Anno 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, fatte precisare le conclusioni, ha ordinato la discussione orale della causa nella stessa udienza, a norma dell'art. 281 sexies c.p.c., ed ha pronunciato al termine della discussione la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. 7171/2021 R.G.
TRA
– in proprio e nella qualità di erede del IG. – Parte_1 Persona_1
rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ.,
dall'Avv. Luca Varsi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla Via
Luigi Guercio, n. 223
– attrice –
CONTRO
, rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente, Controparte_1
giusta procura in calce alla memoria difensiva, dagli Avv.ti Alberto Cerracchio e Francesco
Cerracchio ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Salerno al Corso Giuseppe
Garibaldi, n. 3
– convenuta –
1 Avente ad oggetto: restituzione somme.
All'udienza del 5 Marzo 2025, la causa era decisa e pubblicata mediante lettura del dispositivo in udienza ed allegazione al verbale
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ., la IG.ra – in proprio e nella qualità Parte_1
di erede del IG. , deceduto in NA AN (SA) in data 11 Persona_1
Novembre 2018 – deduceva: a) che, con contratto preliminare di vendita del 30 Ottobre
2007, prometteva di acquistare dalla IG.ra – in persona del coniuge e Controparte_1
suo procuratore speciale IG. – il compendio immobiliare ubicato in Parte_2
Montecorvino Pugliano (SA), alla II Traversa Nord Pratole, identificato nel catasto urbano del predetto Comune al foglio 12, particella 300, sub 2, part. 300 sub 3, NCT fg. 12, part. 300, seminativo irriguo;
b) che il prezzo della vendita era concordato in € 1.000.000,00 (un milione); c) che, essendo previsto nel predetto contratto preliminare di vendita che il promissario acquirente corrispondesse entro il 30 Aprile 2008, acconti sul prezzo,
provvedeva a versare in favore del promittente venditore il complessivo importo di €
265.000,00 a mezzo assegni bancari n. 3214135591-04 del 12 Dicembre 2007 dell'importo di € 100.000,00, n. 3214136597-09 del 2 Ottobre 2007, dell'importo di € 130.000,00, n.
3214136599-11 del 30 Aprile 2008, dell'importo di € 35.000,00; d) che, subito dopo l'immissione nel possesso, il promissario acquirente, avendo rilevato gravissimi vizi dell'immobile cristallizzandoli nella perizia tecnica del Geometra redatta nel 2008, Per_2
interrompeva il versamento degli ulteriori acconti in attesa dell'adempimento delle obbligazioni da parte del promittente venditore;
e) che quest'ultimo proponeva dinanzi al
2 Tribunale di Salerno domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita deducendo l'inadempimento del promissario acquirente ed instando altresì per il risarcimento del danno nonché per la ritenzione delle somme percepite a titolo di caparra confirmatoria;
f) che nel relativo giudizio, iscritto al n. R.G. 9872/2008, si costituiva il IG. ed, Persona_1
a seguito di decesso di quest'ultimo, il coniuge g) che il giudizio si Parte_1
concludeva con sentenza n. 1362/2021 del 28 Aprile 2021 (divenuta nelle more cosa giudicata, stante la mancata proposizione di gravame) dichiarativa della risoluzione del contratto preliminare di vendita del 30 Ottobre 2007 con obbligo della promissaria acquirente alla restituzione del compendio immobiliare e rigetto delle ulteriori domande formulate da parte attrice;
h) che, nonostante la IG.ra provvedesse alla Parte_1
restituzione del compendio immobiliare alla proprietaria, quest'ultima non curava di restituire le somme corrisposte dalla promissaria acquirente, realizzando un indebito oggettivo.
Conseguentemente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno la IG.ra
[...]
al fine di sentire accertare e dichiarare il proprio diritto alla Controparte_1
ripetizione della somma di € 265.000,00 e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione di detta somma, oltre interessi dal giorno del dovuto sino al saldo, nonché al pagamento delle spese di giudizio da attribuirsi in favore del procuratore costituito in ragione dell'anticipo fattone.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, si costituiva la convenuta Controparte_1
deducendo preliminarmente l'improcedibilità ed inammissibilità della domanda
[...]
formulata da parte attrice siccome diretta ad ottenere una statuizione in merito a questioni già definitivamente affrontate e risolte dalla sentenza resa dal Tribunale di Salerno passata in giudicato, nonché l'insussistenza dei presupposti per l'instaurazione di un procedimento sommario. Nel merito contrastava le avverse deduzioni instando conclusivamente per il
3 rigetto della domanda attrice, nonché, in riconvenzionale, per il risarcimento dei danni subiti dal compendio immobiliare oggetto del preliminare di vendita. Vinte le spese di giudizio.
Disposto il mutamento di rito, concessi i termini di ci all'art. 183, VI comma, cod. proc. civ.,
rigettate le richieste istruttorie formulate dalle parti, stante la natura documentale del giudizio, all'udienza del 5 Marzo 2025, la causa era decisa mediante lettura del dispositivo in udienza.
La domanda è fondata e merita conseguentemente accoglimento.
Deve preliminarmente rigettarsi l'eccezione formulata dalla convenuta concernente l'inammissibilità della domanda di rimborso formulata dall'attrice giacché già esaminata e rigettata con sentenza n. 1362/2021emessa in data 28 Aprile 2021 dal Tribunale di Salerno.
Giova in proposito preliminarmente rilevare che la statuizione su una questione di rito dà
luogo soltanto al giudicato formale ed ha effetto limitato al rapporto processuale nel cui ambito è emanata, sicché non preclude la riproposizione della domanda in altro giudizio,
non essendo idonea a produrre gli effetti del giudicato in senso sostanziale (cfr. Cass. Civ.,
Sez. Prima, Ordinanza n. 23130 del 22 Ottobre 2020).
Ciò posto, deve rimarcarsi che la sentenza n. 1362/2021, che ha definito il giudizio n. R.G.
9872/2008 instaurato dall'odierna convenuta al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di vendita del 30 Ottobre 2007, ha dichiarato l'inammissibilità
“delle domande e delle eccezioni sollevate dall'originario convenuto , Persona_1
nonché l'inammissibilità dell'eccezione di aliud pro alio sollevata dalla convenuta Parte_1
nella qualità di erede di ” in ragione della tardiva costituzione
[...] Persona_1
del convenuto e dalla conseguente decadenza di cui all'art. 167, Persona_1
secondo comma, cod. proc. civ..
Ne consegue che, atteso che la statuizione di inammissibilità delle domande formulate dal convenuto (ivi compresa quella, oggetto del presente giudizio, di rimborso delle somme
4 corrisposte al promittente venditore) è dipesa dalla tardività della costituzione, nulla esclude la possibilità di riprodurle in separato giudizio, non sussistendo, sul punto, una pronuncia di merito passata in giudicato.
Deve altresì rimarcarsi che la predetta sentenza n. 1362/2021, pur accogliendo la domanda di risoluzione contrattuale formulata dall'odierna convenuta e condannando gli eredi di alla restituzione del compendio immobiliare oggetto del contratto, ha Persona_1
comunque rigettato la domanda proposta da parte attrice di ritenzione delle somme a titolo di caparra confirmatoria nonché quella di risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
In proposito il Giudice adito, con sentenza passata in giudicato, ha condivisibilmente escluso che la disamina del contratto preliminare del 30 0ttobre 2007 non autorizzi l'interprete a ricondurre le somme consegnate da parte dell'originario convenuto alla fattispecie della caparra confirmatoria, non risultando la causale del versamento delle somme indicate nel testo contrattuale ricollegata alla funzione di cautela e risarcitoria propria della caparra confirmatoria. Conseguentemente, il Tribunale ha statuito che le dazioni operate dal Per_1
a beneficio del assumessero “il significato esclusivo di adempimento
[...] CP_1
parziale preventivo”, condividendo il principio statuito dalla Corte di Cassazione, secondo cui “…nel dubbio se la somma di danaro sia stata versata a titolo di acconto sul prezzo o a titolo di caparra, si deve ritenere generalmente che si tratti di acconto sul prezzo” (Cass. civ.,
n. 3833/1977).
Deve dunque riconoscersi, alla luce di quanto statuito dalla sentenza n. 1362/2021, e cristallizzato dal suo passaggio in giudicato, il diritto dell'odierna attrice, stante la risoluzione contrattuale e l'avvenuta restituzione del compendio immobiliare oggetto del contratto, al rimborso delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo della compravendita, ammontanti ad € 265.000,00, oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo.
5 Deve poi rigettarsi la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta avente ad oggetto il risarcimento dei danni subiti dall'immobile oggetto del contratto risolto non essendovi prova della sussistenza e dell'entità degli stessi.
Giova in proposito rilevare che la predetta sentenza n. 1362/2021 aveva quantificato, sulla scorta della ctu espletata nel corso del giudizio, in € 2.600,00, oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo, il danno subito dall'attrice (odierna convenuta) per l'esecuzione da parte del di opere edilizie non autorizzate, condannando la Persona_1
convenuta al relativo pagamento. Parte_1
Dal verbale di rilascio dell'immobile, redatto e sottoscritto dalla IG.ra e Parte_1
dall'Avv. Alberto Cerracchio, nella qualità di procuratore dell'odierna convenuta, emerge testualmente che quest'ultimo rileva esclusivamente il pessimo stato di manutenzione ordinaria dell'immobile, nulla obiettando in merito alla circostanza, evidenziata da controparte nel medesimo verbale, che il compendio versi nella medesima situazione strutturale accertata dal Ctu nominato dal Tribunale con la presenza di calcinacci dovuti ai fenomeni di umidità.
Orbene, detto verbale esclude la sussistenza di vizi dell'immobile da risarcirsi a cura del promissario acquirente ulteriori rispetto a quelli già esaminati dal Tribunale di Salerno con la predetta sentenza n. 1362/2021 e quantificati in € 2.600,00. Ciò esclude che possa assumersi come prova la consulenza di parte allegata dall'odierna convenuta la quale fa riferimento ad uno stato di fatiscenza totale dell'immobile determinato da “abbandono e la mancata manutenzione sia ordinaria che straordinaria” prevedendo gli “interventi necessari per il ripristino della destinazione originaria di “villa” e dello stato manutentivo normale di detta destinazione (tenendo conto in particolare degli oneri per l'adeguamento impiantistico)” nonché la demolizione ed il rifacimento dei terrazzi “considerando di intervenire in tutta la stratigrafia a partire dall'impermeabilizzazione del solaio da eseguirsi
6 con materiali a matrice polimerica bituminosa. Il rifacimento del massetto cementizio,
considerando gli scarichi adeguati e tutti i giunti perimetrali e di desolidarizzazione,
potranno permettere una impermeabilizzazione ed una posa di nuova pavimentazione,
secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 11493” (cfr. perizia stragiudiziale allegata telematicamente alla produzione di parte convenuta).
In proposito, al di là dei limiti propri della consulenza di parte, deve evidenziarsi come le condizioni di degrado evidenziate dal perito siano già state conosciute ed esaminate dal
Tribunale di Salerno nel giudizio n. R.G. 9872/2008, conclusosi con la citata sentenza n.
1362/2021, il quale ha evidenziato le condizioni del bene, privo di certificazione abitativa,
ed “in condizioni di degrado igienico sanitario a causa di fenomeni infiltrativi dovuti alle sue proprie caratteristiche strutturali, come accertato dal ctu”, ritenendo tuttavia non provato,
“nemmeno per presunzioni, il danno patito dall'attore” (cfr. sentenza n. 1362/2021). Orbene,
in assenza di prova che, all'esito della sentenza e sino alla riconsegna, si siano verificati ulteriori elementi di danno dell'immobile, riconducibili all'odierna attrice, deve escludersi che la relativa domanda di risarcimento spiegata in riconvenzionale dalla convenuta possa trovare accoglimento.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91,
comma 1, cod. proc. civ., con la condanna di parte convenuta al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore del procuratore costituito di parte ricorrente, stante l'espressa dichiarazione di anticipo, che si liquidano nella misura indicata in dispositivo, d'ufficio, in assenza di notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività difensiva svolta, con riferimento ai nuovi parametri previsti dal D.M. 13 Agosto 2022 con riferimento ai parametri previsti dal dm 55/2014 (scaglione di riferimento da € 260.000,001 ad €
520.000,00).


P.Q.M.


7 il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 7171/2021 R.G. – uditi i procuratori delle parti, ogni altra istanza,
difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede: 1) ACCOGLIE la domanda formulata da parte attrice e, per l'effetto, CONDANNA la convenuta
[...]
alla restituzione in favore dell'attrice della somma Controparte_1 Parte_1
di € 265.000,00, oltre interessi legali dalla domanda;
2) RIGETTA la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta;
3) CONDANNA la convenuta
[...]
al pagamento delle spese di giudizio in favore di parte attrice, Controparte_1
liquidate d'ufficio in € 13.005,00, di cui € 607,00 per esborsi ed € 12.398,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, nonché
IVA e Cassa, come per legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario Avv.
Luca Varsi.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies cod. proc. civ., pubblicata mediante lettura del dispositivo in udienza ed allegazione al verbale.
Così deciso in Salerno, lì 5 Marzo 2025
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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