n. 972/2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico, dott.ssa Federica Ferretti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 972/2024 del R.G.A.C., pendente
TRA
(C.F. , elettivamente domiciliato a Prato, Via Valentini n. 10 RTe_1 C.F._1 presso lo studio DEavv. Gianpiero Renzo che lo rappresenta e difende giusta procura apposta in calce all'atto di citazione ai sensi DEart. 83, c. 3 c.p.c.
ATTORE
E
(C.F. ) in persona DEamministratore di sostegno Controparte_1 C.F._2
l'avv. (C.F. ), elettivamente domiciliato a Prato, Via A. CP C.F._3
Cecchi n. 30 presso lo studio DEavv. Silvia Burli che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione ai sensi DEart. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per “in tesi, accertato l'inadempimento del contratto preliminare di compravendita RTe_1
stipulato a Prato il 9/01/2009 tra gli odierni contendenti per colpa imputabile esclusivamente al promissario alienante, dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal sig. dall'indicato Pt_1
contratto e, per l'effetto, condannare il convenuto a corrispondere all'attore il doppio della caparra versata da quest'ultimo, per un importo complessivo di €. 90.000,00, o in quel diverso importo ritenuto di giustizia ad istruttoria ultimata, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, moratori in pendenza del presente giudizio ex art. 1284 c.c., dal ricevimento della caparra fino al saldo del dovuto. pagina 1 di 13

In ipotesi, disporsi la restituzione DEimporto di € 45.000,00, con interessi e rivalutazione monetaria dal ricevimento delle somme al saldo. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa”;
Per : “a) preso atto della diversità e/o novità delle domande formalizzate da parte Controparte_3
attrice nella prima memoria ex art. 173 ter cpc e preso altresì atto della dichiarazione di parte convenuta di non accettare il contraddittorio in ordine alle stesse, voglia dichiararne l'illegittimità e/o inammissibilità; b) sempre preso atto delle domande svolte nella prima memoria ex art. 173 ter cpc voglia dichiarare quelle formulate nell'atto di citazione rinunciate;
c) in ogni caso voglia respingere tutte le domande avanzate poiché infondate in fatto e diritto e, quanto alla domanda di risoluzione del contratto, anche prescritta. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha citato in giudizio in persona DEamministratore di sostegno, l'avv. RTe_1 Controparte_3
chiedendo, previo accertamento DE“inadempimento del contratto preliminare di CP
compravendita stipulato a Prato il 9/01/2009 tra gli odierni contendenti per colpa imputabile esclusivamente al promissario alienante, [di] dichiarare risolto l'indicato contratto e, per l'effetto, condannare il convenuto a corrispondere all'attore il doppio della caparra versata da quest'ultimo, per un importo complessivo di €. 90.000,00, o in quel diverso importo ritenuto di giustizia ad istruttoria ultimata, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, moratori in pendenza del presente giudizio ex art. 1284 c.c., fino al saldo del dovuto, con vittoria integrale di spese e competenze di causa”.
A fondamento della propria domanda l'attore ha dedotto: di aver stipulato il 09/01/2009 con
[...]
, all'epoca rappresentato dall'amministratore di sostegno , un contratto CP_3 P_ preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito a Montemurlo, via Udine, previa autorizzazione da parte del giudice tutelare;
che il predetto contratto prevedeva il pagamento del prezzo di € 160.000,00 di cui € 45.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da corrispondersi al momento del contratto preliminare e il saldo al contratto definitivo, da stipularsi entro il 31/01/2009; che le parti non Con erano mai addivenute al contratto definitivo, nonostante avesse più volte intimato di sottoscrivere il
Con contratto definitivo;
che fronte del perdurante inadempimento, aveva quindi agito ex art. 2932 c.c.
RT nei confronti di , instaurando il procedimento iscritto al n. RG 3279/09 DEintestato Tribunale;
che si era costituito l'avv. , anche nella sua veste di nuovo amministratore di sostegno di CP
RT
, che aveva dedotto l'incolpevolezza DEinadempimento (per essere il precedente amministratore di sostegno era indagato), aveva chiesto la sospensione del giudizio sino a conclusione del procedimento penale e aveva dato atto che l'immobile era interessato da abusi edilizi che ne precludevano la vendita;
che a fronte della volontà DE di stipulare il contratto di vendita CP_6
pagina 2 di 13 il procedimento era stato abbandonato e quindi dichiarato estinto il 20/11/2014; che la controparte era Con tuttavia rimasta inadempiente, nonostante avesse manifestato la propria volontà conciliativa formulando più proposte alternative (le prime due prevedevano l'acquisto DEimmobile promesso in vendita ad un minor prezzo e la terza l'acquisto del solo garage, detraendo in entrambe le proposte la già corrisposta caparra confirmatoria di € 45.000,00); che l' aveva esercitato il diritto di CP_6
Con recesso dal contratto preliminare in data 29/04/2019, trattenendo la caparra;
che aveva esercitato anch'esso il recesso dal contratto preliminare in data 10/10/2019, chiedendo il pagamento del doppio della caparra. RT Si è costituita l'Avv. nella qualità di amministratore di sostegno di deducendo: che CP
RT
era proprietario di vari immobili facenti parte di un più ampio fabbricato condominiale posto in
Montemurlo (PO), Via Udine n. 16; che il 09/01/2009 l'allora amministratore di sostegno, P_
, e avevano sottoscritto contratto preliminare di vendita del fondo ad uso
[...] RTe_1
commerciale e del locale ad uso autorimessa siti nel predetto fabbricato, pattuendo il prezzo complessivo di € 160.000,00, di cui € 100.000 per il fondo commerciale ed € 60.000,00 per locale ad uso autorimessa;
che la somma di € 45.000,00 era stata versata a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, mentre il restante importo di € 115.000,00 avrebbe dovuto essere versato alla sottoscrizione del contratto definitivo entro il 31/01/2009; che nei confronti di era stata emanata sentenza di condanna alla pena di due anni di reclusione P_ con interdizione dai pubblici uffici per tre anni in quanto colpevole di “aver approfittato della qualifica di pubblico ufficiale (omissis) per compiere atti idonei e diretti a indurre terze persone a consegnare la somma di € 40.000, quale compenso non dovuto per l'acquisto del fondo commerciale ubicato in
Montemurlo di proprietà DENI , poi riformata in sede di appello per Controparte_3
intervenuta prescrizione;
che il 23/3/2009 il giudice tutelare, preso atto che era P_ sottoposto ad indagine, aveva sostituito quest'ultimo con l'avv. ; che quest'ultima non CP aveva potuto svolgere le sue funzioni, in quanto il fascicolo DEamministrazione di sostegno risultava oggetto di sequestro penale;
che nel 2012 l'avv. aveva dichiarato di voler trasferire l'immobile, CP
ma ad un prezzo di vendita leggermente aumentato alla luce delle valutazione del valore di mercato del
Con fondo commerciale in € 130.000,00 da parte del geom. che non si manifestava determinato CP_7
alla stipula del contratto definitivo nemmeno al prezzo pattuito nel contratto preliminare;
che la causa era stata più volta rinviata per pendenza di trattative e quindi dichiarata estinta per inattività delle parti;
che il 19/11/2015 AN aveva formulato una nuova proposta d'acquisto del locale commerciale e del
Con garage al prezzo di € 144.000,00, sebbene alla luce dello scambio epistolare tra e l' era CP_6
emerso che il primo non era in grado di provvedere al pagamento di tale importo, essendogli stato pagina 3 di 13 negato ogni forma di finanziamento;
che l'11/12/2017 AN aveva avanzato una nuova proposta d'acquisto avente ad oggetto il solo garage al prezzo di € 45.000,00; che il 30/04/2024 l' CP_6
Con autorizzato dal giudice tutelare, aveva esercitato il diritto di recesso ai sensi DEart. 1385 c.c.; che con lettera del 10/1072019 aveva contestato l'esercizio del diritto di recesso, esercitandolo a sua volta e Con chiedendo la restituzione del doppio della caparra;
che nel caso di specie era indubbio che fosse la parte inadempiente;
che l' di LLE aveva sin da subito manifestato la propria disponibilità alla CP_6
Con Con vendita che non si era concretizzata per fatto e colpa di che non disponeva della liquidità necessaria per pagare gli immobili;
che circa gli abusi, la loro sanatoria avrebbe richiesto la modica spesa di soli € 2.500,00; che l'esercizio del diritto di recesso da parte DE era del tutto legittimo, Pt_3 così come la ritenzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria;
che l'esercizio del diritto Con di recesso da parte di era tardivo e che lo stesso avrebbe dovuto chiedere la declaratoria di invalidità di quello già manifestato dall' ; che l'esercizio del diritto di recesso era inammissibile CP_6 avendo agito ai sensi DEart. 2932 c.c.
La causa è stata istruita con l'acquisizione di documenti e quindi, previa assegnazione dei termini per la precisazione delle conclusioni e il deposito della comparsa conclusionale e della memoria di replica, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 29/01/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. IN VIA PRELIMINARE: SULL'AMMISSIBILITÀ DELLA MUTATIO LIBELLI DELLE DOMANDE DI PARTE
ATTRICE
La parte attrice ha modificato le proprie conclusioni.
Nell'atto di citazione, infatti, conclude domandando: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito “contrariis reiectis” accertato l'inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato a Prato il
09/01/2009 tra gli odierni contendenti per colpa imputabile esclusivamente del promissario alienante, dichiarare risolto l'indicato contratto e, per l'effetto, condannare il convenuto a corrispondere all'attore il doppio della caparra versata da quest'ultimo, per un importo complessivo di € 90.000 o in quel diverso importo ritenuto di giustizia ad istruttoria ultimata, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, moratori in pendenza del presente giudizio ex art. 1284 cc, fino al saldo del dovuto, con vittoria integrale di spese e competenze di causa”.
Di converso nella prima memoria 171 ter c.p.c. l'attore chiede “contrariis reiectis”, accertato
l'inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato a Prato il 09/01/2009 tra gli odierni contendenti per colpa imputabile esclusivamente al promissario alienante, dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal dall'indicato contratto e, per l'effetto, condannare il Pt_1 convenuto a corrispondere all'attore il doppio della caparra versata da quest'ultimo, per un importo
pagina 4 di 13 complessivo di € 90.000,00 o in quel diverso importo ritenuto di giustizia ad istruttoria ultimata, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, moratori in pendenza del presente giudizio ex art. 1284 cc dal ricevimento della caparra fino al saldo del dovuto. In ipotesi disporsi la restituzione DEimporto di € 45.000 con interessi e rivalutazione monetaria dal ricevimento delle somme al saldo. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa” (parte sottolineata del redattore della sentenza).
Per concludere in maniera ancora diversa nella memoria conclusionale, variazione – quest'ultima - posta fuori dai termini processuali e, in quanto tale, inammissibile.
Sostiene parte convenuta che nel rassegnare le conclusioni di cui alla prima memoria istruttoria parte attrice abbia rinunciato alla domanda volta alla pronuncia della risoluzione contrattuale ed abbia modificato la domanda introducendo domande nuove, e come tali le medesime risultino inammissibili.
L'eccezione non può trovare accoglimento per i seguenti motivi.
La domanda inerente alla risoluzione contrattuale varia da “dichiarare risolto l'indicato contratto” a
“dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal dall'indicato contratto”: si tratta di una mera Pt_1
emendatio IB (qualificata come precisazione/modificazione di quella originaria) nel rispetto della disposizione di cui all'art. 171 ter cpc che consente espressamente la possibilità alle parti di “precisare
e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni già formulate”.
Secondo la giurisprudenza di legittimità si ha una inammissibile “mutatio IB” qualora si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria (introducendo nel processo un “petitum” diverso e più ampio, ovvero una “causa petendi” fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima ovvero su un fatto costitutivo, radicalmente differente, diversamente), e una “emendatio IB” quando si incide sulla “causa petendi” in modo che ne risulti modificata soltanto l'interpretazione, o la qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, ovvero quando incidendo sul “petitum” lo si ampli o limiti, per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere in giudizio con una diversa quantificazione o specificazione della pretesa (cfr. Cass. 15/01/2019,
n. 834). Dunque, la caratteristica principale, ai fini della configurabilità della “emendatio IB” è data dalla stabilità, e conferma, dei fatti costitutivi del diritto azionato, nonché delle situazioni giuridiche, prospettate nell'atto introduttivo, con una modifica della domanda che avviene sempre in riferimento, e connessione, alla medesima ed originaria vicenda sostanziale, con la possibilità per controparte di difendersi e controdedurre con un congruo termine.
Nel caso di specie nel corpo DEatto di citazione l'attore dà atto di aver esercitato in data 10/10/2019 il recesso ai sensi e per gli effetti DEart. 1385 c.c. e di aver in pari data richiesto il pagamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria: poiché il contenuto delle conclusioni deve essere letto ed interpretato alla luce di quanto dedotto nel corpo DEatto, è evidente che la domanda di pagina 5 di 13 risoluzione attorea è in realtà volta ad ottenere l'accertamento della legittimità del recesso, con la contestuale richiesta di pagamento della somma prevista dall'art. 1385, c. 2 c.c.
La variazione delle conclusioni poste da parte attrice costituisce una mera emendatio IB e come tale
è essere ammissibile.
Peraltro con riferimento al rapporto tra domanda di risoluzione e domanda di accertamento delle legittimità del recesso, la Corte di Cassazione ha statuito che “Riguardo alla caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 c.c., una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza.” ed ancora “nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma DEart. 1385, comma 2, c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei
“nova”, poiché tale modificazione DEoriginaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento” (cfr. (cfr. Cass. 27/09/2017, n.
22657 e Cass. 16/01/2018, n. 882). Tanto conferma l'ammissibilità delle conclusioni formulate dall'attore nella prima memoria istruttoria.
Quanto alla eccezione volta a ritenere nuova e, quindi, inammissibile l'introduzione del seguente periodo: “In ipotesi disporsi la restituzione DEimporto di € 45.000 con interessi e rivalutazione monetaria dal ricevimento delle somme al saldo” (sottolineatura dello scrivente giudice) la stessa risulta, anch'essa, priva di pregio in quanto la modifica è considerarsi mera emendatio IB. RTe attrice, già nella domanda DEatto di citazione, chiede di “condannare il convenuto a corrispondere all'attore il doppio della caparra versata da quest'ultimo, per un importo complessivo di € 90.000 o in quel diverso importo ritenuto di giustizia ad istruttoria ultimata”; ne consegue che l'integrazione DEultimo periodo è una mera specifica delle domande svolta a seguito delle difese di parte convenuta e rientrante nei limiti consentiti dalla normativa.

2. SULLA PRESCRIZIONE DELLA DOMANDA DI PARTE ATTRICE
RT
ha eccepito, sebbene in maniera del tutto generica, l'intervenuta prescrizione della domanda di risoluzione di parte attrice.
Tale eccezione non è fondata.
pagina 6 di 13 RTe attrice ha significato la volontà di recedere dal contratto nel 2019, per poi proporre la presente domanda giudiziale nel 2024, ovvero ben entro il termine di prescrizione di dieci anni.

3. SULL'ILLEGITTIMITÀ DEL RECESSO DEL NESI
LLE ha eccepito l'inammissibilità del “tardivo recesso” di parte attrice non avendo lo stesso richiesto la declaratoria di invalidità del recesso precedentemente esercitato dall'amministratore di sostegno e Con avendo precedentemente agito con domanda ex art. 2932 c.c.
Fatta salva qualsiasi valutazione sulla legittimità del recesso basata sulla effettiva sussistenza DEinadempimento (che si affronterà nel paragrafo successivo), la predetta eccezione non è fondata.
Quanto alla prima censura, basti evidenziare che l'accertamento DEillegittimità DEaltrui recesso è presupposto logico-giuridico della domanda attorea, ad essa implicitamente sottesa e da ritenersi, dunque, implicitamente formulata.
Quanto alla seconda censura, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che “nella ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma DEarticolo
1385, comma 2, del codice civile senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei nova, poiché tale modificazione DEoriginaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento” (cfr. Cass. 11/02/2022, n. 4467). Se dunque il promissario acquirente può legittimamente richiedere il recesso dal contratto nel corso del giudizio originariamente introdotto per ottenere l'esecuzione in forma specifica del medesimo rapporto contrattuale, a maggior ragione tale possibilità deve ritenersi sussistente ove l'attore abbia manifestato
(congiuntamente con il convenuto) la volontà di abbandonare il giudizio non comparendo in udienza e abbia esercitato il diritto di recesso oltre quattro anni dopo (v. docc. “abbandono causa 309 cpc” e “pec nesi – avv. magni – avv. pica alfieri del 10.10.19”, fascicolo di parte attrice).

4. NEL MERITO DELLE DOMANDE DI PARTE ATTRICE
La parte attrice, come indicato nella narrativa dello svolgimento del procedimento, ha agito nei confronti della convenuta chiedendo di accertare la legittimità del recesso esercitato dal contratto preliminare di compravendita e di ottenere la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra.
L'attore allega che la mancata stipulazione del contratto definitivo è da imputare al convenuto, che mai ha manifestato la disponibilità ad addivenire al definitivo rispettando quanto pattuito nel contratto preliminare a fronte 1) della sussistenza di abusi edilizi esistenti impeditivi del trasferimento immobiliare;
2) della richiesta unilaterale della revisione del prezzo di cessione degli immobili;
3) della pagina 7 di 13 RT presenza sul bene di trascrizioni pregiudizievoli, che invece si era impegnato a cancellare a RT propria cura e spese;
4) DEimpegno di di provvedere al cambio di destinazione d'uso DEimmobile (da commerciale a civile abitazione), non soddisfatto.
Il convenuto, per contro, ha contestato l'imputabilità DEinadempimento rappresentando di aver dichiarato la propria disponibilità a trasferire l'immobile sin dal 2012, sebbene ad un prezzo
“leggermente aumentato” e più congruo alla rinnovata valutazione del valore di mercato del fondo Con commerciale, mentre invece sarebbe stata la parte inadempiente non avendo manifestato la volontà di stipulare il contratto definitivo neanche al prezzo pattuito nel preliminare sottoscritto ed essendo privo della liquidità necessaria per corrispondere il prezzo di vendita.
Con riferimento alla sussistenza dei presupposti per il valido esercizio del diritto di recesso ai sensi DEart. 1385 c.c. la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che “la disciplina dettata dal secondo comma DEart. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse DEaltro contraente.
Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse DEaltro al mantenimento del negozio” (cfr. Cass. 10/05/2019, n. 12549; Cass. 14/12/2020, n. 28392); e ancora, più di recente, “in tema di esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., il contraente che esercita il recesso non deve essere a sua volta inadempiente e l'accertamento circa il suo inadempimento, rientrante nei poteri del giudice di merito ed insindacabile se congruamente motivato, deve avvenire tenendo conto del valore della parte DEobbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto DEinadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione DEequilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte” (cfr. Cass. 12/07/2024, n. 19246).
I passaggi giurisprudenziali innanzi richiamati evidenziano in maniera plastica i requisiti costituitivi DEistituto giurisprudenziale in esame: 1) il recesso di una parte è consentito solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse DEaltro contraente;
2) nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se pagina 8 di 13 ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione;
3) occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse DEaltro al mantenimento del negozio.
Tanto esposto in punto di diritto e passando a ricostruire le vicende intercorse tra le parti, è
Con RT documentalmente provato che il 09/01/2009 e (in persona del precedente amministratore di sostegno, , e previa autorizzazione del giudice tutelare resa in data 25/11/2008) hanno P_
sottoscritto contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il fondo ad uso commerciale posto al piano terra del fabbricato condominiale sito nel Comune di Montemurlo (PO), Via Udine, nonché il locale ad uso autorimessa posto al piano interrato del medesimo fabbricato, pattuendo il prezzo di complessivi € 160.000,00, di cui € 100.000,00 per il fondo commerciale ed € 60.000,00 per l'autorimessa (v. allegato di parte attrice denominato “preliminare+caparra e doc. RTe_4
3 fascicolo di parte convenuta). Dal predetto contratto risulta che le parti abbiano regolato come segue il pagamento del prezzo “a) euro 10.000,00 (diecimila/00) sono già state versate prima e fuori dal presente atto a titolo di caparra confirmatoria, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice che ne rilascia quietanza;
[…] – b) euro 35.000,00 (trentacinqumila/00) vengono versati n questo momento a titolo di caparra confirmatoria, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice che ne rilascia quietanza […] c) euro 115.000
(centoquindicimila/00) saranno versati, in unica soluzione, in sede di stipula DEatto definitivo di compravendita […]”, stabilendo altresì che “all'atto definitivo di trasferimento si addiverrà entro il
31/01/2009; la parte più diligente convocherà l'altra presso lo studio del notaio di Persona_1
Montemurlo”.
Risulta quindi documentalmente provato che con atto di citazione notificato il 18/05/2009 all'avv. quale A.d.S. di LLE, AN ha agito nei confronti di quest'ultimo chiedendo l'emanazione di una CP
sentenza che producesse gli effetti del contratto definitivo che entrambe le parti si erano obbligate a concludere con il predetto contratto preliminare (v. doc. 6 fascicolo di parte convenuta e all. atto di citazione 2009.pdf”). Controparte_8 Pt_5
Dalla prima memoria istruttoria depositata per conto di in detto procedimento risulta che lo CP_3
Cont stesso (per il tramite del proprio :
- ha riconosciuto la presenza di abusi edilizi “che dovrebbero essere sistemati prima del trasferimento definitivo”, quantificando in € 2.500,00 il costo della sanatoria e dichiarando che “sarà cura della parte pagina 9 di 13 convenuta procedere all'esecuzione di dette opere, sostenendo i necessari esborsi ed ottenere la dichiarazione di conformità necessaria per il trasferimento DEimmobile”;
- ha formulato sulla base di una perizia di stima redatta ad ottobre 2011 una unilaterale richiesta di revisione contrattuale, chiedendo al giudice di “accertare e dichiarare che il prezzo degli immobili oggetto” del contratto preliminare di compravendita del 9/1/2009 “è pari ad €.174.000,00” a fronte della somma di € 160.000,00 pattuita in sede di preliminare (v. docc. 7 e 8 fascicolo di parte convenuta e all.to atto di citazione “MEMORIE EX ART. 183 N. 1 e 2 cpcp L ). Controparte_9
Dallo storico del procedimento risulta poi che il procedimento è stato più volte rinviato in ragione della pendenza di trattative tra le parti e che, infine, il 20/11/2014 è stato dichiarato estinto in ragione DEinattività delle parti.
Risulta quindi documentalmente provato che anche a seguito DEestinzione del giudizio l'attore ha formulato tre ulteriori proposte di vendita dei beni immobili, di cui una a luglio 2015 per l'acquisto dei beni immobili oggetto del contratto preliminare del 2009 al prezzo complessivo di € 140.000,00, una ad ottobre 2015 con l'offerta del prezzo di € 144.000,00 e infine a gennaio 2006 “una proposta di definizione transattiva” a “miglior chiarimento e modifica parziale” della proposta di ottobre 2015 che prevedeva la composizione transattiva della controversia mediante l'acquisto dei beni al prezzo di €
RT 144.000,00, la validità di detta offerta per la durata di 12 mesi durante i quali avrebbe potuto vendere a terzi gli immobili ad un prezzo superiore: proposte, queste, che non risultano essere state riscontrate dalla controparte (v. doc. 11 fascicolo convenuto e all. atto di citazione “PROPOSTA DI
TRANSAZIONE 2015+ del 26.01.16 e del 2017.pdf”). Con Dal carteggio intervenuto tra l' e il precedente legale di risulta quindi che quest'ultimo, a CP_6
novembre 2016, ha informato il primo che “la pratica per ottenere il finanziamento necessario per la definizione in oggetto è regolarmente in corso, avendo superato già un primo vaglio”, pattuendo di comunicare non appena il mutuo fosse stato in fase deliberativa per permettere all' di presentare CP_6
istanza di autorizzazione alla vendita, sebbene non si chiarisca in che termini;
dal medesimo carteggio RT emerge poi che a maggio 2017 l'A.d.S. di ha richiesto al precedente difensore di AN conferma della stipula del contratto definitivo, a cui il secondo ha replicato rappresentando che il proprio assistito aveva presentato ulteriore domanda di finanziamento che avrebbe dovuto essere istruita entro luglio, chiedendo quindi di “pazientare ancora un poco” e se “in caso di esito negativo anche di questa richiesta” di finanziamento vi fosse disponibilità a vendere al il solo garage (v. all. atto di Pt_1 citazione “PROPOSTA DI TRANSAZIONE 2015+ del 26.01.16 e del 2017.pdf”).
pagina 10 di 13 Con Dalla documentazione agli atti risulta poi che a dicembre 2017 ha formalizzato proposta di acquisto del solo garage per € 45.000,00, che non risulta essersi tradotta in un effettivo accordo tra le parti (v. all. atto di citazione “PROPOSTA DI TRANSAZIONE 2015+ del 26.01.16 e del 2017.pdf”).
Risulta quindi che in data 29/4/2019 l' ha esercitato il diritto di recesso e ritenuto la CP_6
Con caparra confirmatoria, contestando ad non aver provveduto al saldo prezzo e di aver manifestato la volontà di non procedere alla stipula del definitivo di compravendita (v. doc. 13 fascicolo di parte
Con convenuta) e che a sua volta il 10/10/2019 abbia esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare, chiedendo il pagamento del doppio della caparra, contestando che “i tentativi effettuati dallo scrivente, sia personalmente sia per mezzo dei legali incaricati tal fine, di procedere alla conclusione del contratto, non hanno portato alla conclusione del contratto e ciò è da addebitarsi a
RT
esclusiva responsabilità essendosi sottratta alle numerose sollecitazioni in tal senso” e considerato il pagamento della “caparra confirmatoria di euro 45.000,00 a favore di e che il Controparte_3
RT predetto, in sua persona, si è reso totalmente inadempiente, […] e tutto ciò è da addebitarsi a
[ovvero DE n.d.r.] esclusiva responsabilità da inadempimento DEobbligo di concludere il CP_6 contratto definitivo” (v. doc. 14 fascicolo di parte convenuta).
Così ricostruiti i fatti, deve in primo luogo escludersi che le ragioni poste dall' a fondamento CP_6 DEesercizio del diritto di recesso possano giustificare e legittimare lo stesso.
Quanto al mancato pagamento del saldo prezzo, si deve evidenziare che l'art. 4 del contratto preliminare di vendita del 9/1/2009 prevede che “euro 115.00,00 (centoquindicimila//00) saranno versati, in unica soluzione, in sede di stipula DEatto definitivo di compravendita;
su tale ultima somma non decorrerà alcun interesse”. È pacifico che ad aprile 2019 alcun contratto definitivo di compravendita fosse stato sottoscritto tra le parti, con conseguente inesigibilità a detta data del saldo prezzo, il cui mancato pagamento non può dunque essere qualificato alla stregua di un inadempimento.
Con Quanto alla supposta manifestazione da parte di della volontà di non procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita in esecuzione del contratto preliminare del 9/1/2009, Con l'argomentazione di parte convenuta si infrange innanzi al fatto che proprio ha agito nei confronti RT di ai sensi DEart. 2932 c.c. per ottenere esecuzione in via coattiva DEobbligo di contrarre. La Con formulazione da parte di anche per il tramite dei propri difensori, di proposte di acquisto ad un prezzo inferiore a quello originariamente pattuito non può poi essere intesta come manifestazione contraria alla volontà di stipulare il contratto nei termini originariamente pattuiti, in quanto le stesse si inseriscono nel tentativo di revisione delle condizioni economiche originariamente concordate a cui lo stesso ha dato origine allorché – nella seconda memoria istruttoria del procedimento ex art. 2932 CP_6
pagina 11 di 13 c.c. – ha dichiarato di essere disposto a trasferire l'immobile, ma ad un prezzo superiore a quello pattuito.
Quanto, infine, al fatto che non disponesse delle somme necessarie a pagare il prezzo Pt_1 DEimmobile, premesso che tale circostanza è stata posta dal convenuto a fondamento del recesso solo con la comparsa di costituzione del presente procedimento (ovvero oltre cinque anni dopo l'esercizio del diritto di recesso), la stessa invero non risulta provata. È ben vero che nel 2017 il precedente difensore del scriveva all' che “dopo una prima richiesta presentata nei mesi scorsi Pt_1 CP_6 aveva avuto esito negativo, dovrebbe riuscire ad ottenere il finanziamento entro il prossimo luglio. […] in caso di esito negativo anche di questa il abbandonerà l'opzione di poter acquistare l'immobile. Pt_1
Ti chiedo sin d'ora per tale eventualità se vi sarebbe la disponibilità di vendere al sig. il solo Pt_1
Con garage per l'importo già corrisposto” e che nel a dicembre 2017 ha effettivamente formalizzato la proposta di acquisto del nuovo garage, ma tali circostanze non permettono di ritenere provato che ad aprile 2019 (ovvero quasi un anno e mezzo) il non fosse nelle condizioni di accedere ad un nuovo Pt_1
finanziamento.
Deve pertanto escludersi che la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita sia RT imputabile al come sostenuto da . Pt_1
Al contrario deve ritenersi che l'alterazione del sinallagma del contratto preliminare di compravendita RT sia interamente imputabile a quest'ultimo. È infatti (per il tramite del proprio amministratore di sostegno) che per primo si è rifiutato di addivenire alla sottoscrizione del definitivo alle condizioni originariamente pattuite, dichiarandosi favorevole al trasferimento degli immobili al prezzo maggiorato di € 174.000,00 (a fronte degli originali 160.000,00) e dando così origine alle lunghe trattative intercorse tra le parti per rivedere le pattuizioni economiche, poi non sfociate in alcun accordo.
Alla luce di quanto sopra deve pertanto ritenersi la legittimità del recesso esercitato dalla parte attrice e il conseguente diritto della stessa a ottenere il pagamento da della somma di € Controparte_3
90.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali ex art. 1284, c. 1 c.c. dal 30/01/2009 sino al 05/05/2024 ed ex art. 1284, c. 4 c.c. dal 6/5/2024 al saldo.
Su tale somma non può essere riconosciuta la rivalutazione monetaria, posto che la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l'inadempimento DEaltra e chiede il pagamento del doppio ai sensi DEart. 1385, c. 2 c.c. accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all'inadempimento e non può pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria, atteso che il ritardo nell'adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può
pagina 12 di 13 essere causa di un'obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall'art.1224 c.c. Presupposti la cui sussistenza nel caso di specie non è stata neanche dedotta.

5. SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite devono essere regolate in base al principio di soccombenza.
deve pertanto essere condannato a rifondere ad le spese di lite che si Controparte_3 RTe_1
liquidano si liquidano – in applicazione del D.M. 55/2014 e ss. mm. (sulla base dei valori “medi” previsti per le cause di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00 e tenuto conto delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale in cui il procedimento si è articolato) – in € 14.103,00 per compensi professionali ed € 787,30 a titolo di esborsi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del
15%, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra e in persona DEavv. quale suo amministratore di RTe_1 Controparte_3 CP
sostegno, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accerta la legittimità del recesso esercitato da dal contratto preliminare di RTe_1 compravendita stipulato in data 09/01/2009 con;
e per l'effetto Controparte_3
2) condanna , rappresentato dall'avv. quale amministratore di Controparte_3 CP sostegno, a pagare in favore di la somma di € 90.000,00 oltre interessi legali ex art. 1284, RTe_1
c. 1 c.c. dal 30/01/2009 sino al 05/05/2024 ed ex art. 1284, c. 4 c.c. dal 6/5/2024 al saldo;

3) condanna , rappresentato dall'avv. quale amministratore di Controparte_3 CP sostegno, a rifondere in favore di le spese di lite che liquida in € 14.103,00 per compensi RTe_1 professionali ed € 787,30 a titolo di esborsi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, IVA
e CPA come per legge.
Prato, 21/05/2025
Il Giudice dott.ssa Federica Ferretti
pagina 13 di 13