6556 /2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n.6556/2024 R.G., all'esito della discussione, ha emesso ai sensi dell'artt. 429 e 447bis
cpc la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni delle parti come da verbale;

visti ed esaminati gli atti;

rilevato che la società ricorrente è proprietaria del complesso immobiliare sito in Vicolo Parte_1
della Stazione n.31 nel Comune di Brescia e composto da n.19 appartamenti ad uso abitativo, oltre ripostigli, locali accessori e posti auto, catastalmente individuati al foglio 164 NCT mapp.66 sub da
1 a 27 oltre ad utilità comuni, nonché di n.25 unità immobiliari a uso abitativo site nel complesso immobiliare ubicato in via Noce n.81 sempre nel Comune di Brescia;

rilevato che con scrittura privata denominata “atto di transazione” del 27 novembre 2019 (cfr. doc.
A di parte ricorrente) la società concedeva in locazione i complessi immobiliari di cui Parte_1
1 sopra alla società affinchè essa ne gestisse la locazione ad uso abitativo, stabilendo Controparte_1
che il canone di locazione dovuto ad essa società proprietaria/locatrice dalla società resistente fosse determinato nella misura del 55% del fatturato annuo generato dal conduttore mediante l'attività esercitata nei complessi immobiliari, da corrispondersi in via anticipata mediante versamento, entro il giono 10 del mese successivo, del 55% del fatturato del mese precedente (cfr.
art.5 del contratto sopra cit.) oltre ad un ulteriore 5% sul fatturato annuo (cfr. art.6 del contratto sopra cit.);
rilevato che, secondo le deduzioni di parte ricorrente, la società si rendeva Controparte_1
inadempiente a svariati obblighi contrattualmente previsti, tra cui in particolare quelli di assicurazione degli immobili (articolo 19 del contratto), di consentire l'accesso alla società Parte_1
al proprio sistema di fatturazione elettronica al fine di visionare il fatturato in vista del pagamento del canone (articolo 5.1 del contratto), di condivisione dei dati del bilancio (articolo 6) e soprattutto di pagamento dei canoni (articolo 5) per un importo complessivo, quantificato sulla base dei dati indicati dalla stessa società conduttrice (cfr. doc. 8 di parte ricorrente), di euro 21.142,61 alla data del mese di dicembre 2023 oltre al 5% sul fatturato annuo che non era stato possibile calcolare per il mancato deposito in termini del bilancio;

rilevato pertanto che la società a fronte dell'inerzia della società nonostante le Pt_1 CP_1
numerose richieste di accesso al sistema di fatturazione elettronica (cfr. documento I di parte ricorrente), con pec del 26 febbraio 2024 invocava la risoluzione di diritto del contratto in forza della clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 cc di cui agli articoli 22 e 23 del contratto oggetto di causa;

rilevato dunque che, a fronte dell'omessa riconsegna dei complessi immobiliari e delle contestazioni formulate dalla società la società instaurava il presente CP_1 Parte_1
giudizio nei confronti della società chiedendo in via principale l'accertamento Controparte_1
2 della risoluzione di diritto del contratto di cui alla scrittura privata denominata “atto di transazione” del 27 novembre 2019 ai sensi degli articoli 22 e 23 del contratto stesso, con conseguente condanna di parte resistente alla restituzione immediata dei complessi immobiliari e al pagamento della somma di euro 61.788,61, complessiva dei canoni scaduti, delle maggiorazioni ex articolo 6 del contratto e del corrispettivo per ritardata restituzione alla data del ricorso
(21.5.2024), oltre interessi di mora, nonché al pagamento del corrispettivo convenuto sino all'effettiva riconsegna degli immobili a titolo di risarcimento del danno, e in via subordinata che venisse pronunciata la risoluzione del contratto per grave inadempimento della società resistente ai sensi degli articoli 1453 e 1455 cc, con conseguente condanna alla restituzione degli immobili e al pagamento della somma di euro 61.788,61 oltre interessi di mora e del corrispettivo convenuto sino alla riconsegna degli immobili;

rilevato che successivamente la società presentava istanza di ingiunzione ex articolo 186 ter Pt_1
cpc per il pagamento della somma di euro 96.158,25 quale corrispettivo complessivamente dovuto dalla società alla società ricorrente in forza del citato contratto e non pagato;
Controparte_1
rilevato che si costituiva la società chiedendo innanzitutto il rigetto dell'istanza ex Controparte_1
articolo 186 ter cpc, opponendosi comunque alla concessione della provvisoria esecutorietà della stessa avendo formalmente disconosciuto i documenti (cfr. docc. F1 e S di parte ricorrente) su cui si fondava la pretesa di parte ricorrente, e chiedendo per il resto il rigetto delle pretese di parte ricorrente in quanto infondate;

rilevato che il giudice con ordinanza 26 luglio 2024 ai sensi dell'articolo 186 ter cpc pronunciava ingiunzione di pagamento a carico della società per la somma di euro 96.158,25 Controparte_1
oltre agli interessi di mora calcolati ai sensi del decreto legislativo n.231/2002, autorizzandone la provvisoria esecuzione, e successivamente tratteneva la causa in decisione;

3 ciò premesso, va rilevato innanzitutto quanto all'inadempimento contestato a parte resistente,
società dalla società ricorrente che, secondo quanto disposto Controparte_1 Parte_1
dall'articolo 1218 cc, il creditore può limitarsi ad allegare l'inadempimento e il danno subito,
gravando invece sul debitore l'onere di provare l'adempimento o la non imputabilità dello stesso;

rilevato che nel caso di specie tale prova non è stata fornita dalla società la quale si è CP_1
limitata a disconoscere la documentazione prodotta da controparte a fondamento della propria pretesa creditoria, senza però nulla dedurre in relazione all'inadempimento contestatole, né ha provato d'altra parte di aver adempiuto alla propria obbligazione;

ritenuto pertanto, in assenza di prova liberatoria o comunque di puntuali contestazioni sul punto da parte della società resistente, che può considerarsi come accertato l'inadempimento della società
circa le obbligazioni di cui agli articoli n.5, 6 e 19 del contratto in essere tra le parti Controparte_1
di cui alla scrittura privata denominata “atto di transazione” datata 27 novembre 2019;
rilevato poi che l'articolo 22 della scrittura privata di cui sopra prevede che “per patto espresso, il
mancato pagamento, totale o parziale anche di una sola rata del canone di locazione e/o degli oneri accessori,
decorsi 10 giorni dalla richiesta, determina la risoluzione ipro iure del presente contratto ai sensi dell'articolo
1456 cc, salvo il risarcimento del danno. Si conviene l'essenzialità di detti termini ai sensi dell'articolo 1457
cc”;
ritenuto pertanto, dato atto dell'inadempimento della società conduttrice degli immobili rispetto al pagamento dei canoni di locazione di cui all'articolo 5 e 6 della scrittura privata di cui sopra, che ai sensi dell'articolo 22 della medesima scrittura il contratto deve intendersi risolto di diritto ai sensi dell'articolo 1456 cc, con conseguente condanna della società conduttrice al rilascio a favore della società del complesso immobiliare sito in Comune di Brescia Vicolo della Stazione n. 31, Parte_1
composto da n.19 appartamenti oltre ripostigli, locali accessori e posti auto, catastalmente distinti al fg. 146 NCT mapp. 66 sub da 1 a 27, oltre utilità comuni (fg. 146, mapp. 66 sub 28 e sub 31),
4 nonché delle n.25 unità immobiliari ad uso abitativo site nel complesso immobiliare ubicato sempre in Comune di Brescia, con accesso da Via Noce n. 81 e da Via Cacciamoli n. 38/b, oltre locali ad uso comune, catastalmente identificate al Catasto Fabbricati del Comune al fg. 229,
mappale 6, subalterni da 9 a 26 e da 37 a 42, il tutto come meglio precisato ed identificato nel contratto di cui alla scrittura privata denominata “atto di transazione” datata 27 novembre 2019,
liberi da cose o persone entro il termine di tre mesi dalla notificazione della presente sentenza;

ritenuto per il resto che, alla luce del disconoscimento formulato dalla società Controparte_1
riguardo alla documentazione contabile prodotta da parte ricorrente, allo stato non è possibile provvedere alla determinazione degli importi dovuti a titolo di canoni scaduti e a titolo di risarcimento del danno fino all'effettivo rilascio degli immobili, per cui, ferma restando l'ingiunzione ex art.186ter cpc, provvisoriamente esecutiva, di cui all'ordinanza del giudice istruttore in data 26 luglio 2024 per la somma di euro 96.158,25 oltre agli interessi di mora calcolati ai sensi del decreto legislativo n.231/2002, va disposta la prosecuzione del giudizio per la liquidazione definitiva del quantum, come da separata ordinanza;

ritenuto quanto alle spese del giudizio che esse seguono la soccombenza, per cui la società
resistente va condannata a rimborsare alla società ricorrente le spese di Controparte_1 Parte_1
causa, che si liquidano come in dispositivo;



P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria domanda e/o eccezione,
così giudica:
a) dichiara l'intervenuta risoluzione ex articolo 1456 cc del contratto denominato “atto di transazione” di cui alla scrittura privata datata 27 novembre 2019 tra la società società
e la società Parte_1 Controparte_1
5 b) condanna la società a rilasciare a favore della società il Controparte_1 Parte_1
complesso immobiliare sito in Comune di Brescia Vicolo della Stazione n. 31, composto da n.19 appartamenti oltre ripostigli, locali accessori e posti auto, catastalmente distinti al fg. 146 NCT mapp. 66 sub da 1 a 27, oltre utilità comuni (fg. 146, mapp. 66 sub 28 e sub
31), nonché le n.25 unità immobiliari ad uso abitativo site nel complesso immobiliare ubicato sempre in Comune di Brescia con accesso da Via Noce n. 81 e da Via Cacciamoli
n. 38/b, oltre locali ad uso comune, catastalmente identificate al Catasto Fabbricati del
Comune di Brescia al fg. 229, mappale 6, subalterni da 9 a 26 e da 37 a 42, il tutto come meglio precisato ed identificato nel contratto sopra indicato sub a), liberi da cose o persone entro il termine di tre mesi dalla notificazione della presente sentenza;

c) condanna la società a rimborsare alla società le spese di causa Controparte_1 Parte_1
che si liquidano in euro 15.000,00 per compensi professionali ed euro 786,00 per spese oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge;

d) dispone la prosecuzione del giudizio per la determinazione del quantum come da separata ordinanza.
Così deciso in Brescia il 15 aprile 2025
Il giudice
Gianni Sabbadini
6