N. 2347/2022 R. G.
REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Castrovillari, in composizione monocratica, nella persona del giudice Giuliana Gaudiano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N. 2347/2022 .G. proposta da rappresentata e difesa dall'Avv. ZAGARESE ETTORE Parte_1
-attrice-
Contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. STRAFACE GIUSEPPE Controparte_1
-convenuto-
FATTO E DIRITTO I.

Fatti di causa


Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con atto di citazione ex art. 616 c.p.c. conveniva in Parte_1 giudizio al fine di dichiarare la legittimità dell'azione esecutiva Controparte_1
n. 69/2022 RGE relativamente ai beni del convenuto.
Deduceva che parte convenuta aveva chiesto ed ottenuto la sospensione dell'esecuzione intrapresa dallo stesso e introduceva, pertanto, il presente giudizio di merito deducendo:

1. Che in data 20.10.2021 parte attrice e parte convenuta avevano stipulato un contratto preliminare in forza del quale il primo si impegnava a cedere ed a vendere la proprietà, “sia a nome proprio che a nome della propria moglie”, il bene censito in catasto al foglio 89, particelle 255, 268, 269 sub 1ed il secondo a corrispondere il prezzo complessivo di € 135.000,00, di cui € 25.000,00 contestualmente alla firma del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, ed il rimanente da versare entro la stipula del rogito notarile di compravendita, che doveva avvenire entro e non oltre il 31.01.2022 ;

2. Che la caparra confirmatoria veniva pagata dall'attore con n. 2 assegni bancari di cui uno della Banca Unicredit d'importo pari ad € 5.000,00 n. 3774923403/04 intestati a ed un di € 20.000,00 Parte_1 ventimila/00 della Banca Unicredit n. 3774923404/05;

3. Che in data 29.12.2021 l' contestava la nullità ed improduttività CP_1 degli effetti giuridici del predetto contratto, deducendo la mancata sottoscrizione da parte della comproprietaria . Detta Persona_1 circostanza avrebbe determinato, a suo dire, la mancata accessione ad un mutuo fondiario necessario per l'acquisto dell'immobile. Chiedeva quindi la restituzione di n. 2 assegni bancari Unicredit.

4. Che parte attrice, riscontrava la comunicazione dell'opponente, contestando l'insussistente nullità da questo eccepita, e al contempo rammentando che la somma di € 25.000,00, portata dai titoli, veniva consegnata in qualità di caparra confirmatoria.

5. Che in data 31.12.2021 il presentava entrambi i predetti assegni al Pt_1 pagamento, i quali però venivano comunicati impagati in data
03.01.2022 poiché pervenuti oltre il termine per il protesto. E quindi in data 02.02.2022, veniva notificato al sig. atto di precetto, con il CP_1 quale lo si intimava al pagamento di quanto dovuto in forza degli assegni bancari suddetti;

6. Che proponeva opposizione all'esecuzione ex art. 615 c. I c.p.c., CP_1 lamentando la nullità, inesistenza ed inefficacia del contratto preliminare di vendita, nonché la nullità della promessa di pagamento per insussistenza del rapporto fondamentale, e dunque la nullità del precetto;

7. Che nelle more del giudizio di opposizione a precetto, il con atto di Pt_1 pignoramento immobiliare del 10.03.2022 sottoponeva a vincolo l'immobile di proprietà del sig. sito in Corigliano-Rossano a.u. di CP_1
Rossano al Viale dei Normanni, piano terra, ed identificato catastalmente al foglio 25 del predetto Comune, sez. B particella 923 sub.93.

8. Che, con ricorso ex art. 615 comma II c.p.c. il sig. proponeva CP_1 opposizione alla procedura di espropriazione immobiliare ed il GE con ordinanza del 14.09.2022 il giudicante sospendeva l'esecuzione e fissava termine per l'introduzione del giudizio di merito.
9. , pertanto, introduceva il presente giudizio di merito. Parte_1
Il creditore si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_1 della domanda, in quanto infondata in fatto e in diritto. Proponeva, altresì, domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore con condanna dell'attore al risarcimento del danno in favore del convenuto. Deduceva, infatti:
- Che nelle more del giudizio d'esecuzione, il convenuto veniva a conoscenza che il fabbricato entrostante al terreno promessi in vendita, è abusivo, come certificato anche dal Geol. . Persona_2
- Che, in data 01.07.2022, depositava ricorso ex art. 615 Controparte_1 cod. proc. civ. avverso l'esecuzione iscritta al n. 69 -2 /2022 R.G.E.I. dell'evocato Tribunale, domandando la risoluzione del contratto preliminare di vendita del fabbricato rivelatosi abusivo e la sospensione dell'esecutività dei titoli rilasciati dall'opponente alla sottoscrizione del predetto preliminare (20.10.2021).
- Che, in data 4.7.2022, presentava denuncia-esposto alla Controparte_1
P.A., prot. n. 68859 del 5.7.2022, al fine di fare accertare, anche mediante mezzo di prova proveniente da Autorità, l'abusivismo del predetto fabbricato.
- Che, in data 19.07.2022, il convenuto comunicava al la risoluzione Pt_1 del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento del venditore.
- Che, in data 20.7.2022, la P.A. comunicava con nota prot. n. 74661, di aver proceduto al sequestro del fabbricato, edificato in assenza di regolare titolo
- Che, in data 8.8.2022, il Comune di Corigliano – Rossano, comunicava a questo difensore, ordinanza di demolizione del fabbricato promesso in vendita con contratto del 20.10.2021 e rimessa in pristino dello stato dei luoghi, in quanto realizzato senza titolo edificatorio La causa istruita con prove documentali è stata rinviata all'udienza del 12/2/2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione, ai sensi dell'art. 190 c.p.c., ed all'esito della stessa veniva introitata per la decisione. II. Inammissibilità della domanda
Parte attrice lamenta l'inammissibilità della domanda avanzata da parte debitrice con il ricorso in opposizione all'esecuzione ex art. 615 co. 2 cpc, avendo il medesimo già presentato, secondo la ricostruzione di parte attrice, ricorso in opposizione a precetto, fondato sugli stessi motivi.
Orbene, detta eccezione deve essere disattesa, in quanto, come già statuito da parte del Giudice dell'esecuzione “…, i motivi proposti nei due atti non coincidono affatto;
.. nell'atto di citazione in opposizione a precetto è stata dedotta la nullità del contratto preliminare di vendita poiché non sottoscritto dalla moglie del promittente venditore benché riguardante un bene ricadente nella comunione legale, mentre nel ricorso in opposizione all'esecuzione, per un verso, è stata contestata la natura di caparra confirmatoria della somma versata al momento dell'assunzione dell'obbligazione, nonché, per altro verso, è stata chiesta la risoluzione del contratto giacché avente ad oggetto un bene abusivo e non suscettibile di sanatoria;
ritenuto, quindi, che l'eccezione preliminare sollevata dal resistente non possa essere accolta”. III. Nel merito
Nel merito, la domanda attorea è infondata e va pertanto rigettata. Va, tuttavia, accolta la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta.
III.1 Sulla domanda di recesso di parte attrice
Parte convenuta nel ricorso in opposizione ex art. 615 c.p.c. instaurato dinanzi al Giudice dell'Esecuzione lamentava che il contratto preliminare stipulato tra le parti dovrebbe essere risolto, tenuto conto, per un verso, che il promittente venditore avrebbe taciuto che il fabbricato edificato sul terreno fosse abusivo e, quindi, suscettibile di demolizione, nonché, per altro verso, che non sarebbe possibile ottenere le certificazioni edilizie e di agibilità dello stesso. Deduceva, infatti, che il contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile meglio descritto in atti è stato concluso in data 20.10.2021. Successivamente l'acquirente veniva a conoscenza che il fabbricato entrostante al terreno promesso in vendita era abusivo (cfr. certificato anche dal Geol. ). In data Persona_2
4.7.2022, quindi, presentava denuncia-esposto alla P.A., prot. n. 68859 del 5.7.2022, al fine di fare accertare l'abusivismo del predetto fabbricato. In data 20.7.2022, il Comune di Corigliano – Rossano comunicava con nota prot. n. 74661, di aver proceduto al sequestro del fabbricato, edificato in assenza di regolare titolo ed, in seguito, in data 8.8.2022, comunicava, altresì, l'ordinanza di demolizione del fabbricato e rimessa in pristino dello stato dei luoghi, in quanto realizzato senza titolo edificatorio.
Sulla scorta di tale motivazione, ha espressamente chiesto di dichiarare risolto il contratto preliminare concluso tra le parti in data 20.10.2021 per colpa della attrice.
Tanto premesso, sulla domanda di risoluzione, si osserva quanto segue.
In tema di onere della prova in materia di inadempimento delle obbligazioni i giudici di legittimità hanno statuito che “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore, nella fattispecie parte attrice, a dover fornire la prova del fatto estintivo, del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. Civ. SS. UU. 13533/01). Parte convenuta ha provato la fonte negoziale del suo diritto allegando l'inadempimento dell'attrice per la presenza di un abuso che non ha consentito di procedere alla stipula del contratto definitivo e, da parte sua, l'attrice alcuna prova ha fornito in merito alla mancanza dell'abuso. Ne deriva, quindi, che le domande di parte attrice tese, in via principale, a dichiarare legittimo il suo recesso unilaterale dal contratto e il suo diritto a ritenere definitivamente quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria devono essere disattese e quindi rigettate. Risulta evidente, infatti, che il grave inadempimento sussiste in capo all'attrice, la quale ha offerto il trasferimento di un immobile abusivo. III.2 Sulla domanda di risoluzione di parte convenuta Il promissario acquirente ha, invece, in via riconvenzionale chiesto dichiarare risolto il contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice, consistente nell'inosservanza dell'obbligo di trasferire il bene promesso, in quanto illecito edilizio e risarcimento danni. Orbene, è noto che “La mancanza della concessione edilizia (o, quanto meno, della concessione edilizia in sanatoria) costituisce causa di nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti. È necessario, difatti, che
l'atto di compravendita di un immobile indichi gli estremi della concessione edilizia. La menzionata sanzione della nullità, di contro, non si applica al contratto preliminare, i cui effetti sono meramente obbligatori e non anche traslativi. Da ciò discende che le parti, pur in assenza di concessione edilizia, possono stipulare un contratto preliminare senza incorrere in alcuna nullità. In tali evenienze, il rilascio della concessione (anche in sanatoria) successivamente alla stipula del preliminare esclude la sanzione della nullità del contratto definitivo di compravendita, ovvero consente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.” (Cassazione civile sez. II, 21/06/2024, n.17148). Non può, pertanto, argomentarsi mai di nullità di contratto preliminare avente ad oggetto immobili abusivi, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori, essendo la nullità prevista solo per gli atti ad effetti reali.
Può però essere esaminata la domanda di risoluzione nel solco della prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha avuto occasione di affermare che "Ove un contratto preliminare abbia ad oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio immobiliare risultato privo del requisito della edificabilità, tale elemento
- che integra gli estremi del vizio della cosa - costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento" (c.f.r. Cass. 2010 n. 21229). E' evidente, dunque, che, in difetto di prova di sanabilità, che il venditore non ha fornito, non si poteva certo addivenire alla conclusione del contratto definitivo non potendosi stipulare un contratto che si ponga in contrasto con la legge e che presenti profili di nullità.
Sul punto il convenuto si difende assumendo, da un lato, che il bene non fosse irregolare e dall'altro, che, anche qualora lo fosse, non ne era a conoscenza avendo acquistato il bene dal “precedente acquirente sulla base di idonea dichiarazione da esso prestata ed essendo dunque all'oscuro delle difformità del bene o della falsità della dichiarazione anzidetta”. Non v'è chi non veda come non avendo il venditore fornito la prova della sanabilità (che era il venditore a dover fornire poiché doveva dimostrare, a fronte del rilievo dell'acquirente, di aver venduto un bene perfettamente commerciabile), l'abusività dell'immobile preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e quindi legittima il promissario acquirente a richiedere al promettente la restituzione della caparra che abbia versato in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.
Infatti, la scoperta della natura abusiva di un bene compromesso determina un'alterazione del sinallagma contrattuale che, ove raggiunga il grado di significatività di cui all'art. 1455 c.c., giustifica una pronuncia risolutoria. Nel caso di specie, anche il solo profilo del sequestro e dell'ordine di demolizione emesso giustifica una pronuncia risolutoria, essendosi alterato il sinallagma. E il grado di significatività che giustifica la pronuncia risolutoria – a prescindere, dunque, anche dalla misura dell'abusività e del suo accertamento in concreto - nella specie può ritenersi raggiunto già solo in considerazione del provvedimento di sequestro e dell'ordine di demolizione che sostiene la chiesta risoluzione.
Va, dunque, dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita del 20.10.2021, per colpa della convenuta.
Alla stregua dei principi generali codificati dall'art. 1458 comma 1 c.c., s'impone la restituzione delle prestazioni effettuate, non trattandosi di contratto ad esecuzione continuata o periodica. Il venditore deve, dunque, restituire i titoli ricevuti all'atto della sottoscrizione del contratto. Quindi sulla base di quanto accertato in corso di causa va, senz'altro, accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare avanzata dalla convenuta.
III.3 Sulla domanda di risarcimento
Parte convenuta ha poi chiesto anche il risarcimento dei danni pari al valore della caparra versata. Orbene, nell'ambito di un contratto preliminare in cui sia stata corrisposta una caparra confirmatoria, al momento della stipula del contratto, di fronte all'inadempimento di una parte, l'altra può, a sua scelta, recedere dal contratto e trattenere caparra/chiederne la restituzione del doppio (art. 1385 comma 2 c.c.) oppure chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto ed il risarcimento del danno, secondo le regole generali e, quindi, provando il danno sia nell'an che nel quantum (art. 1385 comma 3 c.c.).
Le due possibilità sono tra loro incompatibili in quanto, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, (Cass. Civ. Sez. Un. 553/09), la caparra confirmatoria, ex art. 1385 c.c., ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intende esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”. La Suprema Corte ha, appunto, ribadito che “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intende esercitare il potere di recesso conferitole ex lege”, sicchè ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigerne il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato sia nell'an che nel quantum. Ebbene, non avendo parte convenuta dimostrato un ulteriore e maggior danno rispetto al versamento della caparra confirmatoria la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata.
Infatti nel caso di richiesta di risarcimento del danno la parte ha l'onere di fornire la prova certa e concreta del danno così da consentirne la liquidazione, oltre che la prova del nesso causale tra il danno e il comportamento addebitato a controparte.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, in materia di contratto preliminare il risarcimento del danno, imputabile al promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, si liquida nella misura pari alla differenza tra il valore commerciale del bene medesimo, al momento della proposizione della domanda di risoluzione, ed il prezzo pattuito (Cass.
22384/2004; cfr. anche Cass. 22979/2015; Cass. 14714/2012). In punto di onere della prova si è, poi affermato che laddove sia il promissario acquirente ad agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni cagionati dall'inadempimento del promittente venditore, tali danni, secondo la regola generale, spettano soltanto se siano conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento e possono essergli liquidati esclusivamente se il medesimo promittente acquirente, che si assume danneggiato, fornisca la prova della loro effettiva esistenza (Cass. 13792/2017;
Cass. Sez. 2, 19/05/2003, n. 7829; Cass. Sez. 2, 30/07/1999, n. 8278). L'onere della prova incombente sulla convenuta non è stato soddisfatto. Infatti, al fine di dimostrare l'esistenza di una differenza tra il prezzo pattuito e il valore del bene al momento della domanda, si è rifatta al valore catastale ed alla rendita dell'immobile, che si ritiene insufficiente a tali fini.
In conclusione, quindi, vanno rigettate le domande avanzate da parte attrice, Va accolta la domanda riconvenzionale avanzata dalla parte convenuta di risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'attrice e rigettata la domanda di risarcimento del danno.
IV. Spese legali
Alla soccombenza segue la condanna alle spese processuali, liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri fissati dal d.m. 10/3/2014 n. 55 (artt.

4-5 e tab. A allegata, scaglione da Euro € 5.201 ed € 26.000– valori medi in considerazione della difficoltà delle questioni trattate), con la precisione che tenendo conto della natura della causa non si tiene conto delle spese relative alla fase istruttoria.

P.q.m.

il Tribunale di Castrovillari in composizione monocratica, definitivamente decidendo sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
[...]
1) rigetta la domanda attorea;

2) accoglie invece quella riconvenzionale proposta dal convenuto e, per l'effetto, dichiara risolto per colpa grave della attrice il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile meglio descritto in atti e concluso tra le parti in data 20.10.2021;
3) condanna parte attrice a restituire i titoli ricevuti in occasione del predetto contratto, ammontanti complessivamente ad € 25.000;
4) per l'effetto dichiara che non ha diritto di procedere ad Parte_1 esecuzione forzata nei confronti di;
Controparte_1
5) rigetta ogni altra domanda;

6) condanna al pagamento delle spese processuali pari ad € 3.400 Parte_1 in favore di , oltre a rimborso forf. spese gen., Iva e Cpa come Controparte_1 per legge;

7) MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Castrovillari, 23/05/2025
Il Giudice
Giuliana Gaudiano