REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASTI
SEZIONE CIVILE in composiZIne monocratica, la dott.ssa Nicoletta Sandri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I° grado iscritta al n. R.G. 374/2023 promossa da:

_1
C.F.: nato il [...] ad [...], ivi residente in [...], C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Guido Marinetti con studio in Asti, via Pelletta n. 18, ivi elettivamente domiciliato in forza di procura speciale in data 23.01.2023 allegata alla busta telematica contenente l'atto di citaZIne in pari data;

ATTORE
CONTRO
C.F.: nato l'[...] a [...] RO C.F._2
AL NG C.F.: nata il [...] ad [...] C.F._3
C.F.: nato il [...] in [...] Controparte_2 C.F._4
tutti rappresentati e difesi dagli avv.ti Alessio Invernizzi e Arianna Rinaldi con studio in Asti, c.so
Alfieri n. 310, ed ivi elettivamente domiciliati in forza di procura speciale in data 06.04.2023 allegata alla busta telematica contenente la comparsa di costituZIne e risposta datata 21.04.2023;
CONVENUTI
Oggetto: actio negatoria servitutis e usucapione.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
(come precisate all'udienza del 13.09.2024)
Per parte attrice:
“in via istruttoria, ammettere le prove per interrogatorio e testi sinora non ammesse;
nel merito, dichiarare che i convenuti non hanno diritto di passaggio sul ballatoio facente parte dell'unità immobiliare posta in Asti, Via Bonzanigo 16, già 8 e precisamente, al piano secondo (III.
F.t.) alloggio composto di cucina, tre camere, W.c., disimpegno e gabinetto sul ballatoio esterno oltre
a cantina;
al piano terreno: magazzino, censite al Catasto Fabbricati del Comune di Asti, F 77 part.
1625 sub 8 p. S1-2 Cat A/4 vani 5,5 superficie catastale mq 119, quanto all'alloggio ed alla cantina;
F 77 part. 1625 sub. 2 Cat. C/2 mq 22 quanto al magazzino, per raggiungere il sottotetto posto al di sopra dell'appartamento di proprietà dell'attore; dichiarare che l'attore è proprietario esclusivo delle scale poste a ovest del fabbricato descritte nella narrativa dell'atto di citaZIne a partire dal pianerottolo posto tra il piano I (II f.t.) e II (III f.t.) sino al piano sottotetto, in forza di legge, di usucapione o di altro titolo legittimo, dichiarando che ai convenuti non spetta diritto reale alcuno (comproprietà; servitù di passaggio per raggiungere il sottotetto) su detta porZIne di immobile;
dichiarare che l'attore è proprietario esclusivo, in forza di legge, in subordine, di usucapione del sottotetto descritto in narrativa, vale a dire la parte di sottotetto soprastante l'appartamento dall'attore cui si accede dalle scale di cui alla domanda che precede;
dichiarare tenuti e condannare i convenuti ad astenersi da qualsivoglia pretesa di utilizzo o futuro utilizzo dei beni sopradescritti. Vinte le spese.”
Per parte convenuta:
“respinta ogni contraria istanza: Nel merito:
- In via principale: a) dichiarare infondata e comunque respingere la domanda proposta dall'attore nei confronti dei
Sig.ri e con la quale chiede di dichiarare RO CP_3 Controparte_2 che i convenuti Sig.ri e non abbiano RO CP_3 Controparte_2 diritto di passaggio sul ballatoio facente parte dell'unità immobiliare sita in Asti, Via Bonzanigo 16, già 8 e precisamente al piano II (III f.t.) di proprietà del Sig. , essendo questa _1 l'unica via praticabile per poter accedere al sottotetto di cui i convenuti sono comproprietari;
b) dichiarare infondata e comunque respingere la domanda proposta dall'attore nei confronti dei
Sig.ri e con la quale chiede di dichiarare RO CP_3 Controparte_2 che l'attore sia proprietario esclusivo delle scale descritte in narrativa a partire dal pianerottolo posto tra il piano I (II f.t.) e II (III f.t.) sino al piano sottotetto, in forza di usucapione o di altro titolo legittimo, non sussistendone i presupposti di fatto e di diritto o comunque non avendone l'attore fornito alcuna valida dimostraZIne;

c) dichiarare infondata e comunque respingere la domanda proposta dall'attore nei confronti dei
Sig.ri e con la quale chiede di dichiarare RO CP_3 Controparte_2 che l'attore sia proprietario esclusivo del sottotetto descritto in narrativa, vale a dire la parte di sottotetto soprastante l'appartamento dell'attore cui si accede dalle scale di cui alla domanda che precede, in forza di usucapione o di altro titolo legittimo, non sussistendone i presupposti di fatto e di diritto o comunque non avendone l'attore fornito alcuna valida dimostraZIne;

d) dichiarare infondata e comunque respingere la domanda proposta dall'attore nei confronti dei
Sig.ri e con la quale chiede di dichiarare RO CP_3 Controparte_2 tenuti e condannare i convenuti ad astenersi da qualsivoglia pretesa di utilizzo o futuro utilizzo dei beni sopra descritti.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudiZI.”
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
I. ha evocato in giudiZI ed i figli e _1 RO CP_3 [...]
per sentire accogliere nei di loro confronti le conclusioni sopra riportate, esponendo, tra CP_2
l'altro, che: a) in data 12.04.2001 esso attore acquistò un appartamento sito in Asti via Bonzanigo n.
16 già n. 8 al piano secondo, sovrastante l'appartamento di proprietà dei convenuti che pretendono di transitare, provenendo dalle scale condominiali poste ad est del fabbricato, sul ballatoio di proprietà esclusiva dell'appartamento di esso attore per raggiungere il sottotetto attraverso una rampa di scala ivi presente che, dall'appartamento attoreo, conduce al sottotetto;
b) l'accesso al ballatoio dalle scale condominiali è da sempre precluso da un cancello in ferro, munito di serratura da aprirsi con chiave nell'esclusiva disponibilità di esso attore;
prima di raggiungere il vano scala vi
è un'ulteriore porta anch'essa da aprirsi con chiave, sempre nella sola disponibilità di esso attore;
c) in epoca remota, al sottotetto si poteva accedere attraverso una scala posta ad ovest del fabbricato che si dipartiva dalla cantina, serviva gli appartamenti posti al primo piano (ora ) e secondo CP
piano ( già ) e giungeva al sottotetto;
dagli anni 70 quando l'appartamento venne _1 R_ acquistato dal dante causa dell'attore (famiglia ) tale scala venne interrotta tra il primo ed il R_ secondo piano;
in particolare, già all'epoca non esisteva più la rampa di collegamento tra il piano primo ed il pianerottolo intermedio da cui si dipartiva la rampa che raggiungeva il secondo piano;

d) la famiglia , che aveva trovato chiuso il varco tra il pavimento del pianerottolo, il muro R_
del vano scala, il frontistante pavimento del pianerottolo del piano secondo e la rampa che dal pianerottolo saliva al secondo piano, rinforzò la struttura di chiusura sovrapponendovi dei tavelloni fissati con cemento;
parimenti, esso attore perfeZInava la chiusura con putrelle in ferro ed utilizzava il pianerottolo quale deposito di beni vari, installando nel muro del vano scala soprastante il pianerottolo una caldaia per l'impianto di riscaldamento del proprio appartamento, dove in precedenza vi era già una grossa caldaia posta sul pianerottolo;
e) negli anni esso attore effettuava opere di manutenZIne dei muri del vano scale e talvolta chiedeva di accedere al RO
sottotetto passando dal ballatoio, richiesta anche da ultimo respinta;
f) in data 16.01.2022
[...]
demoliva parte del manufatto posto a chiusura del varco nelle scale, cui faceva seguito la CP
querela sporta da esso attore.
II. Costituitisi i convenuti hanno contestato il fondamento delle difese avversarie deducendo, tra l'altro che: a) fin dall'acquisto dell'appartamento al primo piano di via Bonzanigo n. 18 in Asti avvenuto per atto a rogìto notaio in data 15.03.1974, essi convenuti hanno sempre transitato Per_2
sul ballatoio, pertinente all'appartamento divenuto di proprietà per raggiungere il _1
sottotetto di comproprietà, essendo questa l'unica via praticabile, facendosi aprire il cancello e la porta ivi posti dall'attore, non essendo in possesso delle relative chiavi;
b) il passaggio al sottotetto attraverso il vano scala secondario situato ad ovest dell'edificio è del tutto CP_4
impraticabile da sempre, non solo perché non venne mai realizzata la rampa di collegamento tra il piano primo ed il pianerottolo successivo, ma altresì per il fatto che i due piani sono pacificamente interrotti da una parete costruita dai proprietari dell'appartamento sito al piano secondo ( _1 già ), senza autorizzaZIne;
c) la demoliZIne di parte di tale manufatto posto a chiusura del R_ varco nelle scale ad ovest dell'edificio, è avvenuta trattandosi di opera abusiva;
d) non dimostrato è che esso non transiti per il ballatoio del da oltre vent'anni, essendovi RO _1
passato in occasione della sostituZIne della propria antenna ed ancora nel mese di aprile 2022 per accedere al vano caldaia con lo stesso occasione in cui si avvedeva della costruZIne _1 abusiva del manufatto nell'altro vano scala;
e) non corrisponde, pertanto, al vero che il _1
abbia utilizzato in maniera esclusiva il sottotetto e che delle scale, successive al ballatoio, necessarie per raggiungere tale sottotetto, l'attore ne abbia acquistato la proprietà esclusiva per usucapione, apparendo inverosimile che essi convenuti non ne abbiano fatto uso per oltre un ventennio;
a dimostraZIne esso sottoscrisse con il una comunicaZIne RO _1
del 27.03.2006 rivolta al Comune di Asti, serviZI urbanistico, in cui essi davano atto di voler eseguire opere di manutenZIne ordinaria del fabbricato di via Bonzanigo n. 16.
III. Assegnati i termini per il deposito delle memorie previste dall'art. 183 VI° comma c.p.c., la causa è stata istruita a mezzo documenti ed assunZIne di prove orali, dopodichè all'udienza del
13.09.2024 sono state precisate le conclusioni con assegnaZIne dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, quindi, la causa è stata trattenuta in decisione.
IV. Va, innanzitutto, chiarito che la domanda attorea relativa al sottotetto è riferita unicamente a quella porZIne di sottotetto sovrastante l'appartamento ora di alla quale si accede dalle _1
scale poste ad ovest del fabbricato, mentre è del tutto estranea a tale domanda l'altra porZIne di sottotetto divisa da un muro portante cui si accede attraverso le scale condominiali. Tanto chiarito, va ricordato che il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenZIne di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo (uti dominus), non ha la necessità di compiere atti di interversio possessionis di cui all'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibili con il permanere del compossesso altrui (cfr.
Cass. Civ. 12.04.2018 n. 9100), gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (cfr. Cass. Civ. 20.09.2007 n. 19478). Per contro, non sono al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti tollerati dagli altri o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogaZIne di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad un'estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (Cass. Civ. n. 16841/2005). Il condomino può, dunque, usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità dell'interversione del possesso, ma attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. Il mutamento del titolo ex art. 1102 comma II° c.c. deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini, incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla stessa cosa.
A sostegno dell'allegata usucapione devono porsi degli atti, univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenZIne di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo.
In definitiva, il comproprietario che abbia l'autonomo godimento del bene comune, per poterne utilmente invocare l'usucapione, deve dimostrare di avere, a partire da un dato momento, sostituito all'originario godimento uti condominus quello animo domini, e di avere quindi esercitato, per il tempo richiesto ai fini dell'usucapione, il relativo possesso esclusivo ed animo domini, incompatibile con la possibilità degli altri comproprietari di fare uso del bene stesso e, dunque, incompatibile con il permanere del compossesso altrui sullo stesso bene.
La prova del possesso ad usucapionem, vale a dire, dei suoi elementi costitutivi configurati dal potere generico sulla cosa e dalla esteriorizzaZIne di tale potere in attività corrispondenti all'eserciZI del diritto di proprietà, protratti per un congruo periodo di tempo, riguarda una situaZIne di fatto e, perciò, costituisce un giudiZI rimesso al giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità, se motivato in modo logicamente corretto e sufficiente (Cass. Civ. 31.08.2015 n.
17321).
V. Nel caso in esame, è stato dimostrato l'eserciZI di tale dominio uti dominus sui beni oggetto di causa per un lasso temporale e una relaZIne funZInale con gli stessi, tipico del proprietario esclusivo.
Difatti, le emergenze probatorie depongono per la sussistenza dei presupposti dell'usucapione della cosa comune, consistente nella porZIne di solaio sovrastante l'appartamento del e nella _1
scala posta ad ovest del fabbricato ubicato in via Bonzanigo per cui è causa.
Incontroverse ovvero documentate sono le circostanze di seguito esposte:
- in data 12.04.2001 acquistò con atto a rogìto notaio i locali _1 Persona_3
formanti parte del fabbricato in condominio sito in Asti, via Bonzanigo n. 16 già n. 8 e, precisamente: al piano secondo alloggio composto di cucina, tre camere, w.c., disimpegno e gabinetto sul ballatoio esterno, oltre a cantina posta sotto l'androne carraio;
al piano terreno magazzino, passaggio carraio e cortile comune;
con i diritti di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio di cui i locali in oggetto fanno parte in ragione di 400/1000 quanto all'alloggio ed alla cantina, e di 50/1000 quanto al magazzino;
i locali vennero venduti a corpo, “con tutte le accessioni, pertinenze, dipendenze, servitù attive e passive di qualunque specie, come fino ad oggi praticate, diritti (compresi quelli di comproprietà in ragione di metà sul solaio posto nel sottotetto),
e con possesso immediato...” (cfr. doc. n. 1 attoreo);
- all'atto di tale compravendita, tra i danti causa di consegnò Persona_4 _1
all'acquirente la lettera, a suo tempo ricevuta dall'avv. Ferraris, di invito alla data del 10.05.1999 a riconoscere a il diritto di passaggio sul ballatoio davanti all'alloggio in allora di RO
proprietà (cfr. doc. 20); R_
- sempre in occasione dell'atto di vendita de quo, con scrittura privata in pari data (12.04.2001) la parte venditrice, ad integraZIne del rogìto, dichiarò e garantì “che la porZIne di ballatoio frontistante l'alloggio in oggetto, quale risulta delimitata in luogo da un cancelletto metallico da un lato e da una porta dall'altro, è dal 1974 nella esclusiva disponibilità di essa parte venditrice, la quale ne possiede e ne ha sempre posseduto in via esclusiva le chiavi di accesso. Dichiara e garantisce pertanto la parte venditrice che gli altri condomini del fabbricato, ed in particolare il proprietario dell'alloggio sottostante, non hanno alcun diritto di passaggio sul ballatoio stesso, né altra pretesa o ragione;
in particolare dà atto che da oltre venti anni la rampa di accesso dall'alloggio sottostante ai piani superiori e al solaio è stata eliminata”. (cfr. doc. n. 26 attoreo);
- dopo l'acquisto comunicò l'intenZIne di effettuare opere di manutenZIne al _1 CP_5
che chiese anche la firma di trattandosi di opere per parti comuni (cfr. doc.
[...] RO
27 attoreo); pertanto, in data 22.03.2006, e comunicarono al Comune di Asti CP _1
l'esecuZIne delle opere di manutenZIne ordinaria del fabbricato di via Bonzanigo n. 16, consistenti nella “ripassatura tetto con parziale sostituZIne e riparaZIne dell'ordinatura secondaria del tetto e del manto di copertura;
parziale sostituZIne degli elementi di proteZIne e di convogliamento delle acque;
parziale ripristino degli intonaci e dei rivestimenti;
sostituZIne parziale dei serramenti esistenti con altre di analoga tipologia” (cfr. doc. n. 5 comparsa di costituZIne e risposta);
- tali lavori di manutenZIne del tetto comune vennero realizzati attraverso l'accesso al sottotetto, passando dal ballatoio antistante l'appartamento del e la relativa spesa venne sostenuta _1
da e il quale, richiese altresì il ripristino degli intonaci sulla RO _1
facciata lato cortile in corrispondenza del proprio appartamento, pagandone la spesa per l'intero a suo carico;

- in epoca remota, al sottotetto si poteva accedere attraverso una scala condominiale, posta ad ovest del fabbricato, che dipartiva dalla cantina, serviva gli appartamenti al primo piano (ora ) e CP secondo piano (già ora e giungeva al sottotetto (cfr. doc. 31 attoreo dal quale R_ _1 emerge che, in forza dell'atto pubblico di vendita del 19.08.1925, venne “pure compresa nella vendita altra scala con gradini in pietra che va dalla cantina al solaio, quale scala però resta comune tra i venditori e gli acquisitori)”; quando l'appartamento venne acquistato dai R_
(danti causa del , negli anni 70, tale scala posta ad ovest dell'edificio risultò interrotta _1
tra il primo ed il secondo piano per cui, in sostanza, non esisteva più la rampa di collegamento tra tali piani, essendo stato chiuso il varco da tavole in legno supportate da lastrelli innestati nel muro in cui erano state inchiodate, struttura poi rinforzata dai con dei tavelloni fissati con R_
cemento e, dopo l'acquisto, anche il vi posiZInò delle putrelle in ferro (cfr. planimetria _1
catasto ediliZI urbano allegata al doc. 12 attoreo);
- l'attore, quindi, utilizzava il pianerottolo quale deposito di scatole, attrezzi e beni vari, nel muro del vano scala vi installava una caldaia per il riscaldamento del proprio appartamento e negli anni poi effettuava la necessaria manutenZIne;

- in data 16.01.2022 in assenza del demoliva parte del manufatto a RO _1
chiusura del varco scale;

- a seguito di sopralluogo del 20 – 24 gennaio 2023 del settore urbanistica del è CP_5 stata accertata l'”Avvenuta rimoZIne di una controsoffittatura inclinata costituita da laterizi
(presumibilmente tavelle), appoggiate su profilati metallici ancora presenti, localizzata nel vano scala secondario a ovest dell'edificio, tra il primo e il secondo piano…..Tale vano scala, accessibile dal cortile al piano terra e tramite i ballatoi lato cortile nei piani primo e secondo
(vedere foto n. 1 – 2), risulta costituito da varie rampe di scala in muratura dalla cantina al piano terreno e al primo piano. Non risulta sia mai stata, invece, realizzata la rampa di scala di collegamento tra il primo piano e il pianerottolo successivo, lasciando un vuoto debitamente delimitato da ringhiere, occluso in tempi non accertati con la controsoffittatura sopra citata e ora rimossa …….Si rileva infine che a partire dal pianerottolo del secondo piano risulta esistente una scala in legno di accesso ai locali sottotetto soprastanti le u.i. di proprietà, attualmente ad uso sgombero e allo stato grezzo, che non risultano rappresentati né in catasto né nelle pratiche edilizie precedenti…” (cfr. doc. n. 3 allegato alla comparsa di costituZIne e risposta ). CP
Parimenti risulta per tabulas e, in ogni caso, è pacifico che:
- gli immobili costituenti il complesso di fabbricati di via Bonzanigo n. 16 “fruiscono di un'unica scala sita sul confine tra il primo ed il secondo fabbricato, dalla quale, a mezzo di balconi-ballatoi, vengono serviti gli alloggi ai vari piani;
l'accesso alla scala viene praticato dal cortiletto comune al quale si accede da via Bonzanigo, passando sotto un portone-passaggio carraio facente parte del primo corpo di fabbrica” (cfr. ctu in data 22.11.1982 depositata sub doc. 11 attoreo);
- per accedere al sottotetto per cui è causa si deve necessariamente transitare sul ballatoio antistante l'appartamento di proprietà non essendovi altro percorso praticabile né essendo lo _1 stesso raggiungibile dall'appartamento di proprietà dei convenuti;

- il ballatoio, ora di proprietà fosse chiuso da un cancello (cfr. doc. 16 attoreo, comparsa _1 datata 24.05.1983 in cui si diede atto al punto c) che già in allora “ogni ballatoio ha il suo cancello chiuso…”) e successiva porta entrambi dotati di serrature, le cui chiavi sono sempre state nel possesso esclusivo del proprietario dell'immobile frontistante il ballatoio (circostanza ammessa al capo 2 memoria difensiva 17.07.2023 di parti convenute).
Passando ad esaminare le risultanze testimoniali, va osservato come le stesse abbiano confermato le allegaZIni attoree.
Rileva in primis la testimonianza di (dante causa di che testualmente Persona_4 _1 riferisce “l'alloggio che ora è di era stato acquistato nel 1974 da mio padre _1
e sul ballatoio nessuno poteva passare e nessuno è mai passato, né che aveva RO acquistato anche lui nel 1974, anno più anno meno;
ricordo che c'era già in allora un cancello con la catena e lucchetto la cui chiave era in possesso solo di mio padre;
preciso che nei primi 7 anni fino agli anni 80 la casa era affittata e la chiave l'aveva solo l'inquilino che poi una volta sfrattato ha consegnato la chiave al nostro avvocato;
una volta preso il possesso della casa, venivano fatti dei lavori di ristrutturaZIne, veniva sostituito anche il cancello all'iniZI del ballatoio che era stato rovinato e poi in fondo al ballatoio avevamo messo un'altra porta in legno con i vetri che portava in un gabinetto che c'era sul pianerottolo sulla parte di fuori”, affermando altresì che mai gli transitarono sul suo ballatoio (oggi di per raggiungere il sottotetto e CP _1 precisando che “l'antenna del televisore, ce l'aveva nel sottotetto in quella parte RO da cui poteva accedere passando dalla scala nella parte comune“. Il teste, infine riferisce che
“ non ha mai avuto le chiavi del cancello, anche a me le aveva chieste ed io non gliele ho CP mai date” (cfr. verbale di udienza in data 22.03.2024).
Altresì rileva la testimonianza di (dichiaratosi cognato di che Testimone_1 _1
conferma la chiusura del ballatoio con cancello e chiavi in possesso di dal 2000, anno in _1 cui venne stipulato il compromesso per l'acquisto della casa, in poi e l'uso esclusivo sia della scala che porta al sottotetto sia dei vani in cui è diviso il sottotetto;
il teste riferisce ancora testualmente
“..ricordo che il signor in due occasioni diverse, mentre stavamo ristrutturando la casa di CP
, aveva chiesto di passare dal ballatoio per andare nel sottotetto;
preciso che il signor _1 se voleva andare nel sottotetto dove aveva fatto sistemare un'antenna poteva passare da una CP
porta in legno che si trova nella parte comune, senza transitare sul ballatoio di . ADR: _1 preciso che la porZIne del sottotetto dove si trova l'antenna è separata da un muro rispetto all'altra porZIne di sottotetto dove si trovano le cose ed i mobili di che io avevo _1
aiutato a portare su;
aveva chiesto le chiavi, più di una volta, per entrare nella RO porZIne di sottotetto di e lui non gliele ha mai date in mia presenza”; sul capo 2) “in _1
due volte in mia presenza ha chiesto di transitare sul ballatoio e mio cognato gli RO
ha detto di no perché non ne ha il diritto;
mio cognato insisteva di dire di no a : quel Parte_2
cancello è sempre chiuso, anche quando mio cognato è in casa, anche quando io vado a trovarlo mi fa entrare e poi chiude subito il cancello a chiave..” (cfr. verbale di udienza 22.03.2024).
Il teste , già abitante nel medesimo condominio di via Bonzanigo, incaricato del Testimone_2 rifacimento del tetto ristrutturato nell'anno 2006 per cui venne regolarmente pagato, riferisce “che la prima volta per constatare la situaZIne del tetto c'erano tutti e due e RO
; ricordo che il aveva aperto con le chiavi il cancello di ferro per _1 _1 entrare sul ballatoio;
percorso il ballatoio c'è un'altra portina per andare sul tetto che a volte è aperta;
io quando avevo fatto i lavori all'iniZI la lasciavo aperta perché andavo e tornavo fino a quando non era stato sistemato il ponteggio esterno per andare sopra sul tetto ADR: il cancello di ferro era sempre chiuso ed io quando ne avevo bisogno chiedevo al di aprirlo ”. Il teste _1 conferma poi “che il cancello in ferro c'è sempre stato, sempre chiuso e le chiavi le aveva mio ZI
( precedente proprietario) e non le aveva date a nessuno”; a domanda della difesa di Persona_5
parti convenute, il teste precisa che “mio ZI a volte faceva passare il signor per RO
pochi minuti per andare di sopra nel solaio, so che andava in solaio perché portava delle cose;
in dieci anni lo avrò visto passare 3 – 4 volte...”; conferma altresì il teste che le chiavi del cancello in ferro non fossero mai state date allo per quanto questi avesse “sempre battagliato per CP averle”, mentre non confermato è il capo 14 dedotto dalla difesa dei convenuti, avendo il teste riferito “io nel sottotetto non ho fatto lavori di intonacatura e ristrutturaZIne in genere;
avevo lavorato nella facciata esterna del passaggio sul ballatoio, tali lavori mi erano stati pagati dal perché avevo lavorato nella sua proprietà” (cfr. verbale di udienza del 09.02.2024). _1
Anche la teste , dichiaratasi fidanzata di dal 1993 al 2012, conferma sia Testimone_3 _1
la presenza del cancello in ferro e di ulteriore porta in capo al ballatoio, muniti entrambi di serratura da aprirsi con chiave nella sola disponibilità dell'attore, sia l'uso esclusivo della scala che conduce al sottotetto sia dei vani in cui è diviso il sottotetto;
riferisce altresì del cancello in ferro sempre chiuso, delle insistenze di di passare dal ballatoio per andare sul solaio ed il RO dirgli di no, della presenza di altra porZIne di solaio raggiungibile dalle scale _1
condominiali nella disponibilità sia degli che del confermando che quanto CP _1
rappresentato nella fotografia (doc. 32a di parte attrice) è “il pianerottolo della scala condominiale dal quale parte la scaletta che porta all'altra porZIne di solaio di cui ho detto sopra”, in sostanza, estranea all'oggetto della domanda attorea. In relaZIne ai lavori eseguiti, anche tale teste riferisce che “in comune era stato rifatto il tetto, mentre nel sottotetto non sono stati fatti i lavori indicati, non vi sono serramenti, né finestre, né sono stati fatti intonaci;
probabilmente si tratta dei lavori che erano stati fatti nella parte del ballatoio che erano stati pagati da , escludendo che _1
avesse avuto l'autorizzaZIne a passare dal ballatoio per andare nel sottotetto (cfr. RO
verbale di udienza del 09.02.2024).
Alla stregua delle risultanze probatorie testè illustrate, può, dunque, ritenersi ragionevolmente provato il fondamento delle domande attoree, essendo stato dimostrato che il dal 2001 e, _1
prima ancora i suoi danti causa a partire dal 1974, usarono in via esclusiva gli spazi de quibus pienamente ed esclusivamente accessibili dalla loro proprietà, sicchè l'attore ha posseduto in modo esclusivo e animo domini il sottotetto sovrastante il suo appartamento nonché le scale poste ad ovest del fabbricato, per il tempo sufficiente ad usucapire tali beni, precludendo agli altri proprietari di salire al sottotetto e di accedere alle rampe delle scale dei piani superiori al primo, considerato che la scala ad ovest è risultata pacificamente priva del collegamento tra il primo piano ed il successivo pianerottolo che accede al secondo piano, quantomeno già a partire dall'anno 1974.
Nel contesto riferito, non rileva, pertanto, che negli anni avesse transitato in RO
qualche sporadica occasione sul ballatoio in questione per raggiungere il sottotetto oggetto di causa
(peraltro, in relaZIne ai fatti riferiti dal teste , la collocaZIne temporale va fatta in Tes_2
periodo certamente anteriore al 20.12.1992 data di decesso di , come documentato a Persona_5
pag. 3 dell'atto notarile prodotto sub doc. 1 attoreo), potendosi al riguardo ritenere, considerate le modalità in cui ciò avvenne, essersi trattato di atti meramente tollerati ovvero di cortesia, in ogni caso non idonei ad impedire l'acquisto per usucapione invocato dall'attore, stante il comprovato suo godimento ed utilizzo in via esclusiva e con animo acquisitivo uti dominus.
Ne consegue che va escluso l'accertamento di un diritto di passaggio a favore dei convenuti in relaZIne sia al ballatoio antistante l'appartamento di proprietà attorea sia alla scala posta ad ovest del fabbricato di via Bonzanigo n. 16.
VI. Alla stregua di quanto sopra, le spese di giudiZI, liquidate in dispositivo in conformità ai parametri di cui al DM n. 147/2022, tenuto conto del valore e natura della controversia nonché dell'attività concretamente espletata, vanno poste a carico di parti convenute in applicaZIne del disposto di cui all'art. 91 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale di Asti, in composiZIne monocratica, definitivamente pronunciando;
respinta o, comunque, assorbita ogni diversa e contraria istanza, ecceZIne, deduZIne;
accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara che i convenuti , RO CP_3
non hanno diritto di passaggio sul ballatoio facente parte dell'unità immobiliare Controparte_2
posta in Asti, via Bonzanigo n. 16, già n. 8 e, precisamente, al piano secondo (III. F.t.) alloggio composto di cucina, tre camere, w.c., disimpegno e gabinetto sul ballatoio esterno, oltre a cantina;
al piano terreno: magazzino, censite al Catasto Fabbricati del Comune di Asti, F. 77 part. 1625 sub 8 p.
S1-2 cat A/4 vani 5,5 superficie catastale mq 119, quanto all'alloggio ed alla cantina;
F. 77 part. 1625 sub. 2 cat. C/2 mq 22 quanto al magazzino;
dichiara che ha acquistato per usucapione le scale poste ad ovest del fabbricato a _1
partire dal pianerottolo posto tra il piano primo (II f.t.) ed il secondo (III f.t.) sino al piano sottotetto, per l'effetto, divenendone il proprietario esclusivo;
dichiara che ha acquistato per usucapione, divenendone proprietario esclusivo, _1
la porZIne di sottotetto, sovrastante l'appartamento al secondo piano altresì di sua proprietà, cui si accede dalle scale poste ad ovest del fabbricato di cui alle statuiZIni che precedono;
dichiara la presente decisione titolo idoneo ai sensi dell'art. 2651 c.c. per chiedere ed ottenere la trascriZIne presso il competente Conservatore dei RR. II.; dichiara tenuti e condanna e alla refusione in RO CP_3 Controparte_2
favore dell'attore delle spese del presente giudiZI, liquidate in euro 299,10 per _1
esposti documentati ed euro 3.500,00 per compensi, oltre cpa ed iva secondo legge, nonché il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% dei compensi.
Così deciso in Asti, in data 14.01.2025.
Il giudice
Nicoletta Sandri