N. R.G. 5878/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5878/2020
Promossa da rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto Parte_1 di intimazione sfratto per finita locazione, dall'avv. Angelo Cennamo e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno, alla via Trento 17,
-intimante- ricorrente-
Contro
“ in persona dei suoi Controparte_1
legali rapp.ti p.t. ed , rapp.ta e difesa, in virtù di mandato CP_1 CP_1
in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Gloriana Gargano ed elett.te dom.ta presso il suo studio sito in Salerno, alla via G. Vicinanza,16.
Intimato - resistente
Oggetto: sfratto finita locazione
Conclusione: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per finita locazione l'istante, sig.ra Parte_1
premesso di essere proprietaria di un immobile sito a Salerno, in via
[...]
S. Marano 3-5, concesso in locazione commerciale –Ristorante/Pizzeria “La
Tombola”, con contratto del 10 marzo 1996 al sig. , con decorrenza Parte_2 dal 01 marzo 1996 per un canone annuo di € 5.160,00; che, a seguito del decesso del sig. , la locazione proseguiva con gli eredi e , Parte_2 CP_1 CP_1
pagina 1 di 5 quali legali rapp.ti della “Ristorante La Tombola di RE e GA RU snc per il canone annuo di € 5.160,00; che, con racc.ta, spedita ai conduttori e dagli stessi ricevuta il 27/10/2017 notificava formale disdetta del contratto di locazione, intimando loro il rilascio dei locali liberi da persone e cose entro il 01/03/2020; che l'immobile ancora non è stato rilasciato, tanto premesso intimava a
[...]
”, in persona dei suoi legali rapp.ti p.t., lo Controparte_1
sfratto per finita locazione con invito a rilasciarlo libero e vuoto da persone e da cose e, nel contempo, li citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto e, in caso di opposizione, emettere ordinanza ex art. 663 c.p.c.,
Con comparsa del 12/07/2020 si costituiva la società
[...]
, in persona dei suoi legali rapp.ti p.t., ed Controparte_1 CP_1
che, in via preliminare, eccepiva l'insussistenza della finita locazione CP_1
in quanto il contratto si era tacitamente rinnovato, stante la nullità, annullabilità e l'inesistenza della disdetta in quanto priva di sottoscrizione, derivandone, pertanto, il rinnovo del contratto di locazione;
deduceva, poi, che parte locatrice, sebbene continuasse a ricevere i canoni di locazione e, pur avendo intimato lo sfratto, non ha versato né avanzato congrua offerta per gli importi dovuti a titolo di indennità di avviamento, tanto premesso concludeva, in via preliminare, per il rigetto dell'istanza di convalida dell'intimato sfratto per finita locazione e disattendere la richiesta di ordinanza di rilascio, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e, comunque, sussistendo gravi motivi essendo incontestato il diritto del conduttore a detenere l'immobile finchè non venga corrisposto l'indennità di cui all'ar. 34 Legge equo canone, con vittoria di spese di giudizio.
Il precedente giudicante con ordinanza del 20 luglio 2020 emetteva ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. disponeva mutamento di rito, con termine per deposito di memorie integrative nonché concesso termine per l'attivazione della mediazione.
Parte ricorrente, in data 31/05/2021 depositava istanza generica precisando che, a seguito di ordinanza provvisoria di rilascio, l'Ufficiale Giudiziario provvedeva ad immettere nel possesso dell'immobile la locatrice, ma solo in parte, in quanto il conduttore non consegnava le chiavi relative al civico 3 per cui provvedeva al deposito di relazione tecnica al fine della esatta individuazione dei locali;

pagina 2 di 5 Con successiva istanza generica del 05/10/2021 dichiarava l'avvenuto rilascio dell'ulteriore parte dell'immobile.
Parte resistente in data 17/01/2021 provvedeva al deposito di propria memoria integrativa in cui si riportava alle precedenti eccezioni e richieste instando pertanto, in via principale, per l'accoglimento dell'opposizione, in via subordinata per il riconoscimento dell'indennità di cui all'art. 34 legge Equo Canone.
In assenza di attività istruttoria, ritenuta la causa matura per la decisione veniva rinviata per la discussione.
Dopo alcuni rinvii nello stato e cambio giudice assegnato il fascicolo a questo giudicate, alla odierna udienza la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte resistente prodotto verbale della mediazione, di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010, conclusosi con esito negativo.
Parte ricorrente, con la presente domanda, ha avanzato domanda di risoluzione contrattuale per finita locazione relativa al contratto per cui è causa.
Inoltre, agli atti, la stessa parte ricorrente ha prodotto raccomandata del 26/10/2017, di disdetta del contratto alla scadenza del 01/03/2020, inviata tramite proprio legale, tempestivamente ricevuta dalla resistente, sicchè è stata nella specie, comunque, adottata la forma scritta.
In merito a tale comunicazione parte resistente ha eccepito la nullità della disdetta in quanto priva della sottoscrizione della locatrice con conseguente rinnovo del contratto.
La comunicazione in questione, che costituisce un atto negoziale unilaterale e recettizio, concretatesi in una manifestazione di volontà del locatore di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto difetta della sottoscrizione del locatore stesso che in relazione all'atto di cui si tratta e ai fini che qui rilevano, costituisce mero strumento di riferibilità della comunicazione stessa al locatore, riferibilità che, mancando la sottoscrizione e in caso di contestazione, può essere tuttavia desunta da altri elementi e, comunque provata con ogni mezzo.
Va evidenziato che nel caso in esame risulta contestata la sola mancanza di sottoscrizione della comunicazione in parola ma non risulta sia stata effettivamente pagina 3 di 5 contestata la riferibilità della stessa alla locatrice o la provenienza della medesima dalla locatrice, per cui difettando di specificità la eccezione va rigettata, con conseguente accoglimento della domanda principale di risoluzione contrattuale per finita locazione.
Superata tale eccezione parte conduttrice ha avanzato richiesta di indennità per la perdita di avviamento.
Tale domanda va, invece, accolta.
In merito non vi sono dubbi che la conduttrice abbia diritto a percepire l'indennità per la perita dell'avviamento commerciale prevista dall'art. 34 L. 392/78 ricorrendone le condizioni e i presupposti previsti dalla legge: 1) l'esercizio nell'immobile locato di attività commerciale (ristorante e Pizzeria) comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori;
2) la cessazione del rapporto di locazione per iniziativa e volontà del locatore, il quale ha comunicato tempestiva disdetta in vista della scadenza contrattuale;
3) l'avvenuto rilascio dell'immobile locato.
Dinanzi a tali condizioni, il diritto all'indennità di avviamento matura automaticamente e nella misura prestabilita dalla legge, in diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
il conduttore non è tenuto a provare, dunque, la sussistenza in concreto dell'avviamento e del danno conseguente al rilascio (Cass.
Civ. 15821/05).
Da ciò deriva che deve essere riconosciuto alla società conduttrice l'indennità di cui all'art. 34 L 392/78 pari a diciotto mensilità oltre interessi legali dalla data della sentenza al soddisfo.
Parte locatrice all'udienza del 14/02/2024, quando il procedimento, stante l'assenza di richiesta di attività istruttoria, veniva già da alcuni rinvii per la discussione, avanzava richiesta di pagamento della somma di € 6.450,00 atteso il rilascio dell'immobile successivo alla scadenza per omesso pagamento dei canoni di locazione.
Tale richiesta non può trovare accoglimento.
In merito si ricorda che nel procedimento per convalida di licenza o sfratto,
l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione pagina 4 di 5 degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative (Cass. Civ. Ord n.
4771/2019) per cui tale domanda deve ritenersi tardiva, quindi, va rigettata.
Le spese di lite, stante la reciproca soccombenza, vengono interamente compensate tra le parti

P.Q.M

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 5878/2020 r.g. tra intimante- Parte_1 ricorrente- e , in persona Controparte_1
dei suoi legali rapp.ti p.t. ed , intimata-resistente convenuto- CP_1 CP_1
ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Accoglie la domanda di parte ricorrente e, per Parte_1
l'effetto dichiara cessato il contratto di locazione inter partes relativo all'immobile oggetto di causa alla data del 01/03/2020;
2) Conferma l'ordinanza di rilascio del 20/07/2020;
3) Accerta e dichiara il diritto del conduttore, Controparte_1
in persona dei suoi legali rapp.ti p.t. ed ,
[...] CP_1 CP_1
all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a diciotto mensilità, ai sensi dell'art. 34 L. n. 392/78, oltre interessi legali come in parte motiva;

4) Rigetta la domanda di parte ricorrente di pagamento dei canoni per tardivo rilascio dell'immobile;
5) Compensa tra le parti le spese di lite
Salerno, 12/06/2025
Il GOP
Cosimina D'Ambrosio
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