Sentenza n. 154/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TARANTO Sezione 2, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
ARGENTINO PIETRO, Giudice monocratico in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1149/2025 depositato il 28/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Taranto - Via Anfiteatro, 72 74123 Taranto TA
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 94694 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 134/2026 depositato il
28/01/2026
Richieste delle parti:
Il procuratore di parte resistente si riporta alle proprie memorie e propri scritti difensivi ed insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso inviato per via telematica a questa Corte di Giustizia Tributaria il 28/08/2025,
Ricorrente_1 proponeva opposizione avverso l'avviso di accertamento n. 94694 del 27/06/2025, notificatogli il 09/07/2025, mediante il quale il funzionario responsabile dell'ufficio tributi del comune di Taranto gli richiedeva il pagamento della complessiva somma di euro 2.608,00
(comprensiva di sanzioni e interessi) per il recupero dell'IMU relativa all'anno d'imposta 2019, riferibile a otto fabbricati, a sei aree fabbricabili e a tre terreni agricoli di cui parte di sua proprietà e parte in comproprietà con la sorella ( i cui dati catastali sono riportati nel prospetto di dettaglio di detto avviso), avendone effettuato un insufficiente versamento.
Eccepiva il ricorrente la illegittimità del provvedimento, limitatamente all'imposizione sulle aree suindicate, per parziale insussistenza della pretesa atteso che: a) le aree fabbricabili indicate al n.
217101 (in catasto al foglio 265, particella 100); n. 217134 (in catasto al foglio 265, particella 129)
e n. 217136 (in catasto al foglio 265, particella 131) con destinazione di P. R. G. “aree contermini CEP-Salinella”, costituiscono un lotto di forma irregolare ricadente nel PAI-Associazione_1 (piano di bacino stralcio per l'assetto idrogeologico dell'Autorità di Bacino della Puglia) con evidente deprezzamento del suo valore;
b) alle aree fabbricabili n. 217101 (in catasto al foglio 265, particella
100); n. 217134 (in catasto al foglio 265, particella 129); n. 217136 (in catasto al foglio 265, particella 131) l'ente impositore attribuiva un valore, rispettivamente, di euro 83.270,45, di euro
9.826,25 e di euro 13.717,45, mentre il predetto valore risulta essere, rispettivamente, di euro
29.660,00, di euro 3.500,00 e di euro 4.886,00 atteso che la valutazione operata dalla controparte di euro 5, 62 al mq. appare sovrastimata tenuto conto delle loro caratteristiche, in quanto l'intera zona ove insistono, è priva di impianto di convogliamento, raccolta e smaltimento delle acque bianche oltre che di qualsiasi opera di urbanizzazione, tanto che il suo tecnico di parte, nell'allegata sua relazione, ne ipotizzava un valore pari a euro 2,00 al mq.; c) le aree fabbricabili n. 238215 (in catasto al foglio 308, Dati Catastali2) e n. 239062 (in catasto al foglio 308, Dati Catastali1), con destinazione zona urbanistica D/5 di P.R.G. risultano interessate da errori di valutazione, catastali e di destinazione urbanistica in quanto: 1) in quella 656 viene inserita una piccola fascia di terreno larga mt. 2 e lunga mt. 25 che, come si evince da un rogito notarile di divisione, apparteneva alla madre che vantava sulla stessa un diritto di passaggio e, a seguito della realizzazione di una costruzione su terreno contiguo, veniva accorpata alla particella n. 1260; 2) nella delimitazione della stessa Dati Catastali2, era stata lasciata una fascia di mt. 3 per tutta la lunghezza del terreno pari a mt. 20 da adibire a strada, con conseguente riduzione della superficie fabbricabile a mq. 408 rispetto a mq. 518 iniziali e, pertanto, potenzialmente non edificabile in quanto inferiore al lotto minimo di mq. 500 imposto dal P. R. G.; 3) a detta area, poi, l'ente impositore attribuiva un valore di euro 73.240,02 (pari a euro141,39 al mq.), quando nell'avviso /IMU notificato alla sorella comproprietaria, per il medesimo anno d'imposta, attribuiva alla stessa un valore di euro 51.268,01
(pari a euro 98,97 al mq.); di contro detto valore, correttamente ricalcolato con il metodo del costo di trasformazione in relazione alla superficie effettiva residuata da quella utilizzata a strada e da quella appartenente a terzi, risulterebbe essere pari a euro 10.159,20, in ragione di euro 24,90 al mq.; 4) parte di quella 1469 (per mt. 9 di lunghezza e mt. 3 di larghezza), destinata e vincolata a strada, risulta asfaltata e urbanizzata mediante la presenza di impianto idrico, fognante, elettrico, gas metano e telefonico e, come tale, esente da imposta;
a detta area, della superficie catastale pari a mq. 990,00 la controparte ha attribuito un valore pari a euro 139.976,10, quando nell'avviso IMU notificato alla sorella comproprietaria, per il medesimo anno d'imposta, ha assegnato un valore pari a euro 97.983,27; di contro, detto valore, correttamente ricalcolato con il metodo del costo di trasformazione in relazione alla superficie residuata di mq. 963,00, una volta detratta quella della strada di mq. 27,00, risulta essere quello di euro 79.929,00, per una valutazione pari a euro 83,00 al mq. come si evincibile dalla predetta relazione tecnica di parte e dalla documentazione fotografica allegata, concludendo per l'annullamento dell'atto impugnato
Allegava al ricorso copia: dell'avviso di accertamento in esame;
di rogito notarile di divisione del
14/08/1962; della consulenza tecnica e della documentazione fotografica innanzi indicate e dell'avviso di accertamento n. 92483 del 16/04/2025 recapitato alla sorella. In via istruttoria e subordinata, avanzava richiesta di C. T. U.
In data 29/12/2025, lo stesso ricorrente provvedeva al deposito di memoria con la quale comunicava di aver ricevuto dalla controparte un avviso in rettifica di quello impugnato, che allegava, in cui risultava: 1) applicata una parziale riduzione del 30% alle aree di cui al foglio 308, particelle 656 e
1469; 2) azzerata l'imposta su tale ultima particella in quanto “strada e opere pubbliche”.
Il 02/01/2026 si costituiva il comune di Taranto mediante invio telematico di controdeduzioni con le quali rilevava, in punto di ammissibilità, la mancanza di sottoscrizione digitale del ricorso e, nel merito, dopo aver premesso chiarimenti sulla natura del provvedimento rettificato e sul concetto di
“terreno a vocazione edificatoria”, evidenziava di avere liquidato l'imposta a seguito dell'approvazione della delibera n. 60 del 21/03/2023 avente ad oggetto “aggiornamento dei valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini IMU di cui alla delibera di G. C. n. 74/2010” e dell'allegata relazione descrittiva, concludendo per l'inammissibilità o per il rigetto del ricorso in via principale ovvero, in via subordinata, per la rideterminazione dell'imposta e delle sanzioni secondo giustizia o equità sulla base dei parametri da lui utilizzati in caso di rigetto, anche parziale, delle sue ragioni, con vittoria delle spese di lite da distrarsi.
Allegava all'atto di costituzione copia: dell'avviso di accertamento in rettifica, della delibera n. 60 del 24/03/2023 e della relazione descrittiva sull'aggiornamento dei valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini IMU e dei coefficienti di riduzione-aggiornamento della delibera di G. C. n.
74/2010.
All'udienza di trattazione, la causa veniva riservata per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dall'ente impositore. Un ricorso presentato telematicamente senza firma digitale, ma con quella autografa del contribuente, è pienamente ammissibile in quanto non viene messa in discussione la paternità di esso e la sua attribuibilità.
L'evoluzione tecnologica e l'adozione del processo telematico confermano che l'essenziale, nel processo tributario, è garantire l'attribuzione certa della paternità dell'atto più che l'adesione a formalismi procedurali rigidi.
Peraltro, in applicazione del principio del raggiungimento dello scopo, è certa, nella fattispecie, la paternità dell'atto in capo al ricorrente non contestata, comunque, dall'ente predetto (cfr. Cass. Civ., sezione V, sentenza n. 10226 del 16/04/2024).
Il ricorso è fondato. In ordine alle aree in contestazione, premesso che le stesse hanno, nel P. R. G., la destinazione indicata dal ricorrente e nell'avviso impugnato, va considerato che la loro base imponibile, ai fini IMU, è costituita dal valore commerciale di esse al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto di determinati elementi (zona territoriale di ubicazione;
indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita;
oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).
Sin dall'introduzione dell'ICI, il problema della tassazione di tali aree (definite fabbricabili dal piano urbanistico comunale, ma, in concreto, in parte o del tutto inedificabili per la presenza sui terreni di un vincolo o per l'assenza di strumenti urbanistici attuativi che ne impedivano lo sfruttamento edificatorio in un determinato periodo d'imposta), è stato quello che ha prodotto un notevole contenzioso tra comuni e contribuenti. Sulla questione si era formato un contrasto giurisprudenziale che non veniva sanato neppure a seguito dell'entrata in vigore degli artt. 11 quaterdecies – comma 16 – del D. L. n. 203 del
30/09/2005 e 36 – comma 2 – del D. L. n. 223 del 04/07/2006 che, di natura interpretativa, fornivano una nozione “formale” di area edificabile basata sulla previsione di edificabilità contenuta nello strumento urbanistico generale che evitava ogni possibile interpretazione basata sulla edificabilità di fatto (cfr. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenze n. 16751/2004 e n. 21644/2004).
Sul punto, interveniva la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 25506 del 28/09/2006 che riteneva come “ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia”, ma con la precisazione, in merito alla quantificazione della base imponibile, che “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta, ai fini della valutazione fiscale,
l'equiparazione, sic et simpliciter, alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli…in definitiva,
l'equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi non inedificabili, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo
(cui, normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre solo la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. E' evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5 – comma 5 – del D. L. vo n.
504/1992”. Con la conseguenza che “…se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto. Con la possibilità del tutto naturale, che si verifichino oscillazioni di valore connesse all'andamento del mercato e/o allo stato di attuazione delle procedure che determinano il perfezionamento dello “ius aedificandi”.
In conclusione le Sezioni Unite hanno fornito un'interpretazione “costituzionalmente orientata” nel rispetto della legislazione vigente e, cioè, conforme ai precetti legislativi di “interpretazione autentica” nel frattempo approvati;
con una lettura, non “pro-fisco”, ma favorevole ai contribuenti in quanto rispettosa dei precetti costituzionali di “eguaglianza” (art. 3) e di “capacità contributiva”
(art. 53).
Negli anni successivi risultano registrate numerose altre pronunzie della Suprema Corte quasi tutte accomunate dal fatto di ritenere sempre la “natura giuridica” di area fabbricabile del terreno inserito dal comune nello strumento urbanistico e, quindi, come tale, a prescindere dalla sua effettiva edificabilità, ma, in tempi recenti e, per esempio, ha enunciato il seguente principio di diritto: “in tema di ICI/IMU, l'inclusione di un'area in zona destinata dal piano regolatore generale a verde attrezzato e spazio per lo sport, non esclude l'oggettivo carattere edificabile della stessa ai sensi dell'art. 2 del D. L. vo n. 504/1992, ma incide solo sulla determinazione del valore venale del bene, da valutare in concreto in base alle specifiche potenzialità edificatorie consentite dalla destinazione impressa” e precisando ulteriormente che “…un terreno incluso in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato ha potenzialità edificatorie che possono essere più o meno limitate rispetto a un terreno incluso in una zona con destinazione edificatoria. Tuttavia, anche se un tale terreno ha un valore venale minore, non è equiparabile a un terreno non edificabile”
(v. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenza n. 21351 del 26/07/2021 e ordinanza n. 22866/2022).
Va considerato, poi, che i comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio di dette aree, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato (v. art. 1 – comma 777, lettera d -, della legge n. 160/2019).
L'ente impositore ha sostenuto di avere operato in conformità al suesposto principio sulla base della nuova deliberazione comunale n. 60/2023, richiamata nell'avviso impugnato.
Il contribuente non ha contestato i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità, ma solo le valutazioni espresse dalla controparte e, quali elementi probatori idonei a dimostrare l'erroneità dei valori attribuiti dall'ente impositore, ha indicato il contenuto di una relazione tecnica di parte, redatta a seguito di constatazione “de visu” della situazione dei luoghi da parte del consulente, corredata da documentazione fotografica) attestante stime inferiori a quelle considerate dall'ente predetto.
Orbene è noto che, soprattutto nel processo tributario, una perizia di parte ha valore di “argomento di prova” e, quindi, può dare vita a “semplici indizi liberamente apprezzabili dal giudice a condizione che questi spieghi le ragioni per le quali la ritiene corretta e convincente” (cfr. Cass.
Civ., sezione tributaria, ordinanza n. 5018 del 16/02/2022).
Ancora più correttamente, è stato ritenuto che “la perizia di parte, nel processo tributario, consiste in una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio e liberamente valutabile dal giudice” (cfr. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenze n. 16242/2018 e n.
31274/2018).
Nella fattispecie, relativamente al terreno iscritto in catasto al Dati Catastali 1e2 il consulente, a seguito del sopralluogo eseguito, ha accertato che: a) parte della Dati Catastali1 è interamente adibita a strada già asfaltata su cui insistono impianti idrico, fognante, elettrico, gas metano e telefonico (circostanza non contestata dal comune) e, pertanto, non può essere soggetta a imposizione (cfr. anche le foto n. 1 e n. 2 allegate); b) come dedotto dal ricorrente, nella particella
656 erroneamente sarebbe stata inserita una piccola fascia di terreno larga metri 2 e lunga metri 25 non appartenente allo stesso (come si evince da un atto pubblico di divisione del 14/08/1962 – rep.
n. 83260), su cui la madre ha vantato una servitù di passaggio sino a quando non è stata realizzata la costruzione di un fabbricato in un altro terreno vicino, a seguito della quale veniva chiusa e accorpata fisicamente alla proprietà limitrofa contrassegnata dalla particella 1260 (cfr. le foto n. 3 e n 4 allegate). Inoltre, nella delimitazione di detta particella, è stata esclusa una fascia di tre metri per tutta la lunghezza del terreno (pari a metri 20 circa) da adibire a strada (cfr. l'allegato A alla suindicata relazione), che ha ridotto la superficie edificabile (detratte quelle non di proprietà e da adibire a strada) a mq. 408 inferiore al lotto minimo concretamente edificabile di mq. 500,00 imposto dal P. R. G.
Anche le suesposte circostanze non risultano specificamente contestate dall'ente impositore.
Sostanzialmente, a detta del consulente, le superfici realmente tassabili sono quelle di mq. 963,00 della Dati Catastali1 e di mq. 408,00 della Dati Catastali2 (che, peraltro, sono ubicate in una strada chiusa, larga sei metri circa con evidenti difficoltà degli spazi di manovra e di parcheggio) a cui ha attribuito un valore commerciale pari a euro 83,00 a mq. per la prima e a euro 24,90 a mq. per la seconda in base al procedimento di stima comparativa sintetica.
Il predetto consulente, poi, ha attribuito all'area ricadente nella zona “contermini CEP Salinella” un valore commerciale pari a euro 2,00 al mq. atteso che la stessa è stata interessata da una variante al
P. R. G. che ne ha previsto l'inserimento nel piano-stralcio per l'assetto idrogeologico dell'Autorità di Bacino della Puglia.
Ritiene il giudicante di dover condividere sia il contenuto di detta relazione tecnica perché basata su circostanze di fatto constatate “de visu” a seguito di sopralluogo, riprodotte su schizzo planimetrico, riscontrate da documentazione fotografica e non specificamente contestate dalla controparte;
nonchè le suindicate valutazioni perché scaturite “da indagine generale del mercato edilizio, per comparazione dei beni simili a quelli in oggetto, basandosi sulle attuali quotazioni di mercato del comune di Taranto per gli immobili similari alla luce della fattibilità edificatoria suesposta”.
Senza contare, poi, le divergenti indicazioni di valore attribuiti alle stesse aree in comproprietà che stanno a dimostrare una modalità del tutto arbitraria di valutazione da parte dell'ente resistente.
Tenuto conto delle considerazioni innanzi indicate, appare superfluo l'espletamento della C. T. U. richiesta dal ricorrente in via subordinata.
L'obbiettiva controvertibilità delle questioni trattate, costituisce giusto motivo di integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° Grado, decidendo in composizione monocratica, accoglie, per quanto di ragione, il ricorso proposto da Ricorrente_1 e, per l'effetto, annulla l'avviso di accertamento impugnato limitatamente all'imposizione di parte dell'area contrassegnata dalla Dati Catastali1 e delle fasce di terreno di mq. 50,00 e di mq. 60 facenti parte della Dati Catastali2, riducendo, così, la superficie tassabile a quella di mq. 963 per la prima e a quella di mq. 408 per la seconda nonché il valore commerciale di queste ultime e del terreno sito in zona “aree contermini CEP Salinella” a euro 83,00 al mq per la prima;
a euro 24,90 al mq. per la seconda e a euro 2,00 al mq. per il terzo. Manda al dirigente dell'ufficio tributi dell'ente impositore per la rideterminazione dell'imposta e degli accessori dovuti.
Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.