N. R.G. 288/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 288/2023 R.G. promossa da
, nata a [...] il [...], C.F. , Parte_1 CodiceFiscale_1
, nata a [...] il [...], C.F. , Parte_2 CodiceFiscale_2
entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Giuseppe La Spina ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in Perugia, via Baglioni n.36, in forza di procura apposta a margine dell'atto di citazione in appello;

-Appellanti=
nei confronti di
, C.F. , Controparte_1 CodiceFiscale_3
, C.F. , Controparte_2 CodiceFiscale_4
, C.F. , Controparte_3 CodiceFiscale_5
tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Valentino Angeletti, con studio in Norcia via Cairoli
n.1, elettivamente domiciliati presso il suo studio;
pagina 1 di 13 -Appellati=
e
, nata a [...] il [...], ivi residente in frazione Campi, C.F. CP_4
, CodiceFiscale_6
, nato a [...] il [...], residente in [...], frazione Campi, C.F. CP_5
, CodiceFiscale_7
entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Maria Rosaria Spada, con studio in Norcia via
Cairoli n.1, elettivamente domiciliati presso il suo studio;

-Appellati=
e
, C.F. , Controparte_6 CodiceFiscale_8
, C.F. ; Controparte_7 CodiceFiscale_9
-Appellate contumaci=
OGGETTO: usucapione
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come alle note scritte del 16.10.24;
Per le parti appellate costituite come alle rispettive comparse di costituzione e risposta.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di SP , Controparte_2 [...]
, , e CP_3 CP_4 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_1
al fine di sentir dichiarare nei loro confronti l'intervenuta usucapione di una CP_5
porzione dell'area cortilizia comune, di mq.67 circa, sita nel Comune di Norcia, frazione
Campi, via della Pace, censita al C.T. al foglio n.12, part.222, sulla quale erano stati pagina 2 di 13 edificati una capanna, una legnaia ed un locale un tempo adibito a pollaio, nonché
un'ulteriore area di circa mq.6,14 occupata dalla base della scala di accesso all'abitazione delle (per mq.5,91) e dalla base di una colonna (per mq.0,23). Pt_1
Esponevano le attrici di essere divenute proprietarie delle aree oggetto di domanda
(costituenti porzioni di una più vasta area cortilizia comune) per effetto di usucapione,
per aver posseduto in maniera continuativa, ininterrotta, pacifica, ultraventennale, con l'animo di tenere come proprie le dette porzioni immobiliari, tenuto conto che al loro possesso doveva sommarsi quello dei loro danti causa.
Si costituivano in giudizio i convenuti – tutti tranne e Controparte_6 CP_7
rimaste contumaci – che si opponevano alla domanda delle attrici e
[...]
proponevano domande riconvenzionali dirette ad ottenere la riduzione in pristino della corte e la condanna delle al risarcimento dei danni. Pt_1
La causa veniva istruita con la documentazione prodotta dalle parti, le prove per testi ed una CTU, quindi trattenuta in decisione all'udienza del 20.12.2022; all'esito il Tribunale
di SP in composizione monocratica, con sentenza n.290/2023 pubblicata il
18.4.2023, accoglieva la domanda di usucapione limitatamente all'area occupata dalla scala e la rigettava per il resto;
condannava le parti attrici al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni, quantificati in €.650,00 per ciascuna parte;

condannava le attrici al pagamento dell'80% delle spese di lite (compensando il restante
20% per la parziale soccombenza) e del 100% delle spese di CTU.
Avverso tale sentenza hanno interposto appello e Parte_1 Parte_2
impugnando i seguenti punti della sentenza del Tribunale di SP:
1) “là dove ha rigettato la domanda di usucapione proposta dalle attrici in ragione di un preteso difetto di possesso esclusivo della porzione di mq.67 dell'area comune (cortile)
pagina 3 di 13 su cui erano stati realizzati dalla loro mamma e già prima dal loro nonno, da oltre cento anni, una capanna, una legnaia ed un locale adibito a pollaio”;
2) “là dove ha valutato in maniera erronea l'esito della prova, utilizzando un parametro soltanto numerico in luogo dei noti criteri, soggettivo ed oggettivo,
giurisprudenzialmente applicabili”;
3) “là dove, accogliendo la domanda riconvenzionale, ha disposto la demolizione dei suddetti manufatti, e di quanto altro realizzato sulla corte comune, senza tenere conto del tempo di oltre cento anni che lo impediva, così come eccepito dalle attrici”;
4) “là dove ha condannato le attrici al risarcimento del danno anche a favore dei convenuti ed , i quali non ne avevano proposto domanda”; CP_5 CP_4
5) “là dove ha disposto la condanna delle attrici al pagamento delle spese del giudizio e di quelle di CTU”.
In conformità dei motivi di impugnazione proposti le appellanti hanno chiesto che,
ferma rimanendo la parte di sentenza che ha accolto la domanda di usucapione (della porzione su cui insiste la base della scala) e previa ammissione delle richieste istruttorie respinte, venga accolta la domanda di usucapione delle altre aree in comune, con conseguente rigetto di tutte le domande svolte in via riconvenzionale dai convenuti in primo grado e con vittoria di spese di entrambi i gradi.
Radicatosi il contraddittorio, si sono costituite in giudizio le parti convenute già
costituite in primo grado che hanno concluso per il rigetto di tutte le domande formulate dagli appellanti, con vittoria delle spese di lite.
ed sono rimaste contumaci. Controparte_7 Controparte_6
Con decreto emesso inaudita altera parte il 13.6.2023 il Presidente della sezione civile ha disposto provvisoriamente la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
pagina 4 di 13 Con successivo provvedimento collegiale, adottato nel contraddittorio delle parti, il citato decreto è stato parzialmente modificato nel senso che è stato limitato il provvedimento di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata ai capi di sentenza che hanno ordinato la riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed ordinato la condanna al risarcimento dei danni a favore dei convenuti CP_8
Con ordinanza sciolta il 14.2.2024 a seguito di riserva assunta all'udienza del 7.2.24 il
Consigliere istruttore designato, ritenuto di non dover procedere a norma dell'art. 350
bis cpc, ha assegnato alle parti i termini perentori per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni, le comparse conclusionali e le note di replica.
All'udienza del 18.12.2024 la causa è stata riservata alla decisione del Collegio.
*****
I primi due motivi di appello -che devono essere trattati congiuntamente, data la loro stretta connessione- non meritano di essere accolti.
Premesso che l'oggetto del contendere è davvero esiguo, occorre osservare che il primo giudice ha respinto la domanda di parte attrice (accogliendola solo in parte per quello che riguarda l'area dove insiste la scala che conduce all'appartamento) sulla base della considerazione che non è stata sufficientemente provata la circostanza che il possesso sia stato esercitato in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus
(cfr. pag.4).
Secondo costante e consolidata giurisprudenza, da cui questa Corte non ha motivo per discostarsi, deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di un bene condominiale da parte di un comproprietario, ogni volta che venga da questi esercitato un possesso sul bene che si caratterizzi in termini di esclusività, nel senso che non è
pagina 5 di 13 sufficiente che gli altri comproprietari si siano astenuti dall'uso della cosa, ma occorre che chi invoca l'usucapione abbia goduto della cosa in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui (cfr., tra le tante, Cass. 2003/11419; Cass. 99/11696). In
buona sostanza, occorre che chi intende usucapire operi in modo apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con l'altrui possesso (Cass. 2001/8152;
Cass. 2000/8120).
Nel caso in esame costituisce circostanza incontestata che la particella 222 fosse una corte comune ai mappali 223, 224, 225 e rispettivi subalterni, ferma restando la censura del CTP di parte attrice alla CTU, che avrebbe fatto “un miscuglio di subalterni tra
Catasto Fabbricati e Catasto Terreni”, in particolare errando in ordine alla part. 225
sub.3, intestata a e , che non avrebbe alcun diritto Controparte_3 Controparte_1
sulla corte comune, anche perché su di essa non si affaccia (cfr. pag.2 delle osservazioni alla CTU del CTP geom. . Persona_1
Ora, in disparte la questione dell'intricata storia catastale dei subalterni, osserva questa
Corte che la domanda svolta dagli attori in primo grado nei confronti dei convenuti (ivi compresi e ) debba comunque fare i conti con il Controparte_3 Controparte_1
tema dell'acquisto della proprietà esclusiva da parte di un comproprietario e dell'onere della prova che su di esso grava.
Infatti il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari non
è idoneo di per sé a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem, risultando invece necessaria la manifestazione del dominio esclusivo dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della prova su chi invoca l'avvenuta usucapione del bene (Cass. Sent.
n.17462/2009).
pagina 6 di 13 Inoltre occorre che il comproprietario che intende usucapire il bene renda palese l'intenzione di possedere uti dominus e non uti condominus (Cass. n.20144/2022) e che la manifestazione chiara ed inequivocabile di possedere come proprietario esclusivo venga esternata, essendo inoltre insufficiente la semplice astensione degli altri condomini all'uso del bene (Cass. n. 32808/2021).
Orbene, passando ad un attento vaglio le dichiarazioni rese dai testimoni esaminati osserva questa Corte che non è tanto il censurato “criterio numerico” dei testi (cfr.
pagg.11-12 dell'atto di appello) a far ritenere indimostrato l'esercizio del possesso ad
usucapionem nel caso in esame, quanto piuttosto il contenuto delle dichiarazioni stesse.
I testimoni e citati da parte attrice e che pure il Testimone_1 Testimone_2
giudice di prime cure annovera tra quelli “favorevoli alle attrici” (pag.4 della sentenza gravata), hanno detto di non “aver visto lucchetti sulle porte” dei tre locali (teste
) e di non sapere se i locali fossero “chiusi a chiave o con lucchetti” Testimone_1
(teste . Tes_2
In buona sostanza nemmeno i testi intimati dalle appellanti hanno affermato che le ed i loro danti causa avessero un possesso esclusivo, incompatibile con quello Pt_1
degli altri comproprietari, dei tre locali di cui qui ci si occupa.
Di contro il teste ha affermato che “di certo nella legnaia vi era anche Testimone_3
la legna di altri condomini. Di certo prima del decesso di e Controparte_9
(danti causa di , poi dante causa delle ) non vi era Per_2 Controparte_10 Pt_1
nessun lucchetto”; il teste , a sua volta, ha dichiarato che la corte Testimone_4
comune era sempre stata utilizzata da tutti i comproprietari in armonia (confermando sul punto quanto detto anche da ), mentre il teste ha Testimone_3 Testimone_5
riferito che “il lucchetto sul ripostiglio destinato al ricovero degli attrezzi è stato
apposto in data successiva alla morte di e ”. CP_9 Per_2
pagina 7 di 13 Ciò posto, se anche si volesse ritenere inattendibile il teste , come Testimone_3
afferma l'appellante a pag.15 dell'atto di appello (ma a dirla tutta non v'è motivo, perché
lo stesso non risulta essersi contraddetto, dato che il teste ha frequentato i luoghi di causa solo in un preciso lasso di anni e, pertanto, non è stato logicamente in grado di rispondere per quello che era accaduto precedentemente), comunque le attrici non hanno fornito la prova di un possesso che sia stato incompatibile con quello degli altri comproprietari.
D'altronde, ad osservare nel dettaglio i tre locali posti all'interno dell'area di mq.67
oggetto di lite, va rilevato che si tratta di manufatti del tutto precari, fatiscenti, di cui persino appare rischioso l'uso (le fotografie versate in atti, alcune allegate alla CTP del geom. sono assai eloquenti in proposito), e che solo dopo il subentro di Per_1
a si era posto il problema del loro Controparte_10 Controparte_11
utilizzo e della condominialità di quella porzione di corte (teste ). Testimone_4
Tra l'altro non è superfluo rilevare che il godimento concorde della corte non è mai stato messo in discussione fino al decesso di e e che solo col Controparte_9 Per_2
subentro di che vivendo stabilmente a Terni si recava solo Controparte_10
saltuariamente a Norcia (l'assunto, ripetuto più volte dalle appellate, non ha mai trovato smentita) – si sono verificati scontri tra i comproprietari.
Aggiungasi, ove occorrer possa, che sostenere l'inaccessibilità alla legnaia da parte degli altri comproprietari costituisce un controsenso, visto che non c'erano cancelli da chiudere (data la natura del manufatto, accessibile a chiunque) e che il cosiddetto pollaio risulta dismesso e inutilizzato da anni;
quanto al ripostiglio il teste ha riferito Tes_5
che il lucchetto alla porta è stato apposto solo in data successiva alla morte di CP_9
e mentre prima era chiuso in modo precario con del filo di ferro (sicché tutti vi Per_2
potevano entrare) e nessun altro testimone ha smentito tale affermazione.
pagina 8 di 13 In definitiva il quadro probatorio è molto chiaro ed indica che e Controparte_9
avevano realizzato dei manufatti posticci all'interno della corte con il consenso ed Per_2
in piena armonia degli altri comproprietari, quindi nessun valido possesso ad usucapionem ha mai cominciato a decorrere, motivo per cui l'esame degli altri testimoni indicati in lista è del tutto superfluo, vista la chiarezza delle risultanze istruttorie.
In ultimo, ma non per ultimo, osserva questa Corte che le appellanti hanno chiesto di veder accertato l'acquisto per usucapione non dell'area limitata in cui insistono i tre manufatti in questione, ma di un'area più vasta, di circa mq.67, costituente porzione della particella comune n.222 di circa mq.400 (cfr. la visura versata in atti). Posto che a fondamento della domanda vi è il fatto che i danti causa delle attrici-appellanti vi avevano edificato tre manufatti utilizzati in via esclusiva, la domanda entra in contraddizione con la stessa ricostruzione prospettata, visto che è del tutto pacifico che l'area antistante ai tre manufatti non fosse stata recintata, quindi il possesso esclusivo non poteva certo riguardare l'area di mq.67, aperta a tutti, indicata in rosso nella mappa del CTP In altri termini, se la domanda di usucapione si fonda sull'utilizzo Per_1
esclusivo dei tre manufatti posticci non si comprende come il vantato possesso esclusivo possa estendersi a tutta l'area antistante alle tre superfetazioni, che non era delimitata ed era pacificamente suscettibile di godimento da parte di tutti i condomini.
Da tutto quanto esposto deriva che i primi due motivi di appello vanno respinti.
*****
Il terzo motivo di appello ha ad oggetto l'accoglimento della domanda riconvenzionale che ha disposto il “ripristino dello stato dei luoghi, ad eccezione della scala” (cfr. pag.5
della sentenza appellata).
La pronuncia del primo giudice si fonda sull'unica considerazione che i manufatti sopra citati sarebbero stati realizzati “senza l'assenso degli altri condomini”, ma i testi pagina 9 di 13 esaminati hanno riferito proprio l'opposto, cioè che quanto realizzato sulla corte comune da non aveva mai visto l'opposizione degli altri Controparte_11
comproprietari, anzi vi era piena armonia e concordia.
Orbene, l'uso della cosa comune è disciplinato dall'art. 1102 cod. civile in base al quale
“ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto”.
Secondo l'autorevole insegnamento della suprema Corte l'uso paritetico della cosa comune deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, cioè un uso in concreto del bene e non ipotetico ed astratto (cfr. Ord. Cass 8.11.2018 n.28111).
Nella fattispecie in esame è emerso che e avevano Controparte_9 Per_2
utilizzato una piccola porzione della corte comune per realizzarvi delle opere posticce
(la natura provvisoria di tali opere risulta evidente dalle foto prodotte anche solo osservando le caratteristiche costruttive dei manufatti), opere che non impedivano agli altri condomini un uso similare su altri spazi della corte.
In buona sostanza si trattava di opere realizzate con il consenso – o comunque con il tacito assenso degli altri comproprietari – e che non impedivano un uso paritetico della corte agli altri condomini.
Ne deriva che sotto tale profilo l'impugnazione va accolta, dato che alla disciplina della cosa comune tutti i comproprietari dovranno provvedere secondo il disposto dell'art. 1102 cod. civile con un regolamento che indichi i limiti al diritto di godimento di ciascun condomino, e non con statuizioni fondate su previsioni astratte.
*****
pagina 10 di 13 Il quarto motivo di appello riguarda la condanna delle attrici al risarcimento del danno a favore dei convenuti ed in particolare dei convenuti ed , che CP_5 CP_4
non avevano proposto la relativa domanda.
La censura è fondata.
Innanzitutto va rilevato che ed non hanno proposto alcuna CP_5 CP_4
domanda di risarcimento dei danni nei confronti delle , come si ricava dalle Pt_1
conclusioni trascritte a pag.2 della gravata sentenza, quindi la condanna delle parti attrici al risarcimento dei danni nei confronti dei detti convenuti integra il vizio di extrapetizione a norma dell'art. 112 cpc.
Peraltro le appellanti, nel precisare le conclusioni, hanno chiesto il rigetto di “tutte le
domande svolte anche in via riconvenzionale dai convenuti costituiti” (cfr. pag.30
dell'atto di appello), quindi occorre procedere allo scrutinio della domanda risarcitoria anche per quello che riguarda e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
che l'avevano effettivamente formulata (cfr. pag.3 della sentenza del Tribunale
[...]
di SP).
Il primo giudice, in maniera sbrigativa, ha ritenuto che l'illecita occupazione del suolo comune fosse sufficiente a ritenere provata l'esistenza del diritto al risarcimento del danno, quantificato poi in via equitativa -ma senza indicare alcun parametro- in €.650,00
“per ciascuna parte convenuta costituita” (cfr. pag.5).
Invero osserva questa Corte che, come sopra esposto, e Controparte_9 Per_2
avevano utilizzato una piccola porzione della corte comune per realizzarvi delle opere di natura provvisoria con il consenso – o comunque con il tacito assenso – degli altri comproprietari, e tali opere non impedivano un uso paritetico agli altri condomini, in altra parte della corte.
pagina 11 di 13 Tanto premesso non vede questo Collegio come possa affermarsi l'esistenza di un danno in capo ai convenuti-appellati, che infatti hanno sempre tollerato fino ai tempi recenti l'esistenza dei manufatti, presenti decine di anni prima dell'instaurazione della causa (il pollaio e la rimessa degli attrezzi figurano nella Cartografia Tecnica Regionale almeno a far data dal volo del 1990; cfr. pag.5 della CTP del geom. . Per_1
In definitiva, se da un lato non è configurabile un danno in re ipsa, dall'altro è assai poco probabile che l'occupazione di una parte non significativa dell'area comune abbia arrecato danni agli altri comproprietari, soprattutto se si considera che i manufatti non erano stati costruiti contro la loro volontà ma in virtù di rapporti di vicinato contrassegnati (in passato) da piena armonia.
Ne consegue che il quarto motivo di appello merita di essere accolto.
*****
Il quinto motivo di appello ha ad oggetto le spese di lite, che il primo giudice ha posto a carico delle attrici all'80%, compensandole per la restante parte, mentre ha posto l'onere della CTU definitivamente ed interamente a carico delle . Pt_1
Osserva in proposito questa Corte che, soprattutto alla luce del rigetto delle domande riconvenzionali proposte dai convenuti, le spese di lite debbano essere compensate nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 vanno posti a carico delle , la cui domanda Pt_1
principale è stata respinta e che per questo risultano prevalentemente soccombenti (oltre ad aver dato la stura alla lite per controversie marginali, da risolvere nell'ambito di normali rapporti tra comproprietari); ovviamente la stessa percentuale di compensazione
(1/3) va applicata alle spese di CTU.
*****
pagina 12 di 13 Da tutto quanto argomentato deriva che l'appello proposto da e Parte_1
va accolto nei termini sopra precisati, con riforma della sentenza gravata Parte_2
nel modo seguente:
- rigetta le domande riconvenzionali proposte dai convenuti;

- compensa le spese di lite e di CTU liquidate nel giudizio di primo grado nella misura di
1/3, ponendo i residui 2/3 a carico delle attrici-appellanti.
Sussistono giustificati motivi, dettati dalla soccombenza parziale reciproca (art. 92 cpc)
per compensare interamente le spese di lite della presente fase di giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
e nei confronti di , Parte_1 Parte_2 Controparte_2 [...]
, , , CP_3 CP_4 Controparte_6 Controparte_7 CP_1
e , contrariis reiectis, così provvede:
[...] CP_5
- In parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta le domande riconvenzionali proposte dai convenuti e compensa le spese di lite e di CTU liquidate nel giudizio di primo grado nella misura di 1/3, ponendo i residui 2/3 a carico delle attrici-
appellanti;
- Conferma per il resto la sentenza impugnata (n.290/23 emessa dal Tribunale di
SP);
- Dichiara interamente compensate le spese di lite del presente grado di giudizio.
Così deciso in Perugia, lì 10 maggio 2025
Il Presidente relatore
(Dott. Simone Salcerini)
pagina 13 di 13