TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Verbale di udienza
All'udienza del 03/04/2025, innanzi al giudice dr.ssa Maddalena
Ciccone, è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c. 7798/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. CERASO EMANUELE AMBROGIO per CP_1
, nonché la parte personalmente;

[...]

2. nessuno per Controparte_2 Controparte_3
;
[...]
Il procuratore di parte ricorre si riporta gali scritti difensivi e chiede l'accoglimento di tutte le domande, eccezioni, istanze (anche istruttorie) e conclusioni ivi rassegnate, con il favore delle spese del giudizio. Chiede che la causa sia decisa.
IL GIUDICE dato atto, dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio, per l'emissione della sentenza.
§§§§
All'esito della camera di consiglio il giudice, assenti i procuratori delle parti, emette separata sentenza ex art. 429 comma 1° c.p.c., di cui dà lettura in udienza, e che provvede contestualmente ad inviare al deposito in cancelleria, mediante CONSOLLE del magistrato.
Il Giudice
Maddalena Ciccone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa
Maddalena Ciccone, ha pronunciato ex art.429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7798/2024 R.G.A.C.C., vertente
TRA
(C.F. ), CP_1 C.F._1 Parte_1
(C.F. , (C.F. C.F._2 Parte_2
) e (C.F. ), C.F._3 Parte_3 C.F._4
tutti elettivamente domiciliati in Monza, via degli Zavattari n. 1, presso lo studio dell'avv. Emanuele A. Ceraso, che li rappresenta e difende, giuste procure allegate al ricorso introduttivo
RICORRENTI
e
(C.F. ) e Controparte_2 C.F._5
(C.F. ) Controparte_3 C.F._6
RESISTENTI CONTUMACI
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 25/11/2024 i ricorrenti in epigrafe indicati evocando in giudizio e hanno Controparte_2 Controparte_3
chiesto al tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “In via principale nel merito, per le ragioni tutte specificate in premessa: dichiararsi legittimo il recesso / diniego di rinnovo esercitato dai locatori per la prima scadenza del 31.10.2024, sussistendone i presupposti di legge, dichiarando pertanto l'intervenuta risoluzione del contratto a tale data;
conseguentemente, condannarsi i resistenti al rilascio dell'immobile per cui è causa, fissandone al più presto il relativo termine, attese le comprovate necessità ed urgenza dei locatori, così come sopra evidenziate. In via subordinata, in caso di opposizione dei resistenti: in via cautelare, pronunciare ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile per cui è causa, attese le comprovate necessità ed urgenza dei locatori, così come sopra evidenziate;
in ogni caso, dichiararsi comunque legittimo il recesso / diniego di rinnovo esercitato dai locatori per la prima scadenza del 31.10.2024, sussistendone i presupposti di legge, dichiarando pertanto l'intervenuta risoluzione del contratto a tale data”.
A motivo di tale domanda i ricorrenti esponevano:
- di aver stipulato con i resistenti in data 15/10/2020 un contratto di locazione ad uso abitativo inerente all'immobile sito in Macherio, via XXV
Aprile n. 24, piano 1°, identificato al NCEU di detto Comune al foglio 12, particella 70, sub. 702, categoria A/7, classe 3, rendita catastale Euro 553,90, registrato in data 27/11/2020, in forza del quale i conduttori si obbligavano a corrispondere un canone annuo di €4.200,00, da versare in n. 12 rate eguali anticipate di €350,00 ciascuna (cfr. docc. 1 e 2 di parte ricorrente);
- di aver comunicato ai conduttori, con lettera raccomandata A/R del
23/02/2024, spedita il 05/03/2024 e ricevuta l'11/03/2024 (cfr. doc. 4 di parte ricorrente), di non poter rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza, dovendo la “signora … destinare l'immobile locato ad uso di abitazione CP_1
principale a favore della propria figlia … e, pertanto, hanno invitato i Persona_1
conduttori a rilasciare l'immobile condotto in locazione alla prima scadenza del 31.10.2024”;
- nonostante la rituale comunicazione di recesso inviata dai locatori e la conseguente intervenuta risoluzione del contratto alla sua prima scadenza quadriennale del 31/10/2024, i conduttori non hanno spontaneamente provveduto al rilascio dell'immobile de quo e ad oggi i ricorrenti non sono ancora potuti rientrare nella disponibilità dell'appartamento di loro proprietà.
I resistenti non si sono costituiti in giudizio, nonostante la regolare notificazione dell'atto introduttivo, avvenuta a mezzo dell'Ufficiale Giudiziario mezzo in data 05/12/2024, nelle forme dell'art. 138 c.p.c., alla residenza di
Macherio, via XXV Aprile n. 24: ne va ribadita la declaratoria di contumacia.
All'udienza del 05/03/2025 il giudice rinviava per discussione all'udienza del 03/04/2025, ove, all'esito della discussione la causa veniva decisa ex art. 429
c.p.c.
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La parte ricorrente ha proposto in giudizio una domanda di “rilascio”, o meglio un'azione personale intesa alla restituzione dell'immobile concesso in locazione ai convenuti, per effetto dell'esercizio della facoltà di recesso dal contratto in base al quale questi ultimi avevano conseguito la detenzione del bene (art. 2037 c.c.: “chi ha ricevuto indebitamente una cosa determinata è tenuto a restituirla”; sul punto, v. Cass., sez. un., 7305/2014: “l'azione personale di restituzione, come già dice il nome, è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. … Il possibile fondamento delle azioni personali di restituzione è stato generalmente ravvisato – con le sentenze 11 luglio 1981 n. 4507, 7 gennaio 1983 n. 120, 8 luglio 1983 n. 4589, 28 gennaio 1985 n. 439, 30 novembre 1987 n. 7162, 26 giugno 1991 n. 7162, 19 luglio
1996 n. 6522, 19 febbraio 2002 n. 2392, 4 luglio 2005 n. 14135 – nell'invalidità oppure nell'esaurimento, per risoluzione, per rescissione, per esercizio della facoltà di recesso, per decorso del termine di durata e così via, del rapporto di natura obbligatoria in base al quale il convenuto aveva conseguito la detenzione del bene”).
Il ricorrente ha altresì proposto una domanda di accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto in data 31/10/2024, da intendersi quale domanda di accertamento della legittimità del recesso esercitato alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, comma 1, L. 431/1998.
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Tale l'oggetto ed i motivi delle pretese svolte nel ricorso, la domanda è fondata e come tale deve essere accolta, per quanto di seguito considerato. Sotto il profilo della distribuzione dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), si rammenta che alla parte che svolga azione personale di rilascio (art. 2037 cit.) incombe esclusivamente di fornire dimostrazione della materiale occupazione dell'immobile da parte della controparte, e di allegare che questi sia privo di titolo che lo legittimi a tale detenzione, ovvero che il titolo sia venuto meno;
spetta al secondo di eccepire e dimostrare di essere detentore in virtù di un titolo contrattuale o legale che lo abiliti a tanto (v. ex plurimis Cass. 4416/2007: “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo”; conf. Cass. 26003/2010; Cass. 1929/2009; Cass. 11774/2006; Cass.
23086/2004: “la domanda di restituzione di un bene, allorquando sia fondata sulla deduzione dell'arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un'azione reale, ma dev'essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest'ultimo diventa
l'oggetto della controversia”; Cass. 13605/2000; Cass. 1635/1999: “la qualità di proprietario è sufficiente per richiedere la restituzione, mentre incombe al detentore che sostiene di avere sulla cosa un diritto di godimento l'obbligo di provare che fra le parti è stato concluso un contratto in tal senso”; Cass. 491/1984: “nell'azione di rilascio di un fondo che si assume occupato senza titolo, nessun onere probatorio incombe all'attore, facendo invece carico al convenuto – che non contesti la proprietà della controparte – l'onere di provare l'esistenza di un titolo che giustifichi la sua permanenza nella detenzione della cosa”; Cass. 1936/1978: “nel giudizio promosso dal proprietario per ottenere il rilascio dell'immobile da chi egli assume detenerlo senza titolo, incombe al convenuto, che non contesti la proprietà dell'attore, l'onere di provare il titolo che giustifica la sua permanenza nella detenzione della cosa”).
Ciò posto, è agevole osservare che i resistenti (disertando la lite) non hanno (ovviamente) offerto prova alcuna del titolo che li autorizzerebbe a conservare la detenzione dell'immobile di cui preteso il rilascio.
Di contro, i ricorrenti hanno dato prova documentale del titolo e delle obbligazioni contratte con il contratto di locazione ed hanno pure sufficientemente dimostrato la legittimità del recesso alla prima scadenza.
La L. n. 431 del 1998, all'art. 3 stabilisce, infatti, che: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: … a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
…”.
Il comma 2 dello stesso articolo statuisce, poi, che “Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
La giurisprudenza della Suprema Corte, formatasi in relazione all'analoga disposizione di legge di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29, aveva ritenuto che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 28 e 29, ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, stante l'inammissibilità di un cambiamento successivo (cfr. Cass. 10208/1994;
15547/2002; 6046/2004).
A tale giurisprudenza la Cassazione ha dato continuità anche in relazione alla fattispecie di cui alla L. 431/1998, art. 3.
È stato affermato, infatti, che “In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami
l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (Cass.
936/2013).
Ebbene, nella fattispecie non può sostenersi che la lettera di disdetta manchi di specificità, avendo fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, poiché chiarisce che l'immobile in questione andava adibito ad abitazione principale della figlia di uno dei proprietari (e quindi ad uno scopo tra quelli previsti dalla L. 431/1998, art. 3 comma 1).
Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo la necessità dell'uso abitativo, non può considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui all'art. 3, cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà della intenzione manifestata dal locatore.
La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata (né il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).
Inoltre, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n.
431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (cfr. Cass. 25808/2009).
Nel caso in esame tale requisito è stato rispettato, dovendosi ritenere che i ricorrenti abbiano esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.
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La circostanza che gli odierni resistenti siano stati immessi nel godimento dell'immobile è provata dalla sottoscrizione del contratto di locazione, oltre che dalla corrispondenza allegata al fascicolo di parte ricorrente.
Inoltre, la circostanza che i resistenti siano rimasti, quantomeno sino alla data d'introduzione del giudizio, nella detenzione (senza titolo) del cespite per cui è causa, è documentata dallo stesso esito della notificazione dell'atto introduttivo della lite, eseguita ex art. 138 c.p.c., presso l'indirizzo in Macherio, via XXV Aprile n. 24, in cui si trova l'appartamento del cui rilascio si controverte (v. l'originale della relata di notificazione in calce al ricorso introduttivo e pedissequo decreto di fissazione dell'udienza).
Infine, i ricorrenti hanno dimostrato di avere comunicato, agli occupanti, la loro volontà di rientrare nel godimento dell'immobile, sin da epoca precedente l'introduzione dell'odierno giudizio (v. la missiva raccomandata all.
4 al ricorso, di cui risulta il recapito all'indirizzo del destinatario in Macherio, via XXV Aprile n. 24,).
Ciò basta all'accoglimento della domanda nei termini di cui al dispositivo.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e, perciò, i resistenti vanno condannati a rifonderle ai ricorrenti nell'importo che si liquida in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività concretamente effettuata (senza attività istruttoria orale e con fase decisionale limitata ad una udienza di discussione), del contenuto degli scritti difensivi e dei criteri stabiliti dalle tariffe forensi.


P.Q.M.

il Tribunale di Monza, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione la domanda proposta da CP_1
, e nell'atto introduttivo del giudizio e Parte_1 Parte_2 Parte_3
per l'effetto:
- condanna e a rilasciare Controparte_2 Controparte_3
immediatamente, libero da persone e cose, in favore della parte ricorrente l'immobile in Macherio, via XXV Aprile n. 24, piano 1°, identificato al NCEU di detto Comune al foglio 12, particella 70, sub. 702, categoria A/7, classe 3, rendita catastale Euro 553,90, e le relative pertinenze;

- condanna e a rifondere ai Controparte_2 Controparte_3
ricorrenti , , e le spese del CP_1 Parte_1 Parte_2 Parte_3
giudizio, che liquida in €264,00 per esborsi, €2.547,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva (se dovuta) e cpa.
Monza, 3 aprile 2025
Il giudice
Maddalena Ciccone