R.G. n. 377-1/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Claudia Tordo Caprioli,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza odierna, sull'istanza di sospensione dell'esecuzione della delibera assembleare del 27.7.2024, in relazione ai punti nn. 3 e 5, impugnata ai sensi dell'art. 1137, co. 3 e 4, c.c. e depositata il 13.3.2025 da , , Parte_1 Parte_2
in corso di causa, ha emesso ai sensi degli artt. 669 bis e ss. c.p.c. la Parte_3
seguente
ORDINANZA
- premesso che l'istanza di sospensione ha ad oggetto la delibera assembleare, nei punti nn. 3 e 5, assunta dall'assemblea del Condominio il 27.6.2024, con cui, in relazione ai punti posti all'ordine del giorno (“3) Conferma o nomina amministratore…” e “5) Azioni da intraprendere nei confronti dei sig. proprietari dei locali a piano terra adibiti ad autolavaggio, costituzione fondo”) è Parte_1
stata confermata la nomina quale amministratore in capo al geom. con il voto CP_1
favorevole dei n. 10 condomini presenti (pari a 343,784 millesimi) e, sempre all'unanimità, ma con il voto di un ulteriore condomino sopravvenuto ( su delega, per un totale di 390,273 Testimone_1
millesimi) si è deciso di costituire un fondo di € 7.000,00 per avviare un accertamento tecnico preventivo;

- rilevato che gli attori hanno fondato la dedotta illegittimità della delibera sulla scorta dei seguenti motivi: 1) mancata allegazione alla convocazione del c.d. mansionario dell'amministratore, contenente anche l'indicazione del compenso ed imposta dall'art. 1129, co. 14, c.c. ai fini delle determinazioni di cui al punto n. 3 dell'o.d.g. e sanzionata con la nullità (testuale) della nomina;
2) violazione dell'art. 1136 c.c. per mancato raggiungimento dei millesimi necessari alla conferma dell'amministratore in relazione al punto n. 3 dell'o.d.g., essendo a tal fine necessaria una maggioranza qualificata di 500.000,00 millesimi;
3) violazione dell'art. 1136, co. 4, c.c. per mancato raggiungimento dei millesimi necessari alle determinazioni di cui al punto n. 5 dell'o.d.g. (avvio di un'azione giudiziale), essendo a tal fine necessaria una maggioranza qualificata di 501.000,00 millesimi;

- rilevato che gli hanno attori hanno, altresì, dedotto che, mentre ha ricevuto Parte_1 via pec il verbale dell'assemblea a cui non ha presenziato, e Controparte_2 CP_3
[..
[...] anch'essi assenti in tale assemblea, non avevano ricevuto né la convocazione, né il
[...]
successivo verbale, essendone venuti a conoscenza solo il 7.2.2025 con il deposito del documento assembleare nel diverso procedimento di a.t.p. (n.r.g. 1854/2024);
- rilevato che con comparsa depositata l'1.4.2025 si è costituito il convenuto che, CP_4
dopo aver qualificato i vizi denunciati come causa di annullabilità (per violazione degli artt. 1129 e
1136 c.c.) e non di nullità della delibera, in via pregiudiziale ha eccepito la tardività dell'impugnazione in quanto promossa oltre il termine di trenta giorni decorrente per dalla comunicazione via pec del 21.9.2024, eseguita presso la casella di posta elettronica certificata di ve aveva eletto domicilio per conto di tutto il nucleo Parte_1 Persona_1
familiare;
- rilevato, poi, che nel merito il ha contestato la fondatezza dell'impugnazione CP_4 avversaria sul presupposto che ai sensi dell'art. 1129, co. 10, c.c. al termine del mandato l'amministratore rimane in carica in regime di prorogatio, operante anche in caso di annullamento della delibera di nomina per illegittimità, salvo che non venga nominato un soggetto diverso o venga confermato nella carica, evidenziando l'indifferibilità dell' a causa dei black-out che si CP_5
verificavano nel vano scale a causa di infiltrazioni d'acqua presumibilmente provenienti dal locale degli attori, per cui l'avvio di tale procedimento non necessitava di autorizzazione, rientrando tra i poteri di cui all'art. 1130, n. 4, c.c. (atto conservativo relativo alle parti comuni dell'edificio) che gli consentivano sia di domandare misure cautelari, sia il risarcimento dei danni ed essendo in tal caso necessario verificare giudizialmente nel contraddittorio tra le parti lo stato dei luoghi prima di una sua alterazione con finalità conciliativa;

- dato atto, infine, che il convenuto lamenta l'insussistenza del periculum in mora; CP_4
- ricordato che il provvedimento di sospensione può essere adottato in presenza del fumus boni iuris
e del periculum in mora;
- osservato, in ordine alla tardività dell'impugnazione, che la convocazione per l'assemblea condominiale debba esser inviata a ciascun comproprietario dell'unità immobiliare facente parte del plesso condominiale (cfr. Trib. Messina n. 1548/2023; conf. Trib. Grosseto n. 565 del 7.6.2018) affinché sia possibile individuare un rappresentante che partecipi all'assemblea, secondo quanto previsto dall'art. 67 disp. att. c.c.;
- osservato che “è onere dell'erede comunicare all'amministratore il decesso del condomino e
l'accettazione dell'eredità, con assunzione in capo a sé dei diritti ed obblighi condominiali”, per cui anche se l'amministratore è “a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato
2 a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso” (così in Cass. n. 6926 del
22.3.2007);
- rilevato, però, che allo stato non vi è prova dell'elezione di domicilio da parte del sig.
[...]
dedotta dal e qui contestata dagli attori;
Persona_1 CP_4
- osservato, allora, che un valido rapporto di amministrazione condominiale impone, ai sensi dell'art. 1129, co. 14, c.c., che venga fatto richiamato documentalmente un preventivo, essendo necessaria l'analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso (cfr. Cass. n. 12927 del
22/04/2022) a pena di nullità (testuale);
- ricordato, infatti, che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta (cfr. Cass. S.U. del 30/12/1999 n. 943);
- esaminata la delibera assembleare del 27.6.2024, che non reca alcuna indicazione al compenso dell'amministratore condominiale confermato, neppure per relationem;
- osservato che in base ai principi espressi dalla Suprema Corte in tema di condominio, l'istituto della prorogatio imperii - che si fonda sulla presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del alla continuità dell'amministratore – si applica non solo in caso di CP_4
scadenza del termine di cui all'art. 1129, co. 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (cfr. ex multis Cass. n. 1405 del
23/01/2007), per cui l'amministratore condominiale, la cui nomina venga dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari (cfr. Cass. n. 18660/2012);
- osservato, allora, che anche in regime di prorogatio l'amministratore di condominio era legittimato a proporre anche senza preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale un procedimento di accertamento tecnico preventivo, finalizzato ad acquisire tempestivamente elementi di fatto sullo stato dei luoghi o sulla condizione e qualità di cose (cfr. Cass. n. 23693 del 09/11/2009), considerate le attribuzioni sue proprie stabilite dall'art. 1130, n. 4, c.c.;
- ritenuto che, in disparte la diversa natura cautelare e conciliativa degli istituti ex artt. 696 e 696 bis
c.p.c., non si ravvisano motivi d'urgenza legittimanti la sospensione della delibera assembleare invocata dagli attori, non essendo ipotizzabile un irreparabile danno a loro derivante dal procedimento per a.t.p. (r.g. 1854/2024), tenuto peraltro conto che in futuro potrebbero far valere il credito maturato per le spese legali e di c.t.p. in compensazione con il debito relativo agli oneri condominiali su di essi gravanti;

- rilevato, infine, sempre in punto di periculum in mora che risulta fissata per il prossimo 8.4.2025 una nuova assemblea condominiale che reca, ai punti 3 e 5, la conferma o nomina dell'amministratore e la ratifica del procedimento per accertamento tecnico preventivo proposto nei confronti dei
3 condomini - per infiltrazioni sulle parti comuni dell'edificio, per cui la nuova Parte_1 Pt_2
delibera assembleare potrebbe sostituire quella impugnata dagli attori, con conseguente cessazione della materia del contendere del presente giudizio (cfr. Trib. Torino del 19.6.2008 n. 4459; Trib
Monza del 5.3.2001);
- ritenuto che per tutte le ragioni suesposte non sussistano i presupposti di cui all'art. 1135, co. 3, c.c. per disporre la sospensione della delibera assembleare impugnata in relazione ai punti nn. 3 e 5 posti all'ordine del giorno;



p.q.m.


- rigetta l'istanza di sospensione;

- spese al merito.
Si comunichi.
Terni, 02/04/2025 Il Giudice
dott.ssa Claudia Tordo Caprioli
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