N. R.G. 20104/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 20104/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
RESISTENTE
Oggi 21 maggio 2025 ad ore 10.28 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. GAVAZZI DANIELA;
per parte resistente l'avv. AGOSTI PAOLA, le quali concludono come in atti,
Dopo breve discussione orale, ad esito della camera di consiglio, ad ore 13.40 il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti in quanto espressamente dispensate dall'incombente.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 20104/2024 promossa da:
[C.F. ], con l'avv. Gavazzi Daniela Parte_1 C.F._1
RICORRENTE contro
[C.F. ], con l'avv. AGOSTI PAOLA CP_1 C.F._2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ Nel merito ed in via principale accertare e dichiarare che la sig.a , in qualità Parte_1 di conduttrice dell'unità immobiliare sita in Rozzano V.le Togliatti 130 giusto contratto di locazione stipulato in data 11.12.2013, ha riconsegnato il suddetto immobile alla proprietaria sig.a in data 27.12.2023 giusta disdetta del contratto di locazione, accertare e CP_1
dichiarare che la proprietaria sig.a , per tutti i motivi esposti in narrativa, ha CP_1
indebitamente trattenuto la somma di €. 6.284,96 per oneri accessori non dovuti e per l'effetto condannare la sig.a a restituire alla sig.a la somma di €. 6.284,96 CP_1 Parte_1
o quella maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo, condannare la sig.a alla CP_1 restituzione del deposito cauzionale incassato in data 11.12.2013 pari ad €. 1.950,00 oltre interessi dalla data di corresponsione 11.12.2013 sino al saldo, accertare e dichiarare che la sig.a ha erogato la somma di €. 3.857,25 per il progetto e conformità Parte_1 dell'impianto elettrico e per l'effetto condannare la sig.a a pagare alla sig.a CP_1 la somma di €. 3.857,25 oltre interessi legali dalla data della fattura al saldo, Parte_1
dato atto che la sig.a deve corrispondere alla resistente per canoni di locazione Parte_1 ed oneri accessori la somma di €. 1.950,00 compensare ai sensi dell'art. 1243 cod. civ. tale importo con parte del deposito cauzionale o con parte del credito vantato dalla ricorrente nei confronti della resistente.
In ogni caso con soccombenza della resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese, compensi sia della presente causa che per la fase di mediazione obbligatoria per legge, oltre spese generali e oneri fiscali se dovuti per legge, ciò in ossequio al principio della soccombenza ex art. 91 cpc.
In via istruttoria in caso di contestazione si chiede ammettersi CTU contabile volta a quantificare le somme corrisposte quali oneri accessori dalla conduttrice alla locatrice e la differenza rispetto alle spese condominiali consuntivate, ordinare ex art. 210 c.p.c. alla resistente sig.a di produrre il consuntivo spese condominiali Condominio di Via CP_1
Togliatti, 130, Rozzano MI riferito al periodo di gestione 2023/2024, inoltre si chiede
l'ammissione di prove per interpello della resistente e de testi sotto indicati sui seguenti capitoli di prova: (…)”
Parte resistente:
“Nel merito: rigettare tutte le domande avversarie in quanto inammissibili, prescritte, non provate e comunque infondate per tutti i motivi esposti in narrativa;

In ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.
Si insiste per l'ammissione dei seguenti capitoli di prova: (…)”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, , adiva questo Parte_1
Tribunale allegando: che in data 11/12/2013 sottoscriveva, in qualità di conduttrice, contratto di locazione ad uso commerciale, avente ad oggetto l' immobile negozio in Rozzano, MI, viale Togliatti 130; che a causa della crisi economica in data 28/06/2023 inviava alla proprietaria disdetta dal contratto di locazione per gravi motivi, con raccomandata a.r. indicando nella data del
31/12/2023 il giorno del rilascio dell'unità immobiliare, nel rispetto del termine semestrale contrattualmente previsto, art. 2 contratto di locazione, riconsegnandola materialmente in data
27/12/2023; che tuttavia non le venivano restituite né la cauzione, né le spese accessorie versate in eccesso rispetto a quelle forfettariamente determinate, né le spese sostenute per la certificazione dell'impianto elettrico.
Ciò premesso, chiesta la compensazione del maggior credito con l'importo di € 1.950,00 pari a 3 mensilità pacificamente insolute, nella memoria conclusiva concludeva come in epigrafe.
Si costituiva che deduceva: CP_1
l'0incompetenza per valore del Giudice adito;
la prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori in misura antecedente al quinquennio dalla domanda nonchè del credito per migliorie;

l'esistenza di danni all'immobile.
Ciò premesso, nella memoria conclusiva, concludeva come in epigrafe.
Esaurita la trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c.p.c.
Sulla ripetizione delle spese accessorie versate in eccesso.
A norma dell'art. 79 l. 392/1978: “ È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.(…)”
Secondo consolidata giurisprudenza, anche di questo Tribunale: “ Si rileva anzitutto che la facoltà delle parti di prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori è legata alla circostanza che tali oneri siano effettivi. Nella fattispecie è incontestato che nessun onere accessorio la unica proprietà abbia effettivamente sostenuto ovvero comunque abbia erogato alcun servizio accessorio al conduttore per il periodo dedotto in causa. Qualora il conduttore contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali comprendono l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.”( cfr. Cass 20348/2010).
“È inoltre nulla, a norma dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfetario, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall'art. 9 della stessa
L. n. 392 del 1978, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano.) Cass
15630/2005) La legittimità del pagamento delle spese, svincolato dall'effettivo godimento dei servizi , fondato sulla volontà delle parti, non è legittimo nell'ambito del contratto di locazione degli immobili urbani per il principio di cui all'art. 9 L. n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo;
se le forniture dei servizi non esistono, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto. "Una eventuale contraria pattuizione, quindi,- ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 41 L. n. 392 del 1978 per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata -, è nulla a norma dell'art. 79 L. n. 392 del 1978 e detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 cod. civ." (ex Cass
680/2005).
Inoltre: “ In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale. Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della L.
27 luglio 1978, n. 392 cit., possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, ..." Cass 20551/2014 Cass. 5795/2017” “( cfr. Tribunale di Milano, sent. 9553/2018).
Nel caso in esame, il contratto prevede una determinazione forfettaria delle spese e nessun meccanismo di conguaglio, sicchè la norma prima richiamata risulta del tutto operante,
In definitiva la domanda di ripetizione di parte ricorrente degli acconti spese indebitamente versati merita accoglimento, tanto più alla luce de3ll'infondatezza dell'eccezione di prescrizione sollevata da controparte.
L'azione di ripetizione, infatti, è stata esercitata nel termine del semestre dal rilascio ( interrotto dall'esperimento della mediazione).
Detto termine di decadenza, previsto dall'art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n.
392 per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore é esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente é stato corrisposto fino al momento del rilascio.
Quanto al regime prescrizionale, trattandosi di un indebito oggettivo, il termine applicabile è quello decennale ordinario.
Parte convenuta deve essere quindi condannata, al pagamento di € 5.561,00 oltre interessi legali dalla data della domanda, poiché nella ripetizione di indebito la buona fede è presunta per principio generale, e quindi grava sul "solvens", che intenda conseguire gli interessi dal giorno del pagamento, l'onere di dimostrare la malafede dell'"accipiens" all'atto della ricezione della somma non dovuta, quale consapevolezza della insussistenza di un suo diritto a conseguirla (cfr.
Cass. 23543/2016).
Nulla deve invece essere riconosciuto per le spese asseritamente versate per periodi di locazione rispetto ai quali il consuntivo di bilancio non è stato prodotto in atti, non essendovi adeguata prova del credito vantato da parte ricorrente.
Sul deposito cauzionale
E' circostanza pacifica che al momento della sottoscrizione del contratto ( 11/12/2013) la ricorrente ha versato l'importo di € 1.950,00 a titolo di cauzione che- non essendovi adeguata prova dei danni lamentati a seguito del rilascio- deve esserle restituita maggiorata di interessi legali dal pagamento alla data odierna. In particolare, deve dal verbale di sopralluogo in contraddittorio in data 27/12/2023 nulla è stato segnalato da parte locatrice.
Peraltro, va segnalato che la riparazione di vetri rotti e la riparazione del condizionatore costituivano obblighi di manutenzione specificamente assunti dal locatore alla data di stipula
(cfr. art. 7 contratto) e che l'imbiancatura finale dei locali non è prevista dal regolamento pattizio ( sulla configurabilità in tale ipotesi di una violazione dell'art. art. 79 l. 392/1978 in ambito di locazioni commerciali si veda Cass. 29329/2019).
Quanto all'insegna non rimossa ed ai materiali abbandonati, va nuovamente richiamato il verbale di riconsegna, ove si do atto che i locali vengono riconsegnati liberi da persone e o cose, sicchè le prove orali articolate sul punto risultano inammissibili perché contrastanti con n documento siglato in contraddittorio tra le parti.
Per l 'effetto, l'importo del deposito cauzionale (necessariamente fruttifero) maggiorato di interessi legali dal versamento alla data odierna, e così per complessivi € 2.196,24 deve essere riconosciuto quale ulteriore credito in favore di parte ricorrente.
Sulle spese per il rifacimento dell'impianto elettrico
Parte ricorrente ha chiesto altresì condannarsi la controparte al pagamento degli esborsi sopportati per il rifacimento dell'impianto elettrico senza tuttavia produrre alcuna prova dei pagamenti effettuati.
Per l'effetto, la domanda deve essere rigettata.
Sulla compensazione
Parte ricorrente allega di non aver corrisposto le ultime tre mensilità di canoni, per complessivi
€ 1.950,00 chiedendo compensarsi detta somma con l'importo del deposito cauzionale a suo tempo versato in pari importo. La resistente, ha tuttavia allegato che l'importo insoluto ammonta ad € 2.003, 39, di cui € 39,12 per rivalutazione ISTAT.
Quanto a tale ultima posta, deve evidenziarsi che in atti non vi è prova che la locatrice abbia mai richiesto l'adeguamento per l'anno 2023 , essendosi limitata a produrre un prospetto contabile.
La corrispondenza in atti, peraltro, prova che la richiesta informale risale al dicembre 2023, laddove, come noto, l'adeguamento può essere applicato esclusivamente al canone dell'anno successivo (2024) alla richiesta ( nel caso che ci occupa, invece, riguarderebbe mensilità relative all'anno 2023) e non retroattivamente.
Premesso che dunque nulla è dovuto per l'ISTAT, la resistente ha altresì allegato l'omesso pagamento di 1.964,27 ( € 2.003,39 – € 39,12) a titolo di parziali insoluti di mensilità precedenti.
Sul punto la ricorrente, su cui gravava l'onere di provare l'intervenuto esatto pagamento, nulla ha dedotto, sicchè l'importo prima quantificato va attribuito come “ controcredito “ a parte resistente.
Per l'effetto, operata la compensazione tra deposito cauzionale come prima quantificato e credito del locatore, la ricorrente risulta creditrice dell'ulteriore somma di € 231, 94, che si somma agli importi già riconosciuti a titolo di esborsi indebitamente patiti versate per accessori non goduti, con gli interessi meglio indicati in dispositivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia ( ex art. 5 DM 55/2014 e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale), con riduzione del 50% dei compensi liquidabili per la fase di trattazione/istruttoria poiché non sono state assunte prove.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, essendosi il procedimento chiuso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nella causa RG 20104/2024, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1)Condanna al pagamento in favore di dell'importo di € CP_1 Parte_1
5.561,00 oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo per le causali di cui in parte motiva;

2) Condanna al pagamento in favore di dell'importo di € CP_1 Parte_1
231,94 oltre interessi legali dalla data di decisione e sino al saldo effettivo;

3)Condanna alla refusione in favore di delle spese di Parte_1 Parte_1
lite che si liquidano in € 286,14 per spese esenti ed € 4.678,00 per compensi professionali ( di cui € 441,000 per la mediazione), oltre rimborso spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come di legge;

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura allegazione al verbale.
Milano, 21/05/2025
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati