N. R.G. 702/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NO
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 702/2024 tra Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 18 giugno 2025 ad ore 12,19 innanzi al dott. Monica Bellini, sono comparsi:
Per 'avv. VENTURI DONATELLA Parte_1
Per l'avv. CERNIGLIA ALESSIO Controparte_1
Per RA AN nessuno compare. L'avv. Venturi si richiama alle conclusioni già esposte precisando che l'immobile è stato venduto in data 25.10.2024 e pertanto la condanna dei resistenti in via tra loro solidale , viene conteggiata al momento della vendita e risulta pari a € 8.786,12, come da conteggio cartaceo che deposita, con modifica pertanto delle conclusioni di cui alla memoria integrativa sul punto. L'avv. Cerniglia si oppone alla produzione documentale e alle integrazioni e precisa le conclusioni come da memoria integrativa e dichiara che l'immobile è stato rilasciato e il suo cliente ha provveduto alla riconsegna delle chiavi. A questo punto , il Giudice si ritira in camera di consiglio esonerando le parti dal ricomparire per la lettura della sentenza. Alle ore 17,22 pronuncia la seguente sentenza che costituisce parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott. Monica Bellini
pagina 1 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NO
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dr.ssa Monica Bellini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 702/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Donatella Venturi ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il suo studio in VA , via Perrone n. 6, giusta delega in atti;
ricorrente/opposta contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Alessio Controparte_1 C.F._2
Cerniglia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in VA, Baluardo Lamarmora n. 16, giusta delega in atti;
resistente / opposto
RA AN (C.F. , C.F._3 resistente contumace
Avente ad oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni di parte ricorrente/opposta: Piaccia al Tribunale IL.mo , previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - NEL MERITO: - accertato il grave inadempimento dei signori CP_1
e per mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese di gestione, così
[...] CP_2 come indicati e conteggiati nella scheda contabile e nei documenti in atti e che devono intendersi qui riportati, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per il quale è causa per fatto e colpa dei conduttori, attuali convenuti, e per l'effetto - confermare l'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc. emessa dal Giudice delle Locazioni di VA in data 16/04/2024: - condannare in ogni caso i signori e in via tra loro solidale, a pagare a favore dell'attore la somma Controparte_1 CP_2 di € 8.786,12, come da documento cartaceo che deposita, per i canoni di locazione e le spese di pagina 2 di 13 gestione, oltre all'imposta di registro, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli ratei al saldo, ovvero quella somma maggiore o minore che risulterà in sede istruttoria;
- rigettare, in ogni caso,
l'opposizione proposta in quanto le domande e le eccezioni proposte risultano infondate in fatto e in diritto oltre che sfornite di prova;
- nella denegata e non creduto ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale di condanna al risarcimento dei danni avanzata dal convenuto, rigettare la richiesta compensazione in relazione al deposito cauzionale versato , poiché non ancora esigibile in quanto garanzia di eventuali danni riscontrabili solo a seguito dell' effettivo rilascio dell'immobile. - condannare parte convenuta in favore di parte attrice delle spese e del compenso del presente giudizio oltre a quelle sostenute per la procedura di mediazione, da liquidarsi secondo tariffa, oltre al rimborso forfettario del
15%, C.P.A. ed I.V.A se dovuta. –
IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede, fin da ora , ammettersi prova per testi i signori: - Geom. Tes_1
con studio in via San Francesco d'Assisi, 26 – VA, sui capitoli . - signor
[...] Testimone_2
, c/o la società VBL TR SRL , con sede in VA, via Gaudenzio Testimone_3
Ferraris, 5 sui capitoli 9-10. - il signor , c/o con sede in Testimone_4 Persona_1
VA, via Vignale, 23 sui capitoli di prova 3-4-5-6. Capitoli di prova:
1 - “vero che mi occupo dell'amministrazione degli immobili della famiglia fin dal 2000, Pt_1 compresa la palazzina di via Boito, 48”
2 – “vero che il signor , conduttore dell'appartamento posto sullo stesso piano di quello locato CP_3 dal signor mai ebbe a lamentare la presenza di muffa o infiltrazioni all'interno della propria CP_1 abitazione”
3 – “vero che sono stato incaricato, dal geom. di cercare un conduttore che occupasse Tes_1
l'immobile sito al secondo piano della palazzina di proprietà in via Boito, 48 a VA” Pt_1
4- “vero che ,a seguito dell'incarico ricevuto, ho scattato le fotografie che mi vengono rammostrate
(sub doc. 4) e che rappresentano lo stato dell'immobile immediatamente prima che ne entrassero in possesso i signori e AB “ CP_1
5 – “vero che l'appartamento si presentava privo di tracce di umidità e muffa”
6 – “vero che mi sono occupato della pratica e della successiva redazione del contratto di locazione , mostrando personalmente l'abitazione ai signori e AB” CP_1
7- “vero che a seguito delle lamentele del signor , nel mese di novembre 2022 incaricavo la CP_1 società VBL TR SRL affinché verificasse la presenza di infiltrazioni provenienti dal tetto della palazzina di via Bovio, 48”
pagina 3 di 13 8 –“Vero che non venne rilevata alcuna traccia di umidità nel sottotetto ma, per puro scrupolo, in tale occasione incaricai la VBL TR SRL di sostituire la guaina alla base dei camini presenti sul tetto”
9) “vero che in occasione del sopralluogo nel novembre 2022 sul detto della palazzina sita in VA, via Boito, 48 non rilevai la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto ma il geom. CP_4
ì comunque, che provvedessi al rifacimento delle guaine dei camini come da foto che mi
[...] vengono mostrate (sub. 5)
10” vero che anche dopo l'intervento del novembre 2022 il geom. mi incaricò di effettuare Tes_1 ulteriori sopralluoghi, almeno due, al fine di verificare la presenza di infiltrazioni di acqua attese le continue lamentele del signor , infiltrazioni che mai ebbi a riscontrare” CP_1
11 – “vero che nel mese di gennaio 2023 incaricai la ditta IL GA di completare la coibentazione dei soffitti dell'appartamento abitato dal signor ”, CP_1
12- “vero che in più di un'occasione tra il 2022 e il 2023 mi sono recato personalmente presso l'abitazione del signor ” CP_1
13 - vero che nel periodo invernale dell'anno 2022 constatavo che la temperatura all'interno dei locali era molto elevata e vi era la presenza di una copiosa umidità presente sia nell'aria che sul pavimento con presenza di condensa sui vetri;
in quelle occasioni rimproveravo il signor e la moglie CP_1 invitandoli a mantenere un'adeguata temperatura e ad arieggiare quotidianamente i locali” Con riserva di ulteriormente produrre, dedurre, capitolare ed indicare mezzi di testi all'esito della lettura della memoria di controparte.
Conclusioni di parte resistente/opponente: l'On.le Tribunale di VA, letti i motivi che precedono, contrariis reiectis, voglia assumere le seguenti CONCLUSIONI In via principale: Accertare
e dichiarare il mancato godimento dell'immobile sito in VA (NO) alla Via Boito n. 48 da parte di nato in [...] il [...], c.f. e dagli altri conduttori Controparte_1 C.F._2 contraenti del contratto di locazione del ed in ragione di tale situazione affermare l'esistenza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. per la grave violazione degli obblighi di cui all'art. 1575 c.c. e 1578 c.c. gravanti sulle parti attrici/locatrici e perciò non convalidare lo sfratto intimato, poiché in ragione di tale eccezione le somme richieste non sono dovute e la morosità non è esistente. In via riconvenzionale: accertare e dichiarare il diritto ex art. 1218 c.c. dei sig.ri nato Controparte_1 in Iraq il 24.06.1985, c.f. ad ottenere il risarcimento del danno per la forte C.F._2 limitazione del godimento del bene locato, nonché per i danni anche di carattere morale subiti ex art. 2043 c.c. che si determina anche in via equitativa in misura non inferiore a 500,00 euro al mese per pagina 4 di 13 ciascuno, nonché al rimborso delle spese per l'acquisto del divano di importo pari ad euro 500,00 oltre alle spese mediche sostenute per la cura del proprio figlio minore convivente e/o Persona_2 nella diversa somma che il giudice dovesse ritenere di giustizia anche sotto il profilo del danno morale e della personalità patito dal convenuto in opposizione e dai propri familiari. In via subordinata Nella non creduta ipotesi in cui l'ill.mo Tribunale non volesse accogliere l'eccezione ex art. 1460 c.c. richiesta in principalità, voglia in ogni caso compensare ai sensi dell'art. 1243 c.c. i crediti che riterrà accertati in favore delle parti attrice, con i corrispettivi risarcimenti dei danni liquidati nella presente sede giudiziale, nonché con il deposito cauzionale versato dai conduttori al momento del contratto, non convalidando lo sfratto intimato nel caso in cui i crediti accertati in favore dei sigg.ri nato in [...] Controparte_1 il 24.06.1985, c.f. e degli altri conduttori siano di importo uguale o superiore a C.F._2 quelli dichiarati esigibili dall'attore In via ulteriormente subordinata Senza nulla Parte_1 riconoscere in ordine alla sussistenza della pretesa dei locatori, accertare e dichiarare la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 55 L. 27 luglio 1978 n. 392 in capo dei sigg.ri nato in [...] il Controparte_1
24.06.1985, c.f. e degli altri conduttori in ragione della loro particolare C.F._2 situazione economica, e perciò concedere il termine di novanta giorni per i canoni di locazione scaduti e non pagati previsti da tale norma, sempre e comunque non convalidando lo sfratto intimato. Con riserva di ulteriormente argomentare, produrre e dedurre. Con il favore delle spese ed onorari di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA: acquisire agli atti il fascicolo n. R.G. 91/2024 del Tribunale di
VA anche nelle forme dell'art. 213 c.p.c
Si chiede ai sensi dell'art. 244 c.p.c. l'escussione dei sig.ri: nato in [...] il [...] e Tes_5 residente a [...] in Corso Trieste n. n.24 e nato in [...] e residente in Tes_6
VA su tutti i seguenti capitoli di prova ed in prova contraria su quelli eventualmente ammessi da controparte, tutti comunque da intendersi preceduti dalla locuzione VERO CHE:

1. A partire dal dicembre 2022, nell'immobile condotto in locazione VA (NO), Via Boito n. 48 dal nato in [...] il [...], c.f. si sono verificate delle Controparte_1 C.F._2 evidenti tracce di muffa percepibile a vista d'occhio;

2. Le tracce di muffa verificatesi a partire dal dicembre 2022, nell'immobile condotto in locazione
VA (NO), Via Boito n. 48 dal nato in [...] il [...], c.f. Controparte_1
rendevano l'aria all'interno dell'appartamento irrespirabile;
C.F._2

3. Le tracce di muffa verificatesi partire dal dicembre 2022, nell'immobile condotto in locazione VA
(NO), Via Boito n. 48 dal nato in [...] il [...], c.f. Controparte_1 C.F._2 hanno provocato il danneggiamento dei mobili dell'arredo ivi presenti;

4. In ragione delle tracce di pagina 5 di 13 muffa verificatesi a partire dal dicembre 2022, nell'immobile condotto in locazione VA (NO), Via
Boito n. 48 dal nato in [...] il [...], c.f. hanno Controparte_1 C.F._2 indotto il sig a dover sostituire i mobili presenti nell'appartamento; CP_1

5. Come dal documento n. 10 che mi si rammostra il figlio minorenne convivente del CP_1 ha avuto problemi di salute e seguito del verificarsi tracce di muffa a partire
[...] Persona_2 dal dicembre 2022, nell'immobile condotto in locazione VA (NO), Via Boito n. 48; 6. In ragione dei problemi di salute di cui al precedente capitolo n. 5 il sig. ha speso oltre Controparte_1
3000,00 (tremila//00) euro di medicinali per curare il proprio figlio Persona_2
Si chiede altresì di disporsi CTU si seguenti quesiti: a) Verifichi il CTU l'idoneità abitativa dell'appartamento sito in VA, Via Boito n. 48 condotto da b) Verifichi il CTU Controparte_1 le conseguenze sulla salute degli inquilini dell'appartamento sito in VA, Via Boito n. 48 condotto da c) Verifichi il CTU le ragioni della creazione delle muffe dell'appartamento sito in Controparte_1
VA, Via Boito n. 48 condotto da d) Verifichi il CTU il danno che le muffe Controparte_1 dell'appartamento sito in VA, Via Boito n. 48 condotto da hanno creato ai Controparte_1 mobili di proprietà dell'inquilino ed il loro valore economico.
Fatto e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato intimava a AN RA, e Parte_1 CP_1
sfratto per morosità in relazione alle unità immobiliari site in VA, via Boito n. 48, al
[...] piano 2, identificate al Foglio 23, particella 239, sub. 3 Cat. A/3 e (l'appartamento) e sub particella 358
, sub. 1 cat. C/& (il box), oggetto del “Contratto di locazione ad uso abitativo” del 20.10.2021 e registrato il
19.01.2022 all'Agenzia delle Entrate.
Più precisamente, assumeva l'intimante la morosità del conduttore per i canoni di locazione e spese per euro 3377,00, con conseguente richiesta di convalida dello sfratto e rilascio dell'immobile.
Nella fase del procedimento speciale di convalida, si costituivano in giudizio i resistenti. Nel contestare quanto sostenuto da parte attrice, deducevano l'inadempimento del locatore agli obblighi ex art. 1575 e
1578 c.c. lamentando, sul punto, la presenza di vizi e difetti ed in particolare di umidità e muffa all'interno dell'immobile che ne determinava l'inagibilità, svolgendo in via riconvenzionale domanda risarcitoria.
Con provvedimento del 16/04/2024 veniva disposto il rilascio dell'immobile, fissata la data dell'esecuzione e, previo mutamento del rito, fissata udienza in data 24.06.2024 per la comparizione delle parti con termine per il deposito di memorie integrative, termine sfruttato da entrambe le parti.
pagina 6 di 13 Preso atto dell'esito negativo della mediazione obbligatoria, assunte le prove orali, la causa giunge ora per la discussione.
Orbene, così ripercorsi sommariamente i termini della questione, preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di AI AB.
Sempre in via preliminare va precisato che , vista l'opposizione dell'intimato alla prima udienza ed il mutamento del rito disposto in conseguenza di ciò, si è instaurato un processo di cognizione ordinaria, per cui la domanda di convalida dello sfratto per morosità, deve ritenersi convertita in domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento del canone alle scadenze stabilite.
Deve inoltre, rilevarsi che, in esito alla riconsegna dell'immobile locato, da parte del resistente la residua materia del contendere riguarda la condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione e delle spese per i quali vi era già morosità, e per quelli successivamente maturati, nelle more del giudizio, fino alla data di rilascio dell'immobile. Ovviamente il giudice deve provvedere anche in ordine alla domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, in riferimento alla quale persiste l'interesse ad agire della parte.
Occorre, altresì , osservare che in una locazione con più locatori la solidarietà dell'obbligazione non comporta litisconsorzio necessario, potendo quindi ciascuno agire anche singolarmente a tutela dell'interesse di tutti.
Ciò premesso, deve evidenziarsi che i fatti allegati dal ricorrente valutati alla luce degli elementi emersi nel corso del giudizio (documenti prodotti ), possono ritenersi provati.
Infatti, secondo i noti principi generali in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali ex artt. 1453 c.c. e ss. (per tutte Sezioni Unite n°13533.2001, cui si è uniformata tutta la giurisprudenza successiva), azioni cui vanno annoverate le domande proposte in questa sede, incombeva agli attori semplicemente di dimostrare il titolo (fonte legale o negoziale) dell'obbligazione e la sua sopravvenuta scadenza, e di allegare il fatto dell'inadempimento, mentre incombeva alla parte resistente (il conduttore) di dare dimostrazione di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni assunte ex contractu, ovvero altro tipo di fatti impeditivi, estintivi, modificativi.
La prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione è fornita dal contratto di locazione, prodotto al fascicolo di parte ricorrente (doc.1 del fascicolo fase sommaria), debitamente registrato .
Diversamente, in sede di sfratto, parte resistente ha pacificamente ammesso di non aver corrisposto le mensilità del canone maturate, ha allegato l'inadempimento di controparte per non avere il locatore pagina 7 di 13 eseguito lavori di manutenzione – anche straordinaria – all'interno dell'immobile, sollevato eccezione ex art. 1460 c.c. per inadempimento dei locatori agli obblighi ex art. 1575 e ex art. 1578 c..c
I conduttori lamentano, infatti, la presenza di muffe e umidità nell'immobile che rendono di fatto inagibile il bene oggetto del contratto di cui si discute'. Su tale presupposto hanno sospeso il pagamento dei canni di locazione
A tal fine deve premettersi che la giurisprudenza di legittimità ritiene che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto
(artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) — Cass. 25/05/2010, n. 12712 — i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa (Cass.
21/11/2011, n. 24459).
In relazione alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza della Corte di legittimità
(v. Cass. sez. 3 - , Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021; Cassazione civile sez. III, 15/06/2021, n.16890;
Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass. 11/02/2005, n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass.01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999, n.
6125;05/10/1998, n. 9863; 17/05/1983, n. 3411; 23/05/1962, n. 1172).
Tale orientamento, secondo i più recenti arresti della Suprema Corte ( cfr. Cass n. 20322 del 2019,; Cass. sez. 3,
Ordinanza n. 12103 del 22/06/2020; Cass. sez. 3, Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021) non trova fondamento nell'art. 1460 cod. civ., costantemente interpretato quale mezzo di autotutela, che attiene alla fase esecutiva del contratto e non mira, come la risoluzione, allo scioglimento del vincolo, ma anzi ne presuppone la permanenza. Si è in tal senso rammentato — sulla scorta e in continuità con consolidata giurisprudenza (da ultimo v. Cass. 29/03/2019, n. 8760)
— il rilievo che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 cod. civ., assume il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 cod. civ., al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'art. 1460 c.c. là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo «buona fede»: correlazione che — si è osservato — non altrimenti può concretizzarsi se non nella «commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte», ossia nella «proporzionalità» dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione
pagina 8 di 13 alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede: v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982, n. 4457; 22/01/1985, n. 250; 20/06/1996, n.
5694). L'esigenza di verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte»
(Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822) si impone pertanto anche con riferimento al contratto di locazione, non giustificandosi per questa materia una interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti.
In particolare, secondo la Corte di legittimità, l'eccezione di inadempimento consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art.1578 c.c., norma che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione (Cass. Civ., Sez. III, sent. 15/06/2021, n.16890).
Come di recente ribadito dalla Suprema Corte, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l' "exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
Ora, l'art. 1578 c.c. regola l'ipotesi in cui, al momento della consegna, la cosa locata risulti affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. I vizi della cosa locata, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza, sono i difetti che incidono sulla struttura materiale della cosa locata, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche ove siano eliminabili e si manifestino successivamente alla conclusione del contratto di locazione secondo quanto previsto dall'art. 1581 c.c. (fra le altre Cass., n.
6580/2013; Cass., n. 5682/2001; Cass., n. 2605/1995). Nel caso di alterazioni di carattere strutturale della struttura materiale della cosa che incidano sull'idoneità stessa all'uso della cosa risulta alterato l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, così che il conduttore ha diritto ex art. 1578 c.c. alla risoluzione del contratto o alla riduzione del corrispettivo (Cass. n. 24459/2011; Cass., n. 11198/2017).
Alla luce di quanto sopra esposto, la fondatezza o meno delle doglianze espresse deve essere vagliata verificando, in particolare, non solo l'esistenza o meno dei vizi denunciati dalla resistente ma, soprattutto, se questi potessero o meno giustificare, compatibilmente con la regola di condotta della pagina 9 di 13 buona fede oggettiva richiamata dalla Suprema Corte, l'integrale sospensione della principale obbligazione posta a carico della conduttrice.
Ciò premesso le prove orali hanno evidenziato “che il signor , conduttore dell'appartamento CP_3 posto sullo stesso piano di quello locato dal signor mai ebbe a lamentare la presenza di muffa CP_1
o infiltrazioni all'interno della propria abitazione”. In relazione all'immobile in oggetto il teste
[...]
, agente immobiliare incaricato, dal geom. , di cercare un conduttore che occupasse Tes_4 Tes_1
l'immobile sito al secondo piano della palazzina di proprietà in via Boito, 48 a VA, riferiva, Pt_1
a seguito dell'incarico ricevuto, di aver scattato le fotografie che sub doc. 4 che rappresentavano lo stato dell'immobile immediatamente prima che ne entrassero in possesso i signori e AB;
CP_1
l'appartamento si presentava privo di tracce di umidità e muffa”. Lo stesso dichiarava di” essersi occupato della pratica e della successiva redazione del contratto di locazione, mostrando personalmente l'abitazione ai signori e AB”. CP_1
Il teste affermava di aver incaricato, a seguito delle lamentele del signor , nel Testimone_1 CP_1 mese di novembre 2022, la società VBL TR SRL affinché verificasse la presenza di infiltrazioni provenienti dal tetto della palazzina di via Bovio, 48; nell'occasione non venne rilevata alcuna traccia di umidità nel sottotetto ma, per puro scrupolo, ( lo stesso) incaricò la VBL
TR SRL di sostituire la guaina alla base dei camini presenti sul tetto” . Inoltre , “in occasione del sopralluogo nel novembre 2022 sul tetto della palazzina sita in VA, via Boito, 48 seppur non rilevò la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto preferì comunque, che l'impresa provvedesse al rifacimento delle guaine dei camini come da documentazione fotografica sub.
Doc. 5”.
A sua volta il teste confermava che “in occasione del sopralluogo nel novembre 2022 Testimone_7 sul tetto della palazzina sita in VA, via Boito, 48 non rilevò la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto ma il geom. preferì comunque, che provvedesse al rifacimento delle guaine Tes_1 dei camini come da foto precisando, altresì, che quei camini erano dalla parte opposta rispetto all'appartamento del convenuto, dove quest'ultimo diceva entrare l'acqua; anche dopo l'intervento del novembre 2022 il geom. lo incaricò di effettuare ulteriori sopralluoghi, almeno due, al fine di Tes_1 verificare la presenza di infiltrazioni di acqua attese le continue lamentele del signor , CP_1 infiltrazioni che mai ebbe a riscontrare”
Il teste affermava, inoltre, che nel mese di gennaio 2023 incaricò la ditta IL GA di Testimone_1 completare la coibentazione dei soffitti dell'appartamento abitato dal signor ”. In più di CP_1 un'occasione tra il 2022 e il 2023 si recò personalmente presso l'abitazione del signor;
nel CP_1
pagina 10 di 13 periodo invernale dell'anno 2022 constatò che la temperatura all'interno dei locali era molto elevata e vi era la presenza di una copiosa umidità sia nell'aria che sul pavimento con presenza di condensa sui vetri;
in quelle occasioni rimproverò il signor e la moglie invitandoli a mantenere un'adeguata CP_1 temperatura e ad arieggiare quotidianamente i locali”.
Quindi all'esito del giudizio, seppur la documentazioni fotografica prodotta da parte resistente evidenzia alcune criticità nell'immobile, insorte sicuramente dopo la consegna dell'immobile agli odierni resistenti, in ogni caso non è emerso che i fenomeni lamentati abbiano impedito il godimento del bene locato e l'uso abitativo dell'immobile da parte conduttrice e/o che comunque abbiano potuto determinare il non utilizzo o l'impossibilità di proseguire nel rapporto locatizio tant'è che il conduttore ha continuato ad occupare l'immobile anche successivamente alla proposta opposizione .Pertanto le eccezioni sollevate da parte convenuta si palesano infondate così come la domanda risarcitoria svolta in via riconvenzionale giacché destituita di retroterra probatorio.
Diversamente, l'inadempimento dei conduttori deve ritenersi certo e grave, sia per l'ammontare dei canoni non pagati sia per la complessiva durata della morosità.
Quanto alla cauzione deve rilevarsi che la cauzione non può mai essere imputata a canoni di locazione", giacché l'imputazione, nel caso che occupa, è per un titolo, quello risarcitorio, diverso dal mero pagamento dei canoni. La Corte di Cassazione, a conferma dell' inappropriatezza delle richieste del conduttore di compensare un debito con il deposito cauzionale ha chiarito che il deposito cauzionale (a meno di eventuali accordi esplicitamente citati alla stipula del contratto) è strettamente legato alla funzione di garanzia al termine degli accordi contrattuali per eventuali danni causati all'immobile o a ciò che lo correda durante la durata della locazione (cfr. Cass. Civ. 20975/2020).
Quindi, parte resistente deve essere condannata al pagamento della somma mensile di euro 350,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e impagati, e della somma mensile di euro 200,00, a titolo di spese, come contrattualmente previste, da agosto 2023 sino a ottobre 2024, maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo. Non potranno invece riconoscersi le maggior somme richieste a titolo di conguaglio in assenza di retroterra probatorio ( consuntivo).
Quanto alle prove si richiama l'ordinanza 29.06.2024.
Andrà , infine, disattesa l'instata CTU in quanto superflua ai fini del decidere.
Le spese di lite seguono la soccombenza e tenuto conto del valore della causa e dell'effettiva attività svolta si liquidano come in dispositivo in base ai valori medi di cui al DM 55/2014 in relazione alla fase studio, introduttiva e trattazione/ istruttoria mentre con applicazione dei valori minimi in relazione alla fase decisionale considerato che le parti si sono limitate a riportarsi ai propri atti.
pagina 11 di 13 Parte ricorrente ha chiesto, altresì, il rimborso dei costi e delle spese legali relative alla partecipazione alla mediazione. In proposito, la costante giurisprudenza di merito ha osservato che, in forza del principio della causalità, le spese connesse alla mediazione devono essere poste a carico della parte soccombente rientrando nel novero delle spese processuali di cui all' art. 91 c.p.c. (Tribunale Modena
09/03/2012; Tribunale Massa 09/11/2016; Tribunale Milano 21/07/2016; Tribunale Mantova
09/04/2018). E' stato anche affermato che "il rapporto tra la mediazione e processo civile non si limita, infatti, ad una relazione "cronologica", necessaria ovvero facoltativa, implicando anche un necessario coordinamento tra l' attività svolta avanti al mediatore e quella dinanzi al giudice, sotto una pluralità di profili"; pertanto la condotta della parte nel corso della mediazione non può non avere ricadute nel successivo processo in termini di spese di lite, nel senso che la parte soccombente può essere condannata a rimborsare al vincitore anche le spese da questo sostenute per l' esperimento del tentativo obbligatorio, in quanto qualificabili come esborsi ai sensi e per gli effetti dell' art. 91 c.p.c. (Tribunale
Trieste 11/03/2021). Nello specifico, trattandosi di controversia soggetta a mediazione obbligatoria, dove peraltro è necessaria l' assistenza di un legale, l' istante ha dovuto in effetti sostenere delle spese per l' avvio della procedura di mediazione che si è conclusa negativamente.
Ciò premesso ritine il Tribunale di limitare tale liquidazione alla “fase attivazione ovvero partecipazione al primo incontro” considerato l'esito della procedura .
Deve essere, quindi, liquidato in favore dei ricorrenti l' importo di euro 441,00, a titolo di compenso e di cui alla tabella allegata al D.M. n. 37/2018.

P.Q.M.

Il Tribunale di VA, definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe , rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così pronuncia:
-dichiara risulto il contratto di locazione stipulato tra le parti e avente ad oggetto le unità immobiliari site in VA, via Boito n. 48, al piano 2, identificate al Foglio 23, particella 239, sub. 3 Cat. A/3 e
(l'appartamento) e sub particella 358 , sub. 1 cat. C/& (il box); dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio;
dichiara tenuti e conseguentemente condanna AN RA, e , in via tra Controparte_1 loro solidale, al pagamento della somma mensile di euro 350,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e impagati, e della somma mensile di euro 200,00 a titolo di spese, come contrattualmente previste, da agosto 2023 sino a ottobre 2024, oltre gli interessi legali dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo;

pagina 12 di 13 Condanna AN RA, e , in via tra loro solidale, al pagamento delle Controparte_1 spese di lite che si liquidano in euro 4668,00 per compensi, comprensiva anche della fase di mediazione, oltre rimb. forfet. cpa e Iva di legge , se dovuta.
Così deciso in VA, 18 giugno 2025
Il Giudice Onorario
(dr.ssa Monica Bellini)
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