REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DELLA SPEZIA

in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Barbara Forleo ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1481/2024 R.G., discussa all'udienza del 9 giugno 2025 e promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
Avv Francesco Rondini
ATTORE
CONTRO

(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
avv. Walter Lagaxio
CONVENUTO

Oggetto: risoluzione contratto per finita locazione
1 MOTIVAZIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di intimazione, ritualmente notificato, parte attrice chiedeva che venisse convalidato lo sfratto per finita locazione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con per il periodo 1.5.2018/30.4.2021 relativamente all'immobile Controparte_1
sito in Arcola (SP), Via Pitelli n. 7.
Si costituiva in giudizio la convenuta la quale si opponeva alla convalida, ritenendo che parte attrice non avesse mai inviato una valida disdetta del contratto di locazione (non potendo qualificarsi tale la raccomandata del 13 dicembre 2023). Concludeva, pertanto, per il rigetto della domanda avversaria. Con vittoria delle spese di lite.
Con ordinanza del 10 giugno 2024 il Giudice disponeva il mutamento di rito, senza disporre il rilascio ed assegnando alle parti termine, previo esperimento della procedura di mediazione, per l'integrazione degli atti.
Esperita inutilmente la mediazione, nessuna delle parti depositava la memoria integrativa e veniva fissata udienza di discussione.
Le parti rassegnavano le seguenti conclusioni:
Per l'attore:
Si insiste affinché l'ill.mo Giudice adito voglia ordinare a parte convenuta il rilascio dell'immobile a
favore di parte attrice.
Vinte le spese di lite.
Per il convenuto:
Voglia il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa e reietta:
– respingere la domanda di immediato rilascio e/o sfratto per finita locazione formulata dalla parte
intimante alla data del 30/4/2023 stante l'assenza di una tempestiva disdetta comunicata nel
termine di sei mesi prima della scadenza;

– sempre in via principale, accertato che, secondo l'orientamento ben noto della Cassazione, una
disdetta generica, priva di motivazioni chiare o contenente una pluralità di ragioni confuse è da
considerarsi nulla e quindi priva di effetti giuridici e che la nullità è rilevabile anche d'Ufficio,
fermo restando che la valutazione in merito alla nullità o meno della disdetta è prerogativa del
Giudice (così come la fissazione del termine di cessazione del contratto indipendentemente dalla
2 valutazione espressa dalle parti), dichiarare che il Contratto de quo si è rinnovato per un ulteriore
biennio ed andrà pertanto a scadere il 30/04/2027;
– concedere il massimo termine prima dell'inizio dell'esecuzione al fine di consentire alla
conduttrice di reperire una nuova sistemazione abitativa stante la gravità e difficoltà nel reperire
alloggi abitativi a causa del ben noto utilizzo turistico in zona degli immobili stessi;

– con vittoria di esborsi e compensi professionali, sia della fase sommaria che del presente giudizio di
opposizione, comprese le spese relative al procedimento di mediazione”.
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E' indubbio, nella fattispecie in esame, che quanto inviato da parte attrice alla conduttrice,
in data 13 dicembre 2023, non possa considerarsi una disdetta valida a risolvere il contratto di locazione intercorrente tra le parti in quanto è relativa ad una scadenza,
precedente alla comunicazione stessa (ovvero per la data del 30 aprile 2023). E' altrettanto vero che, al di là dell'infelice formulazione della stessa, tale comunicazione rappresenta comunque una chiara manifestazione di volontà della parte locatrice di voler risolvere il contratto di locazione, con efficacia (ovviamente) per il futuro.
Peraltro è altrettanto indubbio che quantomeno l'atto introduttivo, che ha dato origine al presente giudizio, sia una dimostrazione inequivocabile della volontà della parte attrice di risolvere il contratto. Sul punto, il fatto che parte attrice abbia formalmente qualificato il proprio atto introduttivo come sfratto per finita locazione anzichè come licenza non inficia l'atto stesso in quanto, per giurisprudenza costante ed uniforme, il giudice di merito,
nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, non è
condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte ed ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte nonché
dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto.
Orbene è evidente che, con l'atto d'intimazione, l'attore abbia manifestato la sua volontà di risolvere il contratto di locazione oggetto del presente giudizio. Pertanto, tenuto conto che l'atto introduttivo è stato notificato in data 10 maggio 2025 ex art. 140 cpc, il contratto deve
3 considerarsi risolto alla prima scadenza utile successiva ovvero a partire dal 30.4.2025 e non già alla data del 30 aprile 2027 come sostenuto da parte convenuta.
Pertanto, la domanda attorea merita accoglimento e va dichiarata la cessazione del contratto di locazione di cui è causa alla data del 30.4.2025.
Conseguentemente va condannata al rilascio dell'immobile locato, Parte_2
fissando peraltro la data del rilascio al 30 settembre 2025, visto l'art. 56 L. 392/1978 che impone di contemperare le esigenze di entrambe le parti.
Vi sono giusti motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti, vista a soccombenza reciproca delle parti (parte attrice aveva richiesto inizialmente la risoluzione del contratto per la data del 30.4.2023; parte convenuta per la data del 30 aprile 2027).


P.Q.M.


Il Tribunale della Spezia, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione,
definitivamente pronunciando:
- dichiara cessato il contratto di locazione di cui è causa alla data del 30.4.2025 e conseguentemente
-condanna C.F. al rilascio, in favore di Controparte_1 C.F._2 Parte_1
dell'immobile sito in Arcola (SP), Via Pitelli n. 7 entro il 30 settembre 2025;
[...]
- compensa integralmente le spese di lite tra le parti
Così deciso in La Spezia, 9.6.2025
Il GOP
Dott.ssa Barbara Forleo
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