REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
Sezione civile in persona della giudice Dr.ssa Silvia Grana, in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 210 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 proposta da:
) Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. FAUSTO FIORAVANTI per delega in calce all'atto di citazione
OPPONENTE
CONTRO
) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, C.F._3 rappresentati e difesi dall'Avv. ALBERTO BRANZANTI per delega in calce alla comparsa di costituzione
OPPOSTI
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo ritualmente notificato ha convenuto in giudizio e Parte_1 Controparte_1 [...] al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni, come integrate con CP_2 le prime memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.: “Voglia l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: In via preliminare 1- Dichiarare inammissibile
e, per l'effetto, rigettare la domanda riconvenzionale. In Via principale 1. Revocare il decreto ingiuntivo n.
683/2020 – 1759/2020 R.G. opposto che comunque non avrà efficacia tra le parti, poiché inammissibile, attesa l'inesistenza ed il non provato inadempimento.

2. Revocare il decreto ingiuntivo n.
1
683/2020 – 1759/2020 R.G. opposto che comunque non avrà efficacia tra le parti, poiché infondato sia in fatto che in diritto.

3. Accertare la non debenza, per le ragioni sopra illustrate, della somma ingiunta.


4. Accertare e dichiarare la nullità e inefficacia di qualunque pretesa dei Sig.ri e CP_2 CP_1


5. Condannare, in ogni caso, gli opposti alla refusione delle spese e compensi professionali, oltre
[...] maggiorazione come per legge, oltre cap e iva. In Via Subordinata 6. Nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto delle superiori richieste, ridurre la penale ad equità e comunque ad un importo non superiore ad
€ 13.576,46, o di quello inferiore che dovrà essere rideterminato dal in osservanza delle ultime CP_3 determinazioni del MEF, con compensazione delle spese di lite”.
Si sono costituiti in giudizio i convenuti, contestando la domanda dell'opponente e formulando le seguenti conclusioni: “Contrariis rejectis, piaccia all'Ill.mo Sig. Giudice adito, previa concessione della provvisoria esecutività del decreto opposto, ritenere e dichiarare infondata in fatto e diritto
l'opposizione spiegata da Controparte e comunque non provata. Per l'effetto confermare integralmente il decreto opposto. In via gradata e subordinata alla denegata ipotesi di accoglimento della domanda contraria di nullità ed inefficacia della clausola penale pattuita, ritenere e dichiarare nullo ed inefficace il contratto di compravendita ripassato limitatamente alla quota di sovrapprezzo corrisposto, pari ad Euro
73.219,03, oltre interessi al saggio legale dal versamento, in quanto resa in frode alla legge e, per l'effetto, condannare Controparte alla restituzione della medesima somma. In ogni caso con vittoria e refusione delle spese di lite del presente grado e fase di giudizio”.
Respinta l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, la causa, istruita con sole produzioni documentali, essendo la parte opposta decaduta dalla prova testimoniale ammessa, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 19/09/2024, sostituita dal deposito di note scritte, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, alle quali sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli ultimi scritti difensivi.
L'opponente ha chiesto la revoca del decreto con il quale il Tribunale gli ha ingiunto il pagamento della somma di euro 73.219,03, sul presupposto del suo inadempimento agli obblighi assunti con la scrittura privata del 09/05/20219, contestuale al contratto di compravendita stipulato con rogito Notaio Dr. rep. 2948 racc. 2293. Persona_1
Nel ricorso per decreto ingiuntivo gli odierni convenuti hanno interpretato la scrittura privata del 09/05/2019 come patto autonomo rispetto al contratto di compravendita, qualificando come clausola penale la clausola con la quale è stato pattuito il pagamento della somma di cui sopra per il caso di inadempimento del venditore all'obbligo di
“provvedere alla procedura di rimozione del vincolo di cui all'art. 31 comma 49 bis”.
2
L'opponente nell'atto introduttivo, come anche nelle prime memorie ex art. 183 comma 6
c.p.c., ha argomentato in ordine alla insussistenza di un suo inadempimento ed ha comunque dedotto la nullità della “clausola penale” oggetto della scrittura del 09/05/2019 assumendo che essa fosse ingiustificata, illegittima ed eccessivamente onerosa.
Con la comparsa di costituzione in giudizio, gli opposti hanno formulato, in via subordinata, una domanda riconvenzionale diretta all'accertamento della nullità del contratto di compravendita, limitatamente alla pattuizione del “sovrapprezzo” di euro
73.219,03, assumendo che il contratto dovesse ritenersi concluso in frode alla legge, con la conseguente applicabilità dell'art. 1344 c.c.
Successivamente alla scadenza dei termini per il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c.,
e quindi intervenute le preclusioni assertive e probatorie, la parte opponente ha depositato documenti (di formazione successiva alle intervenute preclusioni, il cui deposito è quindi ammissibile) comprovanti l'avvenuta liberazione dell'immobile dal vincolo del prezzo di cessione, a sue spese, e quindi a spese del venditore, a seguito del pagamento della somma di euro 12.323,23 (avvenuto il 18/05/2022) e la successiva sottoscrizione della convenzione del 08/06/2022. In detta convenzione, il e gli odierni opposti hanno CP_3 pattuito la cessione a questi ultimi in piena proprietà per la quota di loro spettanza
(considerato che l'immobile acquistato dagli odierni opposti in proprietà superficiaria fa parte di un più ampio fabbricato realizzato dalla società cooperativa edilizia alla quale il aveva ceduto il diritto di superficie) dell'area di sedime sulla quale insiste il CP_3 fabbricato, con la conseguente espansione del loro diritto di proprietà e la conseguente rimozione del vincolo relativo alla determinazione del prezzo di cessione, a fronte del pagamento del corrispettivo di euro 12.323,23, che il ha dichiarato di avere CP_3 ricevuto.
Innanzitutto, la domanda riconvenzionale della parte opposta, e quindi la proposizione nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo di una domanda diversa rispetto a quella formulata nel ricorso, deve ritenersi ammissibile, considerato che la stessa si riferisce alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio (la compravendita della proprietà superficiaria del bene immobile dell'opponente), attiene allo stesso sostanziale bene della vita (le somme pagate a titolo di sovrapprezzo) ed è certamente connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta.
3
Sulla questione si è pronunciata recentemente la Suprema Corte di Cassazione, confermando il condivisibile indirizzo secondo cui “In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, il convenuto opposto può proporre con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata una domanda nuova, diversa da quella posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo, anche nel caso in cui l'opponente non abbia proposto una domanda o un'eccezione riconvenzionale e si sia limitato a proporre eccezioni chiedendo la revoca del decreto opposto, qualora tale domanda si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, attenga allo stesso sostanziale bene della vita e sia connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta, ciò rispondendo a finalità di economia processuale e di ragionevole durata del processo e dovendosi riconoscere all'opposto, quale attore in senso sostanziale, di avvalersi delle stesse facoltà di modifica della domanda riconosciute, nel giudizio ordinario, all'attore formale e sostanziale dall'art. 183 c.p.c.” (Cassazione civile sez. 1^, 24/03/2022, n. 9633).
Passando all'esame del merito della vicenda, essa si inquadra nell'ambito della regolamentazione del trasferimento degli immobili di edilizia agevolata, costruiti a seguito della stipula delle convenzioni tra la cooperativa edilizia costruttrice ed il Comune di cui all'art. 35 Legge n. 865 del 1971, convenzioni che prevedono, tra l'altro, i criteri per la determinazione del prezzo per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie delle singole unità abitative e delle loro pertinenze, imponendo quindi il vincolo del prezzo massimo di cessione.
Come di seguito si esporrà più approfonditamente, i suddetti vincoli possono essere rimossi, ai sensi dell'art. 49 bis legge n. 448 del 1998, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, ed il corrispettivo della rimozione del vincolo è determinato in misura proporzionale alla corrispondente quota millesimale, secondo i criteri stabiliti dalla norma citata.
Nel caso in esame, il Sig. – divenuto titolare, dopo vari passaggi di proprietà, Parte_1 della proprietà superficiaria sulla unità abitativa che la cooperativa edilizia che aveva stipulato la convenzione con il Comune, costruito il fabbricato, aveva venduto a terzi – con atto del 09/05/2019 ha venduto la proprietà superficiaria dell'immobile in esso descritto ai Sig.ri (la nuda proprietà) e (l'usufrutto). Con Controparte_2 Controparte_1
l'atto pubblico del 09/05/2019, stipulato per rogito Notaio Dr. rep. 2948 Persona_1
4
racc. 2293 le parti, premettendo che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella pronuncia del 16/09/2015 n. 18135 “ha statuito che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, è opponibile ai successivi acquirenti dal costruttore a titolo di onere reale con efficacia indefinita”, hanno fissato il prezzo in complessivi euro 140.000,00, di cui “euro 66.780,97 corrispondente al prezzo massimo di cessione degli alloggi realizzati nel piano di zona “167” Località Campoloniano” ed euro 73.219,03 “per tutte le migliorie effettuate dall'attuale parte venditrice, migliorie fuori capitolato”.
Con separata scrittura privata in pari data, le parti, dando atto della contestuale stipula del contratto di compravendita e delle pattuizioni in esso contenute in ordine al pagamento del prezzo, e ribadendo di prendere atto che il pagamento a carico degli acquirenti della somma di euro 73.219,03 quale prezzo ulteriore rispetto al “prezzo massimo di cessione di euro
66.780,97”, era stato pattuito per “tutte le pregevoli migliorie apportate, fuori capitolato, all'immobile in oggetto dalla parte venditrice”, hanno stabilito che il venditore avrebbe “provveduto alla procedura di rimozione del vincolo di cui all'art. 31 comma 49 bis” Legge n. 448/1998 (e quindi alla rimozione dal vincolo per il prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata) e che, in caso di inadempimento entro il termine del 31/12/2019, come eventualmente prorogato dalle parti, avrebbe dovuto pagare agli acquirenti la suddetta somma.
Una interpretazione del contratto di compravendita a rogito notarile e della contestuale scrittura privata, secondo i canoni di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., porta a ritenere inequivocabilmente che la comune volontà delle parti nella conclusioni degli accordi fosse quella di – rispettivamente - vendere ed acquistare la proprietà dell'immobile, libero dal suddetto vincolo, al prezzo di mercato anziché al prezzo massimo vincolato di cui all'art. 36 Legge n. 865/1971, che nel caso specifico ammontava ad euro 66.780,97.
Le parti, in sostanza, considerata la imposizione per legge del prezzo massimo di cessione,
e preso atto (facendovi espresso riferimento) della interpretazione data alla normativa dalla
Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella pronuncia del 16/09/2015 n. 18135 (che aveva ritenuto la nullità delle pattuizioni di un prezzo superiore a quello vincolato anche nei trasferimenti della proprietà dell'immobile successivi al primo, con la conseguente sostituzione del prezzo di mercato con quello vincolato, ai sensi dell'art. 1339 c.c.) hanno pattuito il prezzo di mercato, dichiarando di imputare la somma eccedente rispetto al
5
prezzo massimo imposto dalla legge a non meglio precisate “migliorie effettuate dall'attuale parte venditrice fuori capitolato”, stabilendo poi che, ove l'immobile non fosse liberato dal vincolo del prezzo di cui sopra, la parte venditrice avrebbe restituito agli acquirenti la somma da loro pagata in eccedenza rispetto al prezzo vincolato, appunto quella di euro
73.219,03. In sostanza, le parti acquirenti, addivenendo alla stipula del contratto di compravendita secondo le regole di mercato e prevedendo separatamente il pagamento da parte del venditore della somma eccedente per l'ipotesi di inadempimento all'obbligo di liberazione dell'immobile dal vincolo, hanno inteso acquistare la proprietà dell'immobile libero da vincoli al prezzo di mercato, senza avvalersi del regime di favore proprio dell'edilizia convenzionata.
La clausola pattuita nella scrittura privata con la quale è stata prevista la restituzione della somma di euro 73.219,03, e quindi in sostanza del sovrapprezzo, per il caso di inadempimento del venditore all'obbligo di provvedere alla liberazione dell'immobile dal vincolo del prezzo di cessione, in realtà non è una clausola penale, con funzione risarcitoria, di corrispettivo dell'inadempimento del venditore, bensì conferma la volontà delle parti di - rispettivamente - vendere ed acquistare l'immobile libero da vincoli al prezzo di mercato, prevedendo, per il caso di inadempimento del venditore all'obbligo di affrancare l'immobile, la restituzione dell'eccedenza del prezzo pagato rispetto al prezzo massimo vincolato.
Se infatti nelle intenzioni delle parti la somma di euro 73.219,03 fosse stata realmente pattuita quale corrispettivo di “migliorie effettuate dall'attuale parte venditrice fuori capitolato”
(peraltro non si comprende a quale capitolato si faccia riferimento, considerato che il venditore non era il costruttore dell'immobile), non avrebbe senso la pattuizione del pagamento di una somma di pari importo a titolo di penale per la mancata liberazione dell'immobile stesso dal vincolo del prezzo massimo di cessione, considerato che gli acquirenti, anche ove l'immobile non fosse stato liberato dal vincolo, avrebbero comunque beneficiato di quelle “migliorie”. Inoltre, la penale sarebbe comunque assolutamente eccessiva, considerato che gli acquirenti avrebbero potuto ottenere loro stessi la liberazione dell'immobile dal vincolo pagando una somma ben inferiore.
Ebbene, come sopra accennato, la Corte di Cassazione a SS.UU. nella pronuncia del
16/09/2015 n. 18135 aveva ritenuto che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la
6
convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita”.
Con la predetta pronuncia era stato, inoltre, precisato che, poiché la disciplina vincolistica promana da norme imperative, sia pure per il tramite di convenzioni aventi contenuto inderogabile, stipulate tra il e il concessionario, la violazione del vincolo di prezzo CP_3 massimo di cessione avrebbe determinato la nullità parziale del contratto traslativo - e, segnatamente, della pattuizione relativa al corrispettivo, nei limiti della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato - per contrarietà a norma imperativa, ai sensi dell'art. 1419 c.c., e la sostituzione automatica della clausola viziata, ai sensi dell'art. 1339 c.c.
Successivamente alla pronuncia delle SS.UU. è intervenuto il legislatore, con la previsione dell'art. 25 undecies d.l. n. 119 del 23/10/2018, come convertito con modificazioni dalla legge n. 136 del 17/12/2018 (norma che ha anche superato il vaglio della Corte
Costituzionale: cfr. Corte Costituzionale, 05/11/2021, n. 210), che ha modificato l'art. 49 bis dell'art. 31 Legge n. 448 del 1998 ed ha introdotto il comma 49 quater della medesima legge.
L'attuale art. 49 bis della legge citata prevede quindi che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865,
e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo […]”.
L'art. 49 quater dispone che “In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter
[…]”.
7
Pertanto, per quanto qui interessa, l'art. 25 undecies d.l. n. 119 del 2018 ha esteso la legittimazione all'affrancazione alle “persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” (art. 31, comma 49 bis legge n. 448 del 1998); ha previsto che, in pendenza della procedura di rimozione del vincolo, da definirsi mediante la stipula di una convenzione per atto pubblico o scrittura privata autenticata, il contratto di trasferimento dell'alloggio non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato (art. 31, comma 49 quater legge n. 448 del 1998); ha stabilito che l'eventuale pretesa di rimborso dell'eccedenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione del vincolo secondo le modalità previste e che l'affrancazione determina l'eliminazione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (art. 31, comma 49 quater legge n.
448 del 1998).
Nel caso di specie risulta documentalmente che il venditore, già prima della stipula del contratto di compravendita, con atto del 27/03/2019, aveva proposto domanda al
Comune per la rimozione del vincolo, domanda sulla quale erroneamente il Comune, con provvedimento del 07/06/2019, aveva provveduto dichiarando di non dare seguito all'istanza, considerando che il Sig. non era più proprietario dell'immobile, e Parte_1 ritenendolo quindi privo di legittimazione alla richiesta. Successivamente, a seguito di istanza di riesame del provvedimento del 07/06/2019, della presentazione della nuova domanda del 04/02/2022, su invito del Comune del 02/02/2021 in riscontro all'istanza di riesame, e del pagamento del corrispettivo come determinato dal Comune, il vincolo del prezzo massimo di cessione è stato rimosso, appunto a spese del venditore, odierno opponente, con la convenzione stipulata tra il e gli odierni opposti il 08/06/2022. CP_3
Per tutto quanto sopra, la domanda degli opposti, attori in senso sostanziale, diretta al pagamento della somma pattuita nella “clausola penale”, in realtà diretta alla restituzione della somma pagata in eccedenza rispetto al prezzo vincolato, non può essere accolta.
Anche infondata è la domanda riconvenzionale degli odierni opposti, fondata sul presupposto della nullità parziale del contratto, che sarebbe stato concluso in frode alla legge, con la conseguente applicabilità dell'art. 1344 c.c.
Pertanto, il decreto ingiuntivo opposto, n. 683/2020 del 16/12/2020 (n. 1759/2020 R.G.), deve essere revocato.
Le argomentazioni dell'opponente, volte a confutare il dedotto inadempimento e a dedurre l'illegittimità della clausola, fondate su di una errata interpretazione delle pattuizioni delle
8
parti, ed in particolare della interpretazione della clausola inserita nella scrittura privata del
09/05/2019 quale “clausola penale”, giustificano la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e deduzione:
Revoca il decreto ingiuntivo n. 683/2020 del 16/12/2020 (n. 1759/2020 R.G.).
Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Rieti, il 03/04/2025
La Giudice
Dr.ssa Silvia Grana
9