REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 1 dicembre 2025, la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 27874 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
rappresentato dal co-trustee in Parte_1 Parte_2
persona del legale rappresentante pro tempore e in giudizio rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandro Cuggiani e Francesco Minisci ed elettivamente domiciliato presso il di loro studio, sito in Roma, Lungotevere dei Mellini, 7
PARTE RICORRENTE
E
società (C.F. ) con sede legale in Controparte_1 P.IVA_1
Milano, Via Montenapoleone n. 8, in persona del legale rappresentante pro tempore, contumace
PARTE CONVENUTA

OGGETTO : risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida
[...]
conveniva in giudizio società affinché Parte_1 Controparte_1
venisse convalidato lo sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (ufficio) avente ad oggetto la “porzione immobiliare sita in Roma, Via del Plebiscito n. 107, scala C, piano primo, interno
1, composta da 1,5 vani utili (identificata al NCEU del Comune di Roma al Foglio 486, Part.
160, Sub. 520, Cat. A/10, R.C. € 1.243,37)”.
In particolare, nel suddetto atto di intimazione introduttivo del giudizio,
l'intimante precisava che la società intimata si sarebbe resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità intercorrenti “da ottobre 2024 a marzo
2025 per l'importo complessivo di € 2.100,00” posto che l'ammontare di ciascuno di essi
è stato precisato essere quello, per il periodo di cui trattasi, di € 350,00 come da pattuizione contrattuale avente decorrenza 1 ottobre 2024, debitamente registrata e versata in atti.
In ogni caso parte intimante chiedeva anche l'emissione dell'ingiunzione di pagamento per “ogni successiva mensilità di canone fino al rilascio”.

2. L'intimata società non si costituiva nella fase sommaria e, attesa la notificazione dell'atto introduttivo del giudizio allo stessa avvenuta ai sensi dell'art. 143 c.p.c., è stato disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi nonché onerando la parte, divenuta a seguito del mutamento del rito, ricorrente della notifica del provvedimento (di conversione del rito) alla società convenuta in giudizio.

3. Notifica, poi, avvenuta.

4. Solo la parte ricorrente ha depositato tali memorie ove ha insistito nelle sue richieste, precisando la persistenza e l'aggravamento della morosità per canoni di
2 locazione anche per le mensilità giunte a scadenza successivamente rispetto a quelle di cui all'atto introduttivo del giudizio sino a giungere, alla data del deposito delle stesse memorie, all'importo complessivo al mese di agosto 2025 di € 5.600,00.

5. Attesa l'accertata notifica del provvedimento di conversione del rito alla parte convenuta nonché l'intervenuto esperimento, con esito negativo, del procedimento di mediazione obbligatoria, la causa all'odierna udienza del 1 dicembre 2025 è stata decisa alla luce della seguente motivazione.

6. Le domande del ricorrente si ritiene debbano trovare Parte_1
accoglimento.
Ciò per le seguenti ragioni.
Invero, incontestato è rimasto – anche nel processo ordinario locatizio fondato sugli atti e scritti defensionali integrati ex art. 426 c.p.c. – il mancato pagamento dei canoni di locazione per le mensilità cui la stessa ricorrente ha effettuato riferimento nell'atto di intimazione introduttivo del procedimento speciale di sfratto per morosità dagli stessi incardinato, oltre che di quelle successive cui nello stesso atto di intimazione è stato effettuato riferimento.
Questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento”
(così, di recente, Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
Sennonché la durata del periodo per cui il mancato integrale pagamento del canone si è protratto, nonché l'entità delle mensilità riguardo alle quali ciò si è verificato, ne comportano, per l'ufficio una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione contrattuale in base alla disciplina codicistica di cui agli
3 artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo.
Né per incidere, mutandolo, sull'esito di siffatta valutazione possono essere richiamate argomentazioni di segno opposto considerato che parte convenuta alcuna di esse ha fornito, rimanendo contumace anche nella fase di merito.
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento del convenuto la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.

7. Di conseguenza deve essere ordinato alla stessa conduttrice il rilascio dell'unità immobiliare oggetto della pattuizione contrattuale per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione si ritiene debba fissarsi la data del 15 dicembre 2025, valutate, ex art. 56, comma primo, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le condizioni delle parti e le ragioni per cui viene disposto il rilascio.

8. Inoltre, la società in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, deve essere condannata al pagamento in favore del trust ricorrente a titolo di canoni di locazione sino al mese di agosto 2025 dell'importo, di
€ 5.600,00, oltre interessi come da atto di intimazione (introduttivo del giudizio) a decorrere dalla data di scadenza di ciascun canone sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni giunti successivamente a scadenza fino alla data di avvenuto rilascio dell'immobile, maggiorati anch'essi dei suddetti interessi a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo.

9. Le spese di lite seguono la soccombenza in assenza di valide ragioni per derogare giuridicamente a tale principio e si ritiene debbano essere liquidate, attesa anche la sostanziale assenza di attività difensiva della parte convenuta e comunque tenuto conto anche di quelle del procedimento di mediazione obbligatoria, nella misura di € 2.875,50, di cui € 255,50 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.



PER QUESTI MOTIVI



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in
4 motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
▪ dichiara risolto, per grave inadempimento della società conduttrice, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo intercorso tra e società avente ad Parte_1 Controparte_1
oggetto la “porzione immobiliare sita in Roma, Via del Plebiscito n. 107, scala C, piano primo, interno 1, composta da 1,5 vani utili (identificata al
NCEU del Comune di Roma al Foglio 486, Part. 160, Sub. 520, Cat.
A/10, R.C. € 1.243,37)”.
▪ condanna la società al rilascio della suddetta Controparte_1
porzione immobiliare, fissando per l'esecuzione la data del 15 dicembre 2025;
▪ condanna la società convenuta al pagamento in favore del trust ricorrente a titolo di canoni di locazione sino al mese di agosto 2025 dell'importo, di € 5.600,00, oltre interessi come da atto di intimazione
(introduttivo del giudizio) a decorrere dalla data di scadenza di ciascun canone al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni giunti successivamente a scadenza sino alla data di avvenuto rilascio dell'immobile, maggiorati anch'essi dei suddetti interessi a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo;

▪ condanna la società in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, al pagamento in favore della società ricorrente delle spese di lite che liquida nella misura di € 2.875,50, di cui € 155,50 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 1 dicembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca
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