TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
SEZIONE III CIVILE
Il Giudice
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 09.04.2025 nell'ambito dell'intestato procedimento ex art. 700 c.p.c., promosso da:
Condominio sito in Bari alla via Principe Amedeo n. 317, in persona dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Francesco Giordano, ricorrente contro
, Controparte_1
resistente ha pronunciato la seguente
ORDINANZA esaminati gli atti ed i documenti di causa;
dato atto che con ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato il 17.2.2025 il Condominio sito in Bari alla via Principe Amedeo n. 317 ha allegato che:
- in data 08.02.2024 il Condominio ricorrente, riunitosi in assemblea, nominava quale nuovo amministratore contestualmente revocando l'incarico a Parte_1 CP_1
;
[...]
- disattendendo l'obbligo giuridico posto dall'art. 1129 c. 8 c.c. in capo all'amministratore il cui mandato volga al termine, il resistente non consegnava all'amministratore entrante i documenti prescritti dalla legge;

- nonostante la richiesta trasmessa il 13.11.2024 il resistente non procedeva alla consegna della documentazione condominiale [il registro di anagrafe condominiale;
il registro dei verbali delle assemblee;
il registro di nomina e revoca dell'amministratore; il registro di contabilità; i rendiconto delle spese condominiali con i relativi riparti (con i documenti che li compongono) ed i preventivi con i relativi riparti approvati dall'assemblea condominiale;
il regolamento di condominio;
le tabelle millesimali (e l'eventuale documentazione relativa alla formazione di queste); la documentazione relativa al conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio, compresi gli estratti conto ed i contratti ed i blocchetti degli assegni;
la documentazione relativa alla sicurezza del fabbricato;
i libretti ed i documenti relativi agli impianti comuni ed alla
Pagina 1 loro manutenzione;
le planimetrie relative all'edificio e la documentazione catastale di cui fosse in possesso;
i documenti relativi ai rendiconto ed ai riparti dei consuntivi e dei preventivi per tutti gli esercizi, anche passati, e per quelli afferenti alla gestione decorrente dal 2016 al 2024 (sino al 08.02.2024); tutti i contratti relativi alle utenze ed alle forniture in favore del condominio con l'elenco dei terzi fornitori;
la documentazione relativa alle vertenze giudiziarie di cui il condominio eventualmente sia parte;
le fatture ed i documenti di spesa relativi all'esercizio 2022 ed a quelli passati;
i documenti relativi ai contratti di appalto stipulati dal condominio;
i documenti relativi agli adempimenti ed alle dichiarazioni fiscali concernenti il condominio];
- la consegna di tutta la documentazione afferente al condominio, tutt'ora trattenuta sine titulo dallo non è oltre procrastinabile, poiché necessaria alla regolare e proficua CP_1 gestione dell'ente, allo stato paralizzata;

- posto che non vi è altro mezzo cautelare tipico utilizzabile dal a tutela dei Parte_2 propri diritti e che, pertanto, l'odierna azione deve ritenersi senz'altro ammissibile sotto il profilo della sussidiarietà, si rileva che, nel caso di specie, ricorrono, altresì, simultaneamente i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora, che legittimano il ricorso al procedimento d'urgenza di cui all'art. 700 c.p.c.; quanto al primo presupposto, il referente normativo è costituito dalla disciplina sul mandato, che regola i rapporti tra ed amministratore, il quale è obbligato, ai sensi e per Parte_2 gli effetti dell'art. 1713 c.c., a rendere conto dell'operato espletato ed a rimettere al mandante tutto quanto abbia ricevuto per l'esercizio del mandato, al termine di tale rapporto;
quanto al secondo presupposto è indubbio che l'indisponibilità della documentazione relativa al condominio impedisca all'amministratore in carica di adempiere regolarmente e proficuamente i propri numerosi obblighi e che in tale stasi si annidi il pericolo imminente di pregiudizio per gli interessi dell'ente, sicché il nocumento sotteso all'odierno ricorso cautelare non è solamente imminente, ma addirittura concreto ed attuale, atteso che l'illegittimo rifiuto opposto dal precedente amministratore alla restituzione di ogni documento appartenente al Condominio ricorrente costringe quest'ultimo ad una vera e propria paralisi gestoria e lo espone a danni economici consistenti;

considerato che

, pertanto, il ricorrente ha chiesto l'accoglimento delle Parte_2 conclusioni di seguito riportate “che sia pronunciato provvedimento d'urgenza con il quale si disponga la consegna da parte del resistente sig. dei documenti Controparte_1
di cui al punto 4) delle premesse concernenti l'amministrazione del Condominio sito in
Pagina 2 Bari alla Via Principe Amedeo n. 317; che parte resistente sia condannata a consegnare i rendiconti relativi agli anni di sua competenza e, più precisamente agli anni 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 (sino alla data del
08.02.2024 in cui è stato revocato); 3) che parte resistente sia condannata ex art. 614 bis c.p.c. al pagamento di una somma di denaro per il ritardo nell'esecuzione dell'obbligo di consegna della documentazione riguardante il pari ad Parte_2 almeno €. 50,00 per ogni giorno di ritardo a decorrere dalla data di notifica del provvedimento ad emanarsi. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”; dato atto che il resistente non si è costituito in giudizio, nonostante la ritualità della notificazione degli atti nei suoi confronti, onde ne va dichiarata contumace;
ritenuta la causa matura per la decisione alla luce della documentazione in atti;
rilevato, per quanto attiene alla documentazione oggetto della istanza avanzata in questa sede, che il ricorso ex art. 700 c.p.c. risulta ammissibile, sussistendo tutti i presupposti negativi e positivi di ammissibilità e, in primo luogo, quello della
“sussidiarietà”, non apparendo invocabile alcun'altra tutela cautelare prevista dalle sezioni I, II e III del capo del codice di rito dedicato ai procedimenti cautelari ovvero da leggi speciali;
rilevato che, quanto al merito, il ricorso è fondato, atteso che:
- la richiesta di una misura cautelare è funzionale alla tutela di un diritto sostanziale della parte ricorrente che rischi di essere pregiudicato nelle more della definizione del giudizio volto alla tutela di quel diritto in via ordinaria, diritto sostanziale il cui pericolo di pregiudizio deve essere imminente ed irreparabile ai fini della concessione, in particolare, di un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c;
- quanto al fumus boni iuris, la mancata consegna dei documenti amministrativi e contabili del da parte dello , ormai cessato dalla carica – di cui Parte_2 CP_1
l'amministratore è mero custode – paralizza la corretta e compiuta gestione amministrativa del condominio, impedendo al nuovo amministratore di conoscere compiutamente la situazione amministrativo-contabile ed i presupposti documentali sui quali la stessa si fonda;
secondo l'orientamento della giurisprudenza pressoché costante,
l'amministratore di Condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che
è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al
Pagina 3 contenuto sociale della gestione, al mandato con rappresentanza (cfr. Trib. Torino n.
16660/2014; Cass. n. 1286/1997); in particolare, l'art. 1129 c.c. prevede testualmente che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, sicché
l'amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente al Condominio, che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante;
sul punto, la giurisprudenza di legittimità inoltre ha evidenziato che la semplice messa a disposizione della documentazione non equivale ad una materiale consegna, cui peraltro l'amministratore è obbligato a norma dell'art. 1129 c. 8 c.c. come modificato dalla L. n. 220/2012, secondo cui “alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di Parte_2
evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”, ragion per cui il mancato adempimento di tale dovere rientra tra le ipotesi per cui si può richiedere legittimamente l'adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell'art. 700 c.p.c.
(Cass. n. 6760/2019; n. 11472/1991); sul punto, va poi precisato che l'ordine di consegna deve intendersi riferito alla documentazione indicata in ricorso;

- quanto al periculum in mora non pare dubitabile che, in relazione alle notorie incombenze dell'amministrazione di un condominio, sia ravvisabile il dedotto pericolo che queste risultino gravemente ostacolate dalla mancata disponibilità della documentazione amministrativo-contabile, con grave pregiudizio per lo stesso ed i suoi condomini, non agevolmente commisurabile né dunque facilmente Parte_2
riparabile, se non altro per la possibilità che essa determini una situazione di impasse durevole nel tempo e non facilmente superabile;
ritenuta la manifesta iniquità della richiesta di condanna ex art. 614 bis c.p.c. sia in ragione della eventuale sussistenza della documentazione condominiale di cui all'elenco contenuto nel ricorso introduttivo sia essendo, la relativa obbligazione, pacificamente attuabile in sede esecutiva;

considerato che

il presente provvedimento rientra tra quelli aventi natura anticipatoria in ordine ai quali l'instaurazione del giudizio di merito è solo eventuale, dovendosi pertanto in questa sede comunque statuire sulle spese (cfr. commi 6 e 7 dell'art. 669 octies c.p.c.);
Pagina 4 ritenuta, alla luce di quanto sopra, la soccombenza del resistente ex art. 91 c.p.c., a cui carico vanno poste le spese processuali, liquidate come da dispositivo ai sensi del
D.M. n. 55/2014 e ss.mm.ii. (tabella n. 10; scaglione n. 3 ex art. 5 c. 6, in considerazione del valore della controversia e della ridotta attività difensiva;
con applicazione delle riduzioni di cui all'art. 4 c. 1 nella misura del 50% stante l'esiguità dell'attività difensiva);


P.Q.M.


- dichiara la contumacia di;
Controparte_1
- accoglie il ricorso e, per l'effetto, ordina a di consegnare Controparte_1
immediatamente al sito in Bari alla via Principe Amedeo n. 317, in persona Parte_2
del suo amministratore, la seguente documentazione: il registro di anagrafe condominiale;
il registro dei verbali delle assemblee;
il registro di nomina e revoca dell'amministratore; il registro di contabilità; i rendiconto delle spese condominiali con i relativi riparti (con i documenti che li compongono) ed i preventivi con i relativi riparti che siano stati approvati dall'assemblea condominiale;
il regolamento di condominio;
le tabelle millesimali (e l'eventuale documentazione relativa alla formazione di queste); la documentazione relativa al conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio, compresi gli estratti conto ed i contratti ed i blocchetti degli assegni;
la documentazione relativa alla sicurezza del fabbricato;
i libretti ed i documenti relativi agli impianti comuni ed alla loro manutenzione;
le planimetrie relative all'edificio e la documentazione catastale di cui fosse in possesso;
i documenti relativi ai rendiconto ed ai riparti dei consuntivi e dei preventivi per tutti gli esercizi anche passati;
i rendiconto afferenti alla gestione del resistente con decorrenza dal 2016 al 2024 (sino al
08.02.2024); tutti i contratti relativi alle utenze ed alle forniture in favore del condominio con l'elenco dei terzi fornitori;
la documentazione relativa alle vertenze giudiziarie di cui il condominio eventualmente sia parte;
le fatture ed i documenti di spesa relativi all'esercizio 2022 e a quelli passati;
i documenti relativi ai contratti di appalto stipulati dal condominio;
i documenti relativi agli adempimenti ed alle dichiarazioni fiscali concernenti il condominio;

- rigetta la istanza ex art. 614 bis c.p.c.;
- condanna a rifondere in favore del Condominio ricorrente, in persona Controparte_1 dell'amministratore, le spese processuali, che liquida in euro 1.751,50 per compensi ed in euro 303,34 per esborsi documentati oltre rimborso spese forfetarie nella misura del
15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge.
Pagina 5 Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 9.4.2025
Il Giudice dott.ssa Lidia del Monaco
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