REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 9015 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, CF , elettivamente domicilia- Parte_1 C.F._1
to in Palermo, V. RUGGERO SETTIMO n.55 presso lo studio dell'Avv.
GUARCELLO GIOVANNA che lo rappresenta e difende per procura in cal-
ce all'atto di citazione;

– attore –
CONTRO
, cf , elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato in Palermo, V. BRUNETTO LATINI n.11, presso lo studio dell'Avv. MARCHESE GIOACCHINO che lo rappresenta e difende per pro-
cura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

– convenuto –
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il 26.6.23 Parte_1
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo Controparte_2
vatore formulando le seguenti domande: “Accertare e dichiarare che
Tribunale di Palermo

l'immobile sito in Palermo, nella Via Nino Bixio n. 17, piano terra, distinto al
Catasto fabbricati al foglio 51, particella 153 sub 2, non corrisponde a quel-
lo descritto nell'atto pubblico di compravendita del 25.10.2011 e alla pla-
nimetria catastale.
Dire e dichiarare che l'immobile sito in Palermo, nella Via Nino Bixio n.
17, piano terra, distinto al Catasto fabbricati al foglio 51, particella 153 sub
2, presenta opere abusive e che pertanto il Signor Controparte_1
ha ceduto un bene dalle caratteristiche difformi rispetto a quelle dichiarate.
Per l'effetto, condannare il Signor al paga- Controparte_1
mento dell'importo di € 30.000,00 a titolo di riduzione del prezzo versato
all'atto”.
All'uopo esponeva che aveva acquistato dal convenuto un immobile si-
to in Palermo v. N. Bixio n.17, distinto al Catasto fabbricati al foglio 51,
particella 153 sub 2, in data 25 ottobre 2011.
L'attore deduceva che non aveva visionato l'immobile prima dell'acquisto, in quanto locato a terzi.
Solo dopo la stipula e la conclusione della locazione, nel 2020, verifica-
va la presenza di irregolarità urbanistiche nell'immobile, non dichiarate nell'atto di compravendita (un soppalco in legno con annesso bagno).
Nonostante le richieste, il convenuto rifiutava ogni accordo.
Chiedeva, quindi, la riduzione del prezzo ex art. 1489 cc., sottolinean-
do anche la violazione della correttezza e buona fede ex art.1337 c.c.
Il convenuto, ritualmente costituitosi, deduceva che l'attore, per come dichiarato nell'atto di compravendita, aveva visionato l'immobile ed ivi aveva dichiarato: “la parte acquirente dichiara di accettare in tutto il suo
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- 2 - Sezione II Civile contenuto la superiore dichiarazione e di avere verificato la conformità dello
stato di fatto alle risultanze planimetriche e catastali”.
Peraltro in una nota del 2013, relativa ad infiltrazioni, aveva dichiarato che aveva preso visione dei luoghi.
Concludeva, quindi, come di seguito “1) Rigettare e respingere, con
qualsiasi statuizione, tutte le domande dell'attore, per i motivi esposti in
narrativa.
2)Rigettare tutti i mezzi istruttori richiesti da controparte in quanto irrile-
vanti ed inammissibili.
IN SUBORDINE
3)Rigettare la domanda risarcitoria formulata dall'attore ai sensi
dell'art.1227 c.c comma secondo per i motivi esposti in narrativa;

4)Nella denegata e non temuta ipotesi di accoglimento di qualunque for-
ma risarcitoria in favore dell'attore modularne la quantificazione ai sensi
del primo comma dell'art 1227 c.c;
Con vittoria di spese”.
Nel corso del processo veniva svolta attività istruttoria documentale,
disattese le ulteriori istanze di parte attrice.
All'udienza del 24.3.25 la causa, dopo lo scambio degli atti conclusio-
nali, intese le conclusioni delle parti, veniva trattenuta in decisione.
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La prospettazione attorea, fondata sulla mancata conoscenza dello sta-
to dei luoghi e sulla sussistenza di irregolarità urbanistiche dell'immobile oggetto di compravendita nel 2011, è superata dalle dichiarazioni rese dall'attore/acquirente nel citato contratto di compravendita del 2011.
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- 3 - Sezione II Civile In detto contratto si legge “la parte acquirente dichiara di accettare in
tutto il suo contenuto la superiore dichiarazione e di avere verificato la con-
formità dello stato di fatto alle risultanze planimetriche e catastali”.
Ferma la predetta dichiarazione, non oggetto di querela di falso ed avente pure natura confessoria, è noto, in punto di diritto, che “non è do-
vuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi
della cosa” ex art. 1491 c.c..
La Suprema Corte, al riguardo, ha insegnato che “L'esclusione della ga-
ranzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi
dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e con-
segue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine al-
la rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto,
sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in
astratto ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto
riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed
alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza
del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera
di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del set- tore, al fine di individuare il vizio” (Cass.Civ., Sez. 6 - 2, Ord. n. 2756 del
06/02/2020).
Nel caso in esame la lamentata irregolarità urbanistica era di tutta evidenza – trattandosi di un soppalco e di un vano wc- e quindi, con mi-
nimo grado di diligenza, l'acquirente avrebbe potuto verificare la difformi-
tà dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria ed al titolo costruttivo.
Non opera, dunque, alcuna garanzia a carico del venditore ed in favore
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- 4 - Sezione II Civile dell'acquirente.
Non invocabile, va infine osservato, il principio di diritto posto dal pre-
cedente citato da parte attrice - Cass. Civ. 21189/2013- in quanto la clausola ivi vagliata era quella generica secondo cui il bene veniva acqui-
stato "nello stato di fatto e di diritto" in cui si trovava, ben diversa da quel-
la presente nella compravendita del 2011.
Le domande di parte attrice, quindi, devono essere rigettate.
In base al principio della soccombenza, le spese del giudizio vanno po-
ste a carico di parte convenuta e si liquidano nella misura indicata in di-
spositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in con-
creto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG
55/2014.

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− Rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1
Controparte_1
− condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...]
delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro CP_3
3500,00, oltre le spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura le-
galmente dovuta.
Così deciso in Palermo in data 19/04/2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
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- 5 - Sezione II Civile