N. 1667/2020 R.G.

Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 11 febbraio 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 14/1/2025 e regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per l'avv. VALENTI FORTINI ILARIA MARIA ha concluso come Parte_1
da nota depositata in data 10/02/2025 per l'avv. CARDOSI UGO ha concluso come da nota depositata in data CP_1
31/01/2025 per nessuno è comparso Controparte_2
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 13:10 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1667/2020 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 1667/2020 R.G. promossa da: tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
VALENTI FORTINI ILARIA MARIA ed elettivamente domiciliato presso il suo indirizzo pec in virtù di procura alle liti in atti;
Email_1
attore convenuto in via riconvenzionale contro
(c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. CARDOSI CP_1 C.F._2
UGO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Latina (LT), V.le Francesco Petrarca n.
39, in virtù di procura alle liti in atti;
convenuto attore in via riconvenzionale con la chiamata in causa di
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. SOLI Controparte_2 C.F._3
MICHELANGIOLO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Scauri (LT), Via Appia
1183, nonché presso l'indirizzo pec , giusta procura Email_2
telematicamente depositata in atti;
terzo chiamato
OGGETTO: occupazione sine titulo; pactum fiduciae;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato in data 29/03/2020 e ritualmente notificato, il sig.
ha convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – il signor Parte_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale CP_1
di Latina, disattesa ogni contraria istanza, ritenuta la propria competenza e la sommarietà della cognizione della causa de qua: 1) accertare e dichiarare che il Sig. occupa senza titolo CP_1
l'immobile sito in Sonnino (LT), Via Cotinole n°1, foglio 18, particella 219 sub 8 ( ex sub3) piano 1-
2 int.3 catg. A3 cl. 4 vani 7,5 R.C.E. 360,23, di proprietà del Sig. ; 2) ordinare Parte_1
al convenuto di liberare immediatamente la suddetta unità immobiliare e di consegnarla, senza dilazione, libera da persone e cose, alla parte attrice;
3) condannare il Sig. al pagamento di CP_1 indennità di occupazione, dovuta per l'occupazione senza titolo, a far data della sottoscrizione del compromesso di vendita sino all' effettivo rilascio dell'immobile. Con condanna del convenuto al pagamento dei diritti e degli onorari del presente giudizio oltre ad IVA e CPA come per legge”.
A fondamento della domanda, il ricorrente ha dedotto: - di aver acquistato, tramite atto del Notar dott.
di Roma del 31/07/2019, l'immobile di proprietà del convenuto sito in Sonnino (LT), Persona_1
Via Cotinole n.1, per l'importo pari ad euro 225.000,00 (vd. art. 3, all. 2, ricorso); - che il predetto atto di compravendita veniva sottoscritto dal sig. , odierno terzo chiamato in Controparte_2
giudizio, agente nella veste di procuratore speciale del convenuto;
- che, a mente dell'art. 4 della predetta pattuizione (vd. pag. 6, all. 2, ricorso, “Il possesso di quanto in oggetto passa da oggi ad ogni effetto utile ed oneroso”), era stato espressamente stabilito che parte acquirente sarebbe divenuta, al momento della sottoscrizione, possessore ad ogni effetto dell'immobile de quo; - che il convenuto gli aveva chiesto qualche giorno per la consegna delle chiavi del cespite in parola al fine di terminare il trasloco;
- di aver acceso, in pari data, per l'acquisto del predetto bene, un contratto di mutuo c/o l'istituto di credito per l'importo di euro 165.000,00 (vd. artt. 3 e 5, all. 3) con Controparte_3
rateo mensile di euro 667,50; - che il convenuto non si era mai reso disponibile a rilasciare il bene oggetto di compravendita, ancorché fosse stato appositamente sollecitato tramite una prima missiva inoltratagli, in data 19.12.2019, dall'avv. Gemma Pompa, precedente legale, e una seconda del
4.3.2020, tramite l'odierno legale, avv. Fortini (vd. all. 4, ricorso); - di non aver ancora preso possesso del bene immobile in parola, trovandosi costretto a versare, contestualmente alla rata del mutuo, anche il canone di locazione, pari ad euro 550,00/mese, dell'unità abitativa frattanto condotta in attesa della liberazione dell'immobile acquistato (vd. all. 5).
Tanto premesso, il ricorrente ha così insistito per l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate.
Il convenuto , tempestivamente costituitosi in giudizio con comparsa di CP_1
costituzione e risposta depositata il 15/1/2021, contestando la ricostruzione avversaria, ha insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale autorizzare la chiamata in causa del Sig. nato a [...] il [...] residente in [...]
Marchetta n. 2, C.F. , differendo l'udienza di comparizione delle parti onde CodiceFiscale_4
consentire alla odierna resistente la notifica dell'atto di chiamata nei termini di legge. Nel merito chiede all'Ill.mo Tribunale di rigettare le domande formulate dal ricorrente in quanto infondate, e di accogliere la domanda riconvenzionale spiegata accertando e dichiarando la nullità dell'atto a rogito del notaio rep. 5130 racc. 2143 del 31.07.2019 per i motivi illustrati. In via Persona_1
subordinata, e in caso di mancato accoglimento della domanda riconvenzionale proposta in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. al contratto di Controparte_2
mandato a vendere stipulato in Roma il 30.07.2019 rep. 5122 per i motivi di cui in premessa, e per
l'effetto condannarlo a titolo risarcitorio o restitutorio al pagamento in favore del sig. CP_1
, del prezzo di vendita dell'immobile pari ad € 225.000,00 od alla diversa minor somma che
[...] verrà accertata in corso di causa, nonché accertare e dichiarare l'inadempimento del sig.
al contratto di vendita a rogito del notaio rep. 5130 racc. 2143 del Parte_1 Persona_1
31.07.2019 per i motivi di cui in premessa, e per l'effetto condannarlo al pagamento in favore di
del prezzo residuo di vendita non versato pari ad € 165.000,00 od alla diversa minor CP_1
somma che verrà accertata. Oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese legali.”.
In particolare, il convenuto ha eccepito la nullità dell'atto di compravendita del 31.7.2019, asserendo la sussistenza di un pactum fiduciae tra le odierne parti in causa maturato nei primi giorni di febbraio
2019, avente una causa illecita in quanto raffigurante un patto commissorio vietato per legge.
Nello specifico, precisava che, all'epoca dei fatti l'immobile di Sonnino, di sua proprietà, era sottoposto ad esecuzione forzata pendente innanzi al Tribunale di Latina (RG n. 67/2012) per un debito nei confronti di due istituti di credito di circa € 80.000,00 complessivi;
- che, essendo imminente la vendita all'asta del bene, sprovvisto del denaro necessario a saldare il debito, il proprio padre, aveva acquisito la disponibilità del signor e dello Persona_2 Controparte_2
a far sì che quest'ultimo, “uomo di fiducia” del terzo chiamato, acquistasse il bene per Parte_1
cui è causa, senza versare alcun prezzo e, con il ricavato di un mutuo ipotecario appositamente acceso, avrebbe dato in prestito al (parte venditrice) la somma di € 110.000,00, di cui € 80.000,00 CP_1 mediante pagamento del debito che il aveva con le banche, ed € 30.000,00 mediante CP_1
pagamento del corrispettivo che il aveva concordato a favore dello stesso e del CP_1 Parte_1
per l'operazione. CP_2
In via subordinata, il convenuto ha altresì eccepito la risoluzione del contratto di mandato a vendere stipulato con il , essendosi quest'ultimo reso inadempiente al versamento, in proprio CP_2 favore, del corrispettivo di vendita del cespite immobiliare oggetto di causa.
Disposto il mutamento del rito, autorizzata la chiamata in causa del terzo, con comparsa di costituzione e risposta depositata il 29/6/2021, si è costituito in giudizio il signor , Controparte_2
il quale, contestando la ricostruzione fattuale operata dalla difesa del convenuto, ha insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di LATINA, contrariis rejectis,
Nel merito: - rigettare le domande ex adverso formulate in quanto infondate per i motivi di cui in narrativa, per l'effetto condannare il sig. alla corresponsione delle spese di lite, CP_1
competenze ed onorari nei confronti del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario. Con espressa riserva di ulteriormente articolare i mezzi istruttori, produrre e durre alla luce delle eventuali deduzioni e/o produzioni che verranno svolte da controparte. In ogni caso: - con vittoria di spese, diritti ed onorari.”.
In particolare, il terzo chiamato ha recisamente negato la sussistenza di un negozio fiduciario tra i tre, evidenziando come lo non fosse affatto un suo “uomo di fiducia”, come asserito dalla Parte_1
difesa della parte convenuta, ma piuttosto un cliente rinvenuto sulla scorta della promessa di vendita datata 16/6/2016 (vd. all. 1, comparsa) intercorsa con il avente ad oggetto l'alienazione del CP_1
cespite immobiliare per cui è causa.
Concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., espletata la prova testimoniale, la causa, così istruita, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1.7.2022, previa concessione di termine per il deposito di note conclusive.
La domanda attorea è fondata e merita, pertanto, accoglimento.
In via preliminare va dichiarata la tardività e, dunque, l'inammissibilità delle conclusioni così come riformulate dall'odierno patrocinio attoreo solo nelle note conclusive autorizzate depositate in vista dell'odierna udienza (vd. note conclusive avv. Fortini dep. 4.1.25), di talché le uniche conclusioni di cui si potrà tener conto sono quelle contenute in calce al ricorso introduttivo, stante le maturate preclusioni di legge.
Acclarato quanto sopra, va premesso, sotto il profilo della distribuzione degli oneri di prova (art. 2697
c.c.) che, alla parte che svolga azione personale di rilascio (art. 2037 c.c.), incombe esclusivamente di fornire dimostrazione della materiale occupazione dell'immobile da parte del convenuto, e di allegare che questi sia privo di titolo che lo legittimi a tale detenzione;
incombe al convenuto di eccepire e dimostrare di essere legittimo detentore della res in proprietà dell'attore, in virtù di idoneo titolo contrattuale o legale che lo abiliti a tanto (sulla distribuzione dell'onere probatorio v. ex plurimis
Cass. n°4416.2007: "in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza "ab origine" di qualsiasi titolo"; conf. Cass. n°26003.2010; Cass. n°1929.2009; Cass. n°11774.2006; Cass.
n°23086.2004: "la domanda di restituzione di un bene, allorquando sia fondata sulla deduzione dell'arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un'azione reale, ma dev'essere qualificata come azione personale di rilascio
o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest'ultimo diventa l'oggetto della controversia"; Cass.
n°13605.2000).
Nel caso di specie, è documentalmente provato che, in forza dell'atto di compravendita, per atto del
Notar dott. di Roma del 31/07/2019, il convenuto abbia venduto Persona_1 CP_1 all'attore l'immobile di sua proprietà sito in Sonnino (LT), Via Cotinole n.1, per l'importo pari ad euro 225.000,00 (vd. art. 3, all. 2, ricorso) e che, a mente dell'art. 4 della predetta pattuizione (vd. pag. 6, all. 2, ricorso), “Il possesso di quanto in oggetto passa da oggi ad ogni effetto utile ed oneroso”.
È altrettanto pacifico ed incontestato che il convenuto, – quale parte venditrice –, non abbia ancora rilasciato al compratore – attore l'immobile per cui è causa, ancorché sia stato sollecitato, in plurime e documentate occasioni, a farlo (vd. all.ti 4 – 5, ricorso).
A tale proposito, dall'espletamento dell'istruttoria documentale e orale, la tesi difensiva della parte convenuta non ha trovato alcun riscontro, sicché la domanda riconvenzionale svolta in via principale da quest'ultima andrà respinta.
Orbene, ai fini che qui occorrono, non è forse superfluo rammentare il recente pronunciamento nomofilattico della Suprema Corte di Cassazione secondo cui «il fenomeno fiduciario consiste in una operazione negoziale che consente ad una parte (il fiduciante) di far amministrare o gestire per finalità particolari un bene da parte di un'altra (il fiduciario), trasferendo direttamente al fiduciario la proprietà del bene o fornendogli i mezzi per l'acquisto in nome proprio da un terzo, con il vincolo che il fiduciario rispetti un complesso di obblighi volti a soddisfare le esigenze del fiduciante e ritrasferisca il bene al fiduciante o a un terzo da lui designato. Attraverso il negozio fiduciario la proprietà del bene viene trasferita da un soggetto a un altro con l'intesa che il secondo, dopo essersene servito per un determinato scopo, lo ritrasferisca al fiduciante, oppure il bene viene acquistato dal fiduciario con denaro fornito dal fiduciante, al quale, secondo l'accordo, il bene stesso dovrà essere, in un tempo successivo, ritrasferito» (v. Cassazione civile sez. un., 06/03/2020, n.6459).
I Giudici di Piazza Cavour, espressisi in subiecta materia anche di recente, hanno avuto altresì modo di precisare che, ancorché per il patto fiduciario con oggetto immobiliare, che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non sia richiesta la forma scritta “ad substantiam”, trattandosi di atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario che dà luogo ad un assetto di interessi che si esplica esclusivamente sul piano obbligatorio, è, purtuttavia, sempre necessario, affinché lo stesso sia idoneo a giustificare l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario, che sia fornita la prova, nel giudizio di merito, dell'esistenza del detto negozio fiduciario (Cassazione civile sez. VI, 18/01/2022, n.1501).
È l'accordo concluso verbalmente la fonte dell'obbligo del fiduciario di procedere al successivo trasferimento al fiduciante anche quando il diritto acquistato dal fiduciario per conto del fiduciante abbia natura immobiliare.
Ciò posto, se le parti non hanno formalizzato il loro accordo fiduciario in una scrittura, come asserito dal patrocinio di parte convenuta nel caso che qui occorre, ma lo hanno concluso verbalmente, potrà semmai porsi un problema di prova.
A tale riguardo, la prova testimoniale, all'uopo ammessa da questo G.I. in ossequio al conforme indirizzo di legittimità (cfr. Cassazione civile sez. III, 04/03/2022, n.7179; Cassazione civile sez. III,
23/03/2017, n.7416), non ha portato ai risultati sperati dalla difesa dalla parte convenuta.
Ed invero, la testimonianza resa dal signor padre del convenuto, unico teste indicato, Persona_2
soggetto, peraltro, non totalmente indifferente ai fatti di causa, non può essere ritenuta sufficiente, in totale assenza di allegazioni documentali, al raggiungimento della prova dell'esistenza del cd. pactum fiduciae, secondo cui l'attore avrebbe acquistato l'immobile senza versare alcun prezzo e, con il ricavato di un mutuo ipotecario appositamente acceso, avrebbe dato in prestito al la somma CP_1
di euro 110.000,00, di cui euro 80.000,00 mediante pagamento del debito che il aveva con le CP_1
banche, ed euro 30.000,00 mediante pagamento del corrispettivo che il aveva concordato a CP_1
favore dello stesso e del . Parte_1 CP_2
Tale asserzione, oltre ad essere sprovvista di adeguato supporto probatorio, non ricevendo alcun concreto conforto dalla testimonianza espletata, si pone, comunque, in contrasto con la documentazione versata in atti dall'attore e dal terzo chiamato.
Ed invero, l'atto di compravendita del 31.7.2019, - avente ad oggetto il cespite di proprietà del signor intervenuto tra l'attore e il terzo chiamato, quest'ultimo agente non in proprio ma nella veste CP_1 di procuratore speciale e in rappresentanza dell'odierno convenuto, attualizza, in buona sostanza, quella scrittura privata denominata “promessa di vendita” intercorsa il 16 giugno 2016 tra il CP_1
e il , secondo cui quest'ultimo, quale promissario acquirente degli immobili (cfr. all. 1, CP_2
comparsa ) e procuratore speciale, aveva rinvenuto, nella persona del sig. CP_2 [...]
, il potenziale cliente per la definizione della procedura esecutiva sopra richiamata e per Parte_1
l'acquisto di uno dei tre immobili all'asta.
All'art. 3 dell'atto di compravendita del 31 luglio 2019 (vd. pp. 3 – 4, all. 1, ricorso), veniva espressamente stabilito che il corrispettivo pattuito in euro 225.000,00 sarebbe stato pagato tramite due assegni postali di complessivi euro 60.000,00 ed euro 165.000,00 mediante parte del netto del mutuo, contestualmente stipulato dalla parte acquirente e accesso c/o di cui euro Controparte_3
80.000,00 destinati all'estinzione della procedura esecutiva ed euro 85.000,00 da versarsi in favore del convenuto.
A tale proposito la tesi attorea collima, oltre che con la documentazione versata in atti, anche con la tesi difensiva del terzo chiamato.
È emerso, invero, che l'attore, in cerca di un immobile nelle zone di Sonnino, si fosse rivolto al
[...]
, il quale, occupandosi di intermediazione immobiliare e consulenze finanziarie, gli aveva CP_2 proposto l'acquisto dell'immobile oggetto di contenzioso, precisandogli che il bene era sottoposto ad esecuzione forzata innanzi al Tribunale di Latina (R.G.E. n. 67/2012) e che il venditore non era interessato a riscattare il cespite (vd. anche proposta d'acquisto dell'1.4.2019, all. 1.1., memoria ex art. 183, co. 6, n. 2), c.p.c., terzo chiamato).
Tale tesi è risultata avvalorata anche dalla testimonianza resa dal fratello dell'attore,
[...]
, il quale, ancorché legato a questi da rapporti di parentela, ha reso delle dichiarazioni Tes_1
congruenti ed immuni da censure, il che è chiaramente desumibile anche dalla conformità tra quanto dichiarato e la documentazione versata in atti (vd. verbale ud. 16/4/24: “Sul cap. 1) “ Vero che suo fratello ( ) era interessato all' acquisto di un immobile nelle vicinanze di Parte_1
Sonnino e che per la ricerca dell' immobile si è rivolto al Sig. ? E' vero quanto mi si legge, CP_2
io conoscevo che si occupa di finanziamenti per acquisti immobiliare, un Controparte_2 consulente finanziario. Cap. 2) “Vero che insieme a suo fratello ( ) per tramite Parte_1
del Sig. avete conosciuto il Sig. e i quali erano CP_2 CP_1 Persona_2 intenzionati a vendere l'immobile oggetto di contenzioso sottoposto alla procedura esecutiva rg
67/12. Tramite il abbiamo conosciuto presso il suo studio in Roma i signori CP_2 CP_1
e i quali avevano tre immobili nello stesso posto allo stesso numero civico di
[...] Persona_2
via Cotinole n. 1 mi pare, in Sonnino. In quella occasione i dissero che avevano un CP_1
contenzioso con due banche che avevano sottoposto a pignoramento tutti e tre gli immobili.
[...] aveva la procura per fare in modo di risolvere questa problematica sugli immobili, credo CP_2
una procura a vendere. Noi eravamo intenzionati ad acquistare il più grande dei tre immobili, quello che abbiamo effettivamente acquistato. Noi siamo venuti in Tribunale per acquistare;
per una banca il ha pagato prima del nostro acquisto per liberare l'immobile dal pignoramento;
invece CP_2 noi abbiamo acquistato e contestualmente è stata soddisfatta la che ha liberato l'immobile. I CP_3
soldi dovevano andare al perché aveva la procura. Noi abbiamo fatto il mutuo con la CP_2
banca per poter acquistare, mutuo che stiamo continuando a pagare per circa 750 euro mensili da 5 anni. ADR preciso che l'atto e l'acquisto è di mio fratello e io sono rimasto estraneo all'operazione anche se ho seguito mio fratello in quanto fratello maggiore”).
In ragione di quanto sopra, in assenza di prova circa l'asserita sussistenza di un negozio fiduciario tra le parti in causa, ne consegue la reiezione della domanda riconvenzionale svolta dal convenuto e il consequenziale accoglimento della domanda di rilascio del bene svolta dall'attore.
Va parimenti disattesa la domanda riconvenzionale svolta in via subordinata da parte del convenuto finalizzata ad ottenere, previo accertamento e declaratoria dei rispettivi inadempimenti del terzo chiamato al contratto di mandato a vendere stipulato in Roma il 30.07.2019 e dell'attore al contratto di vendita del 31.07.2019, alla condanna del primo al pagamento, a titolo risarcitorio o restitutorio, del prezzo di vendita dell'immobile pari ad € 225.000,00, e del secondo al pagamento del prezzo residuo di vendita non versato pari ad € 165.000,00 o, comunque, della minor somma che verrà accertata, maggiorati di interessi legali e rivalutazione monetaria.
Quanto all'asserito inadempimento dell'attore, si dà atto che risulta per tabulas il rilascio di quietanza del prezzo pagato da parte del (vd. art. 3, all. 1 “Così regolato l'intero prezzo, la parte CP_2 alienante rilascia quietanza e dichiara di null'altro avere a pretendere per la vendita in oggetto”).
Quanto, invece, all'asserito inadempimento del , il quale, pur quietanzando l'effettivo CP_2
versamento del prezzo, nulla gli avrebbe versato, quale mandante, né avrebbe reso conto dell'operazione posta in essere, se ne ravvisa l'infondatezza.
Dalla semplice lettura dell'atto di compravendita del 31.7.2019 e della procura speciale del 30.7.2019 in allegato allo stesso, si legge che il signor fosse intervenuto nel predetto atto Controparte_2
“non in proprio”, ma quale “procuratore speciale ed in rappresentanza” del convenuto e, segnatamente, “affinché per conto ed in suo nome, e perciò nell'interesse di rappresentanza del costituito abbia a vendere, cedere e trasferire, al prezzo che riterrà più conveniente ed alla persona
e o persone, enti, istituti o società che riterrà più opportuni tutti i diritti allo stesso spettanti sulla porzione immobiliare in Sonnino (LT), Via Cotinole n. 1…”.
Trattasi, dunque, di un mandato con rappresentanza, tramite cui il convenuto-mandante, il cui nome non era sconosciuto al soggetto terzo stipulante (attore), aveva conferito il potere di rappresentanza al terzo chiamato, con diretta produzione, nella propria sfera giuridica, degli effetti dell'atto, il che esclude la necessità di un nuovo atto di trasferimento, trattandosi di effetti ad esso immediatamente riferibili.
Alla luce di quanto sopra esposto, dunque, i termini del predetto contratto inter partes risultano correttamente rispettati dal tenuto solo a quietanzare, nei confronti degli istituti bancari CP_2 creditori del convenuto nella procedura immobiliare R.G.E. n. 67/12, l'effettivo pagamento del prezzo della compravendita dell'attore e l'estinzione dei debiti (vd. artt. 3 e 5, all. 1, ricorso).
Alcun inadempimento è, dunque, ascrivibile al terzo chiamato.
Va, infine, accolta la domanda attorea di indennità di occupazione per il danno derivante dalla tardiva consegna dell'immobile oggetto di compravendita.
A tale riguardo, secondo il maggioritario indirizzo di legittimità, nell'ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché tale espressione sia intesa in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (cfr. Cassazione civile sez. III, 26/01/2024, n. 2500; conf.
Cass. n. 25898 del 15/12/2016).
Nel caso di specie, dalla documentazione allegata al ricorso, può ritenersi raggiunta la prova del danno derivante dal ritardo nella consegna del bene, desumibile sia dal fatto che, all'epoca del rogito, l'attore era conduttore di un altro immobile (vd. all. 4), sia dall'accensione del mutuo per acquistare il bene oggetto di compravendita.
Quanto alla determinazione del risarcimento del danno, ben può farsi riferimento al cosiddetto danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite (Cass. n. 26610/2008; n. 10498/2006) e, nel caso di specie, del cespite precedentemente condotto in locazione dall'attore, pari ad euro 550,00/mese, cifra peraltro non contestata dal convenuto (cfr. Cass. 26637/13), importo decorrente dal dì dell'atto di compravendita del 31.7.2019, data in cui sarebbe dovuta avvenire l'immissione nel possesso, sino all'effettivo rilascio del cespite.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione da euro 52.000,01 ad euro
260.000,00).


P.Q.M.

Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) in accoglimento della domanda attorea, accertata l'occupazione senza titolo da parte del convenuto, condanna al rilascio immediato in favore dell'attore dell'immobile CP_1 sito in Sonnino (LT), Via Cotinole n°1, come catastalmente individuato nell'atto di compravendita del 31.7.2019, libero da persone, anche interposte, e cose;

b) condanna altresì il convenuto al pagamento in favore dell'attore di un'indennità, dovuta per l'occupazione senza titolo del bene, che si quantifica in euro 550,00/mese, dal dì dell'atto di compravendita del 31.7.2019 sino all'effettivo rilascio dell'immobile;
c) rigetta le domande riconvenzionali svolte dal convenuto;

d) condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese di lite, che si liquidano in euro 7.052,00 per compensi di avvocato, euro 406,50 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15%
e accessori come per legge;

e) condanna altresì il convenuto a rimborsare al terzo chiamato le spese di lite, che si liquidano in euro 7.052,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c. avv. Michelangiolo Soli.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza dell'11 febbraio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 11 febbraio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini