N. R.G. 2920/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO
BARONIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2920/2023 promossa da:
(c.f. , con il patrocinio dell'avv. Enrico Passarelli, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il difensore in Ravenna Via D'Azeglio n°13 ATTORE contro
- (p. iva , con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 degli avv.ti Sonia Cecci e Monica Pellegrini, elettivamente domiciliata in Ravenna Viale Randi n°22
(studio avv. Carvello)
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 16/06/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai propri atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato nella sua qualità di proprietario e locatore, Parte_1 in forza di contratto 30/05/2023 reg.to il 02/06/2023, dell'immobile ad uso commerciale sito in
Ravenna Via Cavour n°21, agiva in giudizio nei confronti della propria conduttrice società
[...]
– (de seguito al fine di ottenere la convalida Controparte_1 CP_1
dello sfratto per morosità per il mancato pagamento di canoni locatizi (da aprile 2023 ad ottobre 2023) per l'importo di € 11.200,00 alla data della citazione.
La società intimata si costituiva opponendosi alla convalida eccependo preliminarmente che le mensilità di aprile e maggio 2023 erano state pagate, giustificando invece il residuo inadempimento ex
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 3 art. 1460 c.c. in ragione del fatto che il locatore si era assunto l'obbligo di realizzazione immediata di un bagno all'interno del locale locato oltre che una parete divisoria che non erano stati realizzati.
Con ordinanza 27/11/2023 veniva concesso il rilascio, veniva mutato il rito e disposta la mediazione obbligatoria che sortiva esito negativo.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative ove parte convenuta lamentava anche una riduzione dei ricavi di vendita in conseguenza del prolungarsi dei tempi dei lavori edili.
Nelle more del procedimento l'immobile veniva spontaneamente riconsegnato in data 17/04/2024.
La causa veniva discussa all'udienza del 16/06/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
Preliminarmente va dato atto che con la spontanea riconsegna dell'immobile locato il contratto va considerato come risolto consensualmente per cui viene a cessare la materia del contendere in relazione alla domanda risolutoria ed alla conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Rimane da decidere solo la richiesta di condanna della società convenuta al pagamento dei canoni insoluti che vanno circoscritti alle mensilità da giugno 2023 ad aprile 2024 per il complessivo importo di € 17.600,00.
La domanda è fondata e va accolta.
La prova dell'obbligazione probatoria gravante sulla parte attrice deve ritenersi assolta con l'allegazione del contratto di locazione (Trib. Trento 19/03/2012 – Cass. Civ. S.U. 30/10/2001 n°13533
– Trib. Milano 25/03/2015 – Trib. Genova 20/01/2016).
Occorre solo valutare se le doglianze sollevate dalla convenuta abbiano o meno un qualche fondamento.
È documentale e non contestato che, alla data di stipula del 30/05/2023, comunque il locatore, pur assumendosi l'obbligo di realizzazione di un bagno all'interno dell'immobile locato di Via Cavour
n°21, abbia lasciato alla società conduttrice il libero uso del confinante Vicolo Gabbiani n°28 e quindi che la società locatrice in realtà non abbia subito alcun disagio in tal senso.
Per quanto riguarda le date di esecuzione dei lavori concordati previsti in contratto (cfr. art. 6) vi è da rilevare che non appare indicata una data precisa per l'esecuzione della realizzazione dei servizio igienico e che comunque i lavori sono stati eseguiti e completati tra ottobre 2023e metà novembre 2023
(cfr. testi e . Tes_1 Tes_2
Si ritiene che la tempistica generale, tra ottenimento dei permessi e vera e propria realizzazione del bagno e della parete divisoria, considerando appunto che comunque a continuato ad avere CP_1 fino all'ultimo l'uso dei locali di Vicolo gabbiani, non giustifichi in alcun modo la sospensione del pagamento dei canoni locatizi risolvendosi in un uso improprio e non proporzionato dell'art. 1460 c.c.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 3 Anche l'ipotizzato calo delle vendite e dei ricavi, asseritamente attribuiti ai disagi derivanti dai lavori in corso, è rimasto una semplice affermazione senza alcun cenno in sede di conclusioni e comunque neppure vi è stata alcuna richiesta istruttoria in tal senso.
La società conduttrice andrà pertanto condannata al pagamento della complessiva somma di €
17.600,00 oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 e successive modifiche, tenendo presente l'effettivo scaglione tariffario, la sostanziale unicità del procedimento e l'effettiva attività processuale svolta, in ragione di € 1.000,00 per la fase di studio della controversia, €
800,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.200,00 per la fase istruttoria ed € 1.000,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 409,50 per anticipazioni.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe ed in accoglimento della stessa, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara la cessazione della materia del contendere in merito alla richiesta di parte attrice di riconsegna dell'immobile locato;

- condanna la società – al pagamento a favore Controparte_1 dell'attore della somma di € 17.600,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze Parte_1
al saldo;

- condanna la società convenuta a rifondere all'attore le spese di lite che liquida nel complessivo importo di € 4.000,00 per compenso e di € 409,50 per anticipazioni, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM n°55/2014, IVA e CPA come per legge.
Ravenna, 16 giugno 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 3