N. R.G. 1869/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra
Parte_1
RICORRENTE
e

CP_1 Parte_2
CONVENUTO CONTUMACE

Oggi 29 maggio 2025 ad ore 13,09 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, è comparso per parte ricorrente l'avv. Pegoraro, che precisa le conclusioni come da ricorso al quale si riporta. Ad ore 13,11 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 16.51 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 16,51.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 1869/2024 R.G. promossa da
(C.F.: , rappresentata e difesa dall' avv. Parte_1 C.F._1
Matteo Pegoraro ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, in Varese, piazza Motta, 6, giusta procura in atti
-Ricorrente – contro
(C.F.: ) Controparte_2 C.F._2
-Convenuto contumace -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni di parte ricorrente come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso x art. 447 bis c.p.c. la signora ha chiesto a questo tribunale di Parte_1
dichiarare la risoluzione dell'accordo di cui alla scrittura privata 1° ottobre 2021, intercorso tra lei e il proprio padre, da una parte, e il signor Parte_3 Persona_1
, dall'altra, e, per l'effetto, di condannare il signor all'immediata
[...] Pt_2
restituzione delle unità immobiliari site in Laveno Mombello, Via Cologna, 4, identificate al pagina 2 di 8 NCEU di detto Comune come segue: negozio: mappale 4463, sub 1, cat. C/1, classe 5, mq 67; autorimessa: mappale 4463, sub 3, cat. C/6, cl. 8, mq 18.
La ricorrente ha inoltre domandato di condannare il convenuto a corrisponderle la somma di
€ 712,35 a titolo di indennità di occupazione delle predette unità immobiliari, oltre interessi e rivalutazione monetaria, dedotto l'importo di € 3.000,00 già versato dal convenuto a tale titolo, e di dichiarare il diritto della ricorrente a trattenere la somma di € 1.500,00, versatale dal convenuto a garanzia della stipula del contratto di locazione, mai sottoscritto.
Al riguardo la ricorrente ha riferito: che lei era proprietaria con il proprio padre, Parte_3
delle unità immobiliari sopra descritte;
che con scrittura privata 1° ottobre 2021 il Signor
si impegnava a prendere in locazione dette unità immobiliari per esercitarvi Pt_2
l'attività di pizzeria da asporto;
che al momento della sottoscrizione della scrittura 1° ottobre
2021 i signori consegnavano al signor le chiavi delle unità immobiliari in Pt_1 Pt_2
questione, per consentirgli di adeguare queste ultime all'attività che l'odierno convenuto intendeva svolgere;
che con detta scrittura le parti convenivano che la futura locazione dovesse avere una durata di sei anni, a decorrere dal 1° gennaio 2022, con un canone annuo di
€ 6.000,00, suddiviso in rate mensili di € 500,00; che alla data della sottoscrizione dell'impegno a contrarre il signor versava ai signori € 1.500,00 a garanzia della futura Pt_2 Pt_1
stipula del contratto di locazione;
che il signor non si rendeva disponibile a Pt_2
stipulare il contratto di locazione, né entro il 1° gennaio 2022, né successivamente, nonostante i ripetuti inviti;
che il signor ha corrisposto alla signora la somma Pt_2 Pt_1
complessiva di € 3.000,00 per sei mesi di occupazione delle predette unità immobiliari;
che non hanno neppure sortito effetto i tentativi della ricorrente di riottenere la disponibilità delle unità immobiliari;
che in data 29 aprile 2023 decedeva e l'odierna ricorrente, Parte_3
unica erede legittima, è pertanto divenuta proprietaria esclusiva delle unità immobiliari in questione;
che la ricorrente ha avviato la procedura di mediazione che tuttavia ha avuto esito negativo.
pagina 3 di 8 Instauratosi il contraddittorio nei confronti del convenuto, questi non si è costituito ed è stato dichiarato contumace.
La causa è stata poi istruita con l'escussione di testi e, all'esito della prova orale, rinviata ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.
** * **
Le domande della ricorrente sono fondate in parte qua per le ragioni che seguono.
Quanto alla domanda di declaratoria di risoluzione del rapporto di cui alla scrittura 1° ottobre 2021, si osserva quanto segue.
E' noto che, in applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie la ricorrente ha prodotto la scrittura 1° ottobre 2021 con la quale l'odierno convenuto si impegnava nei di lei confronti e del signor a stipulare entro il 1° Parte_3
gennaio 2022 un contratto di locazione con oggetto le unità immobiliari sopra descritte. La ricorrente ha allegato che il convenuto non ha stipulato il contratto di locazione, né entro la data del 1° gennaio 2022, né successivamente, nonostante numerosi solleciti verbali e l'invito scritto alla stipula 18 agosto 2023, in atti.
La ricorrente ha quindi assolto all'onere probatorio su di essa gravante.
La mancata costituzione del convenuto ha di fatto precluso allo stesso di fornire o articolare alcuna prova in ordine all'avvenuto adempimento, ovvero alla non imputabilità a sè dell'inadempimento.
pagina 4 di 8 Deve quindi ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato del convenuto all'impegno alla stipula del contratto di locazione. Impegno che il signor ha assunto Pt_2
con la sottoscrizione della scrittura 1° ottobre 2021.
Quanto alla gravità dell'inadempimento, occorre osservare che esso è rilevante ex art. 1455
c.c., perché riguarda l'obbligazione principale assunta dal convenuto con l'accordo 1° ottobre
2021. Conseguentemente deve dichiararsi la risoluzione del rapporto inter partes di cui alla scrittura 1° ottobre 2021, per fatto e colpa dell'odierno convenuto.
Nella scrittura in questione risulta che contestualmente alla sottoscrizione della stessa (ossia il
1° ottobre 2021) i signori consegnavano all'odierno convenuto le chiavi delle due Pt_1
unità immobiliari sopra descritte (negozio e autorimessa).
Ebbene, la declaratoria di risoluzione dell'accordo 1° ottobre 2021 importa che il convenuto detiene senza titolo le unità immobiliari sopra descritte, per cui deve trovare accoglimento la domanda della ricorrente di condanna del convenuto alla restituzione immediata delle medesime.
Quanto alla domanda di condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione, si osserva quanto segue.
Secondo la Suprema Corte, nell'ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, in quanto tale danno si ricollega alla mera perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e alla impossibilità per costui di conseguire utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso (cfr. Cass. 15 dicembre 2016 n. 25898;
Cass. 9 agosto 2016 n. 16670; Tribunale di Roma 18 aprile 2019 n.8590).
In merito all'ammontare del danno, la sua determinazione può essere effettuata dal giudice sulla base di presunzioni semplici con riferimento al cosiddetto danno figurativo, quale è il valore locativo del bene usurpato (cfr. Cass. 16 aprile 2013 n. 9137).
pagina 5 di 8 Nella specie, considerato che con la scrittura 1° ottobre 2021 le parti convenivano che il corrispettivo della locazione sarebbe stato pari ad € 500,00 mensili, detto importo può ben ritenersi adeguato parametro per la liquidazione del danno, che deve quindi liquidarsi a titolo di indennità di occupazione delle due unità immobiliari, per ogni mese di occupazione senza titolo, dal 1° ottobre 2021 fino all'effettivo rilascio.
Sull'importo dovuto a titolo risarcitorio devono essere riconosciuti gli interessi, che, considerato che la domanda introduttiva di questo giudizio è stata notificata al convenuto il
18 ottobre 2024, devono essere calcolati come segue:
- sulla somma dovuta alla data della notifica del predetto atto, ossia € 18.299,00, ai sensi del primo comma dell'art. 1284 c.c. dalle singole scadenze dei ratei (giorno 1 di ciascun mese,
a decorrere dal 1° ottobre 2021) al 18 ottobre 2024;
- sull'importo di € 18.299,00, dal 19 ottobre 2024 al saldo, ai sensi art. 1284 IV co. c.c.;
- sull'importo di € 201,00, dovuto a titolo indennità di occupazione per il periodo 19 - 31 ottobre 2024, ai sensi art. 1284 IV co. c.c. dal 19 ottobre 2024 al saldo;

- su € 500,00 mensili a decorrere dal 1° novembre 2024 fino all'effettivo rilascio degli immobili, ai sensi dell'art. 1284 IV co. c.c. dalla scadenza dei singoli ratei, cioè il 1° di ogni mese, al saldo.
Dall'importo così risultante dovranno dedursi a scalare gli importi di € 1.500,00 ciascuno che il convenuto ha versato rispettivamente il 30 giugno 2022 e il 3 settembre 2022.
Infine, quanto alla domanda di parte ricorrente di trattenere la somma di € 1.500,00 versata dal convenuto, si osserva quanto segue.
Nella scrittura 1° ottobre 2021 le parti dichiaravano che l'odierno convenuto versa ai signori la somma di € 1.500,00 “a titolo di impegnativa alla futura locazione dell'immobile”. Pt_1
Tale somma, in quanto versata a garanzia della stipula del contratto di locazione, deve intendersi corrisposta a titolo di caparra confirmatoria.
pagina 6 di 8 L'istituto della caparra confirmatoria è disciplinato dall'art. 1385 c.c., il quale, per quanto di interesse, prevede che:
a) se la parte che ha dato la caparra confirmatoria è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto;

b) se inadempiente è invece la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra;

c) se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento è regolato dalle norme generali.
Nella specie la ricorrente, che è la parte non inadempiente, ha chiesto la risoluzione del rapporto di cui alla scrittura 1 ° ottobre 2021, quindi può chiedere il risarcimento del danno ex art. 1223 e segg.ti c.c., ma non ha diritto a trattenere la somma di € 1.500,00 versatale a titolo di caparra.
Ne consegue che la domanda in esame non può trovare accoglimento.
Considerato il non integrale accoglimento delle domande di parte ricorrente, le spese di lite sono liquidate in complessive € 3.800,00, oltre accessori di legge, e devono porsi a carico di parte convenuta, attesa la sua soccombenza su tre delle quattro domande proposte dalla ricorrente.
Deve inoltre porsi a carico di parte convenuta la somma di € 190,32 per compenso all'organismo di mediazione e l'importo di € 400,00, oltre accessori di legge, per la spesa di assistenza della ricorrente avanti detto organismo, nella procedura di mediazione.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 1869/2024 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara la risoluzione del rapporto inter partes di cui alla scrittura 1° ottobre 2021, per fatto e colpa dell'odierno convenuto;

pagina 7 di 8 condanna il convenuto a restituire immediatamente a favore di parte ricorrente le unità immobiliari site in Laveno Mombello, Via Cologna, 4, identificate al NCEU di detto Comune come segue: negozio: mappale 4463, sub 1, cat. C/1, classe 5, mq 67; autorimessa: mappale
4463, sub 3, cat. C/6, cl. 8, mq 18; condanna parte convenuta a versare alla ricorrente:
- € 18.299,00, oltre interessi di legge, da calcolarsi ai sensi dell'art. 1284, I co. c.c. dalle singole scadenze dei ratei (giorno 1 di ciascun mese, a decorrere dal 1° ottobre 2021) al 18 ottobre 2024 ed ex art. 1284 IV co. c.c. dal 19 ottobre 2024 al saldo;

- € 201,00, oltre interessi ai sensi art. 1284 IV co. c.c. dal 19 ottobre 2024 al saldo;

- € 500,00 mensili a decorrere dal 1° novembre 2024 fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi ai sensi dell'art. 1284 IV co. c.c. calcolati a decorrere dalla scadenza dei singoli ratei, cioè il 1° di ogni mese, al saldo, il tutto, deducendosi a scalare gli importi di €
1.500,00 ciascuno che il convenuto ha versato rispettivamente il 30 giugno 2022 e il 3 settembre 2022; condanna parte convenuta a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che liquida in € 3.800,00, oltre contributo unificato, oltre 15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA, se dovuta;
condanna parte convenuta a rifondere alla ricorrente la somma di € 190,32 per compenso all'organismo di mediazione e l'importo di € 400,00, oltre accessori di legge, per la spesa di assistenza della ricorrente avanti detto organismo.
Varese, 29 maggio 2025.
Il giudice Dott. Elisabetta Chiodini
pagina 8 di 8