Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale di Monza, in persona del giudice dott.ssa Maddalena
Ciccone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n°1418 del Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2022, pendente tra
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Paderno Dugnano (MI), via Valassina n. 13, presso lo studio dell'avv. Federico Vismara, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione attori contro
Controparte_1
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro
[...] P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliato in Desio (MB), via Garibaldi n. 6/C, presso lo studio dell'avv. Alberto Brenzone, che lo rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta convenuto ella decisione CP_2
Con atto di citazione introduttivo della lite, e Parte_1 Parte_2
pagina 1 di 16 nella loro qualità di comproprietari dell'unità immobiliare sita in Pt_2
Bovisio Masciago (MB), via Boito n. 24, al piano quarto, e di n. 2 box siti al piano seminterrato, hanno evocato in giudizio il Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., chiedendo al Tribunale
[...]
di Monza la revisione giudiziale, ex art. 69 disp. att. cod. civ., delle tabelle millesimali ascensore allegate all'originario regolamento condominiale dello stabile, in ragione di errori nel calcolo consistenti nella mancata valorizzazione delle superfici reali delle singole unità immobiliari nella ripartizione delle spese ascensore – come stabilito dalla prima parte del comma 1 dell'art. 1124 c.c. – basandosi invece solo sul criterio proporzionale dell'altezza di ciascun piano dal suolo.
Nello specifico, gli attori evidenziavano svariati errori tra cui l'esclusione dalla tabella ascensori di alcuni immobili e l'illegittimo accorpamento, nelle quote millesimali, delle cantine con le loro superfici, nel senso che la superficie delle cantine concorre insieme a quella degli appartamenti alla determinazione delle quote millesimali riferite all'ascensore, tenendo in considerazione però solo il coefficiente piano delle parti residenziali.
Nonostante gli attori avessero più volte prospettato la necessità di una soluzione tecnica per emendare agli evidenti errori, riuscivano solamente ad ottenere, in sede di assemblea condominiale del 04/06/2020, la “presa d'atto delle disparità della tabella per le spese dell'ascensore con conseguente delibera volta al reperimento di un'offerta tecnica per il calcolo della tabella ascensore da sottoporre poi nuovamente all'assemblea (doc. n. 4)”.
Parte attrice, ha quindi concluso chiedendo al tribunale di “1) accertare e dichiarare l'errore di calcolo contenuto nella tabella millesimale ascensore vigente ed allegata al Regolamento del in Controparte_1
per i motivi di cui in narrativa e, conseguentemente, Controparte_1
dichiarare il diritto degli attori di ottenere la revisione e/o la modifica della suddetta tabella millesimale;
2) per l'effetto, disporre la revisione della tabella pagina 2 di 16 millesimale ascensore sulla base di quanto richiesto in narrativa dichiarando valida la tabella ascensore redatta dal Geom in atti o quella che verrà Pt_3
accertata all'esito delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia”.
Il – nel costituirsi in giudizio – ha contestato la fondatezza CP_1
delle pretese avversarie, eccependo la natura contrattuale delle tabelle millesimali ascensore contenute nel regolamento condominiale e, conseguentemente, l'inammissibilità della domanda di revisione per carenza dei presupposti di legge, posto che l'art. 1123 c.c. farebbe salva ogni diversa convenzione stabilita dai condomini, i quali, quindi, avrebbero convenzionalmente espresso la volontà di esonerare i proprietari delle abitazioni site al piano terreno dal calcolo dei valori millesimali della tabella ascensore, i quali “non hanno necessità di recarsi ai piani superiori e quindi non utilizzeranno l'ascensore”; in via subordinata, il ha richiesto, CP_1
nel caso di accoglimento della domanda di revisione, che nella rideterminazione delle tabelle venisse considerato il valore della superficie condominiale ad uso esclusivo dell'immobile del quarto piano di proprietà degli attori, in quanto solo questi ultimi utilizzerebbero in via esclusiva la porzione di piano di proprietà condominiale di accesso all'immobile, essendo gli unici detentori della chiave di utilizzo dell'ascensore per l'accesso al quarto piano.
Depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, comma 6,
c.p.c., la causa è stata istruita con l'acquisizione della documentazione in atti e con l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
All'esito, le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte in sostituzione dell'udienza del 24/01/2024 e, con ordinanza del 16/02/2024, la causa è stata infine trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex
190 c.p.c.
Con ordinanza del 17/06/2024 la causa veniva rimessa sul ruolo per una pagina 3 di 16 integrazione di c.t.u.
All'udienza del 18/12/2024, svoltasi ex art. 127 ter c.p.c., le parti hanno precisato le conclusioni come da note di udienza depositate in atti e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. in misura ridotta.
***
Il Tribunale osserva che l'art. 69 disp.att. cod. civ. (come novellato dall'art. 23, comma 1, L. 220/2012, in vigore dal 18/06./013), così dispone: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo
1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
Discende che:
- le tabelle millesimali, che ex art. 68 disp. att. cod. civ. riportano in pagina 4 di 16 millesimi il valore proporzionale che è attribuito a ciascuna delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dei condomini che costituiscono l'edificio condominiale, ai fini della ripartizione delle spese comuni e del riscontro dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea dei condomini, sono sempre suscettibili di revisione, sia cioè che sia previsto che le spese comuni debbano essere ripartite secondo i criteri di legge, sia che sia previsto che esse debbano essere ripartite secondo criteri convenzionali, a mente dell'art. 1123, comma
1, c.c. (comma 3, art. 69 cit.); e però, sempreché ricorra almeno uno dei seguenti presupposti: 1) che le tabelle siano conseguenza di una erronea valutazione, in fatto o in diritto, degli elementi che determinano il calcolo del valore delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva;
ovvero che siano sopravvenute modifiche strutturali, dell'intero stabile o di singole unità immobiliari esclusive, tali da modificare di oltre un quinto il valore proporzionale originario anche di una sola delle unità immobiliari esclusive
(comma 1, art. 69 cit.);
- la domanda di revisione può essere proposta anche soltanto nei confronti dell'amministratore del condominio e non è invece necessario che siano individualmente chiamati in causa tutti i condomini (comma 2, art. 69 cit.);
- l'errore tale da giustificare la revisione giudiziale ex art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ. è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto (per tutte, cfr. Cass.
11290/2018).
Parte attrice ha in proposito denunciato errori consistenti nella mancata valorizzazione delle superfici reali delle singole unità immobiliari nella ripartizione delle spese ascensore, basate solo sul criterio proporzionale dell'altezza di ciascun piano dal suolo, “senza invece che fosse preso in considerazione anche il valore della singola porzione di piano”, ed ha allegato a sostegno una relazione tecnica di parte. pagina 5 di 16 Nel merito, è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di rispondere ai seguenti quesiti: “Letti gli atti ed esaminati i documenti di causa, sentite le parti e i CTP, ispezionati i luoghi ed espletata ogni indagine necessaria all'espletamento dell'incarico, esperito preliminarmente un tentativo di conciliazione tra le parti: - dica il CTU, sulla base della documentazione prodotta dalle parti, se il regolamento condominiale deroghi al criterio legale stabilito dall'art.1123 c.c. per la ripartizione delle spese e, in caso affermativo, quale sia il diverso criterio adottato;
- descriva il CTU
l'attuale tabella millesimale ascensore e come vengono ripartite le spese di conservazione e manutenzione;
- dica se sussistono gli errori prospettati da parte attrice e, in particolare, se sussista un'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, tenuto conto
“... sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione), che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale” (Cass. n. 18618/2017); - dica se siano ravvisabili le condizioni di legge per procedere alla revisione della tabella stessa;
- rediga, in caso affermativo, la nuova tabella millesimale ascensore, eliminando gli errori riscontrati”.
Il c.t.u. incaricato, esaminati gli atti e i documenti di causa, ha preliminarmente rilevato che:
- la tabelle tabella millesimale ascensore in uso “prevede un riparto delle spese diviso tra le varie proprietà tenendo conto della dimensione delle stesse
(superficie e quindi con riferimento alla tabella millesimale generale), ma anche in funzione dei rispettivi piani ai quali si trovano le u.i.”;
- vi è una attribuzione di coefficienti di piano che risultano essere non rappresentativi, in quanto, da un lato, “vengono prese in considerazioni sia le pagina 6 di 16 parti non residenziali quali i box auto posti al piano seminterrato, sia le parti residenziali (appartamenti) posti ai vari piani, in questo caso accorpando alle stesse i locali cantina, questi ultimi posti al piano seminterrato, il tutto senza alcuna distinzione”; dall'altro, “Per le sole unità poste al piano rialzato – n.b. non terreno per come indicato erroneamente in tabella – si prevede la completa esclusione alla partecipazione alle spese di servizio e manutenzione ordinaria dell'impianto ascensore (le spese straordinarie vengono invece ripartite tenendo conto della tabella millesimale generale coinvolgendo quindi tutte le u.i. presenti, senza alcuna eccezione)”.
Il consulente ha quindi osservato come:
- da una analisi della tabella ascensore “emerge subito la presenza di un primo errore di impostazione generale in quanto per la determinazione delle rispettive quote millesimali, le parti residenziali dei vari piani sono state accorpate senza alcuna distinzione alle rispettive cantine al piano seminterrato.
Tale procedura comporta che la superficie delle cantine concorra insieme a quella degli appartamenti alla determinazione delle quote millesimali riferite all'ascensore, tenendo in considerazione però solo il coefficiente piano delle parti residenziali. Questo determina che per i piani più elevati vi sia un aggravio ingiustificato delle quote millesimali, dato proprio dalla errata determinazione delle quote millesimali addebitabili alle cantine (per le quali il coefficiente piano dovrebbe essere differente e comunque univoco per la medesima tipologia di locale riferita al piano in cui questo si trova). La quota millesimale destinata alle singole cantine non è deducibile direttamente dalla tabella millesimale ascensore, così come in quella generale, per le stesse ragioni di errata impostazione”;
- un ulteriore errore presente nell'attuale tabella ascensore riguarda la completa esclusione delle unità a destinazione residenziale poste al piano rialzato (subalterni 2 e 3), anche per la quota riferita alle cantine;

- a nessuna delle unità immobiliari presenti e facenti parte del pagina 7 di 16 è precluso l'uso dell'impianto ascensore. CP_1
Il consulente tecnico d'ufficio ha, quindi, effettivamente riscontrato “la presenza di errori nella compilazione dell'attuale tabella millesimale ascensore;
non trova pertanto giustificazione la mancata partecipazione alle spese di servizio e manutenzione ordinaria da parte delle unità posta al piano rialzato, così come la sproporzionata applicazione di coefficienti piano per le altre unità immobiliari ed in ultimo l'errato inserimento e quindi valutazione della porzione destinata alle cantine”.
Alla stregua di tali conclusioni, coerentemente ed esaurientemente motivate, deve allora ritenersi la ricorrenza di entrambi i presupposti alla cui esistenza l'art. 69, comma 1, disp.att. cod. civ. subordina la revisione delle tabelle in uso, a cui fondatamente deve pertanto reputarsi che l'attore ha chiesto di provvedere.
A tanto il c.t.u. ha proceduto, redigendo le nuove tabelle, tenendo conto di quanto previsto nelle norme del Titolo VII, capo I e II cod. civ., di quanto disposto con le norme di attuazione del cod. civ. agli artt. 67,68 e 69, alla luce delle caratteristiche specifiche del condominio in oggetto, attentamente rilevate e verificate.
Tali nuove tabelle millesimali si presentano correttamente elaborate e complete di ogni documentazione tecnica accessoria, sicché ne va senz'altro disposta l'adozione da parte del convenuto in sostituzione di CP_1
quelle già in uso (rinviandosi, quanto ai rilievi critici sollevati dal convenuto, alle congrue repliche tecniche formulate dall'ausiliario nella sua relazione definitiva).
L'errore rilevante, ex art. 69 disp. att. cod. civ., per la determinazione delle rispettive quote millesimali è rappresentato, come evidenziato dal CTU, dal fatto che le parti residenziali dei vari piani sono state accorpate senza alcuna distinzione rispetto alle rispettive cantine al piano seminterrato. Tale procedimento comporta che la superficie delle cantine concorre insieme a pagina 8 di 16 quella degli appartamenti alla determinazione delle quote millesimali riferite all'ascensore, tenendo in considerazione però solo il coefficiente piano delle parti residenziali. Questo determina che per i piani più elevati vi sia un aggravio ingiustificato delle quote millesimali, dato proprio dalla errata determinazione delle quote millesimali addebitabili alle cantine (per le quali il coefficiente piano dovrebbe essere differente e comunque univoco per la medesima tipologia di locale riferita al piano in cui questo si trova).
Il , del resto, non ha specificamente contestato la presenza CP_1
degli errori denunciati ed accertati dal c.t.u., essendosi limitato ad opporre la sussistenza di una chiara ed univoca volontà di esonerare le abitazioni al piano rialzato “dal calcolo dei valori millesimali della tabella ascensori, volontà che, preme ribadire, è confermata dalla espressa accettazione da parte di tutti condòmini del regolamento condominiale contrattuale e dalle reiterate delibere di approvazione dei bilanci e dei relativi riparti”.
Il consulente tecnico d'ufficio ha riscontrato che la tabella millesimale ascensore allegata al regolamento di condominio, prodotta in giudizio, non deroga alle disposizioni previste dall'art. 1123 c.c., ma che piuttosto “ne confermi il suo richiamo per le necessarie applicazioni, in ragione dei criteri e logiche di riparto stabilite dallo stesso”.
Il Tribunale ritiene tale assunto condivisibile.
Detta tabella prevede un riparto delle spese diviso tra le varie proprietà tenendo conto della dimensione delle stesse (sulla base della superficie e quindi con riferimento alla tabella millesimale generale), ma anche in funzione dei rispettivi piani ai quali si trovano le unità immobiliari. Nella stessa tabella vengono prese in considerazione sia le parti non residenziali quali i box auto posti al piano seminterrato, sia le parti residenziali
(appartamenti) posti ai vari piani, in questo caso accorpando alle stesse i locali cantina, questi ultimi posti al piano seminterrato, il tutto senza alcuna distinzione. pagina 9 di 16 Non può ritenersi raggiunta la prova della “chiara ed univoca volontà di esonerare tali abitazioni dal calcolo dei valori millesimali della tabella ascensori, volontà che, preme ribadire, è confermata dalla espressa accettazione da parte di tutti condòmini del regolamento condominiale contrattuale e dalle reiterate delibere di approvazione dei bilanci e dei relativi riparti”.
Quanto alla natura giuridica dell'atto – brevemente – la giurisprudenza di legittimità è ormai concorde nel ritenere che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, normalmente non ha natura negoziale (nemmeno di negozio di accertamento) e pertanto non richiede, ai fini della validità della deliberazione, il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art.1136, co. 2 c.c. (Cass., sez. un., 18477/2010; Cass. 30392/2019).
Ciò si spiega in quanto i condomini, quando approvano i valori delle unità immobiliari espressi in tabella, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo eseguite secondo i criteri matematici espressivi della proporzione tra il valore della proprietà e quello del fabbricato, in osservanza delle previsioni di legge (artt. 1118,1123 c.c. e art. 68 disp. att. c.c.), integrate ove non derogate da leggi speciali.
È la legge, quindi, a costituire la fonte immediata dell'obbligo contributivo e di riparto delle spese e non l'atto di approvazione tabellare dell'assemblea (o il regolamento di condominio che la contiene) che, di tale obbligo, ne fa traduzione in millesimi e riconoscimento attuativo, escludendo ogni operazione volitiva dalla delibera assembleare e, dunque, qualsiasi effetto negoziale. “Il fine dei condomini – spiega la S.C. (Cass., S.U., 18477/2010) –
è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione pagina 10 di 16 preesistente”.
Rivela invece natura contrattuale l'adozione di una tabella millesimale da cui risulti espressamente (in modo chiaro e non equivoco, cfr. Cass.
1560/1995; 3002/2010) che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese ex art. 1123 co. 1 c.c. mediante “diversa convenzione”, che può essere contenuta, appunto, o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”) o in una deliberazione dell'assemblea che, solo in tal caso, va approvata all'unanimità a pena di radicale nullità (v. Cass., sez. un., 18477/2010; v. anche Cass. 6714/2010;
17101/2006; 126/2000).
In altre parole, occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d.
“contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella
“diversa convenzione” di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui pagina 11 di 16 all'art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria).
Il consolidato orientamento della Suprema Corte è infatti nel senso che i divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in un regolamento avente natura contrattuale devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata (Cass. 03/07/2003 n. 10523; Cass. 07/01/2004 n.
23), o, comunque, desumibile in modo non equivoco dall'atto stesso (Cass.
13/02/1995 n. 1560); in tale contesto è stato affermato che i divieti e le limitazioni suddette possono essere formulate nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (Cass. 13/02/1995 n. 1560).
Ed è evidente che nella fattispecie non ricorre nessuna di tali ipotesi, attesa l'equivocità e quindi l'invalidità della tabella in questione, che esclude indiscriminatamente la superficie residenziale (compresa la cantina, ma non i box a quanto è dato capire) degli immobili al piano terra/rialzato dalla tabella ascensori, in contrasto con l'art. 13 dello stesso regolamento, che prevede il coinvolgimento, nelle spese di servizio e di ordinaria manutenzione dell'impianto ascensore, di “tutti i condomini che hanno diritto d'uso” e che, sempre all'art. 13, stabilisce che le spese di manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore siano ripartite secondo i millesimi “generali” di proprietà, che invece non prevedono la citata esclusione.
È vero che l'esclusione, dalla ripartizione della tabella ascensori, degli immobili al piano rialzato che, però, hanno accesso all'impianto e, dunque, potenzialmente utilizzatori del servizio di ascensore, costituisce tipica deroga convenzionale ai criteri di legge oltre che delle tabelle generali allegate al regolamento di condominio ed è per tale ragione che il Tribunale, anche a fini di completezza istruttoria, ha disposto l'integrazione di consulenza tecnica, pagina 12 di 16 predisponendo l'aggiornamento delle tabelle millesimali escludendo le unità immobiliari poste al piano rialzato.
Tali profili, sollevati dal convenuto, sono però irrilevanti, in CP_1
quanto inidonei a scalfire l'orientamento giurisprudenziale sopra enunciato in ordine ai ristretti e precisi limiti entro i quali è possibile ritenere legittima la deroga convenzionale ai criteri di legge e le restrizioni alle facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini. Invero, il regolamento di condominio oggetto di causa non impone alcuna limitazione, per gli immobili posti al piano rialzato, all'utilizzo dell'ascensore ma, al contrario, all'art. 13 del regolamento stabilisce che “le spese di servizio e di ordinaria manutenzione dell'impianto ascensore sono sostenute da tutti i condomini che ne hanno il diritto d'uso”; stabilisce altresì, senza ragione espressa, che i proprietari degli immoli in questione contribuiscano “a pieno”, secondo i millesimi generali, alle spese di manutenzione straordinaria del medesimo ascensore.
Ed è in ciò che si coglie il contrasto con il principio della elencazione delle attività vietate – non essendo ivi espressamente inibito l'utilizzo dell'ascensore ad alcuni immobili, né essendo indicato il pregiudizio che si ha intenzione di evitare – e con quello della chiarezza del divieto;
al riguardo,
l'assunto del trascura di considerare che i divieti in questione, CP_1
proprio per le compressioni che comportano al libero esercizio dei poteri e delle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, devono essere sanciti in modo non equivoco così da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni, ipotesi esclusa nella fattispecie alla luce dell'indagine ermeneutica svolta.
Né può ritenersi corretta la giustificazione addotta dal , e CP_1
comunque non espressamene menzionata nel regolamento per cui, essendo gli immobili ubicati al piano terra (rectius, piano rialzato), i proprietari degli stessi “non hanno necessità di recarsi ai piani superiori e quindi non pagina 13 di 16 utilizzeranno l'ascensore”. Secondo concorde ed unanime indirizzo giurisprudenziale, anche i proprietari degli immobili al piano terra, e soprattutto anche quelli privi di accesso dall'androne ma dotati di un ingresso indipendente esterno, devono assolvere all'obbligo di compartecipazione per le spese di manutenzione delle scale e non possono essere esclusi dalle relative tabelle “e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che anch'essi possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno quali condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni” (Cass. 9986/2017). Invero, l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali ubicati ai piani terra che abbiano accesso direttamente dalla strada poiché riguardano elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali e, inoltre, perché posti a godimento anche di tali proprietari per la conservazione delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza (Cass. 761/197).
Peraltro, tale assunto – e cioè che i proprietari degli immobili al piano terra/rialzato “non hanno necessità di recarsi ai piani superiori e quindi non utilizzeranno l'ascensore” – se potrebbe (al più) giustificare la piena partecipazione alle sole spese di manutenzione straordinaria, non spiega però perché il medesimo proprietario sia esonerato dalla compartecipazione alle spese ordinarie ascensore anche con riferimento alla superficie della cantina, ma non a quelle che riguardano l'accesso ai box.
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La domanda svolta dal convenuto in via riconvenzionale e subordinata deve, invece, essere rigettata.
Non è stata da alcuna delle parti in causa formulata la domanda di pagina 14 di 16 revisione della tabella millesimale generale e, pertanto, al Tribunale è precluso ogni accertamento circa l'eventuale aumento dei millesimi di proprietà generale in capo agli attori per effetto dell'eventuale utilizzo in via esclusiva della porzione di piano di proprietà condominiale. Pertanto, la domanda di revisione delle tabelle ascensore svolta dal convenuto in dipendenza dell'aumento dei millesimi di proprietà generale dei signori e non Pt_1 Pt_2
può trovare accoglimento.
In ogni caso, il c.t.u. ha accertato come “A nessuna delle unità immobiliari presenti e facenti parte il è precluso in alcun modo CP_1
l'uso dell'impianto” e che la presenza “… della chiave sulla pulsantiera ascensore e la presenza del cancello sul vano scala (per come richiamati dalle osservazioni del 06/06/2023 di parte convenuta) sono di fatto praticamente ininfluenti, non limitando l'uso dell'impianto in relazione agli specifici piani di riferimento da parte delle altre u.i.”.
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Conclusivamente, si provvede come in dispositivo, dovendosi accogliere la domanda di revisione delle tabelle e dichiarare che la nuova tabella millesimale ascensore del in oggetto è quella allegata alla CP_1
consulenza tecnica d'ufficio depositata dal Geom. con la prima CP_3
consulenza in data 08/06/2023. Tanto ai sensi e per gli effetti dell'art. 69, co.
1, n. 2, disp.att. c.c.: cosicché la spesa della c.t.u. espletata va definitivamente posta a carico del convenuto. CP_1
La revisione giudiziale della tabella ascensore è oggetto di una pronunzia costitutiva avente efficacia ex nunc.
Il convenuto va inoltre condannato al pagamento in favore CP_1
degli attori delle spese legali, nell'importo che si liquida in dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile della domanda azionata in giudizio, dell'attività concretamente effettuata, del contenuto degli scritti difensivi e dei criteri stabiliti dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, in considerazione anche della pagina 15 di 16 non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunziando,
- accoglie la domanda di revisione per quanto di ragione e - per l'effetto
- dichiara che la nuova tabella millesimale ascensore del condominio in oggetto - è quella allegata alla consulenza tecnica d'ufficio depositata dal
Geom. in data 08/06/2023; CP_3
- rigetta le altre domande proposte dal convenuto nei CP_1
confronti degli attori;

- pone in via definitiva le spese di c.t.u. - nella misura già liquidata - a carico del convenuto;
CP_1
- condanna il condominio convenuto a rifondere e Parte_1
le spese del giudizio, che liquida in €545,00 per esborsi, in Parte_2
€3.809,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva (se dovuta) e cpa.
Monza, 16/04/2025
IL GIUDICE
Maddalena Ciccone
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