessa ai sensi dell'art. 1218-1223-1224 e 2043 cc per complessivi euro 7.092,58, salvo la diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. 3) Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore dello scrivente avvocato che si dichiara antistatario”.
Con decreto del 23/2/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 7/5/2022, indicata in citazione, al 10/5/2022.
In data 13/4/2022 si costituiva in giudizio il convenuto , che contestava CP_2 tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dagli attori e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale adito, rigettata e disattesa ogni contraria istanza, Pronunciare l'inammissibilità e/o improcedibilità delle domande attoree per i motivi esposti in narrativa. Nel merito, rigettare tutte le domande formulate dagli attori perché infondate in fatto ed in diritto e non provate.
Con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre al rimborso delle spese generali, CPA ed
IVA, come per legge e se dovuta”.
All'udienza di prima comparizione del 10/5/2022 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano come in atti e chiedevano la concessione dei termini ex art. 183/6 c.p.c..
Erano assegnati i richiesti termini, con rinvio all'udienza del 15/11/2022, da svolgere con modalità cartolare e con assegnazione di termine, fino a cinque giorni prima dell'udienza, per il deposito di note di trattazione scritta.
Le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art. 183/6 c.p.c. e delle note di trattazione cartolare.
Con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., gli attori precisavano le conclusioni nei seguenti termini: “Tanto premesso e ritenuto, gli attori come in atti rapp.ti dom.ti e difesi si riportano a tutte le richieste, eccezioni e deduzioni già formulate ed alle precisazioni, modificazioni e richieste contenute nel presente atto, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni dell'atto introduttivo sulla base delle predette precisazioni perché fondata in fatto e diritto per i motivi sopra precisati e di seguito riportate: Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. Per_1
39605 e raccolta n. 24172, trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541 nella parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in lire 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione nella somma di lire 176.127.267; Condannare il Sig. CP_2 residente in [...] al pagamento della somma di euro 5.892,58
3 oltre spese notarili per risarcimento danni occorsi ai Sigg.ri e Parte_1 CP_1 per le causali di cui in premessa ai sensi dell'art. 1218-1223-1224, 1489 c.c. e 2043 cc per complessivi euro 7.092,58, salvo la diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c.. Condannare in ogni caso il Sig. a rimborsare la somma di euro 7.092,58 come sopra CP_2 determinata ex art. 2033 c.c. ovvero in quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. oltre interessi. In via subordinata e non creduta ipotesi di accoglimento delle richieste di controparte condannare il Sig. ad indennizzare ex art. 2041 c.c. i Sig.ri e CP_2 Pt_1 [...] corrispondendo in loro favore la somma di euro 7.092,58 come sopra determinata. Con CP_1 vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore dello scrivente avvocato che si dichiara antistatario”.
All'udienza del 15/11/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'udienza dell'11/12/2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'11/12/2024, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 3/3/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La domanda degli attori, così come proposta, è in parte fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione.
1.1 Richiamato quanto esposto, va rammentato che gli attori hanno introdotto il presente giudizio nei confronti del convenuto al fine di veder accertata e dichiarata la CP_2 nullità del contratto di compravendita, stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. 39605 e raccolta n. 24172 e trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541, nella Per_1 parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in £ 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione, fissato nella somma di £ 176.127.267. Hanno altresì domandato la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 7.092,58 a titolo di risarcimento del danno o di ripetizione di indebito ovvero, in subordine, hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 7.092,58 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c..
2. Il convenuto per converso ha negato qualsivoglia responsabilità a proprio carico e, per tale ragione, ha domandato il rigetto di tutte le domande formulate dagli attori.
4 3. Così schematicamente ricostruite le posizioni delle parti, appare opportuno premettere un quadro riassuntivo della normativa e della giurisprudenza in materia di edilizia economica e popolare e in particolare in tema di vincolo del prezzo massimo di cessione.
3.1 Data per nota l'originaria normativa di cui alla L. 865/1971 e alla L. 448/1998, va ricordato che la Cassazione, risolvendo il precedente contrasto giurisprudenziale, ha precisato che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la 'ratio legis' di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita” (cfr. Cass. SU
18135/2015).
3.2 Dunque, nelle vendite del diritto di superficie su alloggi realizzati in base a convenzioni tra il Comune e il costruttore ex art. 35 L. 865/1971, in sede di attuazione di piani di edilizia economica e popolare, il prezzo massimo di cessione imposto dalle convenzioni attuative dell'art. 35, comma 8, della L. 865/1971, trascritte nei Registri Immobiliari, doveva considerarsi, in base a detta soluzione giurisprudenziale, un onere reale, che permaneva sugli immobili anche nelle cessioni successive alla prima e fino a quando non fosse stato rimosso attraverso l'affrancazione, il tutto allo scopo di garantire l'accesso agli alloggi popolari delle fasce sociali deboli e di evitare che i beneficiari delle assegnazioni potessero speculare in danno dei loro aventi causa, rivendendo gli immobili a prezzo di mercato.
3.3 La suddetta interpretazione è stata poi seguita da successiva giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 21/2017; Cass. 30951/2017; Cass. 13345/2018).
3.4 Ancora più di recente detti principi sono stati ribaditi da Cass. SU 21348/2022, che, tanto con riferimento alle convenzioni P.E.E.P. (Piano di Edilizia Economica e Popolare) quanto con riferimento alle convenzioni 'legge Bucalossi', ha ribadito che “… in materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3- bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla legge n.
136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49- bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della legge n. 865 del 1971
5 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del
d.P.R. n. 380 del 2001. …” (cfr. citata sentenza in motivazione).
3.5 Sulla base di tale ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, nascente appunto dal precedente delle Sezioni Unite del 2015, è conseguenziale che, riconosciuto il carattere di norma imperativa all'art. 35, comma 8, della citata L. 865/1971, la clausola negoziale, contenente un prezzo difforme da quello vincolato, è affetta da nullità parziale ed è sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra, contemplante il prezzo massimo determinato in forza dell'originaria convenzione di cessione.
3.6 Successivamente, per effetto dell'art. 25 undecies della L. 17/12/2018 n. 136, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 18/12/2018 ed entrata in vigore il 19/12/2018, sono state apportate delle modifiche alla disciplina sul prezzo massimo di cessione e a quella relativa all'affrancazione dal relativo vincolo, costituente onere reale, negli alloggi di edilizia convenzionata agevolata costruiti ai sensi dell'art. 35 della L. 22/10/1971 n. 865.
3.7 Invero, l'art. 25 undecies, comma 1, del D.L. 23/10/2018 n. 119, inserito dalla
Legge di conversione n. 136 del 17/12/2018 e in vigore dal 19/12/2018, ha previsto delle modifiche all'art. 31 della L. 23 dicembre 1998 n. 448.
3.8 In particolare è stato sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della L.
448/1998, stabilendo che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo
6 precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”.
3.9 Inoltre è stato introdotto l'art. 31, comma 49 quater, della L. 448/1998 e si è stabilito che “In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”.
3.10 All'art. 25 undecies, comma 2, è stato poi previsto che “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
3.11 E' invece rimasto invariato l'art. 31, comma 49 ter, della L. 23/12/1998 n. 448, secondo il quale “Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all'art. 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001 n. 380”.
3.12 Dunque, rispetto alla normativa previgente, la modifica introdotta dalla L.
136/2018, di conversione con modifiche del D.L. 119/2018, riguarda essenzialmente: 1)
l'avere esteso la legittimazione a richiedere e pagare l'affrancazione dal vincolo reale del prezzo massimo di cessione, prima riservata alla facoltà del solo titolare attuale della proprietà
o del diritto di superficie sull'immobile di edilizia agevolata convenzionata, a coloro che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (e quindi anche ai venditori), che si sono pertanto visti riconoscere un vero e proprio diritto potestativo concorrente, rispetto al quale i titolari attuali del diritto di proprietà o di superficie sull'immobile di edilizia agevolata convenzionata si trovano in una posizione di soggezione, prevedendo per l'affrancazione la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e confermando la necessità della trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ai fini dell'opponibilità ai terzi della rimozione del vincolo reale;
2) nell'avere attribuito ad un decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, da emanare entro il 18/1/2019 -ma in realtà intervenuto solo in data 28/9/2020 con entrata in vigore il 25/11/2020- previa intesa in
7 sede di Conferenza unificata ai sensi dell'art. 9 del D.Lgs 28/8/1997 n. 281, il compito di determinare l'ammontare della somma necessaria all'affrancazione in una percentuale del prezzo massimo di cessione, anche con riduzioni correlate alla durata residua del vincolo,
e di stabilire criteri e modalità per la concessione da parte dei Comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione del vincolo;
3) nell'avere previsto che, durante la
“pendenza della rimozione dei vincoli”, la differenza tra il prezzo di mercato contrattualmente previsto e il prezzo massimo di cessione sia destinata a non produrre effetto, ossia non permetta a colui, che abbia acquistato l'immobile a prezzo di mercato anziché al prezzo massimo di cessione, di agire contro l'alienante per la ripetizione della somma indebitamente versatagli, pari alla differenza fra i due prezzi;
4) nell'avere stabilito che l'estinzione dell'onere reale del prezzo massimo di cessione, a seguito della positiva conclusione della procedura amministrativa di affrancazione, intrapresa dal titolare del diritto sull'immobile o da qualunque altro soggetto interessato, determini anche retroattivamente l'estinzione dell'azione di ripetizione di indebito o di arricchimento ingiustificato, già esercitate dall'acquirente dell'immobile di edilizia agevolata convenzionata per ottenere il rimborso della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione, facendo quindi venire meno il carattere indebito del pagamento del corrispettivo eccedente il prezzo massimo di cessione fin dal momento dell'intervenuta vendita immobiliare tra i privati e prevedendo altresì che l'affrancazione comporti anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (se ancora esistente), con conseguente libera trasferibilità dell'immobile successivamente all'affrancazione sia dal punto di vista del prezzo che sotto il profilo dei requisiti soggettivi dell'acquirente; 5) nell'avere espressamente esteso la normativa sull'affrancazione dall'onere reale del prezzo massimo di cessione anche alle compravendite immobiliari intervenute prima della riforma, entrata in vigore in data 19/12/2018.
3.13 Per quanto riguarda poi il decreto n. 151 del Ministro dell'Economia e delle
Finanze del 28/9/2020, entrato in vigore il 25/11/2020, è stata prevista la riduzione alla metà degli importi dovuti ai Comuni per l'affrancazione, quando si tratti di immobili in diritto di superficie, e ulteriori criteri di riduzione in base al tempo trascorso dalla convenzione, nonché la possibilità di un pagamento rateizzato dell'importo dovuto per l'affrancazione e la cessazione del vincolo in caso di intervenuta convenzione di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sull'alloggio o, qualora si tratti di alloggi in proprietà, quando sia scaduta la durata prevista della convenzione.
8 3.14 Da ultimo è intervenuto il DL 77/2021, convertito con modificazioni nella L.
108/2021, che ha precisato l'ammontare massimo degli oneri di affrancazione e i tempi della relativa procedura amministrativa (art. 22 bis).
3.15 Si rammenta inoltre, a conforto del consolidato orientamento di questo Ufficio in ordine alla piena legittimità costituzionale della richiamata normativa dell'art. 31, commi 49 bis, ter e quater, della L. 448/1998, così come novellato dall'art. 25 undecies della L.
136/2018, che è intervenuta la Corte Costituzionale che con la sentenza n. 210/2021 ha “…1) dichiara(to) inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria), convertito, con modificazioni, in legge 17 dicembre 2018, n. 136, e dell'art. 31, commi 49-bis,
49-ter e 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo), come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del
2018, sollevata, in riferimento alla «normativa comunitaria relativa al divieto di "aiuti di
Stato"», dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe;
…” e ha altresì “…
2) dichiara(to) non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del
d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101,
102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della
Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n.
848, nonché all'art. 1 del Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo
1952, dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe”.
3.16 Ha escluso, per quanto di interesse, la Corte la prospettata illegittimità costituzionale dell'estensione con efficacia retroattiva della facoltà di affrancazione degli alloggi di edilizia convenzionata a tutte le persone fisiche che vi abbiano interesse, ivi inclusi i soggetti che, avendo alienato i diritti sull'immobile, non vantino più diritti sul medesimo e al riguardo ha individuato la ratio della novella “… nell'esigenza di rimediare all'asimmetria, evidenziatasi soltanto alla luce delle enunciazioni delle Sezioni unite, tra le prerogative delle parti dei contratti di compravendita stipulati a prezzo libero anteriormente all'arresto nomofilattico del 2015. Come emerge dai lavori preparatori, il legislatore ha inteso risolvere un problema di ampie dimensioni sorto nel mutato quadro interpretativo scaturito dalle indicazioni del giudice di legittimità. Diversamente da quanto ritenuto dal
9 rimettente, l'estensione della legittimazione all'affrancazione in capo ai venditori non si traduce in un ausilio foriero di disparità di trattamento, ma risponde, invece, a una finalità di riequilibrio che trova giustificazione proprio nei principi di uguaglianza e di ragionevolezza.
Non può, infatti, disconoscersi che, alla stregua dell'assetto regolatorio chiarito dal diritto vivente, l'acquirente dell'alloggio sociale a prezzo di mercato avrebbe potuto agire in ripetizione dell'indebito e al contempo affrancare, in quanto proprietario, il bene per poi rivenderlo a prezzo libero. Per contro, la formulazione ratione temporis dell'art. 31, comma
49 bis, della legge n. 448 del 1998 non permetteva al venditore attinto dalla pretesa restitutoria di adeguare, attraverso l'affrancazione, il valore del bene ceduto al prezzo concordato con la controparte. …” (cfr. citata Corte Cost. 210/2021 in motivazione).
3.17 La stessa citata Cass. SU 21348/2022 ha ribadito che “… La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del di. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'art. 31, comma 49- quater, della legge n. 448 del 1998 …” (cfr. citata sentenza in motivazione).
3.18 Il vincolo, incidente sull'autonomia contrattuale e sulla validità del contratto in ordine al prezzo, sussiste solo con riferimento alla pattuizione di un prezzo superiore rispetto a quello massimo, mentre le parti solo libere di determinarlo in misura inferiore a detto limite massimo (cfr. Cass. 11574/2024).
4. Chiusa questa parentesi e tornando al caso di cui ci si occupa, premesso che per l'immobile in questione va applicata la citata normativa in tema di edilizia economica e popolare, in particolare in tema di vincolo del prezzo massimo di cessione e premesso altresì che gli attori hanno eccepito la nullità parziale del contratto di compravendita in relazione alla clausola, con cui era stato pattuito il prezzo in misura superiore a quello massimo di cessione, osserva il Giudice che è di tutta evidenza, alla luce della richiamata giurisprudenza di legittimità, che la domanda di accertamento della nullità parziale è fondata, pur non essendo priva di rilievo processuale e sostanziale la circostanza che gli attori hanno richiesto e ottenuto dal Comune di Roma l'affrancazione alla luce del richiamato nuovo contesto normativo.
10 5. Al riguardo è processualmente emerso, in base alla documentazione prodotta, che in data 19/7/2018 gli attori hanno presentato, con assegnazione di n. repertorio QI/1120/2018, n. protocollo QI/123743/2018, e in relazione all'immobile per cui è causa, l'istanza di affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione presso il Dipartimento
Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia del Controparte_3
e che successivamente, in data 31/10/2018, hanno stipulato con il Comune la convenzione per l'eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione nei piani di zona di cui alla L. 167/1962, registrata a Roma il 6/11/2018 al n. 34823 serie 1/t (cfr. doc. 2 di parte attrice).
6. Tanto premesso, osserva il Giudice che la questione del buon esito del procedimento amministrativo di affrancazione non impedisce -anzi paradossalmente conferma l'esistenza di una situazione di originaria invalidità- di ritenere fondata la domanda di accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita del 10/10/2000, nella parte in cui (art. 3) determinava il prezzo di vendita in £ 210.000.000 anziché nella somma di £ 176.127.267, corrispondente al prezzo massimo di cessione (cfr. doc. 1 di parte attrice), in quanto è pacifico fra le parti che il prezzo di vendita era stato determinato senza l'osservanza del prezzo massimo di cessione (cfr. Cass. 21/2017).
6.1 Al riguardo, ribadito che l'inosservanza del prezzo massimo di cessione costituisce un onere reale, che grava e continua a gravare sull'immobile fino alla relativa eliminazione con la procedura di affrancazione, si evidenzia che la L. 136/2018, che ha modificato la procedura per l'affrancazione, quanto ai soggetti legittimati attivamente alla presentazione della domanda di affrancazione e quanto agli effetti sostanziali e processuali derivanti dalla presentazione stessa, non ha invece eliminato tout court il vincolo sull'immobile né ha modificato la natura giuridica dello stesso né la relativa incidenza sulla clausola relativa al prezzo della compravendita.
7. Per quanto riguarda il prezzo massimo, in citazione e nei successivi scritti difensivi
è stato indicato, quale appunto prezzo massimo di cessione, l'importo di £ 176.127.267, ben inferiore a quello concordato in £ 210.000.000 (cfr. doc. 1 di parte attrice: contratto di vendita all'art. 3).
8. In comparsa di risposta e nelle successive memorie ex art. 183/6 c.p.c. il convenuto non ha analiticamente contestato l'ammontare del predetto importo né ha in ogni caso indicato sotto quale specifico profilo -p.es. metodologia di calcolo, correttezza contabile dell'importo, ecc.- fosse non corretto l'importo indicato.
11 9. Pertanto, in mancanza di analitica contestazione da parte del convenuto del 'prezzo massimo di cessione' indicato in citazione, va individuato, quale appunto prezzo massimo di cessione, l'importo di £ 176.127.267, a fronte di quello indicato di £ 210.000.000 all'art. 3 del contratto di vendita (cfr. citato doc. 1 di parte attrice).
10. In conclusione, portando a sintesi le superiori osservazioni in fatto e in diritto e in relazione alla domanda proposta dalle parti attrici, deve essere dichiarata, nonostante l'entrata in vigore della L. 136/2018 dal 19/12/2018, la nullità dell'art. 3 del contratto di vendita del
10/10/2000, con cui gli attori hanno acquistato dal convenuto, con atto a rogito del notaio
(rep. 39605; racc. 24172), la proprietà superficiaria dell'unità immobiliare, sita a Per_1
Roma, in piazza Gaspare Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da un appartamento e una soffitta, il tutto censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n. 1569, foglio 290, subalterno 70, e da un box auto, censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n.
1569, foglio 290, subalterno 107, nella parte in cui determina in £ 210.000.000 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso -ex artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c.-
del prezzo massimo di cessione, pari a £ 176.127.267.
11. Passando alla disamina della domanda risarcitoria avanzata dagli attori, per l'importo di € 7.092,58, osserva il Giudice che la stessa non può trovare accoglimento per le seguenti motivazioni.
12. La parte attrice ha richiamato, a fondamento della domanda risarcitoria, indistintamente la disciplina contrattuale e quella extracontrattuale.
12.1 Sicuramente la domanda di responsabilità contrattuale assorbe quella ex art. 2043
c.c., in quanto quest'ultima si riferisce alla responsabilità aquiliana, mentre nel caso di specie si verte in ambito di pretesa responsabilità da contestato inadempimento contrattuale.
13. Con riferimento all'ordinaria responsabilità contrattuale in base ai richiamati artt.
1218, 1223 e 1224 c.c., osserva il Giudice che è stata vinta la presunzione di colpa in capo al convenuto.
14. Al riguardo, come condivisibilmente dedotto dal convenuto, osserva il Giudice che
-come detto- in relazione agli immobili realizzati in regime di edilizia agevolata, la questione del vincolo del prezzo massimo di cessione ha subito la ricordata evoluzione significativa in ambito giurisprudenziale in epoca di molto successiva alla stipula del contratto che qui ci occupa.
14.1 Invero -si richiamano le superiori osservazioni- anteriormente alla citata sentenza della Cassazione SU 18135/2015 l'orientamento giurisprudenziale prevalente riteneva che,
12 dopo il primo trasferimento dell'immobile, il vincolo del prezzo massimo di cessione non fosse più operante, mentre -come detto- con la predetta sentenza si è stabilito che il vincolo del prezzo massimo di cessione, previsto dall'art. 35, della L. n. 865/1071, continuava a gravare, come onere, sugli immobili anche nelle vendite successive alla prima, salvo che si fosse proceduto all'affrancazione.
14.2 Fino alla pronuncia delle SU con la ricordata sentenza n. 18135/2015,
l'interpretazione giurisprudenziale dominante -lo si ripete- escludeva l'applicabilità del vincolo del prezzo massimo di cessione alle cessioni successive alla prima vendita (cfr. Cass.
7630/2011: “L'obbligo di contenere i prezzi di cessione di immobili, costruiti sulla base di concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto, nei limiti della convenzione-tipo approvata dalla Regione ai sensi dell'art. 7 legge 28 gennaio 1977 n. 10, grava soltanto sul costruttore titolare della concessione o su colui che è in questa subentrato, ma non sull'acquirente dell'immobile che intenda, a sua volta, rivenderlo”; Cass. 13006/2000).
15. Lo stesso notariato, come richiamato dal convenuto, era orientato in tal senso.
16. In tale contesto si colloca l'atto di compravendita oggetto di causa, risalente all'anno 2000, epoca in cui l'orientamento giurisprudenziale -come visto- era consolidato nel senso da ultimo riportato.
17. Per quanto più in particolare riguarda la domanda risarcitoria in base al richiamato art. 1489 c.c., norma specificamente dettata in tema di responsabilità contrattuale nell'ambito della compravendita, valgono queste brevi considerazioni di inquadramento della fattispecie.
17.1 In base all'art. 1489 c.c. è previsto che “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480” (comma 1) e che “si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli art. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488” (comma 2).
17.2 E' consolidato al riguardo l'orientamento per cui la disposizione di cui all'art. 1489 c.c. si applichi tanto con riferimento a oneri e diritti di godimento altrui di natura privatistica quanto con riferimento agli oneri e limitazioni di natura pubblicistica.
17.3 L'onere reale ex art. 1489 c.c., pur in mancanza di definizione legislativa, viene tradizionalmente inquadrato come un vincolo o peso di natura reale, oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento e commerciabilità e che lo stesso può essere -come detto- sia di natura privatistica (come ad es. gli oneri consortili o gli
13 oneri condominiali) sia di natura pubblicistica (come nel caso tipico di immobile realizzato in difformità dalla concessione edilizia ovvero senza il rispetto di vincoli imposti, ecc.).
17.4 La tutela, prevista nel caso di oneri pubblici o privati o di diritti altrui gravanti sul bene compravenduto, presuppone appunto la non conoscenza o conoscibilità degli oneri o diritti altrui da parte del compratore in base all'ordinaria diligenza (art. 1489 c.c.): in giurisprudenza si distingue, ai fini della 'non apparenza', tra vincoli edilizi previsti in contratto ovvero fissati per legge o imposti da atti amministrativi aventi efficacia erga omnes
e vincoli imposti da specifici provvedimenti amministrativi di carattere particolare (cfr. Cass.
2737/2012; Cass. 14289/2018).
17.5 Dunque, dando continuità alla propria giurisprudenza, va ribadito che, oltre al presupposto oggettivo del bene che risulta gravato da oneri pubblici o privati o da diritti, reali o personali, altrui, è necessario, ai fini della tutela ex art. 1489 c.c., il requisito (negativo) della non conoscenza del vincolo da parte del compratore ovvero anche della non conoscibilità dello stesso in base all'ordinaria diligenza parametrata alla figura dell'uomo medio.
17.5.1 Va al riguardo ricordato che il concetto di conoscibilità è distinto da quello di visibilità (cfr. Cass. 3348/2018 in motivazione: “… Inoltre si fa, così, coincidere la riconoscibilità con la visibilità; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre è riconoscibile come vizio …”).
17.6 Nel caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., del cui perimetro di applicazione si è detto tanto con riferimento al requisito positivo quanto con riferimento al requisito negativo, è stato affermato in giurisprudenza che “… l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c.” (cfr. Cass. 4786/2007; Cass. 16053/2002); quindi il compratore ha in ogni caso diritto anche al risarcimento del danno in base alle norme generali degli artt.
1218 e 1223 c.c..
18. Tanto premesso si osserva, quanto alla deduzione di parte attrice sul fatto che il compratore avesse garantito la libertà del bene da vincoli e oneri (cfr. comparsa conclusionale
14 a pag. 8: “… L'art. 2, 2 cpv, del contratto di compravendita recita testualmente che 'la vendita segue altresì con il possesso … con le più ampie garanzie di legge in ordine alla proprietà, disponibilità, libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli…' …”), che effettivamente al citato art. 2 del contratto di compravendita del
10/10/2000 era previsto che “la vendita segue … con le più ampie garanzie di legge in ordine alla proprietà, disponibilità e libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca iscritta …, il cui debito relativamente all'immobile in oggetto è estinto e le cui formalità di cancellazione sono in corso a cura e spese del mio coadiuvato. La parte venditrice ai sensi di legge presta la garanzia per l'evizione” (cfr. contratto di vendita in atti).
19. Al riguardo peraltro la domanda in parte qua non è accoglibile sotto due distinti, ma concordanti punti di vista che portano ad escludere la non apparenza dell'onere.
20. In primo luogo non va dimenticato che nel contratto del 10/10/2000, sempre al citato art. 2, la parte acquirente (odierni attori) aveva dichiarato “… di ben conoscere ed accettare per sé ed aventi causa …” l'atto di provenienza, accettato unitamente all'ivi richiamato regolamento (cfr. citato art. 2: “… regolamento e atto …”), individuato appunto
(art. 1, ultimo come del citato contratto) nell'atto “… a rogito notaio Persona_2 di Roma in data 17 luglio 1995, rep. n. 18440, reg.to a Roma il 31 luglio 1995 trascritto in 2 agosto 1995 al n. 31121 di formalità” (cfr. doc. 3 di parte convenuta).
20.1 Orbene nel predetto atto di provenienza del 1995, prodotto dal convenuto come proprio doc. 2 (contratto di vendita dalla DICOS S.p.a. a ), all'art. 1 era stata CP_2 espressamente richiamata la Convenzione con il Comune di Roma del 19/12/1991 (rep. n.
11352/5448), costituente l'allegato “A” del predetto contratto: in detta convenzione all'art. 3 si faceva appunto riferimento alla convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35 della L.
865/1971, mentre all'art. 6 si faceva riferimento alla misura dei prezzi in relazione all'acquisto del diritto di superficie.
20.2 Pertanto, in relazione all'invocata tutela ex art. 1489 c.c., osserva il Giudice che gli attori erano a conoscenza o potevano ragionevolmente essere a conoscenza, secondo il parametro di condotta dell'uomo medio, della Convenzione con il Comune di Roma del
19/12/1991, rep. 11352/5448, del notaio allegata al richiamato contratto del Persona_2
19/12/1995 (atto di provenienza), ove appunto era prevista l'esistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione.
15 20.3 Inoltre, sotto altro angolo visuale, non va dimenticato, con ciò escludendo alla radice la possibilità di invocare il risarcimento dei danni ex art. 1489 c.c., che la convenzione urbanistica in parola deve ritenersi oggetto di presunzione ex lege di conoscenza da parte di tutti i cittadini e quindi anche degli odierni attori (cfr. Cass. 30951/2017: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n.
865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. Tale vincolo, derivando direttamente dalla legge, comporta una presunzione "ex lege" di conoscenza da parte di tutti i cittadini, sicché deve escludersi che il compratore di un immobile, il quale assuma di avere ignorato, nel momento di conclusione della vendita, successivo a detta approvazione, i vincoli urbanistici cui esso è soggetto, possa invocare la garanzia ex art. 1489 c.c., per gli oneri non apparenti e non dichiarati, salva l'eventuale responsabilità assunta dal venditore con l'espressa dichiarazione di garanzia circa la libertà dell'immobile alienato ove sia riferibile anche ai vincoli derivanti da strumenti urbanistici”).
20.4 Pertanto, anche se all'epoca -e quindi prima della ricordata sentenza delle SU del
2015- l'orientamento anche notarile e non solo giurisprudenziale era nel senso della non opponibilità dell'onere del prezzo massimo di cessione alle vendite successive alla prima, gli attori avrebbero comunque potuto avvedersi del vincolo e quindi, indirettamente, la garanzia della libertà da oneri e vincoli trovava implicitamente un limite nella richiamata convenzione, contenuta nel richiamato atto di derivazione del bene.
21. Si evidenzia poi che nel caso di specie, come si è visto, non vi era neanche una specifica garanzia, assunta dal venditore , in relazione a vincoli derivanti da strumenti CP_2 urbanistici.
22. Alla luce di quanto sopra esposto la domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale deve essere rigettata.
23. Va analogamente rigettata la domanda di condanna del convenuto al pagamento della predetta somma di € 7.092,58 ex art. 2033 c.c. (cfr. conclusioni nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.: “… Condannare in ogni caso il Sig. a rimborsare la somma di CP_2 euro 7.092,58 come sopra determinata ex art. 2033 c.c. ovvero in quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. oltre interessi. …”).
16 23.1 Al riguardo è sufficiente rilevare che la domanda di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c. presuppone che la dazione di denaro (l'attribuzione patrimoniale), di cui deve essere evidentemente fornita la prova, risulti priva di causa per mancanza originaria (cfr. Cass.
3994/2006; Cass. 14585/2007; Cass. 16612/2008) ovvero per mancanza sopravvenuta di una causa debendi (cfr. Cass. 9052/2010; Cass. 715/2018; Cass. 6664/2018).
23.2 Nel caso di specie, in base alle prospettazioni degli attori si è al di fuori della fattispecie della ripetizione di indebito (cfr. ad ogni buon conto precedente paragrafo 3.9), in quanto è stata richiesta, a titolo di ripetizione di indebito, la somma pagata per l'affrancazione, ma non è stato prospettato in che cosa consisterebbe la mancanza originaria o sopravvenuta della causa debendi, così da giustificare la ripetizione di quanto pagamento al
Comune e neanche al convenuto.
24. Passando all'esame della domanda proposta dagli attori in via subordinata, ai sensi dell'art. 2041 c.c., osserva il Giudice che anche quest'ultima non può essere accolta.
25. Risulta pertanto assorbita ogni questione sull'ammissibilità o meno della modifica della domanda, con introduzione della domanda ex art. 2041 c.c. con la memoria ex art. 183/6
n. 1 c.p.c. (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. del convenuto, al primo paragrafo sulla non accettazione del contraddittorio).
25.1 Con la memoria ex art. 183/6 n. 1, c.p.c. gli attori hanno appunto chiesto, nel caso di rigetto della domanda principale, la condanna del convenuto al pagamento dell'importo di
€ 7.092,58 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., corrispondente alle spese sostenute dagli attori per la procedura di affrancazione.
26. L'azione generale di arricchimento, ex art. 2041 c.c., presuppone cumulativamente l'esistenza di un arricchimento patrimoniale in capo al soggetto convenuto e di un corrispondente depauperamento della parte attrice, derivante dal medesimo unico fatto;
l'assenza di una giusta causa dello spostamento patrimoniale e la sussidiarietà del rimedio, esperibile solo in mancanza di altri strumenti giuridici per tutelare il diritto leso.
26.1 Dunque, per la sua natura complementare e sussidiaria, l'azione ex art. 2041 c.c. può essere esercitata, nell'ipotesi di mancanza ab origine di un titolo specifico idoneo a far valere il diritto di credito, solo nel caso di unicità del fatto che ha determinato, senza giusta causa, l'impoverimento dell'uno a vantaggio dell'arricchimento dell'altro.
27. Nella controversia che qui ci occupa, a prescindere da ogni questione sulla sussistenza o meno del carattere della sussidiarietà (cfr. Cass. SU 33954/2023; Cass.
17 27008/2024), difetta in ogni caso il requisito essenziale dell'arricchimento in capo al convenuto.
27.1 Invero gli attori hanno sostenuto i costi della procedura di affrancazione al fine di eliminare, nell'interesse esclusivo loro proprio, il vincolo del prezzo massimo di cessione sull'immobile de quo, al fine di disporne liberamente e di altrettanto liberamente poterlo vendere al valore di mercato.
28. Tali costi non hanno determinato alcun incremento patrimoniale per il convenuto, né diretto né indiretto, mancando dunque nel caso di specie il presupposto oggettivo dell'azione.
28.1 Nel caso di specie l'impoverimento è giustificato da un interesse esclusivo della parte attrice, che ha eseguito la prestazione in favore del Comune, e in ogni caso manca un'utilità concreta e patrimoniale in via diretta per il convenuto.
29. Alla luce di quanto sopra, consegue il rigetto della domanda proposta in via subordinata ex art. 2041 c.c.
30. Atteso l'esisto di giudizio, le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti per la reciproca soccombenza (cfr. Cass. SU 32061/2022; Cass. 16430/2023 in motivazione;
Cass. 13827/2024 in motivazione).
31. Osserva il Giudice che, sebbene sia stata accolta la domanda degli attori volta alla dichiarazione di nullità parziale dell'atto di compravendita del 10/10/2000 in relazione all'art. 3, sono state rigettate sia la domanda principale di risarcimento del danno e di ripetizione di indebito sia quella subordinata fondata sull'art. 2041 c.c..
31.1 Tale esito configura un'ipotesi di soccombenza reciproca, che legittima la compensazione integrale delle spese processuali, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c..
P.Q.M.
definitivamente pronunciando:
• dichiara la nullità parziale del contratto di vendita del 10/10/2000, con cui gli attori Pt_1
e hanno acquistato dal convenuto , con atto a rogito
[...] CP_1 CP_2 del notaio (rep. 39605; racc. 24172), la proprietà superficiaria dell'unità Per_1 immobiliare sita a Roma, in piazza Gaspare Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da appartamento e soffitta, il tutto censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n.
1569 foglio 290 subalterno 70, e da box auto, censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n. 1569 foglio 290 subalterno 107, nella parte in cui (art. 3) determina in £
18 210.000.000 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso -ex artt. 1339 e 1419, comma 2,
c.c.- del prezzo massimo di cessione, pari a £ 176.127.267;
• rigetta le domande di risarcimento del danno e di ripetizione di indebito proposte dagli attori;
• rigetta la domanda proposta in via subordinata dagli attori ai sensi dell'art. 2041 c.c.;
• compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso a Roma, il 27/6/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
19
N. RG
N. CRON
.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 7012 Ruolo Generale dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza dell'11 dicembre 2024, vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...], in piazza Gaspare Ambrosini Parte_1 C.F._1
n. 39) e
(c.f. ; residente a [...] C.F._2
Ambrosini n. 39), elettivamente domiciliati a Roma, in via Catania n. 32, presso lo studio dell'avv.to Daniela
Giuliani, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORI
E
(c.f. ; residente a Roma), CP_2 C.F._3 elettivamente domiciliato a Roma, in viale dei Colli Portuensi n. 536, presso lo studio dell'avv.to Stefano Gorini, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTO
OGGETTO: contratto di vendita immobiliare
CONCLUSIONI: per parti atrici (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Giuliani si riporta all'atto introduttivo e precisa le conclusioni come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., da aversi qui integralmente richiamata …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Revelli si riporta alle conclusioni di cui alla comparsa di risposta nonché alle memorie ex art. 183/6 n. 1 e n. 2 c.p.c.
…”;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato al convenuto , gli attori CP_2 Pt_1
e allegavano che in data 10/10/2000 avevano acquistato dall'odierno
[...] CP_1 convenuto il diritto di superficie dell'unità immobiliare sita a Roma, in piazza Gaspare
Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da un appartamento e una soffitta, per la somma complessiva di £ 210.000.000 (pari ad € 108.471,00); che il suddetto compendio immobiliare era stato venduto dal convenuto ad un prezzo superiore rispetto a quello massimo di cessione indicato nella convenzione stipulata con il Comune di Roma del 19/12/1991, rep. 11352/544; che essi attori avevano scoperto l'esistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione e della suddetta convenzione solo nell'anno 2018, quando, a loro volta, si erano determinati a vendere l'immobile de quo; che la suddetta convenzione aveva previsto una limitazione in ragione della quale il prezzo massimo di cessione non poteva essere superiore alla somma di £
176.127.267; che tale vincolo, al momento dell'acquisto del 10/10/2000, non era stato rispettato dall'odierno convenuto;
che essi attori, al fine di poter comunque alienare l'immobile a terzi, avevano presentato al Comune di Roma un'istanza per ottenere la liberazione dal menzionato vincolo;
che in data 31/10/2018 avevano stipulato con il Comune di Roma un'apposita convenzione per l'eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione, registrata a Roma il 6/11/2018 al n. 34823 serie 1/t, e avevano versato quale corrispettivo la somma di € 5.892,58 oltre ulteriori € 1.200,00 per spese notarili;
che con lettera del 4/04/2019 avevano invitato il convenuto a concludere una convenzione di negoziazione assistita, al fine di ottenere la refusione delle spese versate al Comune di Roma;
che in data 6/5/2019 avevano ricevuto dal convenuto il declino all'invito e la contestazione di ogni sua responsabilità. Tanto premesso, gli attori istavano per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione nei seguenti termini: “1) Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. Per_1
39605 e raccolta n. 24172, trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541 nella parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in lire 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione nella somma di lire 176.127.267; 2) Condannare il Sig. CP_2 residente in [...] al pagamento della somma di euro 5.892,58 oltre spese notarili per risarcimento danni occorsi ai Sigg.ri e Parte_1 CP_1
2 per le causali di cui in premessa ai sensi dell'art. 1218-1223-1224 e 2043 cc per complessivi euro 7.092,58, salvo la diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. 3) Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore dello scrivente avvocato che si dichiara antistatario”.
Con decreto del 23/2/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 7/5/2022, indicata in citazione, al 10/5/2022.
In data 13/4/2022 si costituiva in giudizio il convenuto , che contestava CP_2 tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dagli attori e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale adito, rigettata e disattesa ogni contraria istanza, Pronunciare l'inammissibilità e/o improcedibilità delle domande attoree per i motivi esposti in narrativa. Nel merito, rigettare tutte le domande formulate dagli attori perché infondate in fatto ed in diritto e non provate.
Con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre al rimborso delle spese generali, CPA ed
IVA, come per legge e se dovuta”.
All'udienza di prima comparizione del 10/5/2022 erano presenti i procuratori delle parti, che insistevano come in atti e chiedevano la concessione dei termini ex art. 183/6 c.p.c..
Erano assegnati i richiesti termini, con rinvio all'udienza del 15/11/2022, da svolgere con modalità cartolare e con assegnazione di termine, fino a cinque giorni prima dell'udienza, per il deposito di note di trattazione scritta.
Le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art. 183/6 c.p.c. e delle note di trattazione cartolare.
Con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., gli attori precisavano le conclusioni nei seguenti termini: “Tanto premesso e ritenuto, gli attori come in atti rapp.ti dom.ti e difesi si riportano a tutte le richieste, eccezioni e deduzioni già formulate ed alle precisazioni, modificazioni e richieste contenute nel presente atto, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni dell'atto introduttivo sulla base delle predette precisazioni perché fondata in fatto e diritto per i motivi sopra precisati e di seguito riportate: Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. Per_1
39605 e raccolta n. 24172, trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541 nella parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in lire 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione nella somma di lire 176.127.267; Condannare il Sig. CP_2 residente in [...] al pagamento della somma di euro 5.892,58
3 oltre spese notarili per risarcimento danni occorsi ai Sigg.ri e Parte_1 CP_1 per le causali di cui in premessa ai sensi dell'art. 1218-1223-1224, 1489 c.c. e 2043 cc per complessivi euro 7.092,58, salvo la diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c.. Condannare in ogni caso il Sig. a rimborsare la somma di euro 7.092,58 come sopra CP_2 determinata ex art. 2033 c.c. ovvero in quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. oltre interessi. In via subordinata e non creduta ipotesi di accoglimento delle richieste di controparte condannare il Sig. ad indennizzare ex art. 2041 c.c. i Sig.ri e CP_2 Pt_1 [...] corrispondendo in loro favore la somma di euro 7.092,58 come sopra determinata. Con CP_1 vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore dello scrivente avvocato che si dichiara antistatario”.
All'udienza del 15/11/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'udienza dell'11/12/2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'11/12/2024, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 3/3/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La domanda degli attori, così come proposta, è in parte fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione.
1.1 Richiamato quanto esposto, va rammentato che gli attori hanno introdotto il presente giudizio nei confronti del convenuto al fine di veder accertata e dichiarata la CP_2 nullità del contratto di compravendita, stipulato il 10/10/2000 con atto a rogito notaio rep. 39605 e raccolta n. 24172 e trascritto a Roma 1 il 12/10/2000 al n. 50541, nella Per_1 parte in cui (art. 3) determina il prezzo di vendita in £ 210.000.000 con sostituzione ad esso del prezzo massimo di cessione, fissato nella somma di £ 176.127.267. Hanno altresì domandato la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 7.092,58 a titolo di risarcimento del danno o di ripetizione di indebito ovvero, in subordine, hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 7.092,58 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c..
2. Il convenuto per converso ha negato qualsivoglia responsabilità a proprio carico e, per tale ragione, ha domandato il rigetto di tutte le domande formulate dagli attori.
4 3. Così schematicamente ricostruite le posizioni delle parti, appare opportuno premettere un quadro riassuntivo della normativa e della giurisprudenza in materia di edilizia economica e popolare e in particolare in tema di vincolo del prezzo massimo di cessione.
3.1 Data per nota l'originaria normativa di cui alla L. 865/1971 e alla L. 448/1998, va ricordato che la Cassazione, risolvendo il precedente contrasto giurisprudenziale, ha precisato che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la 'ratio legis' di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita” (cfr. Cass. SU
18135/2015).
3.2 Dunque, nelle vendite del diritto di superficie su alloggi realizzati in base a convenzioni tra il Comune e il costruttore ex art. 35 L. 865/1971, in sede di attuazione di piani di edilizia economica e popolare, il prezzo massimo di cessione imposto dalle convenzioni attuative dell'art. 35, comma 8, della L. 865/1971, trascritte nei Registri Immobiliari, doveva considerarsi, in base a detta soluzione giurisprudenziale, un onere reale, che permaneva sugli immobili anche nelle cessioni successive alla prima e fino a quando non fosse stato rimosso attraverso l'affrancazione, il tutto allo scopo di garantire l'accesso agli alloggi popolari delle fasce sociali deboli e di evitare che i beneficiari delle assegnazioni potessero speculare in danno dei loro aventi causa, rivendendo gli immobili a prezzo di mercato.
3.3 La suddetta interpretazione è stata poi seguita da successiva giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 21/2017; Cass. 30951/2017; Cass. 13345/2018).
3.4 Ancora più di recente detti principi sono stati ribaditi da Cass. SU 21348/2022, che, tanto con riferimento alle convenzioni P.E.E.P. (Piano di Edilizia Economica e Popolare) quanto con riferimento alle convenzioni 'legge Bucalossi', ha ribadito che “… in materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3- bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla legge n.
136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49- bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della legge n. 865 del 1971
5 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del
d.P.R. n. 380 del 2001. …” (cfr. citata sentenza in motivazione).
3.5 Sulla base di tale ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, nascente appunto dal precedente delle Sezioni Unite del 2015, è conseguenziale che, riconosciuto il carattere di norma imperativa all'art. 35, comma 8, della citata L. 865/1971, la clausola negoziale, contenente un prezzo difforme da quello vincolato, è affetta da nullità parziale ed è sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra, contemplante il prezzo massimo determinato in forza dell'originaria convenzione di cessione.
3.6 Successivamente, per effetto dell'art. 25 undecies della L. 17/12/2018 n. 136, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 18/12/2018 ed entrata in vigore il 19/12/2018, sono state apportate delle modifiche alla disciplina sul prezzo massimo di cessione e a quella relativa all'affrancazione dal relativo vincolo, costituente onere reale, negli alloggi di edilizia convenzionata agevolata costruiti ai sensi dell'art. 35 della L. 22/10/1971 n. 865.
3.7 Invero, l'art. 25 undecies, comma 1, del D.L. 23/10/2018 n. 119, inserito dalla
Legge di conversione n. 136 del 17/12/2018 e in vigore dal 19/12/2018, ha previsto delle modifiche all'art. 31 della L. 23 dicembre 1998 n. 448.
3.8 In particolare è stato sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della L.
448/1998, stabilendo che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo
6 precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”.
3.9 Inoltre è stato introdotto l'art. 31, comma 49 quater, della L. 448/1998 e si è stabilito che “In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”.
3.10 All'art. 25 undecies, comma 2, è stato poi previsto che “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
3.11 E' invece rimasto invariato l'art. 31, comma 49 ter, della L. 23/12/1998 n. 448, secondo il quale “Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all'art. 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001 n. 380”.
3.12 Dunque, rispetto alla normativa previgente, la modifica introdotta dalla L.
136/2018, di conversione con modifiche del D.L. 119/2018, riguarda essenzialmente: 1)
l'avere esteso la legittimazione a richiedere e pagare l'affrancazione dal vincolo reale del prezzo massimo di cessione, prima riservata alla facoltà del solo titolare attuale della proprietà
o del diritto di superficie sull'immobile di edilizia agevolata convenzionata, a coloro che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (e quindi anche ai venditori), che si sono pertanto visti riconoscere un vero e proprio diritto potestativo concorrente, rispetto al quale i titolari attuali del diritto di proprietà o di superficie sull'immobile di edilizia agevolata convenzionata si trovano in una posizione di soggezione, prevedendo per l'affrancazione la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e confermando la necessità della trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ai fini dell'opponibilità ai terzi della rimozione del vincolo reale;
2) nell'avere attribuito ad un decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, da emanare entro il 18/1/2019 -ma in realtà intervenuto solo in data 28/9/2020 con entrata in vigore il 25/11/2020- previa intesa in
7 sede di Conferenza unificata ai sensi dell'art. 9 del D.Lgs 28/8/1997 n. 281, il compito di determinare l'ammontare della somma necessaria all'affrancazione in una percentuale del prezzo massimo di cessione, anche con riduzioni correlate alla durata residua del vincolo,
e di stabilire criteri e modalità per la concessione da parte dei Comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione del vincolo;
3) nell'avere previsto che, durante la
“pendenza della rimozione dei vincoli”, la differenza tra il prezzo di mercato contrattualmente previsto e il prezzo massimo di cessione sia destinata a non produrre effetto, ossia non permetta a colui, che abbia acquistato l'immobile a prezzo di mercato anziché al prezzo massimo di cessione, di agire contro l'alienante per la ripetizione della somma indebitamente versatagli, pari alla differenza fra i due prezzi;
4) nell'avere stabilito che l'estinzione dell'onere reale del prezzo massimo di cessione, a seguito della positiva conclusione della procedura amministrativa di affrancazione, intrapresa dal titolare del diritto sull'immobile o da qualunque altro soggetto interessato, determini anche retroattivamente l'estinzione dell'azione di ripetizione di indebito o di arricchimento ingiustificato, già esercitate dall'acquirente dell'immobile di edilizia agevolata convenzionata per ottenere il rimborso della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione, facendo quindi venire meno il carattere indebito del pagamento del corrispettivo eccedente il prezzo massimo di cessione fin dal momento dell'intervenuta vendita immobiliare tra i privati e prevedendo altresì che l'affrancazione comporti anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (se ancora esistente), con conseguente libera trasferibilità dell'immobile successivamente all'affrancazione sia dal punto di vista del prezzo che sotto il profilo dei requisiti soggettivi dell'acquirente; 5) nell'avere espressamente esteso la normativa sull'affrancazione dall'onere reale del prezzo massimo di cessione anche alle compravendite immobiliari intervenute prima della riforma, entrata in vigore in data 19/12/2018.
3.13 Per quanto riguarda poi il decreto n. 151 del Ministro dell'Economia e delle
Finanze del 28/9/2020, entrato in vigore il 25/11/2020, è stata prevista la riduzione alla metà degli importi dovuti ai Comuni per l'affrancazione, quando si tratti di immobili in diritto di superficie, e ulteriori criteri di riduzione in base al tempo trascorso dalla convenzione, nonché la possibilità di un pagamento rateizzato dell'importo dovuto per l'affrancazione e la cessazione del vincolo in caso di intervenuta convenzione di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sull'alloggio o, qualora si tratti di alloggi in proprietà, quando sia scaduta la durata prevista della convenzione.
8 3.14 Da ultimo è intervenuto il DL 77/2021, convertito con modificazioni nella L.
108/2021, che ha precisato l'ammontare massimo degli oneri di affrancazione e i tempi della relativa procedura amministrativa (art. 22 bis).
3.15 Si rammenta inoltre, a conforto del consolidato orientamento di questo Ufficio in ordine alla piena legittimità costituzionale della richiamata normativa dell'art. 31, commi 49 bis, ter e quater, della L. 448/1998, così come novellato dall'art. 25 undecies della L.
136/2018, che è intervenuta la Corte Costituzionale che con la sentenza n. 210/2021 ha “…1) dichiara(to) inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria), convertito, con modificazioni, in legge 17 dicembre 2018, n. 136, e dell'art. 31, commi 49-bis,
49-ter e 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo), come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del
2018, sollevata, in riferimento alla «normativa comunitaria relativa al divieto di "aiuti di
Stato"», dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe;
…” e ha altresì “…
2) dichiara(to) non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del
d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101,
102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della
Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n.
848, nonché all'art. 1 del Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo
1952, dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe”.
3.16 Ha escluso, per quanto di interesse, la Corte la prospettata illegittimità costituzionale dell'estensione con efficacia retroattiva della facoltà di affrancazione degli alloggi di edilizia convenzionata a tutte le persone fisiche che vi abbiano interesse, ivi inclusi i soggetti che, avendo alienato i diritti sull'immobile, non vantino più diritti sul medesimo e al riguardo ha individuato la ratio della novella “… nell'esigenza di rimediare all'asimmetria, evidenziatasi soltanto alla luce delle enunciazioni delle Sezioni unite, tra le prerogative delle parti dei contratti di compravendita stipulati a prezzo libero anteriormente all'arresto nomofilattico del 2015. Come emerge dai lavori preparatori, il legislatore ha inteso risolvere un problema di ampie dimensioni sorto nel mutato quadro interpretativo scaturito dalle indicazioni del giudice di legittimità. Diversamente da quanto ritenuto dal
9 rimettente, l'estensione della legittimazione all'affrancazione in capo ai venditori non si traduce in un ausilio foriero di disparità di trattamento, ma risponde, invece, a una finalità di riequilibrio che trova giustificazione proprio nei principi di uguaglianza e di ragionevolezza.
Non può, infatti, disconoscersi che, alla stregua dell'assetto regolatorio chiarito dal diritto vivente, l'acquirente dell'alloggio sociale a prezzo di mercato avrebbe potuto agire in ripetizione dell'indebito e al contempo affrancare, in quanto proprietario, il bene per poi rivenderlo a prezzo libero. Per contro, la formulazione ratione temporis dell'art. 31, comma
49 bis, della legge n. 448 del 1998 non permetteva al venditore attinto dalla pretesa restitutoria di adeguare, attraverso l'affrancazione, il valore del bene ceduto al prezzo concordato con la controparte. …” (cfr. citata Corte Cost. 210/2021 in motivazione).
3.17 La stessa citata Cass. SU 21348/2022 ha ribadito che “… La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del di. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'art. 31, comma 49- quater, della legge n. 448 del 1998 …” (cfr. citata sentenza in motivazione).
3.18 Il vincolo, incidente sull'autonomia contrattuale e sulla validità del contratto in ordine al prezzo, sussiste solo con riferimento alla pattuizione di un prezzo superiore rispetto a quello massimo, mentre le parti solo libere di determinarlo in misura inferiore a detto limite massimo (cfr. Cass. 11574/2024).
4. Chiusa questa parentesi e tornando al caso di cui ci si occupa, premesso che per l'immobile in questione va applicata la citata normativa in tema di edilizia economica e popolare, in particolare in tema di vincolo del prezzo massimo di cessione e premesso altresì che gli attori hanno eccepito la nullità parziale del contratto di compravendita in relazione alla clausola, con cui era stato pattuito il prezzo in misura superiore a quello massimo di cessione, osserva il Giudice che è di tutta evidenza, alla luce della richiamata giurisprudenza di legittimità, che la domanda di accertamento della nullità parziale è fondata, pur non essendo priva di rilievo processuale e sostanziale la circostanza che gli attori hanno richiesto e ottenuto dal Comune di Roma l'affrancazione alla luce del richiamato nuovo contesto normativo.
10 5. Al riguardo è processualmente emerso, in base alla documentazione prodotta, che in data 19/7/2018 gli attori hanno presentato, con assegnazione di n. repertorio QI/1120/2018, n. protocollo QI/123743/2018, e in relazione all'immobile per cui è causa, l'istanza di affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione presso il Dipartimento
Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia del Controparte_3
e che successivamente, in data 31/10/2018, hanno stipulato con il Comune la convenzione per l'eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione nei piani di zona di cui alla L. 167/1962, registrata a Roma il 6/11/2018 al n. 34823 serie 1/t (cfr. doc. 2 di parte attrice).
6. Tanto premesso, osserva il Giudice che la questione del buon esito del procedimento amministrativo di affrancazione non impedisce -anzi paradossalmente conferma l'esistenza di una situazione di originaria invalidità- di ritenere fondata la domanda di accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita del 10/10/2000, nella parte in cui (art. 3) determinava il prezzo di vendita in £ 210.000.000 anziché nella somma di £ 176.127.267, corrispondente al prezzo massimo di cessione (cfr. doc. 1 di parte attrice), in quanto è pacifico fra le parti che il prezzo di vendita era stato determinato senza l'osservanza del prezzo massimo di cessione (cfr. Cass. 21/2017).
6.1 Al riguardo, ribadito che l'inosservanza del prezzo massimo di cessione costituisce un onere reale, che grava e continua a gravare sull'immobile fino alla relativa eliminazione con la procedura di affrancazione, si evidenzia che la L. 136/2018, che ha modificato la procedura per l'affrancazione, quanto ai soggetti legittimati attivamente alla presentazione della domanda di affrancazione e quanto agli effetti sostanziali e processuali derivanti dalla presentazione stessa, non ha invece eliminato tout court il vincolo sull'immobile né ha modificato la natura giuridica dello stesso né la relativa incidenza sulla clausola relativa al prezzo della compravendita.
7. Per quanto riguarda il prezzo massimo, in citazione e nei successivi scritti difensivi
è stato indicato, quale appunto prezzo massimo di cessione, l'importo di £ 176.127.267, ben inferiore a quello concordato in £ 210.000.000 (cfr. doc. 1 di parte attrice: contratto di vendita all'art. 3).
8. In comparsa di risposta e nelle successive memorie ex art. 183/6 c.p.c. il convenuto non ha analiticamente contestato l'ammontare del predetto importo né ha in ogni caso indicato sotto quale specifico profilo -p.es. metodologia di calcolo, correttezza contabile dell'importo, ecc.- fosse non corretto l'importo indicato.
11 9. Pertanto, in mancanza di analitica contestazione da parte del convenuto del 'prezzo massimo di cessione' indicato in citazione, va individuato, quale appunto prezzo massimo di cessione, l'importo di £ 176.127.267, a fronte di quello indicato di £ 210.000.000 all'art. 3 del contratto di vendita (cfr. citato doc. 1 di parte attrice).
10. In conclusione, portando a sintesi le superiori osservazioni in fatto e in diritto e in relazione alla domanda proposta dalle parti attrici, deve essere dichiarata, nonostante l'entrata in vigore della L. 136/2018 dal 19/12/2018, la nullità dell'art. 3 del contratto di vendita del
10/10/2000, con cui gli attori hanno acquistato dal convenuto, con atto a rogito del notaio
(rep. 39605; racc. 24172), la proprietà superficiaria dell'unità immobiliare, sita a Per_1
Roma, in piazza Gaspare Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da un appartamento e una soffitta, il tutto censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n. 1569, foglio 290, subalterno 70, e da un box auto, censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n.
1569, foglio 290, subalterno 107, nella parte in cui determina in £ 210.000.000 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso -ex artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c.-
del prezzo massimo di cessione, pari a £ 176.127.267.
11. Passando alla disamina della domanda risarcitoria avanzata dagli attori, per l'importo di € 7.092,58, osserva il Giudice che la stessa non può trovare accoglimento per le seguenti motivazioni.
12. La parte attrice ha richiamato, a fondamento della domanda risarcitoria, indistintamente la disciplina contrattuale e quella extracontrattuale.
12.1 Sicuramente la domanda di responsabilità contrattuale assorbe quella ex art. 2043
c.c., in quanto quest'ultima si riferisce alla responsabilità aquiliana, mentre nel caso di specie si verte in ambito di pretesa responsabilità da contestato inadempimento contrattuale.
13. Con riferimento all'ordinaria responsabilità contrattuale in base ai richiamati artt.
1218, 1223 e 1224 c.c., osserva il Giudice che è stata vinta la presunzione di colpa in capo al convenuto.
14. Al riguardo, come condivisibilmente dedotto dal convenuto, osserva il Giudice che
-come detto- in relazione agli immobili realizzati in regime di edilizia agevolata, la questione del vincolo del prezzo massimo di cessione ha subito la ricordata evoluzione significativa in ambito giurisprudenziale in epoca di molto successiva alla stipula del contratto che qui ci occupa.
14.1 Invero -si richiamano le superiori osservazioni- anteriormente alla citata sentenza della Cassazione SU 18135/2015 l'orientamento giurisprudenziale prevalente riteneva che,
12 dopo il primo trasferimento dell'immobile, il vincolo del prezzo massimo di cessione non fosse più operante, mentre -come detto- con la predetta sentenza si è stabilito che il vincolo del prezzo massimo di cessione, previsto dall'art. 35, della L. n. 865/1071, continuava a gravare, come onere, sugli immobili anche nelle vendite successive alla prima, salvo che si fosse proceduto all'affrancazione.
14.2 Fino alla pronuncia delle SU con la ricordata sentenza n. 18135/2015,
l'interpretazione giurisprudenziale dominante -lo si ripete- escludeva l'applicabilità del vincolo del prezzo massimo di cessione alle cessioni successive alla prima vendita (cfr. Cass.
7630/2011: “L'obbligo di contenere i prezzi di cessione di immobili, costruiti sulla base di concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto, nei limiti della convenzione-tipo approvata dalla Regione ai sensi dell'art. 7 legge 28 gennaio 1977 n. 10, grava soltanto sul costruttore titolare della concessione o su colui che è in questa subentrato, ma non sull'acquirente dell'immobile che intenda, a sua volta, rivenderlo”; Cass. 13006/2000).
15. Lo stesso notariato, come richiamato dal convenuto, era orientato in tal senso.
16. In tale contesto si colloca l'atto di compravendita oggetto di causa, risalente all'anno 2000, epoca in cui l'orientamento giurisprudenziale -come visto- era consolidato nel senso da ultimo riportato.
17. Per quanto più in particolare riguarda la domanda risarcitoria in base al richiamato art. 1489 c.c., norma specificamente dettata in tema di responsabilità contrattuale nell'ambito della compravendita, valgono queste brevi considerazioni di inquadramento della fattispecie.
17.1 In base all'art. 1489 c.c. è previsto che “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480” (comma 1) e che “si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli art. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488” (comma 2).
17.2 E' consolidato al riguardo l'orientamento per cui la disposizione di cui all'art. 1489 c.c. si applichi tanto con riferimento a oneri e diritti di godimento altrui di natura privatistica quanto con riferimento agli oneri e limitazioni di natura pubblicistica.
17.3 L'onere reale ex art. 1489 c.c., pur in mancanza di definizione legislativa, viene tradizionalmente inquadrato come un vincolo o peso di natura reale, oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento e commerciabilità e che lo stesso può essere -come detto- sia di natura privatistica (come ad es. gli oneri consortili o gli
13 oneri condominiali) sia di natura pubblicistica (come nel caso tipico di immobile realizzato in difformità dalla concessione edilizia ovvero senza il rispetto di vincoli imposti, ecc.).
17.4 La tutela, prevista nel caso di oneri pubblici o privati o di diritti altrui gravanti sul bene compravenduto, presuppone appunto la non conoscenza o conoscibilità degli oneri o diritti altrui da parte del compratore in base all'ordinaria diligenza (art. 1489 c.c.): in giurisprudenza si distingue, ai fini della 'non apparenza', tra vincoli edilizi previsti in contratto ovvero fissati per legge o imposti da atti amministrativi aventi efficacia erga omnes
e vincoli imposti da specifici provvedimenti amministrativi di carattere particolare (cfr. Cass.
2737/2012; Cass. 14289/2018).
17.5 Dunque, dando continuità alla propria giurisprudenza, va ribadito che, oltre al presupposto oggettivo del bene che risulta gravato da oneri pubblici o privati o da diritti, reali o personali, altrui, è necessario, ai fini della tutela ex art. 1489 c.c., il requisito (negativo) della non conoscenza del vincolo da parte del compratore ovvero anche della non conoscibilità dello stesso in base all'ordinaria diligenza parametrata alla figura dell'uomo medio.
17.5.1 Va al riguardo ricordato che il concetto di conoscibilità è distinto da quello di visibilità (cfr. Cass. 3348/2018 in motivazione: “… Inoltre si fa, così, coincidere la riconoscibilità con la visibilità; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre è riconoscibile come vizio …”).
17.6 Nel caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., del cui perimetro di applicazione si è detto tanto con riferimento al requisito positivo quanto con riferimento al requisito negativo, è stato affermato in giurisprudenza che “… l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c.” (cfr. Cass. 4786/2007; Cass. 16053/2002); quindi il compratore ha in ogni caso diritto anche al risarcimento del danno in base alle norme generali degli artt.
1218 e 1223 c.c..
18. Tanto premesso si osserva, quanto alla deduzione di parte attrice sul fatto che il compratore avesse garantito la libertà del bene da vincoli e oneri (cfr. comparsa conclusionale
14 a pag. 8: “… L'art. 2, 2 cpv, del contratto di compravendita recita testualmente che 'la vendita segue altresì con il possesso … con le più ampie garanzie di legge in ordine alla proprietà, disponibilità, libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli…' …”), che effettivamente al citato art. 2 del contratto di compravendita del
10/10/2000 era previsto che “la vendita segue … con le più ampie garanzie di legge in ordine alla proprietà, disponibilità e libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca iscritta …, il cui debito relativamente all'immobile in oggetto è estinto e le cui formalità di cancellazione sono in corso a cura e spese del mio coadiuvato. La parte venditrice ai sensi di legge presta la garanzia per l'evizione” (cfr. contratto di vendita in atti).
19. Al riguardo peraltro la domanda in parte qua non è accoglibile sotto due distinti, ma concordanti punti di vista che portano ad escludere la non apparenza dell'onere.
20. In primo luogo non va dimenticato che nel contratto del 10/10/2000, sempre al citato art. 2, la parte acquirente (odierni attori) aveva dichiarato “… di ben conoscere ed accettare per sé ed aventi causa …” l'atto di provenienza, accettato unitamente all'ivi richiamato regolamento (cfr. citato art. 2: “… regolamento e atto …”), individuato appunto
(art. 1, ultimo come del citato contratto) nell'atto “… a rogito notaio Persona_2 di Roma in data 17 luglio 1995, rep. n. 18440, reg.to a Roma il 31 luglio 1995 trascritto in 2 agosto 1995 al n. 31121 di formalità” (cfr. doc. 3 di parte convenuta).
20.1 Orbene nel predetto atto di provenienza del 1995, prodotto dal convenuto come proprio doc. 2 (contratto di vendita dalla DICOS S.p.a. a ), all'art. 1 era stata CP_2 espressamente richiamata la Convenzione con il Comune di Roma del 19/12/1991 (rep. n.
11352/5448), costituente l'allegato “A” del predetto contratto: in detta convenzione all'art. 3 si faceva appunto riferimento alla convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35 della L.
865/1971, mentre all'art. 6 si faceva riferimento alla misura dei prezzi in relazione all'acquisto del diritto di superficie.
20.2 Pertanto, in relazione all'invocata tutela ex art. 1489 c.c., osserva il Giudice che gli attori erano a conoscenza o potevano ragionevolmente essere a conoscenza, secondo il parametro di condotta dell'uomo medio, della Convenzione con il Comune di Roma del
19/12/1991, rep. 11352/5448, del notaio allegata al richiamato contratto del Persona_2
19/12/1995 (atto di provenienza), ove appunto era prevista l'esistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione.
15 20.3 Inoltre, sotto altro angolo visuale, non va dimenticato, con ciò escludendo alla radice la possibilità di invocare il risarcimento dei danni ex art. 1489 c.c., che la convenzione urbanistica in parola deve ritenersi oggetto di presunzione ex lege di conoscenza da parte di tutti i cittadini e quindi anche degli odierni attori (cfr. Cass. 30951/2017: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n.
865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. Tale vincolo, derivando direttamente dalla legge, comporta una presunzione "ex lege" di conoscenza da parte di tutti i cittadini, sicché deve escludersi che il compratore di un immobile, il quale assuma di avere ignorato, nel momento di conclusione della vendita, successivo a detta approvazione, i vincoli urbanistici cui esso è soggetto, possa invocare la garanzia ex art. 1489 c.c., per gli oneri non apparenti e non dichiarati, salva l'eventuale responsabilità assunta dal venditore con l'espressa dichiarazione di garanzia circa la libertà dell'immobile alienato ove sia riferibile anche ai vincoli derivanti da strumenti urbanistici”).
20.4 Pertanto, anche se all'epoca -e quindi prima della ricordata sentenza delle SU del
2015- l'orientamento anche notarile e non solo giurisprudenziale era nel senso della non opponibilità dell'onere del prezzo massimo di cessione alle vendite successive alla prima, gli attori avrebbero comunque potuto avvedersi del vincolo e quindi, indirettamente, la garanzia della libertà da oneri e vincoli trovava implicitamente un limite nella richiamata convenzione, contenuta nel richiamato atto di derivazione del bene.
21. Si evidenzia poi che nel caso di specie, come si è visto, non vi era neanche una specifica garanzia, assunta dal venditore , in relazione a vincoli derivanti da strumenti CP_2 urbanistici.
22. Alla luce di quanto sopra esposto la domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale deve essere rigettata.
23. Va analogamente rigettata la domanda di condanna del convenuto al pagamento della predetta somma di € 7.092,58 ex art. 2033 c.c. (cfr. conclusioni nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.: “… Condannare in ogni caso il Sig. a rimborsare la somma di CP_2 euro 7.092,58 come sopra determinata ex art. 2033 c.c. ovvero in quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa o in quella che il giudice riterrà giusta ed equa ex art. 1226 c.c. oltre interessi. …”).
16 23.1 Al riguardo è sufficiente rilevare che la domanda di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c. presuppone che la dazione di denaro (l'attribuzione patrimoniale), di cui deve essere evidentemente fornita la prova, risulti priva di causa per mancanza originaria (cfr. Cass.
3994/2006; Cass. 14585/2007; Cass. 16612/2008) ovvero per mancanza sopravvenuta di una causa debendi (cfr. Cass. 9052/2010; Cass. 715/2018; Cass. 6664/2018).
23.2 Nel caso di specie, in base alle prospettazioni degli attori si è al di fuori della fattispecie della ripetizione di indebito (cfr. ad ogni buon conto precedente paragrafo 3.9), in quanto è stata richiesta, a titolo di ripetizione di indebito, la somma pagata per l'affrancazione, ma non è stato prospettato in che cosa consisterebbe la mancanza originaria o sopravvenuta della causa debendi, così da giustificare la ripetizione di quanto pagamento al
Comune e neanche al convenuto.
24. Passando all'esame della domanda proposta dagli attori in via subordinata, ai sensi dell'art. 2041 c.c., osserva il Giudice che anche quest'ultima non può essere accolta.
25. Risulta pertanto assorbita ogni questione sull'ammissibilità o meno della modifica della domanda, con introduzione della domanda ex art. 2041 c.c. con la memoria ex art. 183/6
n. 1 c.p.c. (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. del convenuto, al primo paragrafo sulla non accettazione del contraddittorio).
25.1 Con la memoria ex art. 183/6 n. 1, c.p.c. gli attori hanno appunto chiesto, nel caso di rigetto della domanda principale, la condanna del convenuto al pagamento dell'importo di
€ 7.092,58 a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., corrispondente alle spese sostenute dagli attori per la procedura di affrancazione.
26. L'azione generale di arricchimento, ex art. 2041 c.c., presuppone cumulativamente l'esistenza di un arricchimento patrimoniale in capo al soggetto convenuto e di un corrispondente depauperamento della parte attrice, derivante dal medesimo unico fatto;
l'assenza di una giusta causa dello spostamento patrimoniale e la sussidiarietà del rimedio, esperibile solo in mancanza di altri strumenti giuridici per tutelare il diritto leso.
26.1 Dunque, per la sua natura complementare e sussidiaria, l'azione ex art. 2041 c.c. può essere esercitata, nell'ipotesi di mancanza ab origine di un titolo specifico idoneo a far valere il diritto di credito, solo nel caso di unicità del fatto che ha determinato, senza giusta causa, l'impoverimento dell'uno a vantaggio dell'arricchimento dell'altro.
27. Nella controversia che qui ci occupa, a prescindere da ogni questione sulla sussistenza o meno del carattere della sussidiarietà (cfr. Cass. SU 33954/2023; Cass.
17 27008/2024), difetta in ogni caso il requisito essenziale dell'arricchimento in capo al convenuto.
27.1 Invero gli attori hanno sostenuto i costi della procedura di affrancazione al fine di eliminare, nell'interesse esclusivo loro proprio, il vincolo del prezzo massimo di cessione sull'immobile de quo, al fine di disporne liberamente e di altrettanto liberamente poterlo vendere al valore di mercato.
28. Tali costi non hanno determinato alcun incremento patrimoniale per il convenuto, né diretto né indiretto, mancando dunque nel caso di specie il presupposto oggettivo dell'azione.
28.1 Nel caso di specie l'impoverimento è giustificato da un interesse esclusivo della parte attrice, che ha eseguito la prestazione in favore del Comune, e in ogni caso manca un'utilità concreta e patrimoniale in via diretta per il convenuto.
29. Alla luce di quanto sopra, consegue il rigetto della domanda proposta in via subordinata ex art. 2041 c.c.
30. Atteso l'esisto di giudizio, le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti per la reciproca soccombenza (cfr. Cass. SU 32061/2022; Cass. 16430/2023 in motivazione;
Cass. 13827/2024 in motivazione).
31. Osserva il Giudice che, sebbene sia stata accolta la domanda degli attori volta alla dichiarazione di nullità parziale dell'atto di compravendita del 10/10/2000 in relazione all'art. 3, sono state rigettate sia la domanda principale di risarcimento del danno e di ripetizione di indebito sia quella subordinata fondata sull'art. 2041 c.c..
31.1 Tale esito configura un'ipotesi di soccombenza reciproca, che legittima la compensazione integrale delle spese processuali, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c..
P.Q.M.
definitivamente pronunciando:
• dichiara la nullità parziale del contratto di vendita del 10/10/2000, con cui gli attori Pt_1
e hanno acquistato dal convenuto , con atto a rogito
[...] CP_1 CP_2 del notaio (rep. 39605; racc. 24172), la proprietà superficiaria dell'unità Per_1 immobiliare sita a Roma, in piazza Gaspare Ambrosini-via Antonio Castellari, costituita da appartamento e soffitta, il tutto censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n.
1569 foglio 290 subalterno 70, e da box auto, censito al Catasto del Comune di Roma alla particella n. 1569 foglio 290 subalterno 107, nella parte in cui (art. 3) determina in £
18 210.000.000 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso -ex artt. 1339 e 1419, comma 2,
c.c.- del prezzo massimo di cessione, pari a £ 176.127.267;
• rigetta le domande di risarcimento del danno e di ripetizione di indebito proposte dagli attori;
• rigetta la domanda proposta in via subordinata dagli attori ai sensi dell'art. 2041 c.c.;
• compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso a Roma, il 27/6/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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